改革开放崛起的广州房地产业

改革开放崛起的广州房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产作为一种商品，它的生产、流通、消费的再生产过程，是依赖房地产业提供的服务劳动得以实现的；房地产业也正是在服务于房地产生产、流通、消费的过程中形成了自身的劳务价值。房地产业和建筑业是相互依存、相互促进的姊妹行业。建筑业是建筑商品的生产者，属于第二产业，房地产业是建筑商品的经营者，属于第三产业；前者以产品的形式为社会提供价值，后者则以劳务的形式向社会提供价值。房地产开发企业所从事的房地产事业，包括了房地产生产和房地产经营两部分。从房地产业角度来考察并进行统计的房地产开发，是专指房地产经营这部分。从房地产生产、流通、消费全过程来看，房地产业部门应包括房地产开发企业、单纯从事房地产经营的房地产经营公司、房地产代理公司、房地产拍卖行、交易所；房地产服务部门的房屋修缮、装潢、物业管理等社会化服务体系以及房地产仲裁、评估、咨询信息服务、经纪等中介机构。房地产业是商品经济发展的产物。房地产作为社会经济生存发展的基础条件，与社会、经济各部门的发展息息相关。社会经济发展促进了房地产业的繁荣；房地产业的发展又为之创造了更为广阔的天地，因此，房地产业获得了经济发展“晴雨表”的殊誉。目前世界许多国家尤其是那些经济处于先进行列的国家，房地产业在国家经济中占有相当的地位，成为国民经济的支柱产业之一。我国房地产业是随资本主义的发展，于19世纪末20世纪初出现的，新中国成立前一直作为一种行业存在，但规模比较小。广州房地产业主要是华侨及侨团兴办房地产置业公司，以独资或集资的方式从事房地产买卖，或建筑房屋出售或出租，华侨、侨团从事的房地产投资，是他们在广州投资的主要行业，占全部投资的70%以上。在广州置业的华侨，大都在东山区发展。他们除投资建住宅外，还兴建学校、医院、商店和工厂。华侨的开发、耕耘，使东山区终于由昔日的荒野变成了繁华的市区。华侨房地产业对新中国成立前广州城市的发展做出了贡献。新中国成立后，随着私有房产社会主义改造的完成和城市土地国有化，在社会产品经济的洪流下，广州的房地产业同全国其他城市一样几乎不复存在。广州房地产业的兴起和发展现状广州房地产业随改革开放的春风而复苏。那是在1979年，当时的东山区引进外资住宅建设指挥部（即东华实业股份有限公司前身），同香港宝江发展有限公司合作，共同开发东湖新村，建设6万平方米的住宅小区。根据当时达成的协议，由港商投资人民币1080万元，由广州方提供3.1万平方米的土地并建成基础设施，实行商品化经营。小区建成后，港商得房2万平方米，由港方在香港销售，东山区指挥部4万平方米，其中2万平方米由指挥部作商品房销售，2万平方米交政府作居民的拆迁安置房。东湖新村成为广州现代房地产业的起始点。1982年，在广州住宅建设办公室的基础上，又筹建了广州市城市建设开发总公司，房地产开发公司逐步发展，到1989年已发展到106家，1992年又有新的发展，至年底已发展到269家房地产开发公司。广州的房地产开发公司在建委开发办的统一规划领导下，房地产业从土地的“实物地租”起步逐步发展起来，目前已形成开发、经营、消费、服务的较完整行业，取得了瞩目的成就。一房地产开发（一）土地开发城市土地开发有两种形式，一是对农用地、荒山荒坡等进行平整，建设基础设施，如修筑道路、埋设上下水、煤气、供电、供热等管网，形成城市用地。农用地开发是城市规模扩大的行为。二是对原有城市用地进行再开发。原有城市用地因基础设施年代久远、陈旧毁坏，不齐全或容量小，不适应城市社会经济的发展需重新进行建设，城市旧城区改造即属于此种情况。广州市到1992年，开发企业先后已完成土地开发4257公顷，其中市区1579公顷。广州市土地开发有如下特点：①1991和1992两年开发的土地最多，占开发量的63.5%，反映了进入90年代广州房地产业强劲的发展势头。②广州在改革开放的前些年，主要是扩大城市规模，进行新区开发，相对说来旧城改造开发较少，平均每年不足30公顷。进入90年代旧城改造速度加快，1991、1992两年，平均每年都在100公顷以上。这种发展模式非常切合广州城市的实际，因为人口密集的老市区，居民住房严重短缺，只有首先向新区扩展，才能较快地改善居民的居住条件。同时，这种发展模式也反映了广州人对土地经济规律认识的深化以及运用土地经济规律对旧城改造的成果。经过开发的土地会成倍乃至十多倍地增值，这不是仅由土地开发投入生成的，因为土地的价值不同于一般商品，一般商品的价值是由商品生产本身投入决定的，城市土地开发除本身的开发投入外，还享受着“环境”先前和正在投入的成果。并且土地使用性质的改变，如由农用地变为城市用地，由城市工业用地变为商业服务业、居住用地后，也会使土地本身增值。土地开发形成的增加值，是房地产业创造国内生产总值的重要来源。（二）房屋开发房屋开发是指居民住房、商业服务业用房、写字楼、旅游宾馆、工厂仓库的建设和经营。到1992年，广州房地产开发企业已开发竣工房屋面积1359万平方米，其中市区1045万平方米。在竣工房屋中共建成住宅15.7万套，1105万平方米，其中市区建成12.62万套，864万平方米，住宅开发建设占了绝对的优势。尽管房地产开发企业也为一些单位代建一部分房屋，比例极小，1992年还不到1%，因此可以这么认为，广州房地产开发建设几乎全部为商品房开发。广州商品房开发占城市全社会（全民、集体及城镇个人）投资建房的比例相当大，尤其在市区，这是广州房地产业发展的重要标志。具体情况见表1。表1商品房开发占城镇房屋建设比例二房地产经营和房地产市场（一）房地产经营广州房地产经营的规模大，发展快。截至1992年，开发企业共完成开发工作量价值122亿元，转让土地收入14亿多元。1992年开发企业实际完成开发工作量45亿元，是1985年前总和的6.3倍。当年开发经营总收入，人民币33.8亿元，外汇5900多万美元，其中商品房销售收入23亿多元，土地转让收入6.4亿元，房租收入2800万元，本年度实现利润4.8亿元，向国家缴纳各种税费3.68亿元。（二）房地产市场（1）土地市场。土地市场按现在认同的说法，可分为土地一级市场，即政府出让土地使用权给开发企业；二级市场，开发企业将开发成的房地产售给使用者；三级市场，土地使用者之间的房地产买卖，一般是以房屋买卖的方式实现。广州土地市场比较活跃，土地一、二、三级市场都有相当的规模。广州一级土地市场有土地入股、征收土地使用费、为政府提供基础设施和公建配套设施、政府有偿有期出让土地使用权等几种市场形式。广州开发企业除通过出让商品房转让土地使用权外，有的开发企业还将开发成的土地直接转让给土地使用者，至1992年共直接转让土地931公顷，其中市区转让土地132公顷。（2）商品房销售和出租。广州商品房市场已有相当的规模，至1992年，房地产开发企业已向社会销售房屋889万平方米，销售收入92亿元，其中住宅11.2万套，802万平方米，占商品房销售的90%。广州1992年实销商品房167.27万平方米，高于当年全国销售商品房较多的北京（159.12万平方米）、深圳（151.4万平方米），居全国第一。广州开发企业除直接向市场售房外，还将一部分生产性、经营性用房如酒楼、写字楼等出租，租金标准一般按7～8年归还投资成本的原则来制定。广州商品房在1985年前基本为单位购买，单位再以福利分配的办法给本单位职工使用。1985年后，居民个人购买住房的比例逐年上升，1991年购房面积和套数均超过单位购买量，1992年这个比例再次提高，分别达到商品住宅出售总面积和总套数的71.2%和73%。广州个人购买商品房占全市销售的商品住宅、写字楼、商业用房总和的比例，在全国直辖市、计划单列市中遥遥领先（见表2、表3）。广州居民买房有现货和期货两种交易形式，付款可以是一次付清，也可以分期交付。表2广州市历年出售商品房情况及个人购买住宅比例表31992年广州与其他直辖市和计划单列市销售商品房屋和个人购房比重比较（3）私房交易。广州是全国私房较多的大城市。1985年城镇房屋普查，有私房面积1100万平方米，占当时广州房屋总数的30.6%，高出全国6.6个百分点（全国为24%）。1987年全国100万人口以上的大城市，私房比例平均为15.2%。无论从全国城镇，还是单从大城市来衡量，广州的私房率都是很高的，它为广州私房交易发展创造了条件。据统计，从1979年恢复房屋交易所至1992年，广州私房交易共7703宗，交易面积60.8万平方米，交易金额达4亿元，交易税收入1400多万元。据房屋交易部门介绍，在房屋交易所转让房产权的，大大低于房屋实际交易量，许多事实上的房屋交易采用了“赠与”的形式进行过户登记，其数量之多超过交易登记数。表4广州市私房交易情况（三）公房销售和出租公房销售和公房出租是广州房地产市场的组成部分，但又与一般房地产市场存在明显的区别：（1）公房购买对象只能是住公房的、执行国家统一工资制度的在职干部、职工和离退休干部。广州商品房购买者，不论在哪个部门供职，是本市居民、外省市人还是港澳台同胞、侨胞、外籍华人均可以购买。只有那些没有与我国建立外交关系的，或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区的人或组织才不能购买。（2）商品房购买者可以对房屋自由买卖；公房购买者则要按政府规定在交清房款之后才可出售，五年内出售的，只能按原价出售给原房屋产权单位或当地房地产管理部门，原产权单位或房屋管理部门不买时，方可自由交易，所得增值额，应向原产权单位交纳20%的增值费，余下归个人。（3）公房购买者，买房主要是为了居住，成为自己的财产；商品房购买者则不同，可以是为自己住而买，也可以是为卖而买，为获利而买。（4）公房的房价是由政府制定，统一标准，商品房价格受市场调节；1992年开始，广州商品房实行随行就市、价格放开。可以这样说，公房的买卖市场是在我国特殊条件下的一个不完全的房地产市场，也是一个过渡性的市场。广州自1989年10月开始出售公有住宅起，到1993年2月，已销售公有住宅15.6万套，面积947万平方米，回收住房资金12.7亿元。目前广州出售的公有住宅已达到可出售住宅数的三分之一。职工买公房，对绝大多数家庭来说不是有没有购买能力的问题，而是希望买到合适的房子，如果房屋位置、结构、质量甚至面积不理想，一般都希望分配到理想的房子再买。（四）房地产抵押市场房地产抵押市场是房地产所有权人，将房地产产权证抵押给金融部门得到贷款的市场行为。当贷款人本息全部还清后，银行将房地产证归还贷款方，若贷款方不能如期归还贷款，银行有权变卖抵押的房地产收回本息。房地产是价值量很大的资产，又具有保值升值的功能，所以在资产抵押中，房地产抵押是大量的、经常的。房地产是财富，也是“死钱”，房地产抵押将死钱变活钱，还可以大大超过房地产本身的价值。可见房地产抵押对活跃房地产市场，加速资金周转，推动经济发展是十分有利的。商品经济发达的国家房地产抵押市场均十分发达、活跃。广州市于1990年7月正式颁布实施《房地产抵押管理办法》后，房地产抵押市场稳步发展。到1991年4月的统计，短短10个月时间全市就办理房地产抵押贷款36宗，抵押建筑面积81551平方米，权利金额美元4800万元，港币379.3万元，人民币462.7万元。参与抵押贷款的有国内银行也有外资银行，抵押人既有国营的大中小企业，也有个体经营者，抵押建筑面积从27平方米到3万平方米，权利金额从人民币2万元到2000万元，还款期从3个月至5年。三房地产消费、中介和管理服务（一）房地产消费服务房地产消费服务是房地产商品进入消费领域后的售后服务。它通过向居民提供社会化、专业化和多层次的服务，使房地产消费形成良好的经济效益、社会效益和环境效益，是房地产业不可缺少的内容。消费服务的完善程度和质量无疑是房地产业发展的标志之一。房地产售后服务是房地产市场竞争的延续或第二次竞争。售后服务好，企业社会形象光彩，这种效益尽管是间接的，却是长期起作用的因素。广州有一个居住小区，由于没有搞售后服务，房子卖不出去，增设售后服务后，房子十分畅销，房价还有所上升。居民愿意多花钱求“舒服”，这是经济发展、居民收入提高后的一种趋势。广州房地产消费服务一般由物业公司提供，是一种有偿服务。物业公司是房地产开发企业下属的专业公司，负责所属开发企业开发的住宅小区。1992年建设部在全国评出28个文明住宅小区，其中模范小区8个，广州五羊村居住小区达标分居全国小区之首。五羊村物业公司提供服务主要有：（1）公共服务。公共服务是为全体住户提供的一种经常性、共同性的服务，包括6个服务项目：①楼宇内外的公共卫生；②上门收集、清运垃圾；③清洗楼宇的公共蓄水池；④代住户登记、计算、交纳水电费；⑤维护小区环境，制止各类有损村容村貌的违章行为，处理居民投诉；⑥小区的保安服务。（2）专项服务。专项服务是为某些住户群体提供的特定服务，如为高层住户维护、保养楼宇内外的公共设施。（3）特约服务。为满足住户特别需要而提供的个别服务，如受住户委托，代管房屋，负责室内的清洁和花草的养护，房屋的维修装饰，代购商品，家庭护理，接送小孩等。（4）市政设施的管理服务。负责小区的绿化、道路、路灯、供电通信设施、供水排水管道、自来水加压站、生活污水处理厂等市政设施的管理。物业公司为住宅小区提供的服务属于服务与经营相结合的企业性管理服务。广州五羊村的收费标准是根据提供服务的种类而定。公共服务目前收费标准低于成本，专项服务保持收支平衡，特殊服务在总体上有所盈余。（二）房地产中介服务房地产中介服务是为房地产开发、流通、消费提供市场信息、价格评估、交易经纪、政策咨询等服务。房地产中介服务可以促进房地产买卖的成功，缩短房地产再生产周期，减少经营失误，提高投资效益。房地产中介服务既是房地产业行业的一部分，同样也是房地产业发展水平的标志。目前广州房地产中介服务正在形成壮大，并逐步完善。挂牌经营的各种房地产中介机构已有多家，正式领取广州市房地产经纪人服务许可证的已有167人。到1992年，广州通过各类经纪人中介成交的商品达1.75亿元，其中房地产占10%，广州已有1000余人得到房地产评估员合格证，已为各单位出售公有住宅提供评估服务。广州市房地产协会是广州老资格的咨询服务机构，1985年成立以来，围绕广州房地产业的发展，积极开展调研、咨询、宣传、专业培训等工作，为广州房地产业的发展做出了贡献，多次受到政府的赞扬，在国内房地产行业中也有相当的影响。1992年广州市房地产协会与房地产学会联手，创办了“广州市房地产中介代理公司”，其业务范围相当广泛，如为国内外客户提供经济、技术决策研究，招标投标方案设计，房地产政策、法律、法规咨询；为房地产交易、租赁、抵押、评估、测绘、查档等办事程序、手续提供咨询和代办服务；为房地产开发项目牵线、选址；为内外资企业、单位和个人代购、代销房屋，房屋出租，开展国内外房地产信息交流等。（三）房地产管理服务房地产管理服务是指房地产产权的登记、发证，房地产交易中的产权过户、换证，房地产纠纷的仲裁以及房地产普查等。房地产管理服务是房地产管理部门依据有关法律、条例、政策行使行政权力，代表政府实施对房地产和房地产行业的行政管理，是一种行政行为。房地产作为不动产，其权属必须得到房地产管理机关的认同，持有管理机关发给的房地产证，才能得到法律的保护。房地产产权证是财富的象征，只有持产权证的房地产才能在市场上找到买家，从这个角度来看，房地产的行政管理也包含着市场行为，可以这样说，没有房地产行政管理服务，就没有房地产业的存在。正是基于这种认识，本文把房地产管理服务纳入房地产行业之中。房地产普查属国家资产管理范畴，可为房地产业的发展提供极为重要的信息。广州1982年对市区进行房地产普查，查出市区有空地面积25.68平方公里，郊区空地在一万平方米以上的土地133余处，面积373万平方米，4个市区拥有空地在1500平方米以上的60余处，其中可以利用的共102万平方米。市区楼房平均不足两层，旧的砖木楼房、砖木平房、木屋的幢数竟占当时房屋总幢数的67%，总面积的32%。1985年全国房屋普查时，广州人均居住面积2平方米以下的极端困难户11645户，共60930人。房地产普查提供的土地、房屋、居住情况给政府制定政策提供了依据，也为房地产业的发展提供了重要信息。改革开放以来，广州房地产管理服务是有成效的。1987年按国家规定，房地产管理部门对市区及城镇范围内的全民、集体和私人所有的房屋及其使用的土地全面办理重新登记，经审查确认，发给房地产产权证。从1988年到1992年先后共受理登记23.77万宗，已发证17.84万宗。1979年房产交易所成立以来，先后办理私房交易产权过户换证近8000余宗。1983年广州市房地产管理局成立仲裁办公室，1988年改为仲裁委员会。为使仲裁有法可依，有章可循，广州市于1986年、1988年先后颁布了《广州市征用土地拆迁房屋纠纷仲裁暂行办法》《广州市房地产纠纷仲裁试行办法》。仅1984～1988年，仲裁机构就受理纠纷案件3981宗，处理3466宗，结案率为87%。广州房地产业的社会经济地位房地产是人类的基本生活资料，同劳动力、资金构成社会经济发展的三大基本要素，参与国民经济大循环，任何社会经济活动都离不开它。房地产业是一个具有高附加值的行业，在国民经济高速增长的初期，具有启动性、基础性的功能，对实现生产要素的优化配置，推动相关行业的发展，调节社会消费结构，发展城市建设，为城市财政提供稳定的收入方面都具有重要作用。改革开放以来，广州房地产业尽管发展时间不长，但在社会经济中已有了一定的地位，主要表现在以下几个方面。一在国民经济中的地位上升（一）在国民经济中的比例增长房地产业占国内生产总值的比例。根据《中国国民经济核算体系》，房地产业提供的国内生产总值包括三个方面：（1）房地产管理部门的总产出：房地产管理部门的房租收入、土地使用费收入、拨入经费（扣除用于基建支出），及其他业务收入，如换房手续费、房地产交易费等；（2）房地产开发企业当年的商品房和土地买卖收益、当年房地产经营收入税、手续费和房地产管理业务收入；（3）城乡居民自有住房的虚拟房租。广州房地产业提供的国内生产总值1984年只有1396万元，1992年增加到10亿多元，六年净增了近70多倍。房地产业占全市国内生产总值的比重，1987年不足1%，1992年提高到2.1%。房地产业作为第三产业，1984年占整个第三产业的比重只有0.37%，1992年比重增加到4.59%。具体情况见表5。表5广州房地产业占国内生产总值和第三产业的比重商品房销售收入发展快，占社会商品零售额的比例增幅大。1986年广州市商品房销售额只有4.7亿元，1992年达到23.46亿元，净增了3.99倍，平均每年按58%的速度增长，商品房销售额与社会商品零售额的比例，1986年是5.9∶100，1992年提高到12.6∶100，市区为11.9∶100，见表6。表6商品房销售额与社会商品零售额的比例（二）房地产业带动了相关行业的发展考察房地产业对国民经济发展的贡献不能单纯地看它提供的国内生产总值，还需分析它带动相关行业发展的经济成就。房地产的生产、流通、消费过程必然牵动其他相关行业与之相互支持共同发展。房地产业带动建筑业、建材业、建筑设备工业、建筑机械工业、装潢装饰业及金融业等的发展是十分明显的。可以这么说，房地产业兴旺，相关行业也发展；前者不兴，后者也不旺。据日本经济学界提供的资料，日本1983年房地产业销售额21.4万亿日元，它直接间接推动的行业产值是28.7万亿日元，两者比值为1∶1.34。广州房地产业促进相关行业发展的作用是十分明显的，下面以关系最直接的建筑业为例。改革开放初的1980年，广州建筑业的社会总产值为5.4亿元，国内生产总值1.8亿元，1992年建筑业的社会总产值发展到99.9亿元，国内生产总值也上升到29.3亿元，两者分别净增17.5倍和15.2倍。广州建筑业占国内生产总值的比重，在房地产业未形成和发展初期的70年代和80年代初，始终在2%及3%的水平上下浮动。1985年后，广州房地产业发展速度加快、建筑业占国内生产总值的比重提高到6%～7%。如果按世界上一些国家将建筑业与房地产业合并计算看其所处的国民经济地位，广州最高年份（1989年）占国内生产总值的比重达到8.2%。表7广州建筑业发展及建筑业、房地产业在国民经济中的比重（三）成为城市财政的重要来源房地产业提供的财政收入主要来自：（1）房地产开发企业缴纳的税费，它包括营业税及附加、投资方向调节税、所得税、能源交通基金，预算外调节基金等；（2）房地产税；（3）土地使用税；（4）土地使用费；（5）房地产契税；（6）房地产有偿消费服务、中介服务提供的税收等。1991年广州房地产业为财政提供的收入共3.36亿元，1992年5.48亿元，增长61%，其中房地产开发企业1991年提供的财政收入是1.9亿元，1992年3.68亿元，在全国城市中仅次于深圳，居第二位。1991年广州财政收入49.6亿元，房地产占6.8%，大大超过同年全国的平均水平。（四）促进消费结构的调整居民住房消费占整个消费支出的比例在经济发达国家都比较高，70年代末至80年代初，美国住房消费占居民消费支出的比例是15.7%（1978年），联邦德国是16.5%（1980年），日本是8.9%（1980年），法国是15.6%（1979年）。由于我国住房的福利制度，居民的住房消费在生活费支出中微乎其微，发展房地产业住宅商品化和住房制度改革正在改变着这种状况。据广州市300户城市居民抽样调查，居民用于房租、购买商品房和建房的支出在实际生活费支出中的比例已经有所提高，见表8。表8城镇居民人均每月住房消费占实际支出比例变化（300户居民抽样调查）二推动城市建设发展房地产业加速了广州城市建设，使这座具有2000多年历史的古城焕发了青春，有这样一段描述：当你徜徉在珠江河畔，看两岸大厦凌霄，倒影碧波；当你登临越秀山巅、白云山顶，看全城高楼林立，竞秀争辉；当你漫步居民新村，看住宅楼宇鳞次栉比，庭院景观添姿增彩；当你参观新建的公园，美化的街道，新型宾馆，看优美景观，华彩风貌；能不为羊城新貌的美好而惊喜！能不为群众生活的迅速改善而高兴！这是对广州城的真实写照，也记录了广州房地产业发展的丰碑。（一）建成了一大批高级楼宇改革开放以来，广州开发企业建设了一大批写字楼、集商业办公于一体的综合大楼，遍布全市，如地处环市东路、目前全国最高的现代化金融中心广东国际大厦和世界贸易中心，沿江西路的广州建设银行和广州国际投资公司营业楼，江南中路的广东省供销大厦，东风中路的东建大厦，沿江中路的广信江湾大酒店、富丽华大酒店等，都是一些气派不凡、档次很高的建筑物。1980年广州只有25家涉外宾馆，经过十来年的开发建设到1990年已增至106家，其中白天鹅、花园酒店、中国大酒店、东方宾馆都是些富丽堂皇、在国内乃至国际旅游市场中都是名气不凡的五星级宾馆。此外，广州开发企业还在市内兴建了大批设计新颖、结构合理的高层住宅，分布在环市中路、麓鸣路、文裢路、德政中路、德政北路、中山三路、先烈路、江南大道、工业大道、东风中路等。（二）建设了几十个住宅小区广州开发企业在城区周围和旧城区内建设了众多的住宅小区。据统计，到1988年，已建成或正在建设的，建筑面积在2万平方米以上的居住小区就有41个，开发土地面积496万平方米，计划建筑房屋980万平方米。目前建筑面积在30万平方米以上的小区共10个，规模较大的江南新村、天河南住宅区、花地湾小区，建筑面积均在120万平方米以上，占地面积达55万～83万平方米，能容纳人口七八万，犹如一个小城市。表9广州建成和在建的规模在30万平方米以上住宅小区续表（三）成线、成片地改造了部分旧城区广州旧城区经过几十年的发展建设，已是建筑密度很高、人口相当拥挤的城市地区。1987年调查统计，广州旧城区建筑密度平均在50%以上，甚至有的街区竟高达80%，人口平均密度是3.5万人/平方公里。广州在变“消费城市”为“生产城市”的历史潮流中，还在市区发展了大量的工业。1985年的调查显示，全市56%的工厂集中于市区，平均每平方公里有26家工厂，最多的达到41家，工业用地占了城市用地的30%，形成工业包围住宅，住宅围困工厂的局面。旧城区老房多、平房多、房屋结构落后，基础设施容量小、不配套、分布不均。同时，旧城区也是居民住房困难的集中区。显然，无论从改变旧城面貌，到提高旧城土地利用经济效益；从改善居民居住水平，到全面提高居民的生活质量；还是从调整产业结构，到发展城市经济，都需要加速旧城改造。广州旧城的现实状况也说明广州旧城改造任务重，是一个难度大、投资大、成本高的事业。改革开放以来，广州市政府十分重视对旧城的改造，但大规模、有计划的改造则是近几年的事。据统计，从1983年到1992年，广州市区共拆迁开发土地334.07公顷，1991、1992两年就占了39.1%。1986～1990年改造旧城共拆除房屋8222幢，面积126.9万平方米，先后对东风路小区、幡龙小区、中山七路、德正中路、兴龙街、南源街、洪德街等，进行了成线、成片的改造。广州在进行旧城改造时，一般都根据改造区的具体情况，以不同的方式进行。比如，改造区住户少，平房多的就整片开发，投入较多的资金一次建成居住小区；对人口密集、拆迁任务重、难度大的，在统一规划的前提下实行分散建设，成熟一片、建成一片，逐步完成小区建设；对一些商业地段，居民集中、建筑物又多的地域，大多搞单体开发，不强求一律。广州旧城改造不论采取何种方式，基本做法都是通过商品房开发，发展房地产业来实现的，具体做法主要有：（1）在旧区进行综合开发，按协议确定的比例，将建成的商品房无偿交给政府安置拆迁户，并以此体现土地的有偿使用；（2）旧区改造与新区开发经营相结合，以新区经营的收益补偿旧区改造的亏损；（3）利用土地级差收益，调整旧城区用地结构，实现旧城改造。土地利用的规律是：在土地可以自由流动的情况下，土地利用效益好的企业会向土地级差高的城市中心区流动和集中，并不断将土地利用效益低的企业和用地“挤”出去，实现土地的优化组合，推动城市经济发展。广州人正是利用这个规律，在城市中心区发展商业贸易、金融旅游、咨询服务、房地产业等，以取代工业用地和一般的居住用地。用这种方式改造旧城，反映了广州人对土地规律认识的深化，它应该成为广州旧城改造的基本途径。（四）建成了大量的基础设施和配套工程广州房地产实行综合开发配套建设，其费用均计入成本，在国家不花钱的情况下建成了众多的基础设施和配套工程。据统计，截至1991年，已建成和正在建设的42个住宅小区中，由开发企业配套建设的市政公用设施投资占小区建设总投资的33%，配套面积为规划建筑总面积的8.7%。具体提供的市政、公建配套设施见表10。到1992年，广州开发企业完成的市政和公建配套总价值8.33亿元，其中市政配套3.34亿元，公建配套4.99亿元。在市政公建配套中，1992年是9396万元，为各年份投资总和的43.5%，发展房地产业形成的市政配套设施，在整个城市市政建设，即大市政和小市政投资中，也有一定的份额。1987～1991年，广州市政府投资兴建的市政设施共30.06亿元，同期房地产业的投资是1.63亿元，相当于政府投资的5.4%。天河体育中心是为全国第六届运动会修建的大型体育设施，占地58万平方米，总建筑面积12万平方米，包括可容纳6万观众的运动场、8000个座位的体育馆、3000个座位的游泳馆以及各种球类训练场、运动员宿舍、管理大楼等，总投资7.2亿元。当时国家只拨了3亿元，其余4亿多元投资是广州珠江外资建设总公司在市政府的支持下，通过房地产开发筹集的。表10广州市开发公司提供的市政公建配套设施（1983～1992年）三提高了居民的居住水平（一）住房建设加快从1949到1980年，广州全社会包括全民单位企业、集体企业和城乡个人在内，共建住宅1000万平方米，实际每年建成32.5万平方米。1981～1991年广州全社会共建成住宅5678万平方米，平均每年516万平方米，是改革开放前的15.9倍。住房建设速度加快，当然是由于国家改革住房投资体制，充分发挥了中央、地方、全民、集体和个人建房的积极性，其中商品房开发发挥了相当大的作用。以广州1989～1991年为例，城镇全社会住宅施工面积中42%～45%是商品房开发施工，在竣工住宅中35%～54%是商品房，其中市区施工和竣工的商品住宅比例更大，分别是57%～72%、36%～55%。（二）居民住房水平提高（1）平均居住面积超过国家规定的“小康”水平。广州1979年人均居住面积只有3.8平方米，1985年增加到6.62平方米，1992年达到9.19平方米，超过国家2000年城镇人均居住面积8平方米的小康目标。1984年，全国城镇人口在100万以上的城市19个，当时广州人均居住面积5.27平方米，在19个城市中低于北京（5.92平方米）、南京（5.80平方米）、成都（5.50平方米），居全国大城市的第四位。1991年广州人均居住面积8.23平方米，已超过同年的北京（8.0平方米）、成都（7.72平方米）和南京（7.29平方米），排在全国大城市之首。广州房地产业对广州居民住房水平的提高建立了功勋，为便于比较，以1985～1992年的情况来看，这些年广州人均居住面积净增2.57平方米，同期房地产业向社会出售商品房737.91万平方米，若全部在本市城镇居民中销售，按1992年城市非农业人口计算，每人可摊2.1平方米。（2）居民住房成套率增加。反映城镇居民住房水平有两个基本指标，一是人均居住面积，一是住房成套率。成套住房是指每个家庭除居室外，还要有供单独使用的厨房、厕所，成为完整的单元住房。1985年全国城镇房屋普查时，广州对市区、市属8县以及独立工矿区范围内的居民住房进行调查的结果是，有成套住房共23.8万套，成套率为37.5%，成套面积占48.8%。1985年后，广州兴建了大量的单元住宅，改造旧城中又拆除了一部分非成套的老旧房，住房成套率大大提高，1992年与1985年相比，住房成套率提高了约14个百分点，成套住房面积提高了19个百分点。表11居民住房成套率变化（1985～1992年）广州房地产业形成、发展分析一土地使用制度和住房制度改革是房地产业形成、发展的前提和基础我国传统的土地使用制度和住房制度本质的特征是，不承认住房和经过人类劳动开发的土地是商品，城镇住房实行福利分配、低租金高补贴政策，城市土地行政配置，无偿无期使用，禁止转让。房产地产不是通过商品生产和商品流通进入消费领域，价值无从实现，房地产业自然失去存在的根基。十一届三中全会后我国确定了对外开放、对内搞活经济的总方针，对传统的经济体制进行了一系列的改革，正是城镇土地使用制度和住房制度的改革为我国房地产业的复苏奠定了理论和政策基础，房地产业也才有可能作为一种产业存在于国民经济之中。这是因为：第一，土地使用制度改革，使国家城市土地所有权具有法律和经济的完整权利，城市土地只能有偿使用（当然不排除国家以土地所有者的身份，对某些用地实行减免地价的政策），这是其一。其二，更主要的也就是说对房地产业具有生命意义的是承认经开发过的土地是商品，土地开发者可以转让土地并获取利润；土地使用权可以在土地使用者之间转让、交换。第二，住房制度改革从本质上确认了住房是商品。住房商品价值的实现可以有两种形式，一是出售所有权，一是出租，对于价值量大，使用期长的住房，也可以说是一种分期出售，因为住房的使用生命结束必须拆除时，住房的所有权也随之不复存在。目前我国许多城市向职工出售公房或提高房屋租金，都低于住房的成本价和成本租金，是由具体的历史情况和居民目前的支付能力决定的，而房改的最终目标是实现住房的商品租金，并主要通过商品房供给满足市场购买力。二广州土地使用制度和住房制度改革概况（一）土地使用制度改革（1）土地有偿使用。广州城市土地有偿使用始于1979年，经过几年的探索，土地有偿使用发展了多种形式：土地入股。主要在中外合资企业中实行，政府以土地为资本参与股份，并规定外商经营期限和利润分成比例，经营期满全部资产归中方所有。以实物形式实现土地有偿使用。开发部门对房地产进行综合开发，向政府无偿提供一定的房屋或市政设施和公建配套设施，作为取得土地使用权的代价。征收土地使用费。从1984年起，广州对新建项目、中外合资合作项目及经济技术开发区征收土地使用费。1989年起根据有关规定，只对中外合资企业、经济技术开发区用地继续征收土地使用费，其余改征土地使用税。有偿有期出让土地使用权。1988年，政府以招标的方式有偿有期出让花地湾小区土地107万平方米，获得地价款28亿元。通过这种方式，还先后向外商出让了东风东路、东风中路、天河、三元里、淘金路、寺右南路等地段的一批地块。经过十多年的发展，尽管政府有偿出让了一批土地，但土地配置仍然是“双轨”制，即既有有偿使用，同时还保留着无偿划拨的两种土地供应模式。1992年政府根据建立社会主义市场经济体制的目标，对土地使用制度加大了改革力度，规定从1992年开始，“所有非农业建设用地统一实行有偿有期使用制度。除了环卫、道路、园林等市政设施用地外，停止以行政划拨的方式审批建设用地”。“对历史上无偿划拨的用地，包括无偿划拨给开发企业的用地，如果用来与内、外客商合作建设的，均要补地价。对原已无偿取得划拨土地使用权的企业、事业单位，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，其用地由政府收回，实行有偿出让，对原来使用单位的利益给以照顾，对其地上建筑物、其他附着物，由市政府根据实际情况给予适当补偿。”[1]（2）土地转让。土地转让是在土地有偿出让基础上土地使用权的横向流动。广州城市土地使用权转让主要是以两种方式来完成的：①房地产开发公司出让商品房转让土地。开发企业将商品房出售时，土地使用权也随之转让给购房者，当商品房出租时，土地使用权仍为开发企业所有；②开发企业直接转让土地。前些年广州允许一部分开发企业从事土地开发，将农用地、旧城改造地开发或再开发成为可供建设的土地，转让给其他房地产公司或一般企事业单位进行建设，转让时土地开发企业向土地使用者收取土地综合配套费，包括征地、拆迁、兴建基础设施、投资利息和利润（10%）。1992年广州成立土地开发中心，该中心是土地开发的专门性、服务性机构，其职能之一是代政府征用土地，对建设用地进行前期开发，编制土地使用权出让方案，测算地价，收取地价款等，保证政府对土地一级市场的垄断，为广州房地产业创造了平等的竞争机制，也标志着广州土地出让的规范化，从而保证了国家出让土地的收益。（二）住房制度改革广州住房制度改革，最初是以全国普遍酝酿的“提租发贴，实转起步，分步到位，推动买房的改革”模式进行探索，经过“方案”模拟运转试点和调查测算等，证明“提租发贴”起步改革的模式不符合广州市情而被推倒。根据广州的实际情况最后形成了“卖房起步，分步提租，相应发贴，新分配的住房实行新制度”的“广州方案”。1989年8月方案正式出台，同年10月实施。广州是全国第一个以卖房起步，全面实施住房制度改革的省会城市。“方案”的基本特点是，改革易于启动、群众能够接受、指导思想明确、配套措施齐全。按“方案”要求，除政府规定不能出售的公房，其余均可向职工个人优惠出售，以此带动整个住房制度的改革。对一些不买公房的职工可继续租赁，凡符合广东省住房分配控制面积的，租金实行分步到位，超出部分则按成本租金计租。1992年政府规定于1997年将公房租金提高到成本租金水平，比国家规定提前了三年。广州住房制度改革最终将使占全市住房60%左右的公房纳入商品流通和消费的轨道。住房制度改革断了福利分配住房的后路，对全社会住房消费产生的效应为房地产业的发展开创了广阔前景。三房地产需求旺盛房地产业同其他产业一样，推动其发展的是市场，是有支付能力的消费需求。广州房地产市场兴旺，其强劲的需求主要来自几个方面。（一）广州的企业和居民改革开放以来，广州人充分利用国家给予的“特殊政策、灵活措施”，大力推进经济体制改革，发展社会主义市场经济，加之它毗邻港澳、地处经济发达的珠江三角洲，地理位置十分优越，是珠江三角洲乃至华南的经济、科技、交通、金融和信息中心。广州有众多的海外侨胞、台胞和港澳同胞，优势叠加，其经济增长速度大大高于全国平均水平，取得了瞩目的经济成就。1992年与改革开放前的1978年比国内生产总值增长了4.5倍，国民收入增长了3.6倍，社会商品零售额增长了10.3倍，职工收入增长5.6倍，农民纯收入增长7.6倍。广州按国民生产总值计，在全国十大城市中的位置已由1980年的第八位上升到第三位，仅次于上海和北京。广州经济的高速发展，居民收入水平的提高，给房地产这个以“地方”市场为主的产业的发展带来了勃勃生机。（1）广州二、三产业尤其是第三产业的发展壮大，需要房地产市场提供更多的营业、办公用房。传统的第三产业要增加地盘、扩大营业规模，新兴的第三产业要寻找发展基地，不少人要步入这个行业求得发展，在广州，特别在旧城区，各种营业办公用房需求势头猛，广州铺面房房租成直线上升就是一种信号。（2）一部分高收入居民，如私营企业主、企业承包人、文体工作者、专家学者、三资企业的高级职员等，希望购买住房，全面提高生活质量；（3）广州有归侨、港澳同胞的亲属100来万人，接受他们的捐资，住房购买力也很强；（4）政府奔小康的规划，要求“八五”期末，居民的平均居住水平达到10平方米，要全部解决平均居住面积不足4平方米家庭的住房。（二）港澳同胞、旅外华侨广州是侨乡侨城，据调查，广州籍旅外华侨、华裔及旅居香港、澳门的同胞有130多万。历史上他们就有在家乡置房的传统。改革开放以来，广州市政府已陆续地解决了历史上遗留下来的华侨、港澳同胞在广州的房地产问题，尤其是我国经济繁荣、政治稳定，为他们在广州购置产业增添了信心。而且，像香港这样的地区，平均居住水平并不高，有些居民的住房还相当困难，即使有钱购买“公屋”的，也要排队等上三年五载，且房价比广州高出数倍。在广州置房，来穗可自住，离开可出租，非常方便。1997年香港将回归祖国，能在广州买到住房是他们当中许多人的心愿。（三）外资企业目前广州已有外资企业2000多家，他们需要在广州办公和居住，甚至一些在珠江三角洲其他城市投资的外资企业，也要充分利用广州信息量大，对内对外交往方便，物质和文化生活水平高的优势，在广州设立机构，购买住房。此外，全国还有2000多家政府、部门、单位和企业在广州设立窗口，建立办事处。广州房地产市场仍然看好，尤其是供应国内居民的住房有价无市，不但现货脱销，期货也难买到。广州城市建设开发总公司，为庆祝公司成立10周年，于1993年2月18日登报，向居民推出100套住房，这些房在1994年底建成，平均每平方米售价为4280元，一套房需30多到40多万元。消息公布仅两天时间，公司就收到购房申请登记表2000多份，开发公司只好采用摇号方式，在2000多人中抽出100名中号者作为售房对象，拿到购房证的家庭欢天喜地。需特别提及的是，广州房地产需求如此旺盛，还有一个重要原因是广州房地产市场是一个很开放的市场：（1）个人购买商品房或私房，不受本市户口的限制，本市、外地居民、港澳台同胞及外籍华人均可持本人身份证向房地产开发公司或私人业主购买，不受币种限制，可用外汇也可以用人民币结算，只有外国人或外商以公司名义购买的，才需要有关部门批准；（2）购房数量不受限制；（3）私房可随时转让出售，还可以转卖预购的楼花；（4）房价放开，随行就市。房地产是一个具有保值、升值功能的特殊商品，对有浓厚商品经济意识的广州地区，开放的房地产市场自然给人们提供了一个极好的投资机会。因此，人们买房不仅仅是为了自己居住使用，而是要通过房地产买卖，增加财富，带来更多的货币。可见，这种购买需求，是不能以一般的消费水平来进行计算的。四具有相当规模的房地产开发经营能力广州有数量众多的房地产开发企业。1992年，全市经资质审查，具备开发经营资格的公司共269家，从业人员7000多人，其中中外合资、合作项目公司39家，独资公司3家。在这些公司中属一级公司的8家，二级公司128家。广州城市建设开发总公司、广东省信托房产开发公司、广州珠江外资建设总公司等，都是经济技术实力强、经济效益好、开发能力很大的大型房地产开发公司。城市建设开发总公司1990年曾荣获“全国房地产开发先进企业”称号，该公司自1983年成立到1992年，已完成开发投资19亿元，竣工房屋面积234万平方米，土地开发面积431万平方米，创利税3亿多元。该公司向居民出售住房数量，在广州乃至全国房地产开发公司中均居首位。广东省信托房产开发公司，是目前中南五省几百家房地产公司中唯一的国家级企业，公司成立9年来共完成大小工程200多项，总建筑面积277万平方米，承包装修工程面积28万平方米，完成总产值超过20亿元。广州珠江外资建设总公司是国内第一家工程承包公司，也是最先采用经济责任制管理项目建设的公司，承建外资工程总额达20多亿元，总建筑面积百万平方米以上。该公司1979年从银行贷款一万余元作开办费起家，经过10多年的创业，已发展为一家拥有较雄厚经济实力和人才优势、业务跨国内外的多元化实业公司。1992年全市开发企业有资产总值29.7亿元，其中固定资产3.7亿元，开发经营基金18.8亿元，专用基金7.2亿元。广州开发企业在竞争中成长，在开发中壮大，他们有开发经营各类房地产、高级旅游宾馆、高级商业写字楼、建筑规模在百万平方米以上居住小区的能力，他们不仅开拓本市市场，还把业务发展到省内外乃至世界许多国家和地区，如美国、加拿大、联邦德国、瑞士、澳州、所罗门群岛、泰国及香港、澳门等。广州建筑业也很发达，目前已形成拥有勘探、设计、施工、安装、装修、建筑、机械生产和科研教育等行业在内的、具有较强综合生产能力的产业。1991年全市建筑业就业人数达23.3万人，占全市就业人口的6.5%。建筑企业施工能力不断增强，主要企业已具备承建高级、高层建筑和大型建设项目的能力，承建的花园酒店、天河体育中心、广州市建行营业大楼和广州江南大酒店等建设项目，均先后获全国工程质量“鲁班奖”。室内装修水平处于全国先进行列。目前广州建筑业业务已拓展到全国其他省市和国外建筑市场。正是广州有很强的房地产开发经营能力，可为广州房地产市场提供数量大、品种多、质量好的房地产商品，从而保证了广州房地产业发展。五金融业的支持配合房地产与金融业是现代经济生活中相互渗透、互相依存、共同促进的两大行业。房地产经营投资大，资金回收周期长，没有银行强有力的支持配合是不可能发展的，中国是这样，世界其他国家和地区也是如此。房地产也是银行信贷投放的主要和理想市场，占银行全部信贷的比例在国外都比较高。据统计，香港金融机构投向房地产业的贷款，在1986年6月达到781.95亿元，占香港各行业使用银行贷款的31.65%。广州金融业为促进广州房地产业的发展起了重要作用，主要表现为以下两个方面。（一）为房地产企业发放贷款筹集资金广州市金融机构积极支持土地开发和商品房建设，无论是新区开发，旧城改造，还是建设涉外华侨、港澳同胞住房，金融部门都用足政策尽力贷款支持，帮助开发企业解决资金不足的困难。为克服贷款规模与企业资金需求大的矛盾，金融部门还积极开展新业务，如改造东风路，由于资金限制，改造工程进展缓慢，为帮助筹集资金，广州市建设银行代东风路指挥部发行“广州市住宅建设有奖债券”，前后共五期，筹集资金2500万元，支持了东风路的改造建设。广州市建行在全国率先为开发企业发行债券，在国内外都曾引起强烈的反响。银行贷款是开发企业资金的一大来源，1992年银行贷款共18.96亿元，占开发企业资金使用总额的22.48%。（二）为居民购买住房提供贷款住房是价值量很大的耐用消费品，不是所有居民在购房时都能一次付清房价款。居民买房也需要银行的支持，如香港居民购房，由港府担保可从几十家银行和接受存款公司得到“按揭”贷款，贷款额最高可为房价的90%～95%，还款期最长可达20年。广州金融机构，如广州市建行、工商行、广东省发展银行等，均在几年前就已开办住宅储蓄存款与专项贷款业务，支持资金不足的单位和居民购买住房。目前这些业务又有新的发展，为居民购房提供更多的方便，如广东发展银行，1992年开办的买房抵押贷款业务，推行两种方式：即先存后贷和先贷后存。最长还款期为15年，最高贷款额因购房的性质而定，购买商品房最高贷款为房价的80%，购买政府提供的解困房为90%，房改职工购买公有住房，银行可提供100%的贷款。目前申办存贷购房的多是城市居民、职工，占存贷购房总数的80%，其中又以个体户为多，一些个体户认为，有银行贷款，自己不用一次拿出大笔钱来解决居住问题，不影响自己的生产和经营。广州房地产业发展的基本经验广州在发展房地产业的过程中，以改革开放带路，以发展社会主义商品经济为中心，紧紧结合我国房地产业发展中的共性问题和广州的具体情况，充分利用国家赋予的特殊政策和灵活措施，利用国外有益于我的经验，以“敢为天下先”的精神和科学态度，进行了一系列的探索和创新，给广州房地产业蓬勃发展奠定了基础和前提。广州发展房地产业的基本做法，除前面提及的坚持土地有偿使用和住房制度改革，具体还有以下几个方面。一实行统一规划，综合开发，配套建设房地产开发实行统一规划，综合开发，配套建设，其含义是：（1）房地产在什么位置进行开发，是建设工业区、居住小区还是科技工业园，形成多大的规模，不是开发商说了算，是要按城市总体规划和分区规划的要求，有计划地进行。（2）在具体开发建设时，开发企业既要负责小区主体工程建设，如居住区的住房，工业区的厂房、仓库，还要形成两个配套。一是市政配套，在开发小区建设自来水、下水道、供电、道路、路灯、污水处理和绿化工程；一是公建配套，按小区规划建设学校、幼儿园、医院、商店、娱乐设施及为小区管理服务的街道办事处，派出所等公建用房。（3）开发企业负责小区开发的全过程，既要承担房地产的生产、销售，还要为房地产消费提供一条龙社会化服务。1983年前，广州的房屋建设沿袭过去那种分散建设，见缝插针的做法，其后果是为地区服务的市政设施和生活设施得不到重视，或出于单位、企业自身的利益而不愿更多的投入，造成居民生活的诸多不便，城市面貌也依然如故。为扭转这种状况，1983年广州市政府采取断然措施，停止对各单位零星划拨土地，推行“百家”投资，“一家”建设的方针，由城市建设部门将各单位的建房指标和建房资金集中起来，实行统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套和统一管理。正是这个“六统一”发展成如今的房地产综合开发经营模式，房地产建设部门也才有可能由原来的委托代建、承包代建升华为经营型的房地产开发企业。广州房地产综合开发在全国起步早，它的出现顺应了现代城市建设发展的规律。经过10来年的开拓进取，房地产综合开发已取得显著的经济、社会和环境效益。（一）形成了房地产社会化大生产我国城镇住房建设传统的做法都是国家出资，以基本建设和更新改造的形式，按部门、系统下达到单位和企业，这种投资体制与传统的小生产方式结合，房地产建设必然是多家备料，多家施工。房地产分散建设难以形成规模效益，进度慢，造成人财物的浪费。综合开发则不同，它是在土地成片开发基础上进行的大规模建设，可以采用大型的先进技术设备，对人财物进行科学的组织和管理，从而大大加快了开发建设速度。目前在广州建设一个几十万乃至上百万平方米的住宅小区，从征地拆迁，平整土地，建设基础设施，到完成主体和配套建筑工程，最快的只需四五年时间就能全部建成配套，这在过去分散建设的情况下是很难办到的。（二）房地产社会生产方式的巨大变革传统的房地产属于自然经济范畴，是典型的产品经济。单位建房单位用，不进入市场，有钱也买不到。单位建住房，不讲究投入产出，无须价值补偿。广州房地产业发展的情况表明，房地产实行综合开发，一反过去的产品生产方式，把房地产生产和消费纳入商品经济轨道，且规模越来越大，以致在整个房地产生产消费中居于主导地位。房地产业已成为社会主义市场经济的重要成员，并逐步成为广州国民经济中的重要产业。广州公有住房出售如此之快，尽管有各种原因，其中住房是商品的新观念起了相当的作用，这种观念的形成，与广州房地产开发部门长期在市场上向居民供应住房是分不开的。（三）提高了房地产生产和消费的经济和社会效益小区综合开发实行先地下基础设施，后地上建筑物及主体建筑与配套建筑同步进行的开发程序。这有很大的优越性：（1）当小区开发完毕时，各种配套设施均可同时投入运转，决不因缺水少电或幼儿不能入托，学生无处上学及其他头痛之事延误住房的使用，免去了大笔“等待成本”。（2）基础设施的分布、容量按规划建设，将来除必要的以新换损，无须反复开挖扩建增容，重新布局，减少了不必要的支出。其结果是居住小区功能齐全，社会服务完善，环境优美舒适，方便宁静，为居民创造了良好的生活、学习和居住环境。二积极引进外资发展外向型房地产业引进外资发展房地产业，是我国对外开放的一个领域，可以缓和我国城市普遍存在的城市建设任务重与资金缺口大的矛盾，加快城市现代化建设和旧城改造步伐，尽快解决那些身居危房陋室居民的住房问题。外商参与我国投资环境的建设，“引鸟筑巢”，“筑巢再引鸟”，以吸引更多的外资发展经济和增加就业，还可以通过引进国外先进的技术、设备和科学的管理方法，为我国培养一大批房地产经营管理人才及参与国际市场竞争的高手。广州引进外资发展房地产业已有十多年的历史，80年代中期形成第一个高潮，进入90年代又出现更大的发展势头。目前投资商已由最初的香港、澳门地区扩展到美国、联邦德国、日本、英国、法国、新加坡等10多个国家和地区，他们以独资、合作、合资的方式参与广州高级宾馆、高级写字楼、高级商住楼和居住小区的开发建设，如白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、东方宾馆、流花宾馆等就是外资独资兴建或改造装修的；近几年广州新建的广东国际大厦、世界贸易中心、广信江湾大酒店，改造珠江广场数座高层高档住宅、北环15公里的高速公路以及住宅小区中的东湖新村，员村昌乐园、晓港城、五羊新村、侨乐新村和流花华侨新村等，都是通过引进外资或部分引进外资和侨资建设的。近几年广州利用外资发展房地产业，与前些年比较有明显的变化：（1）项目多、投资大、发展快，大商家大财团投资热情高。1991年利用外资合同12项，总投资2.2亿美元。1992年1～9月，外商投资商住楼项目61个，总投资14.8亿美元，其中外商出资11.1亿美元，建筑面积391.2万平方米。外商9个月的出资数，比他们1980～1991年的出资总额增加了1.6倍，建筑面积增加0.7倍。1992年12月，广州市政府在香港举办了为期5天的对外经济技术介绍会，在这个介绍会上，房地产项目引起外商的极大兴趣，成了投资重点。短短几天共签订合作项目合同136项，投资总额43.8亿美元，另外还签订协议19项，投资额9.3亿美元，意向书111项，共52.2亿美元。房地产投资分别占全市引进外资同类合同的73%、57%和72%。1992年全国城镇房地产实际利用外资7.1亿美元，广州是1.38亿美元，比1991年增长2.7倍，为当年全国实际利用外资的19.4%，在14个计划单列市中居第一。（2）外资合作、合资项目开发量已居一定位置。1992年外资合作、合资项目完成土地开发149.7公顷，施工房屋总面积152万平方米，竣工房屋面积23.5万平方米，分别为全市总数的6%、17.9%和9.6%。当年实际完成综合开发工作量9.59亿元，为全市的21%，与1991年比较增长16.5倍。（3）投资旧城区改造和基础设施项目增多。外资积极投资广州地铁一期工程沿线的房地产开发，已有7个项目签订合同，总投资4.3亿美元。对于如何引导、推动外商投资房地产，广州市结合自己的实际，进行了积极的探索。总的原则是既坚持开放，又不放松管理和政策引导，其方针是：“一是引进外资以单个项目为主，项目完成即企业终止；二是在规划设计重点明确的前提下，出让小块土地使用权；三是引进外资主要是一些体量大、标准高、国内难以开发和消费的高层商住楼；四是外商投资项目原则上要求外销；五是注意引进外资与城市基础设施紧密结合起来。在具体做法上，明确指导思想，合理确定利用外资的规模和结构；重点加强利用外资合资、合作和境外售房中的土地使用权转让管理；建立外商投资房地产项目预审制度，加强对经营房地产业外商投资企业的管理；完善外商投资发展房地产业的社会化服务体系，健全房地产评估咨询服务机构，完善房地产金融市场，有计划地引进境外银行到本市参与房地产金融活动。”[2]三积极制定和完善房地产法规房地产是一个内容广泛的行业，房地产的不动产性质以及它与社会各方面的财产关系，要求必须有相应的法律体系，对房地产的生产、交换、消费等进行规范、支持和约束，为此世界各国都十分重视房地产法规建设。可以这么说，从一个国家和地区房地产法规的完善程度，就可以衡量出这个国家和地区房地产业的发展水平。广州在发展房地产业中，十分重视法规建设，为指导、推动广州房地产业健康发展，他们根据国家的总政策，国家有关部门和广东省的有关法规精神，结合广州的具体情况，制定了一系列的规定、条例和办法，广州房地产业正在走向规范化管理和发展的道路。通观广州房地产法规有两个明显的优势。（一）法规多、覆盖面大目前广州已颁布实施和准备颁布实施的房地产法规已有几十个，涉及房地产和房地产业的方方面面，如有关土地出让的《城市国有土地使用权有偿出让和转让办法》，有关房地产开发和房地产开发企业的《居住小区配套设施建设暂行规定》《城市建设综合开发公司资质审查和注册登记问题的通知》，有关房地产市场的《房屋交易管理办法》《房地产抵押管理办法》《整顿铺面房屋租金的若干规定》《预售商品房管理办法》《组织个人购买住宅办法》，关于房地产仲裁、中介咨询的《房地产纠纷仲裁试行办法》《房地产经纪管理规定》《房地产价格评估管理实施规定》，有关外商投资房地产的《利用外资经营房地产管理办法》以及有关住房制度、房地产管理、房地产价格、税收管理等。正是有了这一系列的法规，广州房地产业才有今天的发展。（二）从实际出发不等不靠我国房地产业发展时间短，各地又很不平衡，如果等靠全国性的法规颁布，势必影响房地产业的发展，广州不等不靠，在国家总政策的指导下，从广州房地产业发展的实际出发，从改革开放的急需出发，及时制定有关法规。如广州许多大中型企业，为加速企业的发展，希望从境外借贷资金，但境外贷款要求中行担保，或以借贷者资产作抵押，并以相应的法律予以保证，没有法律保证即便有资产也得不到贷款，广州正是根据这一情况，急企业所急，在国家具体法规还没有出台的情况下，制定了《广州市房地产抵押管理办法》，并于1990年7月正式颁布实施。这个法规开辟了广州房地产抵押市场，仅短短几个月就办理了几十宗房地产抵押贷款。珠江实业总公司和外商合作建设的广州世界贸易中心，总投资6000万美元，在施工关键阶段由于资金不足影响工程进度，房地产抵押法公布实施的第二个月，他们以在建的世界贸易中心大厦的部分建筑，向新加坡银团贷款1000万美元，第三个月又以另一部分楼层向市工商行贷款2000万美元，使工程进展顺利并提前一个月封顶。随着广州房地产市场发展，各种中介机构、房地产经纪人、房地产价格评估员相继出现，为使这些组织和个人的业务活动健康发展，1992年他们又及时制定了《房地产经济管理暂行规定》《房地产价格评估管理实施规定》，对一些关键问题，如经纪人的业务范围、资质、收费标准、房地产评估员业务素质、评估程序等都进行了规范，受到了境内外房地产业和社会方面的充分肯定和欢迎。广州房价租金放开后，为了调控市场价格，还将颁布实施《房地产交易收取土地增值费和房地产租赁收取土地收益金暂行办法》。四努力建立一支有实力的企业队伍发展房地产业要有一支经济技术实力雄厚，有较高经营管理水平，内部经营机制完善，善于开拓进取的企业队伍。广州在房地产业发展初期，就着力于这支队伍的建设。（一）“放水养鱼”，在政策上加以扶持企业创建之时，人财物都十分紧张，有的企业只有政府提供的或由银行贷的少量开办费，可见这些企业要发展，若没有政府的支持是不可能的。广州市采取“放水养鱼”的政策，为开发企业划拨土地，待房地产开发完后企业再以实物的形式向政府补交地价，同时政府还给企业三年免交所得税的优惠，让企业积累资金。经过十来年的发展，如今已形成一个拥有数千职工、几十亿资产、经济技术实力都比较雄厚的企业队伍，每年为政府提供可观的税费收入，“种瓜得瓜”，如果没有当初的政策，也就不可能有今天的收获了。（二）提高企业素质，加速经营机制的转换广州的开发企业不是独家企业，不是城建部门才可以开办，他们根据国家有关规定，凡是符合企业法人登记管理条例均可提出申请，经资质审查合格后即可向工商行政管理部门和税务部门申请领取营业执照和办理税务登记。目前广州200多家开发企业分属于广州各个系统、中央和省的有关部门以及军队系统。广州市对所有开发企业，按有关条例实行统一管理，让企业在平等的竞争中自我发展自我壮大。他们为加快企业经营机制的转换，在开发企业中开展了“放开经营，综合改革”的试点工作，组建了广州金城房地产有限公司，该公司是以公有制为主体，多种所有制并存，法人和自然人混合持股的大型房地产股份制企业。广州城建部门还成立了四年制的正规大学“华南建设学院”，为房地产业和整个城市建设和管理部门培养专门人才。（三）加强房地产业的行业管理在对开发企业实行放开搞活的同时，政府部门还加强了对开发企业的宏观调控和计划指导，并逐步使行业管理规范化，具体做法是：（1）完善管理立法。根据《广州市城市建设综合开发公司管理实施办法》和《城市建设综合开发公司资质审查和注册登记问题的通知》，广州市城乡建设委员会是房地产综合开发业务的主管机关，对全市开发公司实行统一管理，负责对开发企业进行资质审查、登记、发证，并审定每年用于城市建设开发和改造的用地安排，审核商品房的建设计划，检查督促开发企业依法进行房地产的业务活动，掌握房地产开发进度及计划完成情况，对新建小区进行竣工验收，监督开发企业及有关部门搞好住宅小区管理等。（2）采取多种途径保证政府的地价收入和其他收入：①根据开发企业同政府的协议，向政府提供市政配套，如修筑城市道路，建设公共建筑；②根据居住小区建设规划，建设小区市政设施和公建配套设施；③按政府规定提供解困房；④按国家税费政策缴纳各种税费。加速广州房地产业发展的思考毋庸置疑，广州房地产业在全国已处于先进行列，但是也应清楚看到，在国民经济中还未能实现其作为支柱产业的地位，在国内生产总值、社会商品零售总额以及为政府提供财政收入方面，房地产业所占比重都还不高，与世界先进国家比较还有相当的差距。广州房地产业还有相当的潜力，如能针对广州房地产业发展中的问题，加强宏观调控和计划指导，房地产业将结出硕果。一坚持计划调控与市场相结合的原则社会经济发展离不开土地，对有限的土地资源如何发挥它更大的经济、社会和环境效益，是各国政府共同关心的问题，为此各国政府都通过相应的措施，对土地使用实行一定程度的计划管理，以支持社会经济发展。我国城市土地属国家所有，这为政府对土地利用的宏观计划管理奠定了基础和创造了十分有利的条件。房地产业作为一种产业，形成一个市场，无论从房地产的需求还是供给来考察，最终都体现为对土地的需求和对土地的供给，可见政府对房地产业发展的宏现调控，核心是通过对土地的计划管理来实现的。政府对土地的计划管理主要在两个方面进行。（一）垄断土地一级市场（1）控制新增城市用地。农用地转化为城市用地只能是政府行为，为此：①任何单位和开发企业都不能参与农村集体所有的土地的征用；②杜绝集体农民以土地入股、土地折价等方式与单位企业合资合作，将农用地转化为城市用地；③政府应根据城市经济社会发展计划，分期分批对农用地实行预征（当然应充分保护农民利益并对农民作恰当的安排）。（2）对新征农用地、旧城改造地，由政府垄断开发（可委托开发公司进行建设，但不由开发公司经营），分片出让。这不仅关系到政府的地价收益，更主要的它是政府对整个房地产开发实施宏观调控的物质基础和保证。只有政府掌握了大量土地，而不是开发企业拥有大批土地的情况下，这种调控才是有力的。（二）做好城市土地的供应计划土地供应计划应包括土地供应的远期规划和近期安排，尤其要科学制定好土地的年度出让计划。土地的年度计划是指出让土地的规模、出让土地的利用结构及出让土地的具体位置。土地作为重要的生产要素，其供应计划与资金、劳动力计划一样，不仅是政府宏观调控整个经济的重要手段，也是调控房地产市场的重要手段。主要表现为：（1）对房地产价格的调控。房地产价格上扬或下跌，除国家政治经济的大环境外，主要不是因地上建筑物成本的变化，而是地价变化的结果。地价则是土地市场供给和需求状况决定的，因此，政府可以通过土地供应计划来影响土地价格，进而调节整个房地产价格。（2）对房地产开发结构的调控。开发企业受利润的推动，必然将资金投入利益更大的房地产开发项目，如高级别墅、高档商住办公楼。这种投资愿望，在市场情况不清或预测不准的情况下会与市场脱节。例如，目前广州市一般居民房严重供不应求，而高级别墅则销售不畅大量积压。这就需要政府通过调整土地供应结构，增加一般居民住房土地供应的比例，压缩或暂时停止销路不好的房地产用地供应，保持市场的良好状态。（3）实行有区别的土地供应政策。广州外销房利润大大高于内销房，而享受外销权的一般都是外资、外资合作企业，国内企业为得到外销权或增加外销比例，往往寻求与外资合作。要改变这种不平等竞争，政府应采用有区别的土地供应政策，凡是外销商品房均实行高地价政策。除外资企业外，凡有条件的国内企业都可以经营外销房，也就是通常所说的“认地不认人”。目前广州外销房价，大体只相当于香港房价的1/3～1/2，外销房高地价政策是有市场依据的。（三）处理好土地供应计划与经济社会发展计划、城市规划的关系在我国，城市经济社会发展计划、城市规划和土地供应计划，实际都是从不同的角度参与了土地使用的计划管理，但并不是说三者是平行起作用的。社会经济发展计划是土地利用计划的总纲，社会经济发展产生了对土地的需求，社会经济发展的结构需要相应的土地供应计划相配合。例如，广州社会经济发展计划提出发展高科技产业，要进一步提高第三产业在国民经济中的比重及提高居民住房水平的目标，土地供应计划就必须服从它，作好规划安排。城市规划是社会经济发展的空间计划，城市规划虽然有自身的规律，但它首先要服从、服务于社会经济的发展，只有这样的城市规划才具有实际意义。土地供应计划不仅在总体上服从社会经济计划，同时也要服