2016-2021年中国商业地产市场开发运营及投融资战略研究报告

中国中国商业地产市场开发运营及投融资战略研究报告2016-2021年12前言通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、等。住宅，导致社会零售品消费能力很低。在“创新驱动，内生增长”。一直以来，支持商品住宅市场发展的基础有两个镇化、一个下滑；从生育高峰看，虽然人口基数增加，但新生婴儿数大幅3 (一)调整住房公积金存贷款利率 37(二)个人转让两年以上住房免征营业税 38(三)《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 382015年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳 (五)《不动产登记暂行条例》 38(六)《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 39(七)《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 39银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房 9 (一)北京商业地产发展政策 40(二)上海商业地产发展政策 40(三)深圳存量商业地产新规 41(四)广州商业地产发展政策 41(五)其他地区商业地产政策 42 析 44 4 (一)房地产开发企业排名 71(二)房地产品牌企业竞争 72 86分析 86 (一)商业地产企业盈利模式发展历程 86(二)商业地产企业盈利模式特点分析 875 88(一)商业地产企业盈利模式发展历程 88(二)商业地产企业盈利模式特点分析 90模式 91 (一)散售模式类型分析 91(二)散售模式适用物业 92(三)散售模式的优劣势 93 (一)整售模式操作方式 94(二)整售模式主要特点 94(三)整售模式适用物业 95(四)整售模式的优劣势 95模式 95 (一)完全自营模式资源要求 95(二)完全自营模式优劣势分析 97 (一)模式操作方式 97(二)模式资源要求 98(三)模式优劣势分析 98 (一)资本运作模式操作方式 99(二)资本运作模式优劣势分析 100运作盈利模式 100 100 模式对比分析 101理分析 103 5 (一)集中化进入策略 1136(二)商品专业化策略 113(三)市场专业化策略 113(四)选择性进入策略 113(五)市场全覆盖策略 114 (一)商圈范围界定 120(二)消费者定位 120(三)商家定位 121(四)投资者定位 121 (一)业态分类与特点 121(二)项目的业态定位 124(三)业态的合理构成 125 (一)项目招商通用策略 141(二)购物中心招商策略 145(三)写字楼的招商策略 148(四)商业街的招商策略 153(五)餐饮品牌招商策略 154 析 159 (一)写字楼投资策略 162(二)写字楼产品定位 163(三)写字楼市场需求 163(四)写字楼市场供给 1657 175 (一)写字楼盈利模式 179(二)写字楼投资成本 183(三)写字楼投资回报率 184 (一)大城市投资潜力 186(二)中城市投资潜力 187(三)小城市投资潜力 187 (一)写字楼区域发展潜力 188(二)郊区写字楼发展前景 188(三)总部办公楼投资机会 189 3 (一)商业街投资成本构成 205(二)商业街投资回报率 205(三)商业街盈利模式分析 2068(四)商业街运作成功策略 207 212 (一)产权式商铺投资优势 213(二)产权式商铺法律风险 214(三)产权式商铺投资风险 216 7 4析 224 (一)购物中心区域分布情况 231(二)购物中心分布特点分析 232(三)购物中心各城市竞争力 233 (一)北京购物中心分布特征 235(二)广州购物中心分布特征 235(三)上海购物中心分布特征 236(四)深圳购物中心分布特征 236(五)天津购物中心分布特征 237 8(一)三四线购物中心发展优势 238(二)三四线购物中心供应格局 239(三)三四线购物中心开发模式 240L 242 式 243成为购物中心进行差异化经营的主要突破点244 9 (一)大城市投资潜力分析 256(二)中城市投资潜力分析 257(三)小城市投资潜力分析 257析 258 258 9 266 7 设分析 271 (一)香港中央商务区建设分析 271(二)上海中央商务区建设分析 271(三)北京中央商务区建设分析 272(四)深圳中央商务区建设分析 273(五)广州中央商务区建设分析 273(六)重庆中央商务区建设分析 274(七)武汉中央商务区建设分析 274 (一)伦敦中央商务区建设分析 274(二)曼哈顿中央商务区建设分析 275(三)东京新宿中央商务区建设分析 275 析 276 279 0 284 7 294 5 7 (一)经济酒店投入产出 305(二)经济酒店投资回报 307 (一)星级酒店经营情况 312(二)星级酒店分布状况 313(三)旅游城市星级酒店情况 314 (一)办公楼 320(二)商业营业用房 321 321 (一)施工面积 321(二)竣工面积 322(三)销售面积 322(四)销售金额 323 (一)写字楼的成交情况分析 323(二)写字楼的租售情况分析 324(三)写字楼供需及空置情况 325(四)写字楼的市场前景分析 326场分析 327 (一)施工面积 329(二)竣工面积 329(三)销售面积 329(四)销售金额 330 (一)商铺租金价格分析 330(二)商铺发展前景分析 331析 332 4 (一)办公楼 334(二)商业营业用房 335 335 (一)施工面积 335(二)竣工面积 336(三)销售面积 336(四)销售金额 336 (一)写字楼成交情况分析 337(二)写字楼供需情况分析 338(三)写字楼租金价格分析 339(四)写字楼市场前景分析 340场分析 340 (一)施工面积 341(二)竣工面积 341(三)销售面积 342(四)销售金额 342 (一)商铺供需情况分析 343(二)商铺租金价格分析 344(三)商圈市场前景分析 345析 345 7 (一)办公楼 347(二)商业营业用房 348 348 (一)施工面积 348(二)竣工面积 349(三)销售面积 349(四)销售金额 349 (一)写字楼成交情况分析 350(二)写字楼供需情况分析 350(三)写字楼租金价格分析 351(四)写字楼市场前景分析 352场分析 352 (一)施工面积 354(二)竣工面积 355(三)销售面积 355(四)销售金额 356 (一)商铺供需情况分析 356(二)商铺租金价格分析 357(三)商圈市场前景分析 358析 358 0 (一)办公楼 360(二)商业营业用房 361 361 (一)施工面积 361(二)竣工面积 361(三)销售面积 362(四)销售金额 362 (一)写字楼成交情况分析 363(二)写字楼供需情况分析 363(三)写字楼租售价格分析 363(四)写字楼市场前景分析 365场分析 365 (一)施工面积 366(二)竣工面积 366(三)销售面积 367(四)销售金额 367 (一)商铺供需情况分析 368(二)商铺租金价格分析 369(三)商圈市场前景分析 370析 371 2 (一)办公楼 372(二)商业营业用房 373 373 (一)施工面积 373(二)竣工面积 374(三)销售面积 374(四)销售金额 374 (一)写字楼项目成交情况 375(二)写字楼供需空置情况 376(三)写字楼租售价格分析 377(四)写字楼市场前景分析 378场分析 378 (一)施工面积 380(二)竣工面积 380(三)销售面积 381(四)销售金额 381 (一)商铺供应情况分析 381(二)商铺租金价格分析 382(三)商圈市场前景分析 383析 383 5 (一)办公楼 385(二)商业营业用房 386 386 (一)施工面积 386(二)竣工面积 386(三)销售面积 387(四)销售金额 387 (一)写字楼供需情况分析 388(二)写字楼租金价格分析 388(三)写字楼市场前景分析 388场分析 389 (一)施工面积 390(二)竣工面积 390(三)销售面积 391(四)销售金额 391 (一)商铺供需情况分析 391(二)商铺租金价格分析 392(三)商圈发展趋势分析 392析 393 4 (一)办公楼 394(二)商业营业用房 395 395 (一)施工面积 395(二)竣工面积 396(三)销售面积 396(四)销售金额 396 (一)写字楼供需情况分析 397(二)写字楼租金价格分析 397(三)写字楼市场前景分析 398场分析 398 (一)施工面积 399(二)竣工面积 400(三)销售面积 400(四)销售金额 401 (一)商铺供需情况分析 401(二)商圈市场前景分析 402析 402 4 (一)办公楼 404(二)商业营业用房 405 405 (一)施工面积 405(二)竣工面积 405(三)销售面积 406(四)销售金额 406 (一)写字楼供需情况分析 407(二)写字楼租金价格分析 407(三)写字楼市场前景分析 408场分析 408 (一)施工面积 409(二)竣工面积 410(三)销售面积 410(四)销售金额 411 (一)商铺供需情况分析 411(二)商铺租金价格分析 412(三)商圈发展前景分析 412析 413 5 (一)办公楼 415(二)商业营业用房 416 416 (一)施工面积 416(二)竣工面积 416(三)销售面积 417(四)销售金额 417 (一)写字楼供需情况分析 418(二)写字楼租售价格分析 418(三)写字楼市场前景分析 419场分析 419 (一)施工面积 420(二)竣工面积 420(三)销售面积 420(四)销售金额 421 (一)商铺供需情况分析 421(二)商铺租金价格分析 422(三)商圈市场前景分析 422析 423 4 (一)办公楼 424(二)商业营业用房 425 425 (一)施工面积 425(二)竣工面积 425(三)销售面积 426(四)销售金额 426 (一)写字楼供需情况分析 427(二)写字楼租金及售价分析 427(三)写字楼的市场前景分析 428场分析 428 (一)施工面积 429(二)竣工面积 430(三)销售面积 430(四)销售金额 430 (一)商铺供需情况分析 431(二)商铺租金价格分析 432(三)商圈发展前景分析 432析 432 地产企业经营状况分析 434析 434 (一)企业发展背景分析 434(二)企业发展历程分析 434 (一)项目选址标准分析 435(二)项目获取途径分析 435(三)项目获取优势资源和商业操作 436 (一)融资模式分析 436(二)运营模式分析 437(三)盈利模式分析 437(四)战略合作伙伴 437(五)品牌发展战略 439 (一)运作流程 440(二)推广分析 440(三)应用要求 441(四)优劣势分析 441 (一)主要产品类型设计 442(二)产品组合构成分析 444(三)自持/销售比例分析 444(四)项目业态组合分析 444(五)当前主要商家构成 446(六)项目操作特点/周期 446 (一)沈阳万达广场——败笔与转型 449(二)北京万达广场——盈利模式典范 453(三)宁波万达广场——第三代产品升级 455析 458 (一)项目经营情况分析 460(二)企业收入利润分析 461(三)企业资产负债分析 461(四)企业偿债能力分析 461 (一)内地市场发展路径分析 465(二)内地市场土地策略分析 466(三)内地项目商业模式分析 467析 468 (一)中粮置业发展概述 468(二)中粮集团地产战略 468(三)中粮置业发展路线 471 (一)企业资本策略分析 471(二)企业扩张策略分析 472 (一)品牌核心内涵与特征 473(二)战略目标与组合策略 474(三)产品结构形态分析 475(四)企业经营策略创新 475 (一)商业综合体分析 478(二)都市综合体分析 478(三)区域性城市综合体分析 479 (一)商业模式的基本特征 479(二)商业模式的核心价值 480(三)模式核心竞争力评价 481(四)模式发展瓶颈与难题 481 (一)北京西单大悦城分析 482(二)北京朝阳大悦城分析 486(三)沈阳中街大悦城分析 488(四)天津大悦城分析 492(五)上海大悦城分析 493(六)杭州大悦城分析 496(七)成都大悦城分析 497O (一)SOHO中国发展概述 499(二)SOHO中国地产战略 500(三)SOHO中国发展路线 501 (一)战略目标与发展策略 503(二)产品结构形态分析 504(三)企业经营策略创新 505 (一)商业模式基本特征 507(二)商业模式开发流程 507 (一)开发选址分析 507(二)销售和售后分析 508 (三)SOHO世纪广场分析 509析 510 (一)中国国贸发展概述 510(二)中国国贸地产战略 511(三)中国国贸发展路线 511 (一)战略目标与发展策略 512(二)产品结构形态分析 512(三)企业经营策略创新 513 (一)商业模式基本特征 514(二)商业模式开发流程 514(三)企业盈利模式特点 515 析 516 (一)世贸股份发展概述 516(二)世贸股份地产战略 517(三)世贸股份发展路线 517 (一)战略目标与发展策略 518(二)产品结构形态分析 518(三)企业经营策略创新 518 (一)商业模式基本特征 520(二)商业模式开发流程 520(三)企业盈利模式特点 521 (一)上海世茂国际广场 521(二)北京世贸大厦 521式分析 522 (一)陆家嘴发展概述 522(二)陆家嘴地产战略 522(三)陆家嘴发展路线 522 (一)战略目标与发展策略 523(二)产品结构形态分析 523 (一)主要物业经营情况 525(二)主要经营指标分析 527 (一)商业模式基本特征 528(二)商业模式开发流程 529 (一)96广场 529(二)1885文化休闲中心 529 530 (一)金融街发展概述 530(二)金融街地产战略 530(三)金融街发展路线 530 (一)战略目标与发展策略 532(二)企业经营策略创新 532 (一)商业模式基本特征 535(二)商业模式开发流程 535(三)企业盈利模式特点 536 产行业投融资策略分析 537 (一)商业抵押担保证券CMBS 541(二)商业地产基金融资模式 543 式 545 545 551 3(一)买壳上市的风险 553(二)IPO形式的风险 554 (一)房地产信托融资模式类型 555(二)房地产信托融资模式优劣势 558 (一)房地产信托发行全貌分析 559(二)房地产信托季度发行规模 560(三)房地产信托季度余额规模 561(四)房地产信托平均收益率 562 3 信托兑付风险与房地产调控高度相关 566 567 (一)高收益高风险并存 567(二)商业与地产有机结合 567(三)开发是基础/运营是关键 568(四)资金需求巨大 568 9 及策略 571 (一)开发商经验不足 571(二)同质化/空置率高 572(三)资金链压力较大 572 (一)商业地产投资运作 573(二)各业态投资攻略 596(三)投资注意事项 600 604 605发展展望 606 体转型 609 610 611 4 34 35 6 9 49 51 9 0 P 图表39西蒙房地产集团(SPG)和波士顿房地产集团(BXP)发展历程 87 5 6 0 0 1 40 社会零售总额比重244 利润增长均进入下滑通道 248 53 报与风险比较分析309 12 318 22 22 23 23 332 35 36 36 37 心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率 48 49 49 50 58 61 62 62 62级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率情 73 74 74 75 78 图表1912001-2015年天津市优质商业物业供应量和存量变化趋势图 382图表1922015年第三季度和第四季度天津市优质商业物业租金及空置 85 2 团)股份有限公司分行业经营情况 477团)股份有限公司分地区经营情况 477图表2582011-2015年中粮地产(集团)股份有限公司收入与利润统计 图表2592011-2015年中粮地产(集团)股份有限公司资产与负债统计 478 有限公司陆家嘴区域开发示意 股份有限公司产品结构情况 525图表2742015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分产品情况 图表2752015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分地区情况 家嘴金融贸易区开发股份有限公司收入利 家嘴金融贸易区开发股份有限公司资产负 534 534 13 正文发展现状篇第一章中国商业地产行业相关概述第一节商业地产的相关概述产的定义地产等。通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等产的分类多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商业市场、写字楼、酒店等。般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的地产，也可以划为旅游地产。的模式要有三种形式，初级阶段是单一商铺、中级阶段是商办综通常为商业和办公两种功能的集合体。高级阶段是城市综合体，集商、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体。近年来商业地产高速发展，但还是处在极不成熟的阶段，是也只有北京、上等一线城市陆续出现城市综合体的项目，与发达国家的差距较大。发达国家的商业地产业具有三个鲜明的行业特征，即开发模式是先招商，资金主要来源于非银行贷款，运营模式以出租为主。但是由于中国商数商业地产企业对银行信贷的依赖程度较高，大部分开发资金都来源销售主导模式仍未是目前商业地产的主流模式。第二节中国宏观经济环境分析周期。国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改界图表12011-2015年中国国内生产总值及增长速度图表22014-2015年中国国内生产总值及构成业经济发展形势分析来中国工业经济保持了平稳较快发展，成为国民经济企稳回升的主要定了重要基础，为中国在世界经济中地位的不断前移起到了巨大推业增加值增长6.1%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有控股企业增长图表32011-2015年中国工业增加值及增长速度固定资产投资分析结构调整取得了积极图表42011-2015年中国固定资产投资及增长速度通网络，各类商品市场空前发展。连锁经营、电子商务的迅速发展，过去商业经营模式比较单一的状况，形成了多元化、多层次、少环图表52011-2015年中国社会消费品零售总额及增长速度水平作为根本出发点图表62011-2015年中国居民人均可支配收入及增长速度价格变化分析分类别看，食品价格同比上涨2.3%，烟酒及用品上涨2.1%，衣着上涨。在。第三节中国社会环境分析析年末中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)为12.07‟，死亡人口975万人，人口死亡率为7.11‟，人口自然增长率为点。图表72011-2015年中国人口总量趋势图图表82015年中国人口数及构成情况年末数(万人)比重(%)率，人口城市化将带来生活方式的变化，为行业的发展拓展了巨大的图表92011-2015年中国城镇化率变化趋势图第四节商业地产业政策环境分析土地政策分析(一)调整住房公积金存贷款利率(二)个人转让两年以上住房免征营业税征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购房对外销售的，免征营业税。(三)《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自展的通知》要求：1)合理安排住房及其用地供应规模2)优化住房及用地供应结构3)统筹保障性安居工程建设4)加大市场秩序和供应实施监督力度。(五)《不动产登记暂行条例》新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房(六)《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》制。(七)《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》申请条件至连续缴存6个月(含)以上，并且针对发放率在85%以下的极(八)《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住服务工作的通知》又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。地房地产市场持续健康发展。、商业地产主要政策法规0图表10中国商业地产主要法律法规1共和国城市房地产管理法》2挂牌出让国有土地使用权规范》3国有土地使用权规定》4理法》5地管理法实施条例》6《中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)》7行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知》地产区域政策分析(一)北京商业地产发展政策将两级不动产登记机构职责的整合。(二)上海商业地产发展政策以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款以购买普通。1(三)深圳存量商业地产新规税参考价格征税。这是深圳自2013年实行存量住宅按评估价格征税之存量房地产市场出台的又一项调控政策，也是深圳此轮调控中出台的第对存量商业地产的调控政策。存量非住宅房产交易按参考价格计税，就圳存量市场的“阴阳合同”问题彻底阻击。住宅类房项税款。”市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐筑结构、历史交易价格或建造价格同类房屋先期交易价格等因素制正落实还需要有制定进一步的细则。已经出台规定在贷款环节对商业地产的投资进行限制，此次深圳在商地产的交易环节进行调控，表明商业地产已经引起了监管部门的注意。(四)广州商业地产发展政策2整，天河、广州开发区(萝岗)、黄埔、增城定立在广州“东进战随着政策的迁移，广州已然将位于东部的几大区域纳入到未来高速发(五)其他地区商业地产政策进并、重组，丰富房地产市场品种等，大力实施产业转型工程。业适应市场需求，积极地产业和建现从“地产岛”到“旅游岛”的真正转变更高的上涨预期。飞速上涨的岛内房价形成了赚钱效应，使全国的3“地产岛”到“旅游岛”的真正转变。发布关于规范土地储备和资金管理行为的相关通知，提出要清理压储备结构、进一步规范土地储备行为、规范土地储备自己使用管理备工作的通知》，明确建筑业的增值税税率拟为设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率 方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以4第五节商业用地供应情况及价格分析动图表112012-2015年中国商用土地指数趋势图、商业用地供应规模分析、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地供应面积分别为12.485图表122011-2015年国有建设用地供应情况图表132015年中国建设用地供应结构图20.2%和13.3%。其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.446图表142011-2015年中国国有土地出让面积和出让价款统计业用地市场价格分析供应开始由郊区扩大至配套落后的卫星城，导致开发商拿地谨慎，然最低值。地与住宅土地的成交溢价比与上季度基本持平，商用土地成交7图表152013-2015年商用与住宅土地平均楼板价比图表162013-2015年商用土地平均溢价率比8第二章中国商业地产行业发展分析第一节房地产发展现状分析开发景气指数由于房地产开发投资、新开工面积和土地购置等供应指标较为低迷图表172015年中国房地产开发综合景气指数走势图开发投资分析年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长0.99%(扣除9图表182011-2015年中国房地产开发投资额统计分析房地产开发投资额(亿元)增长率(%)图表192015年不同地区房地产开发投资额及同比增长情况(%)(%)138.58.8产施、竣工面积分析图表202009-2015年中国房地产开发企业房屋施工及竣工面积统计房屋施工面积(万平方米)房屋竣工面积(万平方米)6.404689及金额分析图表212009-2015年中国房地产商品房销售情况销售面积(万平方米)商品房销售额(亿元)0.17980发到位资金情况并且同比已呈现正增长。从资金结构来看，在宽松的货币政策下，图表222011-2015年中国房地产开发企业资金来源统计房地产开发企业到位资金(亿元)利用外资(亿元)自筹资金(亿元)48其他资金(亿元)50场价格走势分析 图表232016年中国十大城市新建商品住宅价格七、商业地产行业存在的问题并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空.2%。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就人才的稀缺。、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求2013年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单。第二节商业地产行业投资背景业地产行业发展历程图表24中国商业地产发展阶段分析港澳地产商在五星级酒店和高档写字楼的建设住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机变为一个独立、高利润的产业段5出现销售危机业地产行业驱动因素产是中国富裕人群为数不多的实际投资方案之一。强总理都未曾宣布过有关如何实施本次史上最大规模的人口迁徙的具但这不妨碍其他人对中国城镇化面貌进行设想。无论中国领导层决定资金需求等一系列错综复杂的问题。事实上，针对后者，中国政府已在2013速度。这一规划和其他尚未明确的问题几乎必然会影响中国房地产市下降导致产品细化和市场拓展大财富排行榜就足以看出。随着该行业的不断成熟，这种盈利能力会逐期内趋于平均水平。此外，从长远来看，中国房地产的投资特性可能会化。因投资渠道数量有限，投资房地产是中国富裕人群为数不多的实际产公司开始丰富自身的产品线，例如建造豪华别墅、养老型地产以及旅产市场期和中期内，另一个更值得关注的问题是房地产行业很可能充当了股品——那些不得不面对国内低迷的股市现状的散户投资者已做出产。制定货币政策的官员在前一年度采取了一系列措施，使人民币围。这些举措实施后，将使不论是海外投资者还是国内投资者能更效地将资金投入和转出中国——该过程也有望缓解中国内部的结构和海外房地产并购活动正在加速种高负债运营模式的担心。但最近盈利能力和经营效率的下降对房地通过廉价的融资渠道获得了可观的收入增长，而小公司则不得不为生内地房地产公司境外并购交易的目标公司包括设在美国、中国香港、在寻求海外交易时需要应对可能的政治、经济、货币、运营和监管地产发展的必然性中国近十年来一直面临通货膨胀的压力，虽然中国官方公布的数据显示，之称，沿海地区有大片制造业工厂，但由于目前没有掌握核心知识产权和采购权，只能一味的压低价格保证其竞争力，导致利润微薄。家可同日而语。故而进入房地产业，成为诸多制造业企业在完成初期资大量资本涌入地产业。从这个逻辑链条中便可解释这些年包括联想在然性。的瓶颈与商业地产的发展，大量资本进入房地产业以投资住宅为主，因为中国人自古讲究有极大的市场空间。但是经过十年的高速发展，住宅地产开发的瓶颈已经逐渐的住宅房中有近四成是“投资性”购房，市场需求不能准确反映。根据租售比的计算，以北京为例，可能已经突破1:600，已经高于美国纽约曼哈顿及世界泡沫已经十分明显，持续的高房价造成的社会不稳定因素，导致中央不断出台发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”5大项共“十条”措施以度明显。另一方面，自八十年代起国家实行计划生育的基本国策，二十年后的今天势必导致成年人口减少，从而对住宅的需求量减少，大量农村人口涌入城镇所需的住宅刚性需求也会逐渐减缓达到饱和的状态。从发达国家房地产的发故而从以上两个方面表明，虽然近年来大量资本涌入住宅地产开发市场，但是其本身的局限性，必然使之发展出现瓶颈。相比之下，商业地产方面的政策限投资住宅的回报率为6%—8%左右，区商业的回报率则高达12%-15%，商人追求高额回报率的天性，将必商业地产成为地产商下一个投资方向。第三节商业地产行业发展分析购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，经济手段与行政手抑制住房价格过高且过快上涨。这也为商业地产的快速发展创造了条件。地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产要举措。的发展，各种经营模式在中国均有比较有代表性的项目。说明中和只租不售三种模式将逐渐会向国际上比较成熟的运营管理模式的长期的经营管理，这将使开发商获得长期的和稳定的利润。未营管理为主。快速增长，区域泡沫化风险增大厦门几个城市的购物中心空置率高达15%~20%。而10%是购物中(二)零售增长放缓、商业项目并购频现家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒2015年前三季度，全国网上零售额占社会消费品零售总额比重分别为%，呈现快速递增趋势，网购总额总和同比大涨42.1%。其t城等。，一二三线城市占比分别为18%、43%、39%，其局三线城市的比重已达到72%。这些大型商业开发商的进入将推动三业加速调整。立演艺中心，成为继美罗城上剧院后第二个植入文化演艺业态的购物来看，一二线城市再度成为资本逐利对象，有望迎来资本及开及空置率走势也显示出一二线城市稳步上涨的良好发展趋势。图表252012-2015年中国商业地产指数趋势图商业地产发展特点分析在中国发展的时间不长，速度却很快，高速发展的市场还圳等四个一线城市的商业地产投资额占全国商业地产投资额的是从另一方面来看，一线城市的高速发展必然伴随着一定的盲目性，导开发结构性过剩，其表现便是一线城市的商业空置率远高于二三线元化投资回报率，吸引了很多不同类型的资本进入商场，包括地、商业企业、个人投资和境外资本，特别值得指出，由于近年来，随济实力的不断增强，境外资本在中国商业地产市场十分活跃，通过直者与国内地产商合作的方式，抢占核心城市的黄金地段。这样借助雄风险，亦可借用一些国际知名连锁店的品牌效应，提升商业地产的附值，在国内已经不乏类似的案例。大一线城市，各类品牌进入市场，其不同的企业文化，使得对商业地要求也会有所不同，如今城市不断扩张，在中国逐渐形成大量片区集区，伴随着这样社区而产生的配套商业区的要求又会有所不同，而由交通堵塞和已有建筑物密集度等问题，势必会产生与传统市区型商业的郊区型商业地产项目等等，这些种种不同的情况，都显现出如今商不仅强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押款业务做得不多，主要是四大行在做。目前大部分股份制度向中小企业贷款倾斜。应结构稳定住房价区别地对商业地产行业加以调控。在开发信贷方面，要严格商业地条件。35%等贷款条件的商业地产企业，商业银行不得发放贷款。但要取得银行。地产市场热点分析和长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的路线的选择和博弈，将使中国商业房地产商出现一定程度的式推动下的综合体开发热潮专业房地产项目运作面临严峻的挑战。具有中国特色的商业房地产租售将继续主导和横行市场，而围绕租售结合的产品创新、规划创新、管综合开发计划将成为租售结合模式下中国商业房地产的重要表现形态。城市商业竞争格局的演变和升级后入市的购物中心正在对老牌购物中心发起冲击，并对老牌购物中心多项目创造超出过往年份购物中心开业首年业绩的优异表现。心作为新兴的商业形态和被众多商业服务业品牌关注的零售渠道，锁零售商的同业竞争地位，快时尚、餐饮、电影院以及儿童品牌借物中心的定位方向、招商方向以及品牌组合方向即将进入到细分化和主场细分路线，从而催生包括集合店在内的新型专业品牌的不断崛起。费特点变化的折扣店和奥特莱斯发展更佳的服务，有力推动着折扣店和奥特莱斯在中国的进一步发产开发核心驱动力的转变减缓直接影响到零售商的业绩表现(经营利润和开店节奏)。中的回归。受此影响并加之三四线城市存量购物中心市场表现的巨大差房地产的投资热点有望向一二线城市的新兴城区转移，其核心驱动力些城市都具有较为旺盛的消费能力。商发展对购物中心等实体商业优化和改良的影响的投资心态，为商业房地产投资热潮间接起到降温作用。面对电商压括购物中心在内的众多实体商业向体验式商业的转型变为紧迫的现实，还不会轻易为体验式商业埋单的背景之下，对尚处概念化的体验式商出现实要求，有利于实体商业盈利模式的优化和改良，促进实体商业景的深化和落地。商业房地产从地产开发到商业运营再到资产管理的跨越样化和专业水平的差异化决定了中国商业房地产商处于不同步提升；而从商业运营上升到资产管理的高度更将使商业房地产历了起步阶段的超区域和都市中心区购物中心的迅速成长；在成阶段城市商业布局日趋完善和竞争格局双重因素的影响和推动下，心将被更多房地产开发商所关注。特别需要关注的是，城市交通以及生活区的外扩将促使生活性社区型购物中心迅速崛起和飞跃式产市场形势分析产投资增速有所放缓。但是支持商业地产发展的基本面没有发生根重视内功。同地段商业地产项目市这种情况已经开始改变。购案，一些实力公司迎来抄底机会。行业集中度有望进一步提公司发展区域将由二三线向更小城市推进。由于中国商业地产主是住宅依赖型，二、三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大，再七、商业地产发展方向分析利、龙湖等一线地产王牌集团的多元化战略转型，商业展迎来了飞速发展的“白银时代”。、购物中心的总量过剩、同质化严重，很多项目面世不久便成为“空(一)商业地产将进入总量过剩，去粗取精的阶段与非成熟运营商之间差距进一步拉大。非成熟运营商环境进一优质、有经验物质运营商的将在新一轮行业整合中进一步巩固领先优的运营商经营效果也远好于无经平。家水平，行业收益率有30%)、美国(16%、22%)水平。反映了龙头竞争力较弱、行业分散化的情况。个过程中被淘汰。(二)体验式消费是商业地产的发展趋势高于城镇居民消费支出增速的平均水平。童消费等业态的占比。在未来，商业项目需突破传统业态规划打造更时尚、有趣、新奇、富于探索性的商业功能及元素。(三)儿童消费业态是商业地产新一轮增长的驱动因素庭孩子支出占到家庭总支出的30-50%，儿童体验式商业的发展空间巨“家庭群体”为目标消费群的商业中心成为许多购物中心的核心定以分为服务、娱乐、零售、教育等四大类，目前国内的儿(四)二三线城市供应加大，商业发展与区域化需求相迎合展将会进一步向二三线城市扩张，供应量不断加大。与此同时，商业地产项目的发展与运营在结合体验式商业需求的同时也要与区域化需求相迎已经不再简简单单是一个商业体，而是一个与所在城市、本地市服务场所、社交场所、文化场所。(五)国家战略助力西海岸经济腾飞，爱都汇购物中心打造黄岛商业新地标国家新区、山东半岛经济发展的核心力量，西海岸发展已上升为国家战略。中韩自贸区落户、城际轨道网络建设、大鳄纷纷来袭„都在助力西的不断腾飞发展。政府主抓项目、最具投资价值商业地产项目，由香业新地标。其集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交等化功能为一体，多庭购物需求。(六)推进全渠道是商业地产拥抱互联网的唯一选择互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕中粮大悦城在2013年将全国大悦城会员体系打通，取名“大悦汇米之后能够精确的跟踪消费者线下的消费行为，再结合线上业务的发展，、百货、影视等业态互为补在于可以通过商家数据和消费者数据的打通，开展供应链金第四节商业地产行业运营分析业地产开发投资额分析图表262008-2015年中国商业营业用房投资额分析单位(亿元)增长率(%).66%5%%20.10%业地产销售面积分析图表272008-2015年中国商业营业用房销售面积统计增长率(%).06%-1.39%29.15%05%4商业地产的销售额分析图表282008-2015年中国商业营业用房销售额统计(单位：亿元)增长率(%).86%.03%%80%806.0070.68%图表292008-2014年中国商业营业用房销售价格统计销售价格(亿元)增长率(%)6%%8%%地产价格影响因素格。马克思价值理论认为，价值决定价格，受供求关系的会围绕价值波动(因此可以用一张的篇幅研究物业价值策划)。所以量：是指物业本身素质。例如，电梯品牌、载客量、速(3)企业盈利目标。例如，资金雄厚的商业地产巨头可等到楼盘达到价值和开发商引资金不足，需要把预售的回笼资金重新投入开发过程，看空前景、提前获得利空消息、物业质量存在缺陷、成本低廉和收益。商业地产的投资客户在投资之前设立了投资价值不考视投资者的价值诉求，投资者就会用脚投票。势和微观价格波动。当宏观经济高位运行时，物业价格往热，政府往往采取提高利率、紧缩银根、提高贷款门槛、增加交易成第五节商业地产行业竞争格局(一)房地产开发企业排名图表302015年中国房地产开发企业前十强12产集团3限公司4保利房地产(集团)股份有限公司56公司7控股有限公司8司9司产股份有限公司(二)房地产品牌企业竞争2014行业领导公司品牌中海地产、万科与保利地产的品牌价值分别达图表312014年中国房地产行业领导公司品牌品牌价值(亿元)保利房地产(集团)股份有限图表322014年中国国有房地产公司品牌价值TOP10品牌价值(亿元)北京首都开发控股(集团)有限公司股有限公司股股份有限公司金地(集团)股份有限公司有限公司展股份有限公司公司公司二、商业地产市场竞争态势分析”两难”进入“三难”时代二、线上线下融合“有共识无模式”赢模式，电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，销售同比也大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易三、商业运营竞争由“实”转“虚”间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，四、开发商预期由“上调”改为“下调”地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期，许多原本定位转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商业，原本定位、商业地产市场竞争全面升级成为人们关注的焦点。不断加快的城市化进程加之住宅地产。，这个行业的竞争也变得越来越激烈。如住宅地产的开发，它需要更加专业的运营管理团队，问题。造五城。其中，刚刚开工的大明宫万达广场商业综合体项目，是万达集的运作手段带来全球顶、更具体验性的方向大步迈进。项目建成后，将成为西安人流汇聚、的时尚潮流中心，成为西安名流瞩目、名企汇聚的国际商务前沿。万要差异化街、绿地双子塔项目以及海荣国际等都是各房企商业项目升级产品创新，武汉中央文化区是万达产品创新的典范，该项目是要“冷”思考，对于商业地产来说是一件好事。而宏观调控使一些开发业地产只会使其资金链更加紧张，这对专业商业地产开发业的培育期将加长；由于商业地产滞后于住宅地产发展，其融资也同样严重的限制和控制等，都是制约商业地产发展的因素。商业地产发展势跃进式逐步转向稳中求进，商业地产投资增速会有所放缓。但是，由于争态势年稳健成长期。图表33北京商贸零售业态与经济发展轨迹售业发展阶段：上世纪八十年代末，上海最大的零售网点还是时上海商业地产市场还处于初级阶段，对商业地产的开发、运作与推一个清晰与完整的概念。集餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的购物中心成为主要开发模式。图表34上海人均GDP与商业地产业态关系海岸城、益田假日广场、京基百纳相继出现，短短几年内深圳崛起了图表35深圳商业发展阶段与经济增速的序幕。这一时期的购物中心有别于欧美发达国家的购物中心，多多的商业裙楼，或者是集中写字楼、商业为一体的，停车场规模也图表36广州商业地产发展阶段与人均GDP代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL物流、运动、会展等全部商业业态。图表37武汉商业地产发展阶段分析、商业地产五大发展趋势分析(一)业态功能的体验化东南亚最大的水族馆、武汉楚河汉街项目内引入的中国大陆第二虑投入成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服做文章。商业建筑设计方面，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通务方面，主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手、采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。(二)商业形态的细分化所。、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如来福士、品商业项目。(三)运营机制的金融化营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数，商业地产投资将维持走高态势。金位于核心商圈的商业物业很受投资者青睐。从商业物业细分类别来看，场、写字楼，不同商业业态投资属性不同，投资回报也有所不同；同融资能力的商业地产项目才最具竞争实力。(四)退出渠道的证券化投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。因具有投资金额大、回报周期长、收益率高、运营管理难、退出方式估、市场分析、投资测算、工程尽职调查等。未来中国核心商圈的目将以持有型为主流，相信随着中国房地产金融进一步的完善，资。(五)金融手段的多元化s通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。写字楼在香港打包上市。REITs是给有财力培育投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。对有商业地产项目而缺乏资本情况下，还可考虑以下融资方案：但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出业银行开发贷款外，在债务与项目资产额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在百分之十二至十项目投资回报，这样会使利息降低。分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部分，方面须提供一定折扣优惠。资方案都受项目所在位置、市场供求情况、项目土地成本、建本、退出售价及开发商背景和声誉等因素影响。业地产的全渠道模式分析图表38商业地产商全渠道转型模式式建立最全的服务者为核心的商业循环体系通过移动端优化线打通商户销售数据数据消费者提供更细掌控线下终端商户积极获取消费者线多元的服务方式能吸引更广泛的最有可能刻画消费者线上线运营成功能够带动其他业态两端数据打通之后可以拓展供应链金延伸业务线第六节商业地产经营策略分析售、统一经营售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法。物业一旦被分割出。物业被拆零销售后，一般有两种选择。一是由开发公司招一家或物业被拆成一个个小块，给日后的商业经营管理埋下隐患，一旦经营也不能获得稳定的租金收益。售、各自经营非常适合规模不大、档次一般的物业。采用这一经营策略的优点能尽快收回投资，且平均售价较高。风险是开发商缺乏对项目的整体散户自身调节的经营风险很大。因为一个整体性差、经营格局紊乱的会有好的效益的，由于缺乏主力店，业主受短期利益驱动、各自小规、整体经营己的物业出售给商业公司。这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不非常熟悉、资金实力雄厚的公司。这一策略适合于规模较小、档次一的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付后，用每年的房租逐年抵算房款，实际上是一种按揭分期付款的多的投资者，有利于谈判的进行；缺点是开发商承担了一部分风慢。这一模式的开发商往往实力雄厚，并且与国内外著名大型商业品牌特市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业采取租赁的方式与地产开发商合作，比如沃尔玛、家乐福、苏宁电营模式的另外一个变通模式是“租售”结合。其特点是整个物业被的进入，可带来极大的人流，将极大地提高其他物业的租金自经营国贸中心等都有一个共同点，就是只租不卖。即使像恒基中心连年亏损，发展商也没有卖掉的意思，因为发展商看重的是长远利益，有足够的资金培育商业与“整体出租、统一经营”策略相比，采取这一经营模式的物业一般处于黄金了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。不过这一模式的缺点是地产和商业双方是松散联盟、合比如国美电器的国美置业就专门负责商业地产的开发；而深圳茂业集团则已经形成商业房地产开发和百货零售两大支柱产业的合力效应。第三章中国商业地产行业盈利模式分析第一节国外商业地产企业盈利模式分析、美国商业地产企业盈利模式分析的需求趋于停滞，从事房地产开发销售难以获得长期稳定收益，所以企业大多以持有商业物业的形式获取租金收益。新加坡商业地产企业，并且在开发物业的同时，借助基金平台分享投资物业的管理费收益，(一)商业地产企业盈利模式发展历程也应时兴起。SPG和波士顿房地产公司(BXP)为例，来说明它们商业盈利模式的发展历程。图表39西蒙房地产集团(SPG)和波士顿房地产集团(BXP)发展历程 6辅出售住宅为字楼在全美开发并持有经营产集团 持有商业地产心在全美开发并持有经营在全球开发并持有经营心、社区生活中(二)商业地产企业盈利模式特点分析趋于停滞，从事房地产开发销售难以获得长期稳定收益，所比重的阶段，且人口流动方向以大城市中心向大城市郊区为主，节自身的现金流状况，解决了商业地产投资期限长、周转缓慢的问商业网络部，将中心转移到品牌营销和客户维护上，将公司品牌和高质量的购二、新加坡商业地产企业盈利模式分析(一)商业地产企业盈利模式发展历程造业和服务业为经济支柱的亚洲新兴经济体。批发零售、商业服业。形成了乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域。在这段新加坡臵地、百腾臵地等商业地产企业大多依靠背后的财团完成了最找战略转型的出路。2000年，由百腾臵地和发展臵地合并成立的嘉德集团 (CapitaLand)开始采用“地产+金融”的经营模式，不但解决了租售两类业跃发展。图表40嘉德臵地地产+金融模式发展历程上市TS(个)(个)资产规模(亿新元)基金总资产公司总资产住宅、写字楼、零售物业、服务型公寓01住宅、写字楼、零售物业、服务型公寓11住宅、写字楼、零售物业、物业管理、酒店、服务型公24住宅、写字楼、零售物业、、金融服务59住宅、写字楼、购物中心、服务型公寓、城市综合体、5住宅、写字楼、购物中心、服务型公寓、城市综合体、5住宅、写字楼、购物中心、服务型公寓、城市综合体、6超过住宅地产，且来自商业地产和金融服务业务的投资收益一直图表41嘉德集团旗下分支机构和业务类型(二)商业地产企业盈利模式特点分析房地产市场发展历程较短，所以当商业地产兴起时，住宅地产资物业的管理费收益，在提升资产回报率的同时降低混业风险。③以嘉德集团为代表的新加坡商业地产公司为了克服本国地域狭小的问足投资人不同的风险偏好。第二节商业地产企业开发销售盈利模式、商业地产企业散售盈利模式(一)散售模式类型分析历的一个阶段。式分析与地产的复合体，招商在前、销售在后也就成了商业地产的不统一，客观上给商业销售带来难度，而带租约销售模式正是解围、提升商业价值、增加投资信心，然后再将商铺带租约出售给投响销售。因此，在前期就应重点考虑如何处理销售与租金的关系。其次补，为投资客解决实际招商问题。析带投资回报是开发商区域划分商场面积出售商场产权销售给投资者的形管理公司与小业主签署一份回租协议，经营管理公司承诺在一定固定的投资回报率给投资者，并且商铺由经营管理公司进行统一营管理。商业地产带回报销售模式特点有：行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向投资者按现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。(二)散售模式适用物业业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的，把商业物业按照住宅那样发商所擅长的。但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼立临街商铺物业，分割销售不会影响其使用功能，也不太需要考虑到的另一种操作模式是产权式商铺，即以“产权式商铺全零售”场商铺经营同一类型式商铺一个好的售价，为了给投资者信心，也为了投资者不退品，成了彻头彻尾的融资产品。近年来北京出现的产权式商铺基本是极文化中心、锦绣大地物流港等。(三)散售模式的优劣势业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的，把商业物业按照住宅那样发商所擅长的。但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼立临街商铺物业，分割销售不会影响其使用功能，也不太需要考虑到的另一种操作模式是产权式商铺，即以“产权式商铺全零售”图表42商业地产散售模式优缺点情况空间大，容易出售表现易改变功能或调整经营责经营管理求极高商业物业10000~500000㎡停车场及卸货区的面积足够大产权式商城、商业地产企业整售盈利模式(一)整售模式操作方式(二)整售模式主要特点期物业运营效率的差别显而易见。通常整栋销售的价格要低于散售在取得项目所有权后，通常会委托专业房地产顾问公司对其进行经(三)整售模式适用物业的改变，固定资产将按市场评估价格入账，中心城区一些物业价值的(四)整售模式的优劣势)购买后会对项目二次包装，以提升其物业价值，基金的获利。值增值。分采用。其策略是希望以整售带动零售或租赁市场，从而整体提升物业氛围，对物业的保值和增值均有利。尽管整售降低了开发商预期利润，和形象上均有提升。第三节商业地产企业持有经营盈利模式营模式分析(一)完全自营模式资源要求商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并旺，其对商家的吸引力也就越大，所以一般看到新的商业物业的初始价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。当一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长业是个良好的选择。于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成月的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款S存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS(二)完全自营模式优劣势分析益最大化。式、提高自营商品比例是大势所趋。本土零售企业。。自营+经营贷模式分析(一)模式操作方式出售商铺产权及经营权发商承诺的高回报，但是高回报与高风险始终是并第三种是“万达模式”专业的大型商业公司，由其持有形式典型的代表即为大连万达与沃尔玛等国际著名连锁店建立商业地产市场的途径。(二)模式资源要求期收益的物业是普遍现象，随着中国商业地产市场日趋成熟，商业实力的企业选择持有自营。型商业企业更有效地经营物业。(三)模式优劣势分析售比例的问题上开发商的观念在逐步转变，从以前的只抓销售变成了经营一起抓。以前开发商开发完商业项目后，卖完就走人；现在全部自己持有等。如深圳的中港城就运用了租售结合的模式，即一性。模式分析(一)资本运作模式操作方式一致的，都是将物业股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以外资基金为主(国内的公募基金尚不在寻找优质的商业地产物业，他们或长期持有获得长期租金收入(不排除通过S商业物业必然导致较高的售价折让。产开发商本身拥有上市公司，其旗下的商业物业资产亦可纳入其提升股价。但上市公司严格的信息纰漏政策，导致其售价同样受TS为主，而且要通过复杂的控制权处理已达到规避双重征税问题，要S资产单独拿出来上市具有高市盈率的优势，从而能够获得更大的溢S(二)资本运作模式优劣势分析以一次性把资金回笼，实现资本运作的目的。缺理回报)；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款第四节商业地产企业混合运作盈利模式、混合运作模式操作方式分析产的出现，使零售服务企业选址机会增大、商业物业招商难度、混合运作模式主要特点分析功能混合型发展既是国人生活方式的体现，也是保证商业的人口密度的要求。不同规模的商业地产可以有选择地与其它功能，但对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单的拼凑而是效益。混合运作适用物业类型分析型的商业地产包括零售业、住宅区以及办公商业区的地产模式。娱乐业和商业地产结合，有趣的娱乐项目可以让人们在购物中心停留加购买力。润最大化的重要环节。房地产开发周期性强，受宏观市场影响大，而支撑企业的营业额和利润。式是专业房地产公司规避市场风险，保持长期发展能力的良好是混业经营模式的施行门槛相对较高，需要企业首先具备物业开发的当规模的、有一定物业开发经验或者物业经营经验的非房地产企业的第五节主要商业地产盈利模式对比分析地产商大多采用以开发销售住宅项目的单一盈利模式，而商业地产企一般将商业地产企业的盈利模式分为三种：投资开发模式；持有发展投资回报率等方面体现出不同的特点。图表43商业地产各种盈利模式指标对比分析第四章中国商业地产项目营销管理分析第一节商业地产项目商业规划业经营规划的布局顺序、公寓、社区配套等主要商业服务功能、商业业态、业种的区位分面积、体量规模等，设计并确定项目需要的各类主力店、次主力店、、商业经营规划的整体利益(一)业态规划的背景：业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展 (居住空间)，第二空间(工作空间)，第三空间(购物休闲场所)。要提高人的从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战生活空间。应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。(二)业态战略规划：态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产(三)业态规划组合定位:超市、大型百货店为核心主类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于心各区结合部。不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主店(银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等)作为专门店及普通普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合(指经营商品品种的数、档次组合)除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。规划的黄金分割定律的比例，是商业地产发展商在做规划之前应该考虑的问题。商业：定律。商业业态组合中商业经营的面积应当占其中的5200平方米左右，而娱乐则占3000平方米左右，餐饮占余下的1800平方米。这个数据是经过对大量的原因造成的：了满足经营功能而做出的一种配套投资。由于娱乐的投入较大，经从内心里希望娱乐的面积越小越好。者产生更多的消费欲望，营造剧场式的体验经济效果就成为驻、好又多加盟，广百店即将开业等等，很多商业地产缘性区域的商业氛围，并以此对所开发项目进行大规模包装销售。。现阶段社区商业除了要解决开发与经营、规模与效益、开发商与政考虑社区商业业态“配套”问题。包括超市、菜市场、便利店、再生资源回收点等以及作为发展型的配足居民多元化多层次的物质和消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、健业街或者是整个社区商铺有一个带动，能促进销售，更能招徕“人流”。套和商业模式更能为商家和投资者接受。商业地产项目软件设施“配套”的重要作用。而这一点往往造成不少产开发项目难以达成成效。，城市商业网点规划实质上是在为消费者塑造一个宽松、舒适、和式，它已成为促进全面小康社会早日实现的重要组成部分。例如划分析资者还是开发商都应该认真考虑，因为这直接影响到收益，可以危险。商铺的规划设计是一门很深的学问，在此武汉亚誉装饰只是讲要最大限度体现市场概念，商铺投资者对商铺规划设计的“可视性”原则包括铺面类项目外部“可视性”和铺位类”和内部“可视性”。得肯定。性”原则指铺位类项目的设计应最大限度让消费者在项目里面任何择项目时，可以利用上述“可视性”原则对商铺项目进行原则二：公共空间价值原则体现在公共空间的