专业市场(商铺)可行性报告

精品文档第2页/共2页精品文档推荐专业市场(商铺)可行性报告

专业市场（商铺）可行性报告

?商用物业?

2007专业市场可行性报告

策划：《安家》杂志记者部

执行：《安家》记者詹伟锋

专业支持：中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会中国商业联合会、华高莱斯国际地产顾咨询、汉博顾咨询、伟业商业公司、华夏柏欣（北京）经营治理顾咨询有限公司、亚信联行、海创商业设计机构

●印象：专业市场困境中突围

●规律：专业（批发）市场成功五大要素

●合力：专业市场十大运作环节

●近景：专业市场将走向边缘化

●将来：产业（专业）商铺三大进展诉求

●变革：专业市场竞争与转型之路

●高阶：零售型专业市场的2007

●关键点：资金链条人才资源

●案例?功夫茶：提升专业市场商业价值，确立马连道茶街行业地位

●案例?区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

商业地产的利润空间和市场前景吸引了越来越多的开辟商进入这一领域，但其开辟运作的复杂和困难也是有目共睹，如今，北京地产圈中，不管是专家、开辟商、专业机构依然媒体，都对商业地产“销售火暴但经营成少败多”的局面有比较清醒的认识，能够讲在2000年之后的商业地产进展大潮中，我们正在发觉越来越多的咨询题，并且也在形成越来越多的共识。今天，在具体而微的层面上探讨怎么做好商业地产，无疑成为我们共同关怀的话题。

作为对北京地产负有第三方责任的专业媒体，从怎么样的角度切入那个炙手可热的领域，用怎么样的方式处理这块价值别菲的烫手山芋，以怎么样的形式为业界提供可资借鉴的专业意见，既是我们必须做好的本职工作，并且也是值得细细思量的重大课题。

本期，《安家》记者挑选专业市场那个特定的剖面，遍采权威专家和专业机构的独到见解，对其举行全面了解和分析，并经过对典型项目和热点区域的案例解读，深入探询和研究其市场规律，试图达到管窥商业地产运作要诀的目的。当宏大而繁杂的商业地产令我们颇感一言难尽甚至欲语词穷时，可能精确而深刻地剖析其中一具特定领域，能带给我们更多有益的启发——而这正是我们最初瞄准专业市场的动机所在。

在此，也要特殊向本次为《安家》独家供稿，以及对《安家》大方赐教的众多商业地产专家、机构，致以最诚挚的谢意，相信关于07年蓬勃进展并更趋理性的商业地产而言，专业人士将是最珍贵、最有价值的资源。

所谓专业市场，是指专一、同类商品聚拢、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零售业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在都市商业形态中属专业型商业中心范畴。

?2007专业市场可行性报告?

印象：专业市场困境中突围

《安家》记者詹伟锋/文

被访者：王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长

遭遇分流

从上世纪七、八十年代发育开始，专业市场记忆了较长进展期，经过别断洗牌，目前基本已形成门类齐全的专业市场，而且逐步实现了规模化。新建专业市场难度加大，因为专业市场背后连着创造业，一具市场形成规模往后，与整个产业链的关系也就建立了，而新兴市场要做起市场建造容易，要与已有市场竞争网络渠道却相当困难。

另一方面，与消费者的改变有关。我们的专业市场别仅仅是批发，零售也占有相当比重。随着社会阶层的分化，购买力的提高，消费适应的改变，上流社会、中产阶级、低收入人群，关于消费场所的要求也产生较大差不。越来越多的人倾向于到休闲娱乐设施比较好的商业物业中去举行消费，卖场环境、服务质量、配套设施、消费感觉变得更为关键，关于价格的敏感度却落低了——而相对低廉的价格正是专业市场的优势所在。因此，从某种程度上来讲，专业市场的进展空间也在缩小，有被其他商业物业形式分流的趋势。

重在规模

已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，假如同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现别出来。另一方面，做大之后新的同类市场就非常难再进展，尤其是在一定商圈范围内。

专业市场规模化需要时刻，同时涉及到非常多客户资源，从那个角度来看，专业市场别是简单能够摹仿的，因为一具市场所具有的客户资源，要紧别是开辟商和市场治理者的关系，更多是经营户带来的关系。比如一家做玩具的经营户，也许在某个地区拥有庞大的客户网络，那些客户也许很信赖他，而另建一具新的市场，假如那个经营户没有过去，这么他的客户也许也不可能进入这个市场。

也应持有

商业地产的持有经营渐成业内共识，关于新兴的专业市场而言，初期应对商铺举行租赁而非销售，并实行统一治理运营。如今国内大量的专业市场尽管也是散售经营，而且仍然经营良好，但这与早期的市场环境有关，而且有的项目也是哺育成熟往后再销售的。实际上，未成熟的市场假如分割销售，小经营户的风险就加大了。所以，非常多小业主宁可去一具业已成熟的专业市场转手购买商铺，也别情愿去新建的市场投资一手商铺。

专业市场对外规模优势明显，但对内也有劣势，那算是经营内容同一化、经营户竞争激烈等。假如商铺卖掉往后，经营范围难以操纵，后期的统一营销推广未必能得到商户的配合。假如经营户浮现咨询题，市场也非常难去协调，作为一具大的整体，专业市场的商户之间关联和妨碍较大，一旦浮现纰漏，对整个市场的声誉会产生负面效果。而假如是统一租赁经营，市场能够经过索取违约金、提高租金，甚至清场等方式，对商户实行有效管控，保证市场的品牌声誉。

突围之道

建设专业市场过程中，开辟商关于区位的选址非常重要。做啥样的专业市场，对位置和周边商圈的要求别一样。比如IT卖场，中关村的专业电子市场具备强大的规模效应，因为IT

本身算是一具窄众行业，必须扎堆才干凸显优势，而中关村的高校、IT企业、计算机人才高度集中，这是其他地点不会获得的资源集群，这也是中关村诸多IT商城成功的重要缘故。

关于投资者而言，别同的专业商铺，关于区位，关于商家，关于开辟商的操作运营能力，关于专业团队的经验和水平，都需要做出谨慎评估。专业市场绝非没有市场空间，但市场有一具哺育的过程，包括购物中心之类的新兴商业物业也会对专业市场形成分流，因此专业市场想要突围，逐渐整合是势在必行的。同一类不的专业市场也许聚拢到一起，更集中地进展，体现更强大的专业优势。

规律：专业（批发）市场成功五大要素

《安家》特约撰稿人董利/文

就商业角度说，中国的专业（批发）市场走过了从上个世纪80年代起步、90年代进展到21世纪初升级换代如此三个阶段，通过近20多年的稳步进展，已进入了很成熟的时期。在那个时期和今后一段时刻内，它将以更快的足步参与全球市场竞争，并在竞争中形成优势。

从房地产或商业地产角度说，由开辟商参与专业（批发）市场的开辟与经营依然近几年的事，而且成功的别多、失败的很多。为啥会浮现这种事情？从专业（批发）市场进展历史来看，普通专业（批发）市场进展轨迹是自然形成、政府推动。专业（批发）市场看起来简单，事实上别然。专业市场别同于一街一店，有其生存的必要条件，在那个市场中，开辟商是迟到者，要补的课甚多。

市场基础

专业（批发）市场是商业地产中的一类目标产品，需要有市场基础，否则难以立脚。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：

1、立地条件。从地产角度明白算是“商业选址”。商业各业态都有自个儿的选址标准，普通是人流、交通等。有点业态也会选址在一些商业网点别脚的地区，看中的是将来的进展和人流。但专业市场尤其是专业批发市场别同。专业批发市场已走过了20年的进展道路，即便在一些三线都市都能看到打着义乌牌子的小商品或服装市场，专业市场差不多别再是市场的空白点。新的专业市场的生存和进展，必须依靠原有专业市场在若干年的进展中所培养起来的商圈氛围。如以经营服装小商品为主的北京木樨园商圈、雅宝路商圈、西直门商圈，以经营IT产

品为主的中关村商圈。原有商圈经过多年的经营和进展已凝结了大批忠实的客户群体，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

姚家园路上有一具交通条件很好的建造，当初定位于汽车行业，硬件设计是国际一流的。后来因种种缘故面临转型，他们计划重新定位，做一具服装小商品市场，我当时很明确地否定了那个定位。然而开辟商并别认同我的意见，告诉我已预备举行招商。最近的消息是，他们试招商后没多久又开始重新定位。有一句俗话讲，如今再开辟专业（批发）市场，别能平地抠饼了，得扎堆儿。固然，话讲回来，假如商圈很成熟同时已竞争过度，就要思考放弃了。

2、产业条件。普通中小型专业（批发）市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求别高，然而，随着专业（批发）市场那个业态的成熟，同样面临一具再进展的咨询题。一方面是规模别断扩大，另一方面是硬件别断升级。从木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已别可同日而语。商圈内部扩张的并且，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，那个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部进展的需要，专业（批发）市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑或者集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时刻成本的增加，必定会带来经营成本的增加。产业条件别脚的市场或者商圈就会在竞争中降伍甚至被淘汰出局。

中关村IT市场的生存和进展就非常好地讲明了这一点，它的进展基础是周边众多高校、科研院所所形成的研发条件。义乌小商品批发市场的成

功也有赖于温州、台州等周边小商品加工产业的快速进展。同样，新开辟运作的专业市场假如没有产业条件优势，也会在进展的竞争中处于劣势。

政府支持

专业（批发）市场的进展壮大往往离别开XXX的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要来源，各地政府较为重视其进展。另一方面，专业市场在进展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代别了的。另外，专业（批发）市场的生存也常常受到都市进展和区域产业政策的妨碍，产业政策的调整对专业（批发）市场的进展往往是致命的。新专业（批发）市场的开辟与运作，假如没有XXX支持，前景令人担忧。

物流条件

专业（批发）市场的商品量大、流淌性强，对物流环节有着较高的要求。木樨园商圈和马连道茶业市场假如没有周边众多的长途客运站为依托，非常难进展到今天。西直门商圈的形成也是这样。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场，无一别是在都市主干道边。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。早期在都市中心进展起来的专业市场，随着都市车辆的增多和交通环境的恶化，物流成本在别断增加，迁址是非常多在都市中心区的专业市场面临的又一难题。新开辟的专业市场选址别宜选在城区中心区，更别宜选在物流交通条件别便的地点。

规划设计

即使在一些三线都市，专业市场的空白点也不可能太多。以一具大棚子或简易加盖子的市场作为起步期的时代差不多过去了，升级的专业（批发）市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业（批发）市场的业态性质决定了它是以摊档为主，所以人流淌线的要求也比较高，在举行建造产品的规划设计时必须充分思考到这一点。另外，随着以人为本观念的深入，专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为习惯商业国际化、信息化进展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必别可少的。

经营治理

专业市场需要专业化的开辟与运作。一是定位之初的专业化研究，要走出地产人在地产圈里研究商业的误区，最好在拿地之前就完成市场研究并做出清楚的定位；二是规划设计，一方面要依照市场变化修正定位，另一方面要依照定位正确规划和设计建造产品；三是研究销售对后期经营的妨碍，固然最好是持有别售。需要强调的是，在这几个时期，开辟商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持，最好可以实现订单式开辟。

剩下的算是商业招商和经营治理。进入商业运作时期之后，开辟商想别找商业圈里的专业机构和人才都不好，因为后期的情况做起来涉及跨行业进展，缺少跨行业经验的开辟商多半会失败。专业市场对经营治理的要求很高，即使前面四项因素解决得好，也别一定就能长期经营。治理不好，租金上别去，商家照样走人。

事实上，专业批发市场运作涉及的因素和咨询题远别止这五个，但这五个因素是较重要的。

（本文作者系中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员）

合力：专业市场十大运作环节

《安家》特约撰稿人柴丽平/文

专业市场，是对某类产品的极大化，它应该是一具平台，既能够做大宗交易，也能够面对零售市场，因此不管对硬件依然软件都有特别的要求。专业市场要求开辟商对某类专业产品的特性很了解，包括产地、各地厂商的分布状况以及生产厂商在开拓市场时所面临的咨询题、各级代理事情、物流状况、零售市场需求，并且开辟商也更要预测将来10-20年内该专业产品的进展趋势，其经济增长点在哪里，关于在此经营的商家（不管是企业依然个人）怎么能够赚到钞票，品牌形象是否能够得到提升，等等。

基于这些特质，开辟商在运作专业市场时必须关注十大环节：

1．地段

开辟商应该对自个儿的物业位置有客观的认识，因为专业市场通常面对的别单是本地市场，还包括全中国乃至全世界。不管何种商业的投资都离别开交通。一具繁华的地段，一具成熟的商业圈，永久基本上吸引开辟商的最要紧因素。关于商业开辟商来讲，拥有了黄金地段就拥有了客流，客流意味着现金流，有了现金流就有了回报率，也就增强了商户的信心，商业地产项目就成功了一半。因此挑选好地段是商业项目成功的开始。

2．资金的筹措与预备

专业商铺与一般地产的获利方式别同，长线和拉锯的投资占领着主导地位，即使采取分割商铺出售的方式，理性的商家及投资者也要“眼见为实”，这就要求开辟商资金预备充脚，别然浮现后续资金断流、项目难以接着、工程别能正常举行等事情，招商就会更加困难，项目也难以如期开业。

3．市场调研

在项目开辟前期开辟商就要注意分析市场数据，了解商圈内最为需要的商业和服务是啥？评估消费劲、消费适应及其趋向。市场调查的内容因项目的具体事情别同而有所区不，但有点基础的市场调查是相通的，包括：一、市场环境调查，如：税收政策、金融政策、招商引资政策、产业进展、都市建设规划和区域规划等。二、经济状况调查，如：项目所在都市的经济结构、区域居民收入、消费水平和结构、理财观念、以及外商投资和对外贸易的进展事情。

三、市场现状调查，如：硬件设施、周边高消费人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析别可忽视的一点是对未来浮现的竞争对手要有充分思考，现今商业地产差不多成为投资热点，其竞争的激烈程度也是别容低估的。投资的商业地产项目差不多进入或还没有进入稳定的收益阶段，周边会不可能有新的类似的商业项目冒出来，应当予以思考。

5．商业策划

开辟商与专业顾咨询应当以市场调研及效益分析为基础，对其所开辟的专业市场作出商业策划。专业市场前期规划正确与否，是该商业地块开辟成功的关键一环，惟独做好前期商业规划工作，才干做到事前规避风险、减少失误，否则将增大项目失败的也许性。

6．前瞻性及对变化的快速反应

房地产开辟尤其是商业地产项目的开辟周期长，从项目规划到项目降成、招商、开业往往需三年的时刻，在这段时刻里市场处在别断变化的状态，行业的走向也也许发生转变，大众消

费者的喜好也在别断调整，甚至政府的宏观调控政策法规都有也许变化并妨碍项目在市场中的地位。开辟商在初期举行项目设计规划的时候，应扎实地做好市场调研并对相关市场、行业、金融、政策法规等作出具前瞻性的推断，并对也许的变化预备快速应变方案。也算是讲：项目蓝图永久超前于当时当地的市场状况，并具备专业能力对重要条件的变化作出快速及准确的反应。

7．打造开辟商知名度

房地产开辟企业打造品牌的工作是繁琐的，树立品牌的过程也绝非短期行为，正所谓“冰冻三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生产力，这么打造企业的品牌形象是开辟企业着眼于将来长远战略打算的必修课。

8．团队、专业人才

专业市场核心竞争力的第一要素是团队优势，其中具有长期经营治理经验的团队，在市场开辟和经营全程中应当成为主导。人才指的别是单一的个人才能，而是一具专业团队。专业市场成功的基础在于优势团队在资源整合下形成良好而合理的商业规划、招商、推广及治理。关于开辟商来说，培养一支全才的商业治理团队，需要花费庞大的资金。通常开辟商为了减少开销，常以外包的方式请专业公司来做，如此既能够节省，又能够借助各专业公司的优势来举行最佳治理组合。

9．商铺“有效率”

怎么评价一具商铺的“有效率”，算是用零售商的月销售额或毛利额与月租金和治理费相比，所得出的数据与行业标准举行比较，一目了然地懂租金的合理性、租户的承租能力等信息。

10．经营性

商铺切割销售的方式在前几年很盛行，商业地产盲目求大的现象很突出，这些项目的开辟商的回报方式都是是大量的销售套现。究其缘故，是由于开辟商更多地看重商业地产本身的价格比一般住所和写字楼要高非常多，有超额的利润空间，然而他们忽视了商业地产与住所地产一具本质的差不，算是商业地产应该是经营性地产，别能简单地按开辟销售实现回报的这种模式操作。

专业市场能够经过它的经营来增值，因此首先要思考它的经营价值，算是在这里适别适合商业举行有效经营，然后是适度的经营规模，多大的专业市场是市场能支撑、能保持其健康成长，那个咨询题必须考察清晰。

小帖子：

已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，假如同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现别出来。另一方面，做大之后新的同类市场就非常难再进展，尤其是在一定商圈范围内。

——中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平

从专业（批发）市场进展历史来看，普通专业（批发）市场进展轨迹是自然形成、政府推动。专业（批发）市场看起来简单，事实上别然。专业市场别同于一街一店，有其生存的必要条件，在那个市场中，开辟商是迟到者，要补的课甚多。

——中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员董利

2007年，北京新增商业物业开辟面积400多万平米，其中别乏专业市场类型的商业物业。假如这些新兴的专业市场照旧复制原有简单专业市场的模式，非常也许会降得失败的下场。惟独致力于开辟新一代成熟、高级的专业市场产品，新项目才有也许取得成功。

——海创商业设计机构执行总裁胡冰

北京的专业市场假如希翼在与全国其他地点专业市场的竞争中立脚，希翼在越来越丰富的业种业态中保存生机，就别能仅仅专注商场建设，而应当在产业群降促进、在供应链一体化的过程中，别断寻觅新的价值制造点。

——华高莱斯国际地产顾咨询北京区副总经理公衍奎

专业市场如今还处在“战国时代”，假如谁能稳扎稳打、做强做大，将来的天下就也许是谁的。

——伟业商业公司副总经理姜拂晓

2007年专业商铺的开辟前景比较好，因为整体上有那个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必定推动整个贸易行业的进展，从而也带动专业商铺和批发类市场的进展。在那个市场放大的过程中，专业商铺会呈现郊区化和边缘化的趋势。

——华夏柏欣（北京）经营治理顾咨询有限公司研策部经理王永利近景：专业市场走向边缘化

《安家》记者詹伟锋/文

被访者：王永利，华夏柏欣（北京）经营治理顾咨询有限公司研策部经理

作为商业地产的一具特别类型，专业商铺本身并非商业地产的主流，然而随着整个商业地产进展的大潮，专业商铺也得到一具较好的进展机会。目前市场上比较值得关注的专业商铺，要紧集中在两个商圈，一具是中关村商圈，另一具算是雅宝路商圈。这两个商圈起步比较早，通过了非常多年的哺育和成长过程，其中有非常多专业项目也取得了良好的市场业绩，所以可以引发市场的热度关注。

大物流背后的边缘化

北京作为多朝古都，在商业方面有非常长的历史。所以整体而言，北京的商业进展，不管是从交通方面依然从历史的角度，都具有一具大物流的概念。京津冀规划中，北京是核心；整个环渤海交通体系中，北京也是核心。因此关于专业市场尤其是以批发为主的专业市场而言，北京的大物流概念提供了很强的市场机会。

但北京的专业市场也面临一些需要解决的咨询题，我们耳熟能详的中关村电子市场和雅宝路服装市场，整体的咨询题都在于专业市场与低档次之间的某种无法割裂的关联。我们经常想到的一些项目，大部分基本上以批发为主，然而批发是否意味着档次低？实际上这中间并没有必定的关系，实际上，做批发类的专业市场，在商业档次、商业组合方面能够做得更好。

2007年专业商铺的开辟前景比较好，因为整体上有那个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必定推动整个贸易行业的进展，从而也带动专业商铺和批发类市场的进展。

在那个市场放大的过程中，专业商铺会呈现郊区化和边缘化的趋势。北京已出台商业方面的白皮书，政府有相关规定：二环路以内别允许新建专业市场。在政策和商业价值的引导下，专业市场会逐渐远离市中心。经过观看一些商业的运动过程别难发觉这一趋势，比如宜家，因为三环马甸地区租金上涨，而且当地交通别再习惯宜家日常运作的需要，因此迫别得已搬去四环。北京另外几个家居市场也无一例外地向外扩张，比如十里河商圈，原先在十里河桥附近，挨着三环路，如今沿着十里河路一路扩展，差不多跨过四环，形成了一条长线。

浮现这种事情要紧是基于两个因素，第一：区域交通条件是否适合做专业市场；第二：商业利润水平是否具备吸引力。一具商圈兴起之后，整个区域的商业价值必定提升，最直截了当反映在租金的上升，而专业市场有较固定的利润率，一旦受到租金压力的冲击，就别得别向更远的位