南昌市商业市场调研报告书

/XX市商业市场调研报告XX市商业概况商业宏观环境城市商业基础商业分布XX市商圈分析XX市各商业业态分析几发展方向第一节餐饮娱乐第二节酒店第三节大型商超XX市专业市场分析及发展方向第一节XX市社区商业调研及发展方向XX市在售商业项目分析第一节XX市在售商业项目特征分析XX市在售商业项目供需分析七、综合论述………………….一、XX商业概况XX市属于中部内陆城市,由于受地理位置与观念的制约,XX的经济发展明显落后于沿海与周边城市,特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来,随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通〔XX市是京九线上唯一的省会城市,以及XX省委、省政府和XX市委、市政府领导人大刀阔斧的改革,XX市的经济发展形成强大的动力,产业结构调整日益完善,形成新的发展机遇。一、XX商业宏观环境20XX上半年全市实现地区生产总值600.97亿元,按可比价计算同比增长14.1%。其中,第一产业增加值22.49亿元,增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元,增长15.2%,其中工业增加值232.62亿元,增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元,增长13.9%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%,其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7：50.0：46.3。近年XXGDP20XX上半年全市实现地区生产总值600.97亿元,按可比价计算同比增长14.1%。其中,第一产业增加值22.49亿元,增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元,增长15.2%,其中工业增加值232.62亿元,增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元,增长13.9%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%,其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7：50.0：46.3。XX宏观经济近年呈现高速发展的态势,GDP逐年增长,经济动力强劲,为商业发展提供了广阔的发展环境。B、XX人口XX经济的快速发展,近年人口持续出现净流入,常住人口稳步增长,人口密集度提高,消费潜力不断增长。C、产业结构XX三大产业结构性调整,各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业,在经济中占有绝对比重,为经济发展提供持续的发展动力,对商业的发展形成坚实的基础。二、XX商业基础A、城市概况XX城市文化底蕴深厚,素以"英雄城"著称。全市共辖五区〔东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区、四县〔XX县、新建县、进贤县、安义县,总面积7402.86平方公里,总人口483.96万人,总户数119.26万户,户均2.99人,人口密度606人/平方公里,城区总面积为617.07平方公里,城区总人口达180.99万。市内以平原为主,属于亚热带季风气候,四季分明,并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时,XX正在加快实施城市发展战略,到20XX,城市人口规模达到260-300万,中心城区范围达到260平方公里。交通状况XX历来是华东地区的重要交通枢纽,铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达,方便快捷,也是大京九铁路唯一途径的省会城市。航空昌北机场距市区23公里〔昌九高速公路经过,每周有近百个航班抵达各地,航班主要通达线路有XX至北京、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇,浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带,XX各长途汽车线路有省际客车,通达XX、XX、XX、XX、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车,通达XX省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸,至XX外运港口220公里。公交全市共有公交线路30条贯通市区、城郊,跨越日夜运营线路出租全市共有出租车3000辆三、XX商业分布XX的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区,包含XX路、北京路、八一大道、XX路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块,则依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主导,零星商业配合的格局：板块商业分布核心商业特点主要业态中心片区八一广场为中轴,横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装专卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货洪城片区洪城大市场商品批发服装、五金、家电、快速消费品、青云谱片区井冈山大道产品批发建材、石材、五金、轻工业的产业批发青山湖、京东片区青山湖文化广场产品批发家居、家纺、汽车、摩托车产品零售红谷滩片区红谷滩中心区复合汽车、商场产品零售结合对XX市场宏观分析：经济持续：XX经济持续稳步发展,第二、三产业结构调整,外向型经济发展,人口持续流入,商业发展的外部环境良好；城市基础：XX城市基础,开发迅猛,交通便利、市政商业配套日趋成熟,商业消费环境改善；业态分布：XX业态分布的板块效应出现,市区中心区的产品零售、城郊结合的产业批发,各地域的产品经营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等都形成专业街集群。第二、XX商圈分布一、XX商业布局现状洪城商圈京东商圈圈中心片区商圈青云谱商圈洪城商圈京东商圈圈中心片区商圈青云谱商圈目前XX市拥有商业网点3万余个,并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业,太平洋〔百盛、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻,全市现已初步建成胜利路、XX路、抚河路、渊明路、孺子路、XX路等8条市级品牌特色一条街。从整体商业布局看,XX市商业正由市区向周边区域突破,在地域上大型百货、产业导向上形成多点核心的商业中心发展趋势。A、中心片区经过多年的发展建设,中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈,商业主要分布在以广场为中心,分别向北京西路、XX路,八一大道延伸的十字型商业圈内,大型商场主要云集在八一大道周边,而XX路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。■八一广场核心商圈构筑XX最繁荣的商业气象八一广场作XX市第一个核心中心区,是XX最具现代大都市气派之地。在重新改造后,以其为中心的1公里商圈内,XX百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和XX路上,车行较方便。八一大道与XX路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交,而XX百货大楼正位于八一大道与XX路的交汇点,是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内,其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在XX路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。另外,沿八一大道,依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺,新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。■XX路、胜利路等特色商业街XX市商业街按不同性质来划分,可分为XX路、胜利路、展览路的商品性一条街、孺子路、XX路服务性一条街。XX路是一条自然形成的商业街,多为中高档品牌专卖店,XX路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫,但大型商场分布较错落,其间通过商业街来贯通,西段与沿江路交叉口一带为金融中心。XX路上各项配套完善,有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观,集购物、饮食、娱乐、参观等为一体,因而其人流量位居XX市之首。胜利路步行街北起八一大桥,南与XX路相交,主要经营服装、钟表、黄金珠宝,是在旧城改造的基础上建起来的,自从20XX开放以来,日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流,但因为缺乏商业规划,没有大商家,没有经营特色,随着胜利广场和时代广场的起步运营,现象会得到改善。广场北路又名展览路,是XX市早期形成规模的商业街,南北连接八一广场与XX路,专营品牌女装,因其公交不便,周边配套不全,近几年在XX路的日益繁荣后日渐衰退,如今在八一广场商业发展的带动下,商业氛围有所回升。XX路是XX市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街,由于省体育馆坐落于此,形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店,并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所,其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅,而一些小吃、茶座等也日渐兴盛,大型平价药店——开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满XX及全省的饮食、娱乐一条街,整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店,其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外,由于孺子路西端是XX电信大楼,故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。B、洪城板块洪城路是XX市主要对外交通的中心和枢纽,随着洪城大市场的建设与发展,洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈,商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品,并辐射到全省乃至周边城市。■综合批发市场位于XX大桥以东、洪城路以南的洪城大市场,成立至今8年,已成为综合批发市场的龙头,洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展,并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场,因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中,拟定今年投入使用。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。■专业批发市场围绕着洪城大市场,周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场,总营业面积达到12余万平方米。同时,在相距不远的司马庙立交桥附近,相继建成了XX省建材市场、XX市建材市场两个专业市场,总体而言,这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿XX皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。C、青云谱片区XX市城南的青云谱区位于城乡结合部,商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主,由于缺乏统一规划,商铺分布零散,而且规模小,装修及经营档次普遍偏低,商业氛围淡,尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施,但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新XX市商业规划的定位是XX向南向东物流集散中心和大市场聚集地。■批发贸易市场青云谱区全区共有商品市场16个,其中肉类制品批发市场、XX农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上,而XX建材大市场、摩托车交易市场,迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上,定位为工业品市场。■社区商业本区域商业网点1100余个,新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道,也是该区人口最密集的地方,分布了以北京华联为首的几个中型超市,此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求,由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。其他临街小商店主要沿井冈山大道分布,数量约300多家,消费对象主要为周边居民,其经营种类以日用消费品和小百货为主,档次低,分布比较零散,规模小,无法满足购物者一次性购物的需求。D、青山湖——京东片区青山湖——京东片区位于XX市东北部,面积较大,而且开发时间较短,故商业较分散,而且呈现小型化、低档次特点。■房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起青山湖——京东片区的人文景观资源十分丰富,整个区域近年的房地产开发量达到空前规模,20XX至今,已建、在建项目达21个之多,吸引了本地及外地家居业巨头的目光,由此引发了家居建材市场的争夺战。在原有的XX西中段的京东家具大市场外,又紧挨着其兴建了京东·鹿鼎家居博览中心。另外高新大道上由港商投资的占地25万平方米的XX国际家居港已成功引进了东方家园,预计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处,由国内商业流通巨头——香江集团投资30亿全力打造的2000亩"XX香江家居建材城"。如此巨大的商业体量一方面说明家居、建材类市场的发展潜力,但同时也预示着家居、建材市场将会面临的激烈竞争。■人口较密集区域的社区商业已初步形成在XX大学等大中专院校较集中的上海路、XX路一带,消费人口较多,消费层次不低,并且有时尚消费的需要。因而在XX西路中段有金阳光百货商场,XX大学北院对面有来自XX的大型零售商场——天虹商场,此外各沿街店铺及中小型超市,大部分餐饮业相对集中在上海路。另外,在高新开发区内,火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活服务的超市、餐馆、日杂等社区商业,而居民的休闲购物以及大宗消费则一般选择在八一广场商圈进行。■其它洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店,虽然XX市目前有三个大中型汽车城,但因为该路段形成较早、交通方便、形象展示效果好,而且社会认知度较高,所以仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店。F、红谷滩新城商业中心红谷滩作为XX城市发展新区,正在以高标准、高起点进行建设,原有老昌北城区均改建,目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。庐山南大道北段,XX大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。■舍利甲收费站以北、XX大桥北引线将成为汽车贸易中心建立在XX大桥北引线的XX新建汽车交易广场开发较早,市场内集聚了一定的整车销售中心,另外在舍利甲收费站以北,已建成了占地约30万平方米的XX国际汽车城,该区域已经成为XX市的专业汽车交易中心。■牛行片区红谷滩的市级商业中心将于20XX形成牛行片区是"一江两岸"格局的精华地段,现已进行全面拆建,作为XX的陆家嘴来建设,起点高、未来消费层次高。根据XX市政府规划,该片区将建设成昌北的市级商业服务中心,并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体,也是继昌南城八一广场商圈后的又一XX核心商业中心区,该规划预计将于20XX形成。二、XX典型商圈——中心商圈XX商圈对产业凝集、消费导向都有着指导意义,对XX商业分布,成熟商圈界定主要分为中心商圈〔胜利路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、XX路商圈；洪城商圈〔洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场；红谷滩〔红谷滩汽车市场、京东商圈〔京东鹿鼎、香江家具城。中心商圈胜利路步行街区域商圈：1、商圈现状概况：■XX唯一的室外步行街,已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主,商业网点密集的商业街于20XX完成改建的胜利路步行街是XX第一条商业步行街,路宽20米,总长1500米。目前商家总数约300余家,已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌服饰为主的商业街。■缺乏对气候及天气等因素的考虑,季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的升级版,胜利路步行街配套设施相对完善,购物环境较以前得到了改良,是目前XX购物环境最好的室外步行街。但由于规划过程中,缺乏对气候以及天气变化等因素的考虑,不符合XX四季分明,尤其是夏季天气炎热的气候特点,导致夏季购物人流的锐减。■旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展,但车行的不便限制了大型餐饮业的发展据统计,胜利路日均人流量可达8-9万人次,旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展,就餐高峰期各餐厅时有排队等候的现象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位,大型餐饮在胜利路仅有八味堂与天安食街,而且均选址在XX路与胜利路交汇处,以此克服步行街停车不便的问题。■由于缺乏统一的规划与管理,经营特色、经营主题相对模糊由于缺乏统一的商业规划及管理,现有商业分布格局完全属市场经济产物,虽然形成了珠宝首饰专卖店相对集中的发展特点,但整条步行街的经营特色、经营主题、经营档次都相对模糊。2、商业网点分布状况胜利路的商业网点多达270余家,服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家,服务业、银行网点共16家,餐饮9家。基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。3、租赁情况分析：影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等,其中人流对于商铺价格的影响最大。另外,同等地段上,店铺面积越小,租金单价越高。根据聚智堂调查,胜利路上的人流量由南至北逐渐递减,在胜利路与XX路交汇处人流量最大,故此路段店铺租赁最高,租金范围在450——650元/m2/月,中段次之,租金范围约在240—360元/m2/月之间,而靠叠山路一带租金在200—320元/m2/月之间,胜利路店铺的总体均价：350元/㎡/月。4、商圈规划与定位：XX市商贸委在2002－2010发展规划中,结合西湖、东湖的发展建设设想,提出了胜利路步行街"以珠宝、钟表、服饰街的定位,并与XX路形成错位,品味上调至高于XX路"的总体发展设想。5、商圈交通状况：■城市公交系统：民德路、胜利路：27、29、205路公交车XX路、胜利路：2、7路公交车、旅游精品线巴士叠山路、胜利路：2、7、8、12、20、26路公交车■区域内交通配套设施：观光电动车6、商圈配套设施：餐饮业：地方特色餐饮：八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、国际连锁餐饮：麦当劳、肯德基休闲娱乐：UFO电玩大世界、步行街茶座公共休闲场所：8处休闲小憩场所〔长椅、花岗岩椅、葡萄藤架其他：商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄,诊所〔2家7、发展潜力分析：■扩大城市商业核心范围,形成与XX路相呼应的商业街区以往代表XX市商业核心的街道只局限于XX路,仅有的一条商业街道已不能满足城市的发展需要。城市未来发展趋势将打破单一的城市商业中心格局,培养、孕育出能代表城市形象的商业街区,为市民提供高层次的休闲、娱乐、购物空间。■商业业态发展将日益丰富,胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的主要场所除了满足XX市商业规划发展要求以外,胜利路将融入多种商业经营业态,满足消费者"一步到位"的消费需求,胜利路与叠山路交汇处的胜利广场,总建筑面积超过50000㎡,在定位中提出了"体验消费"的口号,并拟引进著名品牌零售商家,据悉,麦当劳XX发展公司已有意向进驻。■专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点,并全面提升胜利路经营品位、经营档次目前胜利路经营商家档次不齐,随着今后的城市发展和人们消费的需要,一批经营档次低、商品品质差的商家将逐渐淘汰出局,替而代之的是具有一定市场形象的专卖店加盟。■步行街的发展日益平衡,客流量南北差异逐步减小随着城市商业核心范围扩大,在建的新隆基、胜利广场将丰富步行街现有商业格局,有助于提升胜利路的集客能力,并在一定程度上缩小胜利南端与北端的人流差距,未来胜利路的发展将更加平衡,作为XX市唯一的风情步行街,其在未来XX商业发展过程中,依然具有一定地位。八一广场区域商圈：1、商圈现状概况：八一大道全长2900米,宽60米,南起老福山街心花园,北至青山南路,是XX市区的主干道,交通便捷,人流车流如织。目前,八一大道上共有商业网点近230家,其中零售商店约占45％；餐饮娱乐及服务业约30％；其它占25％。■交通极其便利八一大道贯通中心城区南北,是XX市的交通主干道,路宽60米,而且距离火车站与汽车站都在10分钟车程内,便利的交通促进了商业的发展。■大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼,由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等,另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。■专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主,小百货、品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道,车流量大,不利用人流的穿行,故服饰、餐饮、小百货等专卖店分布少,临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主,并沿孺子路口向民德路口分布〔电信营业厅位于孺子路口,已成为XX市民购买电脑、手机的主要场所。■宾馆云集,为中高档商场提供了消费保障八一大道是规划中的宾馆一条街,目前已聚集了XX宾馆、XX宾馆、XX饭店等10余家宾馆,为中高档商场提供了高端市场的消费保障。■人流量大,主要集中在八一广场商业中心区域八一大道的日均人流高达35万人次,一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群,三是八一广场各类活动吸引的人群。据调查,八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区域,人流量可达25万人次。2、网点分布情况八一大道商圈商业网点近230个,大部分都集中在八一广场,其中大中型零售商店7个,包括百货、超市、专业商场等,其它沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主。以八一广场为中心坐标,从南到北〔八一广场至XX路口主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。3、租赁情况分析根据调查,八一大道上的人流量主要集中于广场及XX路口处,百货大楼处人流量最大,故展览馆――百货大楼――XX饭店路段店铺租赁最高,租金范围主要集中在400——650元/m2/月,个别小面积商铺租金超过1000元/m2/月；而XX饭店――民德路、孺子路――展览馆两路段的人流量相对较少,租金也随之降低,租金范围约在250—350元/m2/月之间。4、商圈规划及定位：■唯一的市级商业中心,并发展成外来消费客流占80—90％的"超广域"商业中心根据XX市20XX——20XX商业发展规划,八一广场定位于XX市唯一的市级商业中心,并着重标识为"超广域"商业中心,即外来消费客流应占80－90％。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华,因此必须从严控制开设大型综合超市,以防止冲击市区商业和交通过度拥挤。按XX市中心城区人口高度集聚的现状,为满足居民基本生活消费品需要,最多只能开设1－2家。■建设综合性、多功能百货商厦〔购物中心,并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈根据规划,在八一广场周边将兴建1－2家大型综合性、多功能百货商厦〔购物中心,发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势,并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。5、商圈交通状况：公交线路：1、2、7、11、13等众多线路；省长途汽车站在八一大道南端,定时发往省内各地市车次。付费停车场：洪客隆、万达、XX饭店。6、商圈配套设施状况：银行：省建设银行、农行、招商银行等景点：XX革命烈士纪念馆、八一起义纪念塔餐饮：九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福；医疗机构：省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、XX红十字医院、中医针灸门诊部；娱乐休闲场所：八一广场、XX省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆娱乐城等；宾馆：东方宾馆、XX宾馆、XX宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、XX饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。7、发展趋势分析：XX房地产行业的高速发展带动了八一广场区域商圈的全面提升,同时得到了众多国内外品牌商家的认同。在八一广场周边重点开设品牌专卖店,专业特色街,将八一大道营造成XX的城市名片,成为XX市展示城市形象的窗口。财富广场、新洪客隆、丽华广场,使得该区域成为XX大中型百货商场最为聚集的区域。广场中心商圈经营业态相对饱和,竞争格局无法避免,在有限土地资源中不断提炼商业含金量成为今后发展重点。大型零售企业沃尔玛,凭借其强有力的品牌效益,科学的经营管理模式,"天天平价"的销售理念,给XX原有的零售业态带来了强有力的竞争,其先进的销售理念,使得XX众零售商家之间价格之战在所难免,XX原有的零售业态无论在面积规模、商品销售价格、经营种类、功能分区等方面都将面临着一次全面的改良、调整、提升。XX路商圈：1、商圈现状概况：XX路商圈位于东湖区与西湖区交界处,东起八一大道、西至胜利路步行街,连接八一大道商圈与胜利路商圈,是城市中心商业板块的核心路段,全长约2000米,路宽22米,是XX市目前档次最高、品牌最集中的商业街,是XX商品高档化、时尚化的主要体现,是国内外知名品牌抢摊XX的必争之地。发展到今天,XX路商业网点达319个,年商品零售总额达5亿元。众多国内外知名服饰〔鳄鱼、金利来、鞋类专卖店〔百丽、达夫妮等及大型百货商场〔XX太平洋百货、专业商场〔金童商厦、XX道8号等、品牌餐饮连锁店〔肯德基、麦当劳、必胜客共同塑造了XX路今天的辉煌。XX路现有商户中,经营精品服装服饰的占近50％,各类高档服饰及鞋类品牌专卖店汇聚于此,已俨然成为世界品牌集中展示的大舞台。■专卖店是XX路商业街繁荣的主要的体现。XX路商业街现有经营业态以街铺形式的专卖店为主。国内外众多的品牌服饰、品牌鞋类等专卖店提升了XX路街铺的装修档次,代表市场最前沿流行时尚、可靠的产品质量保障、相对舒适的购物空间以及拥有丰富专业知识的销售人员,吸引了众多消费者来XX路购物,是XX市大多数时尚、中高收入人群主要的购物选择地。专卖店的产品体系确保了淡旺季的差异最小化,为商家带来了无限的商机。与此同时,临街店铺的经营状况却最容易受天气、气候变化等外部环境因素的影响。面对XX的独特气候条件,人们在街铺及专卖店消费时,仍不可避免的感觉到店内外温度变化带来的不适。■大型百货商场发展良好。百盛〔太平洋百货商场是最早进驻XX的国际性知名品牌百货商场,依靠多年积累的强大资金实力、先进的管理模式,在合理功能分区的基础上,太平洋百货营造了相对良好的购物环境,也吸引了XX市民的关注及消费渴望。太平洋百货的进驻引发了XX市各大百货商场间的激烈竞争,对太平洋的分析、效仿使XX市零售企业的经营管理水平得到了明显的提高。营销管理差距的进一步缩小也暴露出太平洋百货的弱点,但其配套设施前期规划中,忽略了停车场的大量需求,这也是将来其发展的一个重要制约因素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选地位,也为其带来了丰厚的价值回报。但纵观XX路整体发展趋势,仅靠太平洋百货肯定无法维护XX路在城市中心商业板块的竞争优势。■主题商场丰富了商圈业态,创造了全新的消费空间。以金童商厦〔女人城、XX道8号〔女人城为主的主题商场,分布在XX路商业街的中后段。通过对大众消费群体的细分,对有限商品的高度集中,有效的提升了主题商城在目标客户群中的知名度,以更加便捷的方式固定了忠实客户群,保障了经营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户群,包括服饰、饰品、鞋类、时尚箱包等多种女性用品,吸引了多数的女性消费者的光顾,XX道8号〔女人城,鞋类品种繁多,使消费者购买选择的余地更大,购物环境更为宽松舒适,提升了自身的竞争力。■"万寿宫商城"小商品批发市场万寿宫小商品批发市场于1988年开业,内部商户主要以经营小百货、服装、鞋类、皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划,市场内部设施陈旧、装修简陋,店铺分布较散乱。由于相对距离的便利,该市场在城市中心传统居民及低收入人群中中有一定的认知度,但是,由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了市场格局的改变,市场格局的改变直接导致了交易额的下降,万寿宫小商品市场目前经营状况一般。■餐饮业发展态势良好。进驻XX路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当劳、必胜客三大巨头。均在XX路的黄金地段选址,租用各大百货商场的临街铺位,与百货商场合作联姻发展。与国际快餐连锁巨头相比,国内连锁餐饮店以独特的口味、低廉的价格等特点,占据着低端市场,同样保持者良好的发展势头。包括好口福、季季红火锅为主的连锁特色餐饮店,以及经营低价位的小吃店、冷饮店,散布在XX路商业街的两旁。代表高消费群体主要特征的驾车购物遭遇XX路的单向行车时,XX路的发展将面临严峻的市场考验。大型零售企业的引进,知名品牌的选址设点,都会越来越重视交通状况,面对八一广场区域商圈交通条件的改良,XX路如果不能从根本上改变提升现有的交通组织状况,将会给自身的发展制造不可逾越的障碍。2、XX路各路段商铺分布情况：调查发现,代表XX路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大道路段,其中服饰类占到60％以上,佐丹奴、G2000、金利来、ESPRITE等一些国际品牌占到10％以上,已成为全省有名的中高档品牌特色街。而胜利路口至沿江路段主要以银行机构、酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。3、租赁情况分析据调查,XX路沿街店铺租赁价格可以根据地段分为三个档次：从百货大楼到地王广场均价为454元每平方米,从地王广场到太平洋广场路段由于紧靠百花洲风景区,加之政府投资营造街区景观,购物环境相对优越,集客能力的提高使该路段的人流畅旺,已成为品牌最集中的路段,租金相应也是整个XX路最高,街铺的均价达到了660元每平方米。从太平洋购物广场到万寿宫主要以经营中低档次商品的临街店铺和主题商场为主,租金均价为388元每平方米。4、商圈规划与定位：■商圈规划：XX市城市总体规划中强调继续完善和充实昌南城的市级商业中心,新建、改建具有一定规模和特色的商业街。在沿街商业建筑的造型、体量、尺度、立面、装修等均应精心规划设计。根据市政府城市总体规划XX路〔黄庆仁药栈——八一商场近现代段传统商业街区,应采取原貌保护的方法,延续其现有街道尺度、建筑外观风格、骑楼等特色。完善道路设施,加大路网密度理顺交通,增加停车面积。对胜利路、XX路、孺子路、民德路、象山路、XX路等旧城区主要道路,实施路面改建,道路部分管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同时,对局部"瓶颈"地段进行必要改建。■商圈定位：根据XX市发展规划及XX市商业发展规划,XX路作为XX市传统的商业中心,建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街〔服饰为主体。两端有XX百货大楼和太平洋大型百货商厦,中间应不断调整结构成为品牌专卖店一条街。在条件成熟时,迁走XX二中,扩大XX百货大楼；拆除西湖路口、工艺美术集团等〔金帝广场周边旧房以及万寿宫市场〔脏、乱、差,建成XX路上休闲广场〔或复建万寿宫并与东湖、西湖连接形成花园式购物环境。5、商圈交通状况：公交线路：1、5、7、旅游精品线,XX路由东〔八一广场至西〔胜利南路口处机动车单向行使〔早上6点－晚上10点。出租车站点〔3个6、商圈配套设施状况：银行：农行〔2、建设银行〔1、招商银行〔1、中国银行〔1、交通银行〔2、邮政储蓄〔1、工商银行〔4医疗机构：消防医院、私人牙科诊所；餐饮：台北豆浆大王、民间煨汤店、大三元酒店、必胜客、肯德鸡公园、公共休闲场所：八一公园休闲娱乐：井冈山剧院、百花洲影院、CD酒吧、铜锣湾娱乐城、福临门茶楼、零点咖啡、千僖湖茶园、八一公园、乒乓球馆等文化教育设施：XX少年文化宫、剑桥英语培训学校、XX省卫校分部。7、商圈发展潜力■承担城市中心商业板块的核心作用作为城市中心商业板块的核心区域,XX路将逐渐取代八一广场区域而成为整个板块发展的重心。大量的旧城改造项目、承上启下的联接作用,维护了XX路无可动摇的市场地位,同时XX路也责无旁贷的担任起城市中心商业板块未来发展的盟主。相对八一广场日渐紧张的交通状况以及胜利路的步行特色,XX路在未来的道路规划中有着潜在的明显优势,往日的落后给XX路预留了更大的调整空间,未来几年内,XX路区域必将成为整个城市中心商业板块的地域、零售业、休闲、社区中心。■大型商场、购物中心将成为XX路商业发展的重头戏XX路在城市中心商业板块的区域优势明显,但在满足消费者更多选择方面,大型零售商场明显不足。百货商场采取定价销售,其服务功能、配套设施齐全,云集了众多国内外品牌商品,种类繁多,基本能满足消费者一次性购买的需求,为消费者逛街购物的首选。随着XX尤其是XX市经济近几年的高速发展,随着XX省作大作强XX的经济发展战略,XX吸引了越来越多的国际、国内零售巨头关注。同时,XX好又多、法国家乐福、德国麦德龙、欧尚均已将拓展目光瞄准了XX。商场近几年来在XX路的良好发展,XX路作为XX商业黄金中心地段,其有着优越的地理优势、浓厚的商业氛围等众多优势,XX路将会成为众商家进驻XX的首选之地。对比八一广场区域商圈,XX路区域商圈有着较大的土地资源开发潜力,在未来的几年中,XX路百货商场的规模面积将会大幅提升,商品将趋品牌化,商业功能更细化、多样化,XX路的百货业态的竞争将会更加激烈。■大型娱乐休闲设施将是XX路商业街未来发展的亮点目前XX路商业街赖以提升集客能力的娱乐休闲设施较少,大型的娱乐休闲设施更加缺乏,面对高速发展、激烈竞争的零售业格局,主题购物、休闲购物、体验购物成为商服物业的必要功能。XX路谋求自身地位的维护,必须在集客能力方面大幅提升,未来发展中,大型娱乐休闲场所的建设将丰富商业街的服务功能,营造更加出色的购物环境,使XX路真正成为一条集购物、娱乐、休闲于一体的立体消费空间,最大限度的满足消费者日益增长的一站式消费需求。结合对中心商业分析：作为XX成熟中心商业圈,厚重的人气积累,让地段聚集了XX绝对的消费实现,地段价值已经发展成为市场对的地域情节效应,在心理层面上,几乎成为XX购物消费的缩影,对产品零售业态的经营现状,几乎不可能在短时间被市场改变。三、XX商业主要零售业态大型商场当前业态分析：商场名称位置经营面积层数经营类别经营品种经营状况经营方式百货大楼八一大道与XX路交叉口35000㎡5层百货家电、百货、服装、超市自开业来良好状况自营/出租赁财富广场八一大道〔原文化宫旁写字楼30层商铺5层百货服装、皮革、鞋帽自营/出租赁万达购物广场八一大道〔原文化宫内5层〔包括地下层服装、超市、手机、餐饮出租百盛购物广场XX路177号30000㎡6层〔包括地下层百货超市、服装、珠宝、家电开业前夕出现人气不足,现经营良好自营/出租赁洪城大厦北京西路

32000㎡6层百货化妆品、日用百货、服装、家电自开业来状况良好自营/出租赁洪客隆八一店八一大道30000㎡

6层〔包括地下层百货食品,日用百货、化妆品、服装、精品自开业10年来状况良好自营/出租赁大众购物中心叠山路

四层〔包括地下层百货化妆品、家电、超市、服装自开业来状况良好自营/出租赁金童商厦XX路万寿宫对面980m2左右3层百货女装、饰品状况良好出租国美电器XX西路

5层〔包括地下层家电电脑、小家电、家电状况一般自营苏宁电器老福山3层家电电脑、小家电、家电开来状况良好自营天虹百货XX路店胜利路54000㎡5层百货超市、服装、家电、化妆良好自营综合评述大商场都位于人流、车流便利的交通干道旁,附近均设有公交站点,部分公交站点直接用商场名称来命名,以扩大商场的影响力以上商场中有80%的商场分布在以八一广场为核心的市中心商圈,其它也设置居住人口较集中的地段。各商场至少临两条车行道,车行、人行十分方便,并且每个商场距离公交站点的位置都在50米以内,其中有30%的商场门前即有公交站点,有30%的商场设有以其名称命名的公交站,商场附近的公交站点保障了商场的人流,而以商场名称命名公交站点能迅速提高商场的传播频率,并能扩大其在市民中的影响力各商场均采用百货＋超市模式,超市一般都设在商业价值较低的位置,以超市来带动人气,以百货主要以品牌服装为主。各大商场均设有地下层〔早期建设的百货大楼和洪城大厦除外。其中60%的商场将超市设在地下层,一方面超市能起到聚集人气的作用,但由于超市利润不高,故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。各大商场注重发展自身经营特色,进行差异化经营在竞争日益激烈的今天,XX众多的百货商场越来越注重发展自身的经营特色,进行差异化经营,如新洪客隆走高档、个性化经营路线,洪城大厦发展家电网络服务,百盛购物广场的"快乐购物、休闲购物",XX市各大商场出现错位经营,做出商场特色,培养个性化消费群体,以达到对商场品牌的认同。从经营管理水平来看,XX市大型商场的经营管理还在较低的水平下运作,员工的服务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可见,商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系是商场长久经营的关键,在这方面外来百货企业做得远比XX本土企业好。太平洋购物广场、天虹商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优于其它本土商场,两家商场均统一招聘人员,并进行专业培训,每天都有管理人员进行训导,特别是太平洋购物广场,在一些服务点,如超市的自行存包处,还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预留了一定的市场空间。大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐,但形式过于单一,集多元化的餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。随着人们消费习惯向多元化、多层次转变,为消费者提供集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物场所将是今后商业发展的方向。据统计,目前XX80%的商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅,有30％的商场增设了电子游戏机,但总体而言,XX商场内的餐饮、娱乐的形式单一,集多元化餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。二、生活超市名称经营规模经营内容经营年限经营现状配套沃尔玛广场店10000㎡生鲜、日用、居家、进口百货等6年优良停车场,购物班车等洪客隆象山店10000㎡生鲜、日用、居家等6年以上优良/万事达5000㎡生鲜、日用、居家等5年以上良好/家乐福不详生鲜、日用、居家、进口百货等1年良好停车场,购物班车等麦德龙不详生鲜、日用、居家、进口百货等1年良好停车场,购物班车等餐饮名称规模经营内容经营现状配套人均消费容客量家常饭孺子店不详川菜,湘菜,XX菜,粤菜,XX菜,XX菜良好残疾通道、停车场等25-506000791XX路店1200㎡XX菜,西式快餐良好残疾通道、停车场、TV服务251000玉兔孺子店不详川菜,湘菜,粤菜,XX菜,XX菜良好残疾通道、停车场、TV服务25700一觉渔味1000㎡XX菜良好残疾通道、停车场25-50600远东半岛8000㎡粤菜,XX菜,老字号,海鲜良好残疾通道、停车场50-1001200娱乐名称规模经营类别经营现状配套包房数量天上人间不详夜总会良好停车场60环球嘉年华1000㎡以上夜总会良好停车场100迪卡乐不详KTV良好停车场81方糖量贩不详KTV良好停车场50天圆钱柜不详KTV良好停车场30四、专业市场经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况经营范围配套规模〔M2店铺平均面积出租情况租金〔元/m2综合类洪城大市场洪城路12000015-50㎡95%以上40-250七年店铺规模大,便捷的交通,市场一片繁荣,商贾云集。经营状况：很好皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。金润物流中心洪城商圈250000/////酒店、美食街、银行等万寿宫XX路3500010-100㎡95%以上25-120近二十年柜台店铺市场经营早,已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。停车场〔四五十个、配电间、仓库。电脑类东方电脑城展览馆40005-60㎡95%以上200-3005年左右柜台店铺目前市场整顿,生意较清淡。经营状况：一般国内外各品牌整机和耗材、软件等。银行新大地电脑城长途汽车站隔壁45003-100㎡80%以上200-3002年左右店铺多家知名品牌进驻。经营状况：良好国内外各品牌整机和耗材、软件等。多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场新华群电脑广场展览馆600010-100㎡80%一楼200多四楼60多半年左右店铺与东方相邻,竞争大,一楼经营良好,四楼招商不是很理想。经营状况：一般国内外各品牌整机和耗材、软件等。电梯、快餐、仓库及停车场农产品类农产品批发市场井冈山大道中段4000050-100㎡100%一楼15二楼5六年摊位是省重点商品市场,人流量大,辐射广。经营状况：良好经营品种：各种肉类制品、水果、蔬菜等。商务中心赣昌水产大市场赣江大桥南桥头8000072㎡、64.8㎡正在招商售价：4000元/㎡预计2003-10-1开业店铺未经营经营品种：各类鲜活水产品、海鲜、干货。综合楼、广场、停车场〔170个、酒楼、餐饮街等。家电类省家电市场建设西路2000030-100㎡90%30三年店铺行业利率较低。经营状况：一般国内外各个品牌家电仓库、停车场、商务楼建材类XX路建材市场火车站旁2000060-100㎡出租98%以上20-354年左右店铺专业性强,品种多且丰富。经营状况：良好。建筑陶瓷、装饰材料、铝合金、不锈钢、PVC管材、水暖五金、天然石材、木材地板、整体厨房税务所、大仓库、货运设施省装璜建材大市场沿江南路539号6000040-90㎡出租95%以上30-2604年左右店铺该市场规模大、品种全、地理位置好。经营状况：良好建筑陶瓷、装饰材料、铝合金、不锈钢、PVC管材、水暖五金、天然石材、木材地板银行,快餐、仓库及停车场。XX市建材大市场三店西路8000030-100㎡出租95%以上20-354年左右店铺该市场规模大、品种全、地理位置好,经营状况：良好建材快餐、仓库及停车场。司马庙建材市场沿江南路1000050㎡100%．/1年左右店铺经营状况：一般建材仓库及停车场金屋装饰城迎宾大道与振兴大道交叉口120000未定招商为主,不出售A区：22B区：23C区：24D区：仓库。租出50%以上店铺经营状况：良好经营品种：陶瓷、板材、石材、灯具。/香江建材大市场建设路250000主力面积100㎡左右除部分自营外,其余全部售完2300元售价敞开式木材、石材、型材、管材、布艺、厨艺、地板、地毯、电工电料、玻璃陶瓷、油漆涂料、卫浴洁具、家具家居、五金机电、灯饰照明、水暖器材、吊顶墙材和公装用品家装设计、信息查询、仓储配送、餐饮娱乐、商务办公、商品展示停车场汽配类洪城汽配市场迎宾大道60000150㎡60%左右20-302年店铺邻近有洪城汽配中心,竞争激烈。经营状况：一般经营品种：国内外各品牌的汽车配件。银行、停车场、大型沿街广告牌红谷滩汽配城XX大桥收费站北侧30000100㎡10%左右60左右三个月店铺配套不完善,同类市场较多,竞争激烈经营状况：不良经营品种：国内外各品牌的汽车配件。仓库及停车场洪城路汽配街洪城路4000/60%左右50-80形成已十年左右店铺该市场为多年自发形成,近时间已迁走近40%。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的汽车配件/洪都摩托车交易市场洪都南大道1500040-200m100%40-607年店铺面向整个XX省摩托车整车销售市场。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的摩托车。/洪都摩托车配件市场洪都南大道1000020-100m100%20-606年店铺辐射整个XX省的摩托配件市场,目前市场的经营状况：良好经营品种：国内外各个品牌的摩托配件。/XX国际汽车城昌北舍里甲240000100m整车10000m正在招商阶段20〔汽配售价：2000元/㎡〔汽配20XX10月1开业店铺和卖场未开业经营种类：汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽车维修。办公楼、商业楼、停车场〔在建、酒楼、超市等配套设施〔在建服装鞋帽类华东商贸城联信大市场隔壁2200020-25m90%一楼：68二楼：48三楼：1820XX9月中旬开张店铺经营状况：一般服装写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电王家巷皮鞋市场渊明南路800030m95%100-200二十多年街铺经营状况：良好皮具、鞋类等小商品毗临XX路成熟商业街,周边生活配套成熟盛世东方建设西路8000040m将近60%租金：一楼66二楼：36三楼18售价：一楼7000二楼4000最新一期商铺与智能化写字楼已推出接受认购店铺永久产权,销售状况较好,销售近两百套,占一期的60%经营种类：男女服装、休闲装、童装、布艺、精品和小百货等。停车位200余个机电类联信大市场洪城大市场南面6000025-46㎡40%58一年店铺经营业主进驻只有40%经营状况：不好机电产品银行、餐饮沿叠山路机电五金市场叠山路400015-100㎡100%100-130自发形成十年店铺有多年来形成的商业氛围和知名度。经营状况：良好机电五金借助于繁华商业街的配套XX路机电水暖市场XX路600030-100㎡100%60-120自发形成十年店铺多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：良好机电水暖器材借助于繁华商业街的配套五华商品市场洪城大市场西侧300007-20㎡70%左右40左右三年店铺经营状况：一般五金制品零星快餐、少量仓库及小停车场灯具类辉煌灯具大市场XX路建材市场内500050-200㎡30%一楼38二楼30半年店铺7月28日试营业目前经营状况：不良灯具借助XX建材市场的配套洪城灯具市场省家电市场600050-100㎡65%25半年店铺租金较低,入住率较高经营状况：较好灯具借助家电市场的配套家居类香江家俱城青山路4000010-400㎡100%38-110四年卖场店铺规模大,品种齐全,经营状况：良好家具停车场、银行迎宾国际家俱广场迎宾大道3000050-300㎡95%40-50和10-15三年卖场店铺具有一定的规模、档次。主营中高档家具的定位,限定了客源,经营状况：一般国内外高档家具停车场、仓库京东家俱市场XX东路4000050-700㎡全部租出20-40三年敞开租金较便宜,已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：较好国内外家具银行、仓库欧亚达京东店高新大道8号290000不限售价：3000租价：20未开业敞开国内外高档家居酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等京东鹿鼎家居XX东路509号15000050-600㎡还剩三楼约5000㎡未租出,35〔均价20XX9月28号开业敞开、店铺经营状况：良好国内外高档家居品牌银行、仓库皮具鸿XX国际商贸城洪城大市场家电市场30000/出租率100%,一期出售率100%租价,一层65二层35售价：一层9800二层560020XX6竣工月8月份开业店铺产权旺铺、销售一空、招商良好一楼男女品牌鞋：二楼皮件、箱包：二楼皮件、箱包/农资市场豪威大市场抚生路518号100000㎡/销售率在25%,出租率30%左右售价：3000租赁：15-20店铺花鸟、农资、化工、名优商品专业市场/XX专业大市场的未来发展趋势：为应对日益激烈的市场竞争,批发市场只有通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径,从而提升市场的竞争力。如洪城大市场、华东商贸城、肉联场等批发市场的不断扩建。迎宾国际家俱广场、鸿XX国际商贸城、洪城灯具市场、联信大市场、京东鹿鼎以及即将推出的金润物流等一批大型批发市场的相继涌现,导致XX市批发市场的竞争更趋激烈,尤其是酒类、肉类、粮油、副食品、服装鞋帽、小商品等批发市场已接近或达到饱和状态。为了避免批发市场重复建设的问题,政府将对批发市场进行指导性建设,使XX市的专业市场朝着良性竞争的方向发展。将现代大型商场高雅、舒适的经营购物环境,量贩超市的服务便利条件与批发市场的商品低价位,智能化管理、新型电子商务运营模式相融合。再加上统一完善的经营管理,良好的政府背景,巨大的市场规模,超前的规划设计,准确的市场定位,齐全的配套设施才是批发市场的发展趋势,进而推动XX市整个批发市场行业从"瓶颈"走向持续发展。政府将逐步形成以现代大型综合性批发市场为龙头,以特色专业市场为基础的商品市场建设新格局作为未来几年内商品市场建设的核心工作。从批发业总体的发展趋势来看,日亦萎缩的市场必定要以连锁、配送、网上交易等现代营销方式为手段。富有区域特色、全方位、多元化的市场业态才能在未来1-2年内给XX市商业批发市场提供一个广阔的成长空间,推动XX市商业大市场的发展和建设。五、社区商业社区商业社区商业中心是居民住宅区的商业服务中心,是三级商业中心的基础,主要是为满足居民日常生活需要。社区商业中心至少要有两个骨干企业,一个是一家营业面积1500至3000平方米左右综合超市,经营食品等日常生活用品为主,兼营生活服务项目；一个是营业面积1000至2000平方米左右、以经营蔬菜等鲜活商品为主的蔬菜超市；其它小型店铺有面包房、餐饮店、理发店、药店、书店、便利店等,同银行、邮局等设施共同组成社区商业服务的中心。"社区店"这一概念顾名思义就是建立在居民聚集的社区内,并以社区内的常驻人口为服务对象的零售店铺。社区店的产生和发展是随着居民日常消费水平的不断提升而发展起来的。目前超市和便利店的规模相近,有些超市的规模过小,而便利店的规模却是过大,致使其经营商品档次不清；而社区店的定位在于尽量满足消费者"一站式购物"的需要XX目前的社区商业配置按不同规模和功能形成居住商业中心〔2—5万人和居住小区商业〔0.4万人左右二个层次。少数新建的大型居住区也可形成商业中心〔5-10万人。旧城区改造形成居住区由于邻近市区商业中心、商业街,因此只需建以市内菜场,连锁超市为主体组成的居住区商业中心和便利店。快餐店为主体的居住小区商业。大规模建设的新居住区则社区商业中心、居住区商业中心、居住小区商业三个层次建设比较分明。社区商业中心一般以多功能社区购物中心为主体形成块状或条状商业群,社区商业配置必须以便民为目标是现代商业的重要组成部分。六、在售商业项目第一节XX市在售商业项目特征分析1、在售商业项目一览表名

称项目地址建筑面积面积分割价

格〔元/㎡销售方式投资回报经营业态去化率蓝天碧水东湖区青山南路72号15万㎡,其中地上、地下商业8.8万面积分割灵活,大小均可,最小7㎡内街20000外街300003年返租年回报6%,一次性返18%大型超市、特色餐饮、购物、娱乐90%以上江中紫金城东湖区富大有路100万㎡其中商业30万10—300㎡不等1800010年返租回报124%一次性返18%百货、超市、休闲娱乐、餐饮一、二期销售完毕,三期未开盘XX国际商贸城XX县区银三角商铺8000余间一体式公寓型：145-200㎡分离式别墅型：155㎡-220㎡1680—19503年返租年回报7%,一次性返21%商贸、物流、信息、展示、研发、服务60%罗马风情商业街解放路与青山湖大道交界处商铺300余间50-100㎡8000出售业主自租,收取租金装潢建材70%鹿鼎国际青山湖区XX东路988号400000㎡30—70㎡外街30000内街100003年返租年回报8%,一次性返24%百货、家居、娱乐休闲等九大主题商业60—70%华东国际博览城青云谱区XX路中段258400㎡上下三层32003年返租年回报7%,一次性返21%集工业装备、五金、设备、产品、配件、材料90%盛饰城中城沿江南路539号12097.45㎡60-100㎡13000出售业主自租,收取租金装潢建材90%绿色农产品市场桃花南路和建设西路交叉口110亩90多㎡6500出售业主自租,收取租金农产品一期80%2、典型在售商业项目分析京东鹿鼎国际项目名称鹿鼎国际建筑风格现代主义形式项目地址XX东路与高新大道交汇项目内部景观30000平米休闲广场,投资商万氏置业有限公司建设周期分五期开发〔10年容积率2.0店铺面积区间30—70平米商业建筑面积30万主力诉求汇聚亚洲商业万象打造XX又一繁华中心工程进度一、二、三期已经运营,总共20万平米四期正在施工主力商家香港铜锣湾广场层高二期12米三期25米商场过道300米销售价格外铺30000元/平米内铺10000元/平米销售率一、二、三期售完返租年限3年返租率24%电梯数量4部电梯停车位300多个广告媒体电视、报纸、车体广告、项目小结：成功点：1、是包括国际美食广场、百货主力店、超市主力店、国际家电IT数码港、国际休闲娱乐中心、国际五星级酒店、国际商务中心、家居主力店和CEPA港澳城商业综合体项目,吃喝玩乐一条龙,一站式购物、一站式消费；2、京东鹿鼎国际处于的城东地区缺乏商业中心,有政府的政策强力支持。3、京东鹿鼎国际是一、二、三期家居市场已经初具规模,知名品牌入驻的家居市场。4、京东鹿鼎国际在广告力度和宣传活动丰富多彩。20XX6月香港铜锣湾广场成功招商不足点：1、京东鹿鼎国际主力行业家居竟争激烈,光城东区家居市场就有香江家居建材市场、国际家居港、东方家园、大成之家。2、京东鹿鼎国际销售情况不好,京东区人口不密集,区域抗性强。3、京东鹿鼎国际开发周期过长,严重影响投资者的信心。4、京东鹿鼎国际行业规划方面较乱,现在除了家居行业没有别的业态。香港铜锣湾广场现在还未入驻。5、京东鹿鼎国际价格较高,但整个家居市场经营情况不行,人气不旺。三年后投资回报今人担心。江中紫金城项目名称江中紫金城建筑风格纯欧式项目地址沿江路富大有堤项目内部景观40000平米绿化广场投资商江中集团建筑周期分期五期开发容积率2.7店铺面积区间10—300平米商业建筑面积30万主力诉求时尚生活中心工程进度二期全部封顶,进行外立面装修主力商家还在洽谈中层高5—6米商场过道7—8米销售价格均价19000元/平米销售率一期、二期售完返租年限10年返租率124%电梯数量200台停车位2000多个广告媒体电视、报纸、车体广告、路牌项目小结：成功点：1、江中紫金城将国际大超市、大型时尚百货、电影城、真冰场、五星级酒店、大型餐饮、大型夜总会、dicso、儿童乐园、spa、水上乐园,吃喝玩乐一条龙,一站式购物、一站式消费；2、江中紫金城处于赣江大桥与八一大桥之间,是老城区最后一块亲水宝地。3、江中紫金城是XX最大社区商业,建筑风格是独特的欧洲风情商业小镇。4、江中紫金城在广告宣传力度大,而且投资回报率高。不足点：1、江中紫金城位置较偏,地势为一快洼地,周边楼盘少,人气不够。2、江中紫金城商铺价格偏高,脱离市场行情。3、江中紫金城投资回报率高,但社区商业市场培育期长。有商业炒作之嫌。蓝天碧水项目名称蓝天碧水建筑风格欧式风格项目地址青山南路72号项目内部景观投资商XX市政公用投资控股集团建筑周期分期四期开发容积率1.66店铺面积区间10—300平米商业建筑面积8.8万平米主力诉求首席公园式购物广场工程进度一、二期全部封顶,进行外立面装修主力商家还在洽谈中层高一层6.4米、二层5米商场过道7—8米销售价格均价15000元/平方米,一层沿街34000元/㎡,二层11000元/㎡,三层8000元/㎡,地下一层20000元/㎡销售率一期、二期售完返租年限3年返租率21%电梯数量6停车位555个广告媒体电视、报纸、车体广告、路牌项目小结：成功点：1、蓝天碧水将位于城市中心区的城北区核心,周边居民区密集、学校林立,拥有庞大的消费群体,2、蓝天碧水8.8万平米商业,城北区最大的商业中心,容易形成规模效应。3、蓝天碧水体验式首席公园式购物广场,18亩的下沉式商业社区休闲场所。产品规划优势强。不足点：1、蓝天碧水处于城市中心城北区,原先规划很乱,区域整体面貌较差,虽然目前正处于改造之中,但不是短期内能解决的。2、蓝天碧水销售；可能造成项目投资市场比例过大,影响项目的后期经营；开发商和投资客户之间的利益较难平衡。3、蓝天碧水招商进展缓慢,并业态过多难以形成规模效应。人气方面得不到的提升。3、在售商业项目产品特征分析〔1主要在售商业项目大多处在市中心核心商圈之外〔2单间店铺销售面积小〔3销售价格落差大,越靠近核心商业圈销售价格越高。〔4经营业态含盖面广,靠近核心商业圈的主要业态大型超市百货、餐饮休闲娱乐为主,郊区项目以专业市场为主〔5在售项目都以反租销售和统一时间经营管理模式带动项目销售。〔6项目销售周期长,去化速度慢且开发体量大。4、在售商业项目产营销特征分析目前在售的商业项目中,有以下几种营销手段：1、多数采取的是先引进品牌旗舰店,再进行销售行销手法这样有利于增加客户的购买信心,如：鹿鼎国际引进香港铜锣湾广场。2、采取返租的方式进行销售,这样有利于消费者的购买信心,对于投资群体来说,投资回报有保障,如：江中紫金城采取10年返租,10年返租回报率为124%。5、在售商业项目价格特征分析蓝天碧水有着人流量大、交通便捷、商业氛围浓厚等众多优势,其商铺的销售均价在15000元/㎡,而青云谱区因为其处在起步阶段,商业氛围不浓厚,目前商业售价相比较而言,价格水平不高。第二节XX市在售商业项目供需分析一在售商业项目供应结构分析目前,XX市在售商业供应结构有以下几种：1、社区商业

此类商业有江中紫金城、正荣大湖之都等；2、专业市场此类商业有华东国际博览城、绿色农产品市场等；3、综合市场此类商业有鹿鼎国际、蓝天碧水等；

从以上可以看出,目前XX在售的商业项目多数以专业市场的形式出现,并且销售状况都一般,这是因为目前XX市的专业市场趋向饱合,发展空间。二在售商业项目供应区域分析从本次调查中,商业项目都比较分散,有些商业项目销售都较好,这主要是因为其处在的地理位置有优势,在成熟的商业圈内,消费群体都对此处区域内的商业项目看好；而青云谱区的商业项目基本上是作为完善社区的一个配套设施,目前为止,青云谱区还没有纯商业项目三在售商业项目供应量分析目前,XX市商业项目供应量约100万㎡,销售状况一般,蓝天碧水商业项目基本上达到80%的销售率,而鹿鼎国际的商业销售情况较差,只销售了60%；从现有销售情况分析,目前XX市区内商业经过几年的发展,已经达到饱和状态,而对于青云谱区,商业项目还有很大的空间。四在售商业项目供需走势及缺口分析从目前在售商业项目销售情况来分析,城北区蓝天碧水商业销售状况较好,而其他区域销售状况一般,市中心商业已经达到饱和；青云谱区商业只有华东国际博览城,但是,随着城市建设的加快,居民的大量入住,必然带动商业的发展,商业的缺乏将推动商业项目的进程及销售。五XX市在售商业项目租售分析

从目前在售商业的租售图例可以看出,目前商业项目都在采取销售,而其中出租的商业是销售商业引进的大型品牌旗舰店,如：鹿鼎国际引进香港铜锣湾广场。综合论述总体而言,现代连锁大型综合超市、