对我国房地产调控方向的两点意见

对我国房地产调控方向的两点意见

2003年以来，在加强国民经济宏观调控的背景下，国家对房地产调控政策出台之密集、力度之大前所未有，各界对房地产业如何调控的争论也空前激烈。这是件好事，既表明房地产事关国计民生，又是社会转型经济转轨时期的正常现象。作为《中国房地产发展报告》（房地产蓝皮书）主编，我的一些看法已体现在总报告之中，以下再就我国房地产调控方向和目标问题谈两点意见。一控制投资和房价不应是房地产业的调控方向2004年全国房地产开发投资总额达1.3万亿元，同比上升28.1%，占社会固定资产投资的18.78%，前者为1998年以来第2高，后者为最高；全国商品房平均价格上涨9.7%，比上年增幅上升4.9个百分点。于是控制房地产投资、控制房价呼声四起。但是在我看来，控制房地产投资和房价既不应是调控方向，也难以达到平衡商品房供求的目的。理由有三。其一，控制投资和房价与市场经济运行的规律相悖。平衡商品市场供求的基本途径有两条：一是增加有效供给，二是减少有效需求。控制房地产投资只能减少商品房供给，不能增加供给，这是常识；而控制房价只能扭曲房地产市场真实的供求关系，可能根本达不到减少需求、平衡市场供求的目的。在市场经济条件下，通过控制某种竞争性物品市场价格达到平衡供求关系的目的，除了在非常时期，作为临时性应急措施具有必要性以外，从一个较长时期考察，似乎还没有成功的先例。计划经济时期，我国粮、油、肉、蛋、奶等食物必需品价格控制了几十年都没有解决供给不足问题，是市场价格放开之后才有了供求基本平衡；如果家用电器等耐用消费品价格不放开，恐怕至今仍然只是少数富裕家庭的奢侈品；我国化肥等农用物资控制售价已经十几年，今春控价之声尤甚，也从反面证明了持续控制市场价格之于平衡市场供求关系的无效！深层原因在于，某种商品的生产没有相应的利润回报，就不会有相应的供给；没有较高的投入回报，就不会有较多的相关要素进入，也就不会有供给的较大增加，当然也不可能有市场的供求平衡。至于房地产业由于垄断而引发的市场问题，则应通过反垄断立法和强化行业管理去解决。其二，控制房地产投资与中国房地产供求关系的基本走势相向。我国正处于加速城市化阶段，城市正处于现代化建设时期。在解决温饱之后、全面建设小康阶段，人均一间房、户均一套房（不一定是自有住房）已经成为中国城镇居民最迫切的基本生活需求。构建和谐社会已成为全国上下的主流共识，安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业则是实现安居的基础产业。社会需求的变化必然要求产业结构进行相应的调整，在一定时期内某一行业以高于其他产业的速度发展是市场需求的反映。一个国家和地区的房地产行业投资的年度增长率和占社会固定资产投资的比重，要受到发展阶段、资源禀赋等多种因素的影响，特别是要取决于市场的供求关系，因而没有一个普遍适用的房地产投资是否合理的标准。商品住房的增量需求和改善需求双旺盛是我国房地产业持续发展的动力。住房的不可替代性，住房需求增长的刚性，土地、资金稀缺的约束等等，决定了供不应求将是未来几十年我国房地产市场的基本走势。我国房地产市场化的历史较短，还属于成长中的产业，无论是市场秩序、产品质量标准，还是行业信息的及时收集、整理、分析和发布以及行业管理、行业规范等等都有诸多不足、不完善之处，当然需要政府加强引导、规范和管理，但控制投资不仅于房地产业发展无益，而且将危害我国经济社会的协调发展。低收入家庭的住房保障应是国家社会保障政策的目标，而不应是房地产行业的职责。其三，控制房价对于平衡住房市场供求无效率。虽然没有一个城市政府承认自己所在城市有房地产泡沫，但房地产泡沫论仍不绝于耳，2004年9.7%的房价升幅是主要依据。我国房价是高是低，不同的利益关系、价值取向和知识结构当然会有不同的判断。购房者追求低房价，是天生的高房价的反对派；开发商追求高房价，自然是低房价的反对派，这是市场供求双方博弈的反映。但不论判断如何，市场成交的房价，即市场形成的房价才是真实的房价。对于一个普通家庭来说，住房既是必需品又是耐用品，购房是一次性巨大支出，当年实际发生的购买行为是以过去多年积蓄，或者以对未来收入预期为前提的，当年的房地产市场供求关系也是多年积累的结果。1998～2004年我国商品房价格年上升3.94%，城镇居民可支配收入年增长10.06%，GDP年增长8.73%，三者之比为1：2.5：2.2。由于房地产的不动产性质、连带品性质和房地产业作为下游产业等原因，年度之间的房价具有许多不可比性。比如，建筑材料价格上升（有论者认为，是房地产业拉动了原材料价格上涨）、房屋规划设计和建筑品质的提高以及区位和外部环境的改善等都会导致房价上升。有人以房地产具有投资品市场“追涨杀跌”特征支持泡沫论。这里需要指出的是，①自住购房的房价弹性较小，我国目前的自住购房占绝大比例，而投资性购房（投机、炒房与此没有本质区别）所占比例较小；②投资性购房与房价预期有关，于引导资源配置不无益处；③控制投资性购房可通过征收不动产税、调整房产交易税、开征房产增值税、实现银行个人房贷信息联网、限制靠信贷多套购房等措施来解决。而控制房价不仅难以遏制购房投资，反而要支付很高的执行成本，最终使自住购房者利益受损。收入房价比过高是泡沫论者的又一重要依据，但以发达国家收入房价比作为分析问题的参照系，则要慎之又慎。原因一是我国的国情。房地产业是对土地、资金高度依赖的产业，而土地、资金恰恰是我国的稀缺资源，其较高的价格是优化我国要素配置的必然要求。二是我国的发展阶段。住房供求平衡是一个由先满足部分群体需求到满足社会整体需求、由较低水平满足到较高水平满足的过程。我国不可能在短时期内完成这一过程。三是我国城镇居民实际收入水平和结构与发达国家并不完全相同，统计的平均数要比实际发生购房行为的家庭收入水平低。年轻夫妇购房的背后多有双方老人的支持，统计的家庭平均收入并不能代表现实的购买住房支付能力。二不要夸大房地产信贷与我国金融安全的相关关系目前我国的房地产调控多以确保金融安全为重要目标，论者也多从减少金融风险视角论证控制房地产信贷的必要性。无怪有人惊呼，银行是房贷提息唯一的赢家。确保金融安全当然是关乎国计民生的大事，但对房地产信贷进行调控能在多大程度上降低金融风险？能否确保金融安全？我的判断是，房地产信贷的良性发展虽有利于降低金融风险，但确保金融安全的主要作用点在金融系统本身，关键在于金融系统自身改革治理结构。看看近年发生的金融大案要案，就足以证明此论决非妄断。金融系统“有病”，房地产“吃药”是“吃”不出金融安全的。另一个问题是房地产信贷可能在多大程度上影响金融安全。一要看房地产信贷占金融贷款的比例。据人民银行上海分行报告，2004年末全市人民币房地产贷款余额约为3500亿元，占全市本外币贷款余额的25%。上海是房地产贷款比例较高的城市之一，全国平均房地产贷款余额所占比例大约为13%。二要看房地产信贷质量。2004年上海中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿元，其中个人住房贷款累计增加728亿元，占71%；深圳国内金融机构房地产贷款年末余额1652.5亿元，其中个人房贷余额1171.7亿元，占70.9%。这说明70%的房地产贷款是个人贷款，而个人房贷被公认为坏账率较低。就是说，房地产企业贷款余额只占金融机构全部贷款余额的4%～6%，而房地产企业信贷风险是否比其他行业企业大，还是一个有待证明的问题。三要看对国民经济社会生活的整体影响。我国是高储蓄国家，购房是城镇居民储蓄的重要目的之一，年末储蓄余额已达十万亿元以上。开展住房消费信贷，是扩大内需的重要杠杆。控制住房供给，将使居民储蓄的目的无法实现。另一方面，居民储蓄增加，银行资金宽裕，控制房贷既将阻隔放贷渠道，也不利于减少放贷风险，提高经营水平。有金融学者对房地产融资过于依赖银行贷款多有批评，但房地产企业融资渠道单一，是房地产企业自身融资本领低，还是金融体制限制了房地产融资的多元化？若是后者，房地产企业在拓宽融资渠道上能有多少作为？建设社会主义市场经济需要进行宏观调控，但对社会主义市场经济进行宏观调控的时机、力度、方式、方法等，我们还有一个不断探索的过程。在完善社会主义市