提高住房消费信贷幸福指数的相关建议

提高住房消费信贷幸福指数的相关建议

伴随着我国经济的飞速发展，社会对民生问题的高度呼吁，民生幸福越来越得到政府的重视。基于前五章的研究结论，本章提出了提高我国房贷者幸福指数需要通过政府、银行及个人三方面作出相应的努力。一强化政府的宏观调控1.保持房贷政策的稳定性我国房贷政策自1994年至今，经历了四个发展阶段：（1）1994～1997年，住房消费信贷初期阶段。这一阶段，住房金融经营管理开始逐步规范，住房消费信贷有所启动。1994年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将全国住房制度改革继续向前推进。其后，中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》和《个人住房贷款管理试行办法》，这几个规定和办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。（2）1998～2002年，住房消费信贷迅速发展阶段。1998年以来，为了拉动国内投资和消费需求，中国人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件。1999年，中国人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，政策的放松刺激了住房信贷的增长。2000年开始，住房消费信贷业务步入高速发展轨道，金融机构个人住房余额连年攀升。（3）2003～2007年，住房消费信贷稳步发展阶段。随着住房金融业的迅猛发展，从2002年以来，房地产开发和投资出现过热现象。为了进一步落实房地产信贷政策、防范金融风险、促进房地产金融业健康发展，中国人民银行和银监会相继发布了一系列文件，加强银行贷款业务的风险控制和风险管理，抑制房地产过热现象。从2004年10月29日开始至2011年6月止，中国人民银行先后十次调高个人住房贷款利率，5年以上商业银行自营性个人住房贷款利率从5.04%提高到7.83%（个人能享受到的最优惠的下限利率是基本利率的0.85倍，即6.66%）。2006年，根据《国务院办公厅转发〈建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见〉的通知》内容，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2007年，央行6次加息，贷款利率频繁上调。同时，为了调控房地产市场，也为降低房贷风险，央行和银监会严控第二套房贷、严审开发贷款。（4）2008年至今，住房消费信贷多变的阶段。由于2007年8月美国次债危机爆发，引发了全球金融危机，我国各大金融机构也受到了一定的影响。住房消费信贷政策也受其影响处于多变的阶段。从2008年初严控第二套房贷到鼓励改善型住房需求，以及年初多次调高存款准备金率、升息到年底多次调低存款准备金率、降息，2008年的金融政策经历了“先抑后扬”的波动。国家金融政策逐渐放松，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见，贷款市场随之不断升温。此后，随着降息、首套房优惠、普通住房标准调整、二套房贷适度松绑等一系列房贷政策的出台，贷款成交量出现回升。从第五章的相关分析可知，房贷政策预期会影响房贷者的B类房贷幸福指数。也就是说，由于房贷政策的多变性会使房贷者的精神紧张程度加剧，时刻担心贷款利率的变动使自己未来的还款成本加大；同时，其心态也会出现大的变化，当面对自己贷款所买来的住房价格由于房贷政策而不断增加时，心里会产生极端的不平衡。与以前的幸福感相比，其幸福指数自然下降。因此，政府应保持政策的一贯连续性和可预期性，保持房贷政策的稳定性可以减少房贷者的心理波动，进而提高B类房贷幸福指数。2.实施灵活多样的贷款方式目前，我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。在住房制度改革的过程中，我国的住房消费信贷伴随着日趋成熟的房地产市场逐渐发展起来，虽然其起步晚，但是至今已初步建立起了一套具有中国特色的住房金融模式，即以“住房公积金”为基础，以商业银行发放个人住房抵押贷款为主要方式，政策性住房贷款和自营性住房贷款相结合的一种住房消费信贷模式。我国住房公积金制度是借鉴了新加坡的经验，由国家动用法律手段、经济手段和行政手段，对住房基金进行强制性储蓄，并由政府集中支配、定向用于住宅建设和住宅融资的管理制度，这一制度已成为我国住宅金融体系的重要基础。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。目前，各地住房公积金缴存比例基本达到职工工资收入的5%，部分城市达到8%～10%；住房公积金的覆盖率也逐步提高，上海、天津等地达到了90%以上。住房消费信贷主要采用商业银行发放“住房抵押贷款”的方式，即以借款人购买或拥有的合法住房作为抵押物，商业银行按抵押物价值的一定成数（个人住房按揭贷款最高成数为七成，购买套型建筑面积90平方米以下自住住房的借款人可享受优惠的八成）发放贷款，发放的贷款定向用于居民的住房消费。政策性与自营性相结合的政策性住房贷款（公积金贷款），是由指定银行接受政府的委托，运用政策性住房资金向实行房改的单位职工发放抵押贷款；自营性住房贷款（商业贷款），是指商业银行运用本外币存款资金自主发放的住房抵押贷款。目前流行的是以商业贷款为主体、公积金贷款为补充的混合贷款。根据我国的国情，住房消费信贷模式应贯彻三个要求：①应简化公积金贷款的手续。尽管目前公积金贷款手续已经简化，但还是较商业贷款复杂，很多购房者贷款时因此选择商业贷款，而商业贷款利率波动较大，会对房贷者的心理产生较大影响，所以应继续简化公积金贷款手续。②应允许将商业贷款转化为公积金贷款。由于我国目前允许两者的混合型贷款，应允许房贷者在政策范围内，将商业贷款转化为公积金贷款，减少房贷者的利息支出和心理波动。③应继续完善混合贷款，使更多的购房者通过贷款早日买上所需要的房子，从而提高社会和谐度和认同感。3.运用房贷政策提高银行信贷产品的流动性住房抵押贷款需要投入的资金多、期限长，金融机构在操作过程中需要承担很大的信用风险。如在20世纪30年代“经济大萧条”期间，由于居民支付能力急剧下降，200多万美国居民因无力偿还银行的抵押贷款而丧失了房产权，1600多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产，严重危及美国的社会稳定和银行业的安全。为此，美国在1934年根据《联邦住宅法》成立了联邦住房管理局（FHA），专门致力于为普通居民购买住房提供抵押贷款担保，直接介入居民住房市场。在1944年，为保障二战期间大量退伍军人的基本生活，美国又成立了退伍军人管理局（VA），其主要职责是为军方提供有关官兵购房的抵押贷款担保。由此，形成了现今美国住房抵押政府担保的机构体系。美国联邦住房管理局对符合标准的常规性贷款（指固定利率、期限长达15～30年、贷款/房产价值比为80%左右的住房抵押贷款）提供全额担保。中、低收入者在购房时可以申请政府担保，借款人只需要按月支付相当于贷款额的0.5%～1%的保险费，并缴纳相当于贷款额2.25%（1995年标准）的前端费就可以得到保障。笔者认为可以借鉴美国政府的做法，建立政府出资或政府主导的住房贷款担保机构，解除我国中低收入购房者的后顾之忧。二发挥商业银行的服务与引导作用同一般的工商企业一样，商业银行具有业务经营所需的自有资金，也需独立核算、自负盈亏，也要把追求利润作为自己的经营目标。获取利润是商业银行产生和发展的基本前提，也是商业银行经营的内在动力。商业银行作为特殊的企业在于其责任的特殊：一般工商企业只以赢利为目标，只对股东和使用自己产品的客户负责；商业银行除了对股东和客户负责之外，还必须对整个社会负责。那么在我国住房消费信贷业发展的过程中，商业银行在保障资金安全和收益性基础上，应采取一定的措施来提高房贷者幸福指数，以便能够吸引更多新的住房消费信贷客户和提高老的住房消费信贷客户对银行的忠诚度。为此，必须采取以下措施。1.积极寻求房贷风险、收益和幸福指数的均衡点银行在审查客户资质后发放贷款，其中的还款方式、首付款比例和贷款期限选择会根据贷款者的要求制定，而尚未考虑到房贷者幸福指数最大化。银行应根据已有的客户资料，通过数据挖掘等手段找出其风险、收益和房贷者幸福指数的平衡点，在保障银行资金安全和收益基础上，最大化地提高房贷者的幸福指数。比如，银行可根据相关政策和贷款申请人的现状，建议房贷者选择合适的首付款比例和贷款期限，以提高其A类和B类房贷幸福指数，这对于争夺房贷客户资源而言十分有效。2.加快金融产品创新，为消费者提供人性化服务国内的住房抵押贷款始于1998年，目前国内商业银行的贷款服务水平仍然较差。贷款品种单一、偿还方案缺乏弹性是其主要问题。为满足购房者的不同贷款需要，国外金融机构设计了适合不同支付能力居民和实际情况的多样化贷款品种，如美国的住房贷款方式就有分级偿还抵押贷款、可调整抵押贷款、分离增值抵押贷款、漂浮式付款抵押贷款、循环住房抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款、反向抵押贷款等。其中富有特色的，首先是出售自有住房的收入或其他资产还贷方案。这种贷款方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。对背负巨额债务的住房贷款借款人，特别是老年借款人来讲，倒按揭的重要意义不言而喻。其次是弹性还贷方案。如在借款人出现临时性资金困难无法按时偿还贷款时，商业银行的贷款条款应该允许这种现象的偶尔产生，不要将偶然发生的支付困难记入借款人的信用档案。当借款人出现偿债困难时，应该允许借款人与银行就贷款重组进行协商。再如针对房贷者收入变化，银行应帮助其制定与收入相关的还款计划，从而使其经济压力不至于太大，并且生活质量也不至于出现大幅度下降。即银行应针对不同的客户，制定不同的还款计划，尽可能地提高房贷者的幸福指数。3.加强与房贷者的沟通和协调银行应对房贷者加强沟通，提高其B类房贷幸福指数，使房贷者精神紧张程度降低，心态趋于平衡，购房后其幸福指数与以前相比有一定的提高，从而保障其顺利还款。现在很多房贷者被称为房奴，其心理压力相当大，如果不能及时缓解其压力，则会影响其身体健康，进而会影响其顺利还款。因此从短期看，银行增加相应的沟通渠道会增加银行成本，但是从长期来看，对于提升银行品牌、吸引新客户和留住老客户方面均有很好的作用。三增强消费者理性购房意识2008年9月13日，《竞报》与某网联合进行的一项调查显示，近八成人买房贷款40万元以上，高达98.09%的房贷者心理上会产生焦虑情绪。这项调查共有4366人参与。调查表明，其中80%的受访者处于20～25岁之间。打算在3年内买房的人数高达4144人，占总数的94.92%。而其中需要贷款10万～20万元的有111人，占总数的2.54%；需要贷款20万～30万元的有481人，占总数的11.02%；需贷款30万～40万元的有407人，占总数的9.32%；而需要贷款40万元以上的人数高达3367人，占总数的77.12%。而已经有房屋贷款的受访者中，98.09%的人或多或少在心理上有一些负面情绪。其中选择“自己心里老放不下房贷”的人为3700人，占总数的21.23%；选择“经常失眠和心情郁闷”的人数分别为3404人，均达到总数的19.53%；选择“有焦虑、脾气暴躁情绪”的人分别为18.47%、19.32%；还有，333人选择“其他”，占到总数的1.92%。以上数据显示和本书第五章分析的结果相符，作为房贷者的消费者个人必须在提高信贷知识水平的基础上切实做到理性房贷和理性购房。房贷者应看到住房消费和住房投资可能带来的收入和隐藏的风险，一旦出现支付能力不足，不但会影响其正常的工作生活，而且会影响其人际关系和社会和谐。分析清楚自己未来收入变化的趋势，根据自己的实际情况购房，防止出现超出自身支付能力的购房情况。在考虑到自身心理素质等方面的情况后，向银行提出适合自身实际情况的借款申请，与银行一起协商设计一套“贴身”的还款计划，从而降低自己的还款压力，提高个人履约能力，争取保持良好的个人信用记录。不要盲目追求与他人相比的相对幸福感，从而使得自己出现债务危机。房贷后与以前相比的相对幸福感提高也会提升自身的幸福感。在选购住房时，你是愿意背负债务重担，选择一套高标准、大面积的住宅，还是愿意量入为出，选择一套经济实用适合自己的房子买呢？面对一直在高位运行的房价，还是有一部分人不从个人实际出发，宁可降低生活质量，也要一步到位买套大房子。当前，房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求洋的误区，急需强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等，让房地产市场回归正常的供需状态。培育梯度消费理念。买房，成为当下许多人的头等大事。我国购房消费群体中，相当部分是依赖贷款，特别是贷款数额比例过大。梯度消费的理念，在我国住房消费中尚未形成。业内人士指出，引导消费者理性购房，培育梯度消费理念，是正确引导购房消费群体、落实宏观调控政策、调整住房结构、保证楼市健康发展必须着力做好的一件大事。一个完整的住房体系中，存在着不同层面的住房需求