新常态下东北三省房地产业稳健发展研究

新常态下东北三省房地产业稳健发展研究

一东北三省房地产发展基本状况“十二五”以来，东北三省房地产业一片繁荣，但至2013年，我国经济运行进入新常态，经济增长明显放缓，特别是东北三省从2014年开始经济增速大幅下滑，均排在全国末尾，与此同时，房地产业也快速下滑，房地产企业开发投资热情骤降，新开工面积大幅减少，居民购房意愿低落，具体表现在以下几点。（一）房地产开发投资额从逐年大幅提高到骤然下滑2011～2013年东北三省房地产每年完成开发投资额大幅上升（见表1）。表1东北三省房地产年完成开发投资情况辽宁、吉林、黑龙江三省每年完成房地产开发投资额都在千亿元以上，其中吉林省2013年比2012年略有下降。但进入2014年，受经济新常态影响，东北三省房地产完成开发投资额均大幅下降。2014年辽宁、吉林、黑龙江三省完成房地产开发投资额分别为5301.3亿元、1030.1亿元和1324.1亿元，同比分别下降了17.8%、17.7%和17.5%，三省房地产完成开发投资额下降幅度皆超过17%，表明东北三省房地产市场已经进入深度调整时期。（二）商品房价格由快速攀升转为逐步回落“十二五”以来，中央政府对房地产一直采取限制措施（如限贷、限购、限价）用以遏制房价过快上涨，平息百姓对高房价的不满情绪，东北三省也采取了一些遏制房地产的行政手段。但截至2013年末，东北三省商品房价格依然是年年大幅上涨。2014年下半年以来，中央政府为了稳定经济增长，断然取消了以前的种种限制房地产发展的行政手段，在经济新常态下，2014年东北三省的商品房价格同比却出现了大幅下降。（三）商品房销售面积、新开工面积从迅猛扩大转为骤然萧条“十二五”以来，随着经济快速发展，东北三省房地产市场一直处于“购销两旺”的高速发展态势，商品房年销售面积、新开工面积快速扩大。但2014年，东北三省房地产市场却进入深度调整的低迷状态，不但商品房销售困难，企业投资热情也大为下降。据统计，2014年辽宁、吉林、黑龙江三省的商品房销售面积分别下滑为5754.81万、1576.27万和2475.74万平方米，同比分别下降了38.1%、28.6%和25.9%，降幅均超过25%。商品房新开工面积也大幅下滑，辽宁、吉林、黑龙江三省新开工面积分别为8192.17万、3257.60万和3281.38万平方米，同比分别下降了39.1%、13.0%和18.6%，下滑幅度皆在两位数以上。（四）土地购置面积、土地成交价款大幅下滑2014年，受经济增速下滑影响，东北三省土地市场也出现低迷。据统计，2014年辽宁、吉林、黑龙江三省土地成交价款分别为411.23亿、188.75亿和68.89亿元，分别比上年下降了27.5%、8.2%和21.9%。三省的土地购置面积也大幅下滑，分别为1670.85万、928.40万和416.58万平方米，分别比上年下降了33.2%、18.8%和36.5%。可见三省土地市场都十分萧条，其中吉林省受影响相对较小。（五）保障性住房建设业绩辉煌、任重道远与我国其他经济区域相比，东北三省保障性住房建设数量巨大，在房地产市场中占有重要地位。自中央政府强调保障性住房建设以来，东北三省积极响应号召，各自尽本省之力全力推动保障性住房发展，其中“辽宁模式”“吉林模式”都成为全国其他省份学习的典范，黑龙江省更是创造了连续五年保障性住房建设数量“位居全国第一”的辉煌业绩。但2014年，东北三省的保障性住房支出额均呈现下降。据统计，2014年辽宁、吉林、黑龙江三省的住房保障支出额分别为173.7亿元、137.3亿元和320亿元，增幅均大幅下降，其中吉林省出现负增长（-1.3%）。可见由于经济发展进入新常态，东北三省经济增长放缓，财政收入相对减少，对住房保障的支出也不得不减少。（六）居民住房水平稳步提高，与全国相比仍有差距随着东北三省房地产业快速发展的同时，三省人民住房水平也得到稳步提高。2012年末，辽宁、吉林、黑龙江三省城市居民人均住房建筑面积则分别为27.3平方米、29.1平方米、29.0平方米，与全国平均水平（32.9平方米）相比，分别相差5.6平方米、3.8平方米、3.9平方米。可见，东北三省房地产业尚有很大发展空间，在提高居民住房水平上，三省政府还需努力。二东北三省房地产业存在的主要问题进入新常态以来，在宏观经济下行的影响下，东北三省房地产业发展遇到了前所未有的困境，其主要问题如下。（一）居民收入低，商品房建造成本高近年来，东北三省房地产业虽然取得了快速发展，但由于三省地处中国东北部高纬度地带，建造的商品房要深地基、厚墙壁、必须安装取暖设施等，使得商品房成本高，客观上抬高了房价。同时，吉林省和黑龙江省尚属于经济欠发达地区，居民收入低，致使三省居民购房支付能力低，使居民改善居住环境、提高住房水平的意愿难以实现。据统计，2014年辽宁、吉林、黑龙江三省的城市居民人均可支配收入分别为29082元、23217.8元和22609元，除辽宁省略高于全国平均水平外，吉林省和黑龙江省分别低于全国平均水平（28844元）5626.2元、6235元，全国排名分别为第25和第26位。（二）房地产开发投资趋缓，企业投资热情下降进入经济发展新常态以来，东北三省经济增长下行压力较大，房地产市场也进入萧条期，面对复杂的经济形势，开发商、消费者都采取观望的姿态，投资意愿锐减。2014年，辽宁、吉林、黑龙江三省全年完成房地产开发投资额均大幅下降17%之多，显示在国家及省域层面宏观经济增长下行压力下，房地产企业未来预期悲观，将大幅减少投资。（三）商品房销售面积大幅下滑，民众置业欲望下降2014年，辽宁省商品房销售面积为5754.81万平方米，比上年下降38.1%；其中，销售住宅面积4932万平方米，比上年下降了38.5%。吉林省商品房销售面积为1576.27万平方米，同比下降了28.6%；其中，销售住宅面积1387.87万平方米，下降30.1%。黑龙江省商品房销售面积2475.74万平方米，同比下降25.9%；其中，销售住宅面积2131.5万平方米，同比下降26.3%。2014年三省商品房销售面积下降幅度都超过25%。这表明在经济新常态下，民众受经济增长预期影响，投资、置业欲望下降。（四）保障性住房建设资金缺口巨大“十二五”以来，在东北三省省委、省政府的正确领导下，在三省人民共同努力下，东北三省的保障性住房建设取得了巨大成就。但由于东北三省是国家老工业基地，旧城区改造、棚户区任务量巨大，特别是改革开放后与南方经济发达省份相比三省经济发展缓慢，吉林、黑龙江已逐渐沦为经济欠发达省份，低收入群体数量大，需要住房保障的人员众多。因此，仅靠三省自身财力建造保障性住房短期内解决急需住房保障家庭的需求困难重重。据统计，2014年辽宁省、吉林省和黑龙江省的住房保障支出分别为173.7亿元、137.3亿元和320亿元，三省住房保障支出增长幅度皆出现下滑，其中吉林省下降了1.3%。至今，东北三省尚有大量煤矿沉陷区需要整区搬迁治理，每年在保障性住房建设上都需支出巨额款项，资金需求巨大，而且此项支出在一段时期内应是常态化，东北三省要想彻底解决低收入群体的基本住房保障问题，必须首先动用全社会的力量，多渠道、多层次筹措巨额的缺口资金。（五）居民住房水平较低与南方经济发达地区及全国平均水平相比，东北三省居民住房水平较低。以城市居民人均住房建筑面积为例，2012年末，东北三省城市居民人均住房建筑面积辽宁省为27.3平方米、吉林省为29.1平方米、黑龙江省为29.0平方米，分别低于全国平均水平（32.9平方米）5.6平方米、3.8平方米、3.9平方米。此外，东北居民住房的质量、功能等方面也相差很多。可见，东北三省城市居民住房水平有待进一步提高。（六）居民购房观望情绪浓厚2014年前三季度，全国国内生产总值增速下滑到7.4%，辽宁、吉林和黑龙江三省经济增长率在全国排名皆为后位。为此，2014年8月19日，国务院印发了《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，以此来振兴东北经济。同时，三省为维持房地产市场稳定，发挥其拉动经济增长的作用，在取消限购、限贷政策后，降低了公积金贷款门槛，对两套房、三套房的贷款也采取相应的宽松政策。但受经济预期影响，东北居民对购房置业仍然信心不足，观望情绪浓厚。据统计，2014年辽宁、吉林、黑龙江三省商品房销售额分别为3092.10亿、808.58亿、1208.54亿元，同比分别下降了35.0%、18.6%、23.6%。可见，若要使东北三省房地产业快速回暖，稳定三省的住房消费，促进三省房地产可持续发展，关键是要振兴经济，提高三省的居民收入，使人们对未来经济发展充满信心。三东北三省房地产发展趋势分析及展望受经济发展新常态影响，东北三省房地产将改变以前高歌猛进的态势，进入结构调整、技术优化、质量提升等一系列变化的阶段，预期将主要表现如下。（一）房地产进入深度调整期“十二五”以来，东北三省房地产业一直处于高速发展期。但从2014年开始三省房地产市场和全国一样进入“购销两低迷”，价格环比增幅大幅下降，商品房新开工面积、企业投资、开工急剧下滑时期。产生这种现象一方面是受经济新常态影响，市场中投资、投机需求急剧减少；另一方面则是房地产业经过多年发展，居民基本住房问题已经得到解决，短期内住宅市场供求基本平衡，自住型、改善型需求处于观望期。今后一段时期内将进入常态化发展，房地产企业为使产品能与市场需求对接，必将进行战略调整，辽宁省将依据辽东半岛优势大力开发海景房吸引吉林、黑龙江两省居民去那里购房置业，养老、养生和旅游。吉林省则将依托长白山、松花江优势，进行重点开发。黑龙江省则将充分利用大小兴安岭及与俄罗斯的陆地、江界口岸优势全力开发旅游、养生、商贸等产品。（二）房地产调控政策将因地施策2014年以来，中国经济进入“新常态”——从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，动力从要素驱动、投资驱动转为创新驱动，房地产市场也进入深度调整期，呈现出销售市场疲软、开发投资减速、库存压力加大、地区分化明显等特征。此背景下，中共中央、国务院和各级政府适时推出一系列政策措施对房地产进行调控，以“以稳为主、双向调控”为总基调，继续推进新型城镇化，更加关注民生保障和制度顶层设计，通过货币金融政策、财税税收政策、土地政策、市场监管政策等多方位协同调节，地方政府也担起主体责任，因地制宜对房地产市场进行预测、微调，有力保障房地产市场平稳运行，避免了房地产市场大起大落。东北三省和全国一样，在中央政策基础上同时出台了一些细则以保持各省的房地产市场平稳发展。例如，黑龙江省在取消“限购”“限贷”“限价”的行政管制政策后，出台了对于房地产业更加利好的政策，如组织了系列促销活动，与省直10个部门联合下发了《关于促进全省房地产市场持续平稳发展的若干意见》，引导企业转型升级，保持了房地产市场总体稳定，这是符合经济规律的。房地产的最大特性就是不可移动性，东北三省地域辽阔，不同区域市场差别明显，今后因地施策，差别化发展将是常态化。（三）房地产企业将进入整合重组期2014年，东北三省房地产市场低迷，商品房销售面积大幅下降，销售额大幅下降，导致房企库存剧增，不但资金回笼少，更增加了企业管理成本，不少企业，尤其是中小型企业由于销售不畅、负债提高、现金流紧张，甚至因资金流断裂而倒闭，这将造成房地产企业之间重新整合，相互合并，产权、股权重组，人员重组，以适应未来市场发展。这种企业间重组如果能按客观经济规律顺利进行，对东北三省房地产的未来发展是大有益处的。（四）房地产市场产品将多元化发展2014年，东北三省房地产业的低迷，一方面是总体宏观经济进入新常态的影响，另一方面也是房地产企业多年来一直过快发展住房市场，且开发产品比较单一的结果。现在，三省的住房市场已基本达到供需平衡，由“卖方市场”转为“买方市场”，今后三省的房地产必将深度调整，进行多元化发展，不断创新，开发出“质高价低”、功能齐全、经济环保、舒适宜居的新产品，必将向适合广大普通收入阶层家庭居住的中小户型发展，且应该依据各省自然优势，大力开发旅游地产、养老地产、文化地产等产品。（五）房地产业尚有一定的发展空间东北三省房地产经历多年快速发展，房地产产品得到极大开发的同时居民住房水平也获得很大提高，居民的基本住房需求已得到满足，房地产市场的供需处于基本平衡状态。虽然进入新常态以来，特别是2014年东北三省的房地产开发投资、商品房销售面积等都极大萎缩，但从以下几方面看，东北三省房地产依然有很大发展空间。从城镇化进程看。2014年，辽宁、吉林和黑龙江三省的城市化率在54.81%～67.05%；按每年1个百分点算就有近100万人进入城市生活，这些人都需要住房，可见一段时期内，东北三省的住房需求还是相当强劲的。从三省人均住房面积看。2012年，辽宁、吉林和黑龙江三省城市人均住房建筑面积分别为27.3、29.1、29.0平方米，与全国平均水平（32.9平方米）相比差距在3.8平方米以上，说明未来随着经济发展、收入增加，人们还会不断购房置业，改善、提高自己的住房水平。四对策建议2014年东北三省经济增长在全国排名皆靠后位，房地产市场也“购销两低迷”，应对“新常态”“稳增长”是三省的当务之急，而房地产业对拉动三省经济增长和改善三省民生具有重要意义。因此，2015年三省应更加注重、强化稳定房地产市场消费，注意地区间的差异性，密切关注市场运行中出现的新情况、新问题，做好应对准备，以促进房地产市场平稳健康发展。（一）建立居民收入稳步增长机制东北三省居民的住房问题，主要是住房消费能力低的问题，这主要是由三省的居民收入过低所致。今后，东北三省政府应在增加三省居民收入上提高认识、认真研讨，制定出切实、可行的提高三省居民收入的稳步增长机制和规划。应使三省居民年收入增长幅度高于当地房地产价格增长幅度，使三省居民收入，特别是黑龙江和吉林两省的居民年收入增幅应高于全国居民年收入增幅，只有如此，才能逐步提升东北三省居民住房支出消费能力，改善三省人民居住环境，提高三省人民住房水平。（二）以优惠政策激励房地产企业优化发展东北三省地处中国高寒地带，住房建设周期短，且需深地基、厚墙壁、安装取暖设施，产品建造成本远高于其他省份，给房地产开发企业带来诸多损耗。为此，东北三省应加大对房地产企业的支持，为房地产企业稳定发展创造优良环境，以巩固现有企业的信心。同时，东北三省应进一步以优惠的财政金融政策、税费减免等措施引进外地高资质企业进驻，促进东北三省房地产业规模化、产业化发展。（三）建立保障性住房长效多元化筹资机制东北三省是中国的老工业基地，历史的原因使旧城改造、棚户区改造数量特别巨大。改革开放后经济发展又落后于沿海及南方发达地区，需要国家住房保障援助的群体量大，因此在东北三省保障性住房建设是一项长期的系统工程，其最主要的瓶颈就是资金的筹集。为此，一是应建立稳定长期的资金筹措机制。由三省政府的住房保障部门牵头、负责，并联合其他有关部门进行实地调查、研究，在对以往的做法进行认真总结、归纳后，进行科学的顶层设计，并随着时间、主客观条件的变化不断进行修改、完善。二是除坚持以政府出资为主（土地出让金的部分为基础资金），企业、私人出资为辅的既有做法外，不断扩大社会参与度，多渠道、多元化进行筹资，形成一个多元的资金供应体系。三是加强房地产