农村新型社区项目申请报告

第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目申报单位及概况本项目的申报单位为某镇冯铺村村民委员会。该公司拟作为本项目的法人单位，负责某镇冯铺农村新型社区项目的开发建设工作。某镇冯家铺村位居205国道北侧，某镇以西处，交通便利，地理位置优越。全村160户，人口596人，耕地面积920亩，党员16名。近年来，冯家铺村坚持以科学发展观为指导，按照新农村建设20字方针，带领广大干部群众以发展农村经济为中心，不断调整产业结构，增加农民收入，提高农民群众的生活水平，在共同致富奔小康道路上走出了一条社会主义新农村建设的新路子。2007年，该村各项工作取得了突破性进展，实现农民人均纯收入4800元，被县委授予“五个好党支部”荣誉称号。第二节项目概况一、项目名称某镇冯铺农村新型社区二、项目建设的背景党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，明确了今后5年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，为做好当前和今后一个时期的“三农”工作指明了方向。近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。粮食连续两年较大幅度增产，农业结构调整向纵深推进，农民收入较快增长，农村税费改革取得重大成果，社会事业进一步发展，农村基层组织建设得到加强，干群关系明显改善。农业和农村发展的好形势对保持国民经济平稳较快增长和社会稳定，发挥了重要的支撑作用。但必须看到，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出，解决好“三农”问题仍然是工业化、城镇化进程中重大而艰巨的历史任务。各级党委和政府必须按照党的十六届五中全会的战略部署，始终把“三农”工作放在重中之重，切实把建设社会主义新农村的各项任务落到实处，加快农村全面小康和现代化建设步伐。加强村庄规划和人居环境治理。随着生活水平提高和全面建设小康社会的推进，农民迫切要求改善农村生活环境和村容村貌。各级政府要切实加强村庄规划工作，安排资金支持编制村庄规划和开展村庄治理试点；可从各地实际出发制定村庄建设和人居环境治理的指导性目录，重点解决农民在饮水、行路、用电和燃料等方面的困难，凡符合目录的项目，可给予资金、实物等方面的引导和扶持。加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。引导和帮助农民切实解决住宅及畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水、垃圾治理，改善农村环境卫生。注重村庄安全建设，防止山洪、泥石流等灾害对村庄的危害，加强农村消防工作。村庄治理要突出乡村特色、地方特色和民族特色，保护有历史文化价值的古村落和古民宅。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。三、建设地点某县205国道以南、闫家村以北。四、建设内容及规模本项目总占地23.8亩，总建筑面积13704平方米，建设四层住宅楼6栋，共120户。五、工程技术方案（一）设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；3、《某市城市规划管理办法》；4、《某市城市总体规划》（2005—2020）；5、编制项目申请报告的委托书。（二）规划原则1、以人为本，环境优先的原则；2、可持续发展的原则；3、科学规划、合理布局、节约土地、相对集中的原则；4、高标准一次规划、加快发展的原则。（三）规划定位项目市场定位——某县新型农村社区，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。环境塑造定位——充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源及人工优化处理的有机结合，使自然景观及人文景观相得益彰。建筑房型设置定位——根据规划设计条件，户型面积主要以107、125平方米为主。（四）规划目标基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某新风貌的新型农村居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境及景观形象，合理确定住宅的布局及开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区。最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。（五）总体规划布局为了建设生态园林小区的目标要求，努力营造生态化、园林化、智能化、人文化及现代化的居住要求。规划布局秉承因地制宜、因势利导的原则，充分考虑周围的建筑、道路交通以及景观现状，将住宅合理的布置于地块中，结合基地的自然形状，顺其走势形成简洁、明快、动感的构图。（六）规划设计整体框架1、规划手法强调小区建设的整体性，包括：住宅群体布局、院落组合、道路系统、绿化系统及市政基础设施，统一规划，形成整体。在整体布局的基础上，强化组团规划的相对独立性。（1）人车分流环形车行道系统，住宅组群内部的小路呈枝状挂在主路上。步行系统及景观绿化结合在一起，贯穿各个住宅院落。（2）绿化渗透围绕小区的中心绿地，有机组织每一个住宅组群的相对开放院落空间，使其及中心绿化及景观环境充分联系及融合，使中心生态景观扩展至每一个居住组群，形成整体、统一的住区生态环境。（3）空间轴线及自由布局相结合整个方案的空间构图采用空间轴线控制及自由布局相结合的手法，在强调空间景观轴线的同时，在这个整体空间布局及形态上，又通过道路及建筑的有机布局来强调其自然个性，并通过步行线的组织在人行活动及视觉上将两者进行有机的结合。2、空间形态整个小区以西侧入口的轴线为空间中轴，形成整个住宅区的环境识别特征：住宅的布局围合形成向中央绿地开放的院落空间，构成一个整体。（1）公共空间优先居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、社区的生活服务设施适当的集中，在满足人们社会交往，现代生活多元需求的同时，有效控制建筑密度，让公共空间、自然生态空间及绿化环境场所成为居住社区的主题。（2）绿化渗透有机组织小区相对开放的院落空间，使其绿化及景观环境充分联系及融合，使中心生态景观扩展至小区每一个角落，形成整体、统一的住区生态环境。（3）群体轮廓本项目住宅部分为四层，在景观界面的处理上注重整体性及融合性。本项目共有6栋住宅建筑，共120户，其中107平方米户型的72户，125平方米户型的48户。（4）住宅布局识别性及认同感——住宅布局强调空间塑造，强调单体的布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成相对内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境。（5）公用建筑设施布局小区内设物业办公室、会所、诊所、配电室、锅炉房、公共厕所等。（七）市政工程管线规划1、给水系统（1）用水量生活用水量：依据《居住小区给水排水设计规范》，确定居住生活用水量标准为120升/（日·人），小区规划人口为360人。时变化系数kh=2.2，则最高日生活用水量应为立方米/日。未预见用水量：规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为立方米/日。总用水量：项目建成后最高日用水量为立方米/日，年用水量为万立方米。（2）水源、水质供水水源由城市MPa的主管线，以确保区内给水的安全可靠。水质需符合国家生活饮用水标准。（3）消防消防水量按同一时间发生火灾的次数为一次，每次消防用水量15升/秒考虑，并用消防水量及规划区最高时用水量之和校核管网。消防用水采用及生活用水管道混合供水方式。火灾发生时，最不利点满足0.1MPa充实柱。消防栓布置间距不大于120米，在主要交叉口必须设置消防栓，消防栓采用地上式消防栓。（4）管网布置给水管网接入城市管网，规划给水管线采用环状网的供水方式，以提高供水的安全可靠性。2、排水（1）排水体制本规划排水体制采用雨、污水分流制。（2）污水量污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为m3/日，年污水排放量为万m3。（3）污水管线布置小区内主管线为DN400。每栋楼前均设化粪池，通过污水管有组织的汇入设在小区内部主要道路上的污水管道中，然后通过污水管道排入某县污水处理厂处理达标后排放。（4）雨水管线布置依据小区的地形特点，雨水管道充分利用地形坡度，将雨水就近排入城市干管内。3、供电系统小区内电力管线规划为VV型电力电缆穿保护管地下直埋。项目用电由当地供电公司保证供电。4、电信小区内设电话线路交接箱及本地电话网交接，小区内电话管线规划为HYA型通信电缆穿保护管地下直埋，由棣新八路接入。5、供热系统采暖符合指标：公建供热80W/m2住宅供热58W/m2线路敷设：拟建项目所需供热可由城市热力主干管引入小区换热站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热，供热有保障。6、燃气燃气管线由城市燃气主干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供气。主管线为DN150，燃气供应有保障。六、投资估算及资金筹措经估算，本项目总投资1500万元，其中自筹800万元，拟申请银行贷款700万元，项目建成后，由村民购房款偿还。七、主要技术经济指标

主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总规划占地面积亩项目占地面积亩2.建设规模总建筑面积m213704住宅建筑面积m213704建筑指标2.建筑平均层数层42.规划总户数户1202.绿化率%40容积率建筑密度％3.总投资15003.1开发建设投资万元15004.资金筹措项目单位自筹万元800银行贷款万元700第二章发展规划、产业政策

和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合国民经济和社会发展总体规划的要求为深入学习实践科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，加快改善农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。从2009年起，我省用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房75万户，力争达到100万户，3年直接拉动投资3000亿元左右。冯铺农村新型社区项目是某县社会主义新农村建设项目，本项目的建设非常符合国家发展房地产业的各项政策，项目建设对加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化，解决农村居民住房环境问题，具有重要的意义。同时也是某县政府深入贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的具体体现，可有效推进本县社会主义新农村建设。二、符合某县社会经济发展和城市总体规划某县地处山东省最北部，属鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。及国家重点工程——黄骅大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛及京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称，距省会济南市156公里。北距北京350公里，距天津220公里，东南距青岛380公里。面积1998平方公里，人口43万。春秋属齐国某邑。西汉置阳信县。隋开皇六年（公元586年）割阳信县北部和饶安南部置某县，因境内有某沟，故名。明洪武六年（1373年），为避燕王朱棣之讳，改称海丰县。后因及广东省海丰县重名，1914年复名某县，沿用至今。曾隶属于惠民地区、某地区。2000年6月起隶属于地级某市。辖6镇5乡593个行政村。某县处鲁北平原东北部，地势由西南向东北缓倾。海岸线曲折迂回，全长50多公里。主要山峰有马谷山、无影山。主要河流有马颊河、徒骇河、套儿河、德惠新河、朱龙河等。气候特点，夏热多雨，秋高气爽。某县土地资源丰富，全县土地总面积299.7万亩，人均7.1亩，其中耕地84万亩，人均2亩，两项指标均高于全省平均水平；地势平坦，土质肥沃，宜耕宜林宜牧，相继建成了粮食、棉花、冬枣、小枣、苜蓿、桑园等专业化种植基地，先后被列入全国优质棉生产基地县和全国产棉大县“百强”之列，素有“中国枣乡”和“中华金丝小枣第一县”的美誉。海域辽阔，滩涂资源开发潜力巨大，海岸线绵延102公里，浅海渔场150多万亩，浅海滩涂93万亩，是鱼虾贝类和其他海洋生物的天然“牧场”。现有盐场10处，盐田总面积300万公亩，年生产原盐200万吨。矿藏资源蕴量较大，现已探明具有相当储量的石油、天然气、贝壳砂、煤炭等。其中石油储量1500亿千克，现已打成65口油、气井，具有较高的开采价值。贝砂资源得天独厚，沿海拥有3条长56公里，总地质储量3.6亿吨且随海水潮汐作用每年增加10万吨以上的世界罕见的贝壳砂带，是生产水泥、饲料添加剂和用途广泛的优质硫酸钙的理想原料。立足于贝砂资源，及清华大学、山东省硅酸盐研究所联合攻关，开发研制出了200余种晶莹剔透、洁白如玉的贝瓷产品，填补了国内高档日用瓷的一项空白。某县拥有商业机构7000多家，县城商业流通网点280多个，城乡集贸市场及经贸小区60处，专业商场20处。现有5处高档次集购物、食宿、娱乐于一体的综合服务设施及港商独资三星级大酒店一座。城市建设初具规模，县城区规划合理，设施完善，建有面积广阔、设施配套齐全的人民广场，城东建有起点高、设施全的省级工业园，县城北部以鲁北企业集团为依托建有鲁北高科技工业园区。某县被山东省人民政府列为对外改革开放试点县，属黄河三角洲高效生态经济开发区。随着改革开放的不断深入，某县工业发展势头强劲，结构日趋优化，现已形成化工、机械、纺织服装、盐化、陶瓷建材、农副产品深加工、工艺品、饲料及其添加剂等优势骨干行业为代表的50个系列、180多个产品类别的工业体系。化学工业：以鲁北企业集团总公司、埕口盐化集团为龙头，固定资产26.4亿元，其中的磷石膏制硫酸联产水泥技术达到国际领先水平，现及多个国家签定了技术合作协议。“十五”期间重点发展农用化工、海洋化工、氯碱化工和精细化工。盐业：拥有盐田面积300万公亩，原盐生产能力200万吨，形成了以埕口盐化、鲁北盐场、县盐场、车网城盐场为龙头的10家生产企业，主要产品有原盐、洗精盐、加碘盐、营养盐等十多个品种，年生产能力180万吨。纺织业：以基德纺织科技有限公司、群益染整有限责任公司为龙头。现有各类企业5家总资产2亿元，年出口创汇1000万美元。枣产业：全县现有枣农间作面积85万亩，枣树1800多万株，小枣年产量3000万公斤以上，冬枣6000万吨以上，实现产值近亿元。现有以山东万德酒业有限公司、精大枣制品有限公司的小枣加工企业20多家，年小枣加工能力1000多吨，产品远销日、韩、美等13个国家地区。塑料网具业：某县是长江以北最大的渔网生产集散地，现拥有以某鑫洋网具有限公司、小泊头渔网集团为龙头的各类塑料网具企业、业户360多家，年产值1.9亿元，出口创汇200万美元。丰年虫卵养殖加工业：全县现有丰年虫养殖面积100多万亩。养殖加工技术以达到世界领先水平，年加工虫卵800多吨，出口创汇4000多万美元，是我国最大的丰年虫卵养殖加工基地、产品集散地、出口创汇基地，产品远销泰国、欧盟等十几个国家地区，以创出“金山”、“大力神”等国际著名品牌十多个。丰年虫卵产业以成为某县又一新兴资源出口创汇产业。草苇制品业：全县苇帘加工户发展到13397户，收购企业9家，各类从业人员6万人，遍及全县6个乡镇，年出口创汇1200万元。随着国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》后，全国各城市都把停止住房实物分配、实行住房分配货币化，作为住房改革和住宅建设的中心任务，某县房改工作已完成由福利分配向市场化、货币化的过渡。由于历史的原因及经济条件的限制，现有住房标准较低，功能不全，已不能满足现代化生活的需要，而且缺房户较多。因此未来几年内，必然给某县房地产行业带来很大的市场空间和商机。显然，市场商品房供应应满足人们对住房需求的不断增长。这个阶段也是福利分房结束后，住房完全市场化的最初阶段，房地产行业将由此步入市场化轨道，社会需求的增长和生活品位的提高，将逐渐激发房地产市场的潜力和活力。随着某县人口的不断增加，住宅建设显得尤其重要。某县“十一五”规划中明确提出：加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展的住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化、住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。积极推广应用新型建筑材料和先进科技成果。继续搞好商品房、经济适用住房建设，着力解决好中低收入居民的住房问题。控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房。积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。建立健全住宅质理管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产业健康发展。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，某县房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。第二节产业政策分析本项目为住宅楼建设项目，对其产业政策作分析如下：一、住宅产业政策分析（一）符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。（二）符合国家现行有关政策由于历史的原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社会福利性质。为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在停止福利分房的同时，加快建立和完善以货币购买住房为主的住房供应体系，重点发展商品房开发市场。近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正轨，国务院、建设部及有关商业银行相继出台了一系列方针、政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。逐步建立起适合我国国情的住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，形成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长的住房需要。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善住房供应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格及大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确定了房地产业以需求为导向调整供应的发展思路，建立健全工人住房贷款担保机制，房地产市场信息系统和预警预报体系。2004年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了一系列文件规定，主要有：2004年4月27日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由20%提高到35%。2004年4月29日，国务院发出《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电[2004]20号），要求深入开展土地市场治理整顿。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。2004年7月1日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），规定自2004年8月1日起所有的经营性土地的出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招、拍、挂。2005年国家出台的一系列文件规定主要有：2005年3月26日，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国办发明电（[2005]8号），提出8条意见：1、高度重视稳定住房价格工作。把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。2、切实负起稳定住房价格的责任，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。3、大力调整和改善住房供应结构，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。4、严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。5、正确引导居民合理消费预期，引导居民住房消费，控制不合理需求。6、全面监测房地产市场运行，要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。2005年4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。1、强化规划调控，改善住房供应结构。2、加大土地供应调控力度，严格土地管理。3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。4、加强房地产信贷管理，防范金融风险。5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设及消费。6、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，会议制定六条主要措施：1、切实调整住房供应结构。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。6、完善房地产统计和信息披露制度。2005年6月3日，山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（鲁政办发[2005]39号）指出：近年来，山东省住宅及房地产业持续较快发展，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，注重发挥市场机制和经济手段的调控作用，进一步培育和发展住房二级市场，不断完善房地产市场体系。2006年国家出台的一系列文件规定主要有：2006年5月24日，国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对房地产加强市场引导和调控，要求引导和促进房地产业持续稳定健康发展。2006年8月31日，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），采取更严格的管理措施，加强土地调控。2006年11月26日，山东省发布《山东省经济适用住房管理办法》（山东省人民政府令第192号），对经济适用住房做出规范，加强了对经济适用住房的管理。2007年国家关于房地产的部分政策：2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）中指出住房问题是重要的民生问题，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。2008年国家关于房地产的部分政策：关于贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知国土资发[2008]16号要求，切实落实房地产市场土地调控政策，确保廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应，严控低密度、大套型商品房土地供应。严格执行每宗地开发建设时间原则上不超过三年的规定。国务院《关于促进节约集约用地的通知》国发[2008]3号，要求优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。2008年11月13日，住房和城乡建设部落实国务院决策，部署五1、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；2、加快市政基础设施和公用设施建设；3、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；4、加快推进建筑节能工作；6、稳定房地产市场和规范市场秩序。2008年12月1日，国土资源部正式公布《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，要求各地国土部门加快落实“对纳入新增中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房的供地”2008年12月10日，中央经济工作会议提出2009年经济工作的五项重点任务。其中包括“增强股民信心，减轻买房负担”。提出“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”2008年12月17日分析国家的房地产政策，国家已经把房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是山东省的支柱产业，国家从土地、房地产开发、市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维护房地产业的健康发展。到2010年，形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控有效”的房地产发展格局。盘活存量土地，推进住房改革，大力发展经济适用房。扩大住房信贷，活跃房地产二、三级市场，促进房地产业走上良性发展轨道，形成有序的房地产开发市场。（三）有利于带动其他行业发展房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加元产值，从而促进财政收入的稳定增长。本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经纪、物业管理、餐饮业的发展，促进建材、家具、家电、化工、机电等行业发展。此外，本项目的建设还可吸收部分剩余劳动力，缓解某县在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。三、符合产业政策本项目符合上述国家关于房地产开发产业政策的规定，属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》“允许类”项目。第三节行业准入分析一、准入标准1、确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2、土地使用权的取得1998年公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。二、准入分析房地产行业对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，某镇冯铺农村新型社区项目总投资约1500万元，自有资金800万元，完全能达到《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）中“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%”的要求；第二本项目土地供应已得到某县政府建设用地许可，建设条件成熟。本项目建设能达到行业准入的条件。

第三章资源开发及综合利用分析第一节资源利用方案本项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电、蒸汽、天然气）。本项目涉及土地资源，主要为建设用地。项目建设严格按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）的要求，加强建设用地管理和集约利用。本项目涉及的能源主要是水资源、电力资源和蒸汽。水资源主要是小区生活用水，用水量为m3/d，年用水量约万吨，供水由市政供水管网直接接入。小区内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足本项目的需求。电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证本项目需求。本项目用天然气主要为生活用气，燃气管线由城市燃气主干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供气，其供气量充足，供气气压、供气设施完全能够满足该项目用气第二节资源节约措施一、资源的主要特性（一）资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析及评价的重要内容。（二）资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内，在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。（三）主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源等。本项目主要内容为建设住宅小区，在统一规划下进行房地产建设，不属于金属矿、煤矿、石油、天然气矿、建材矿以及水、森林等资源的开发。本项目地段经勘查，迄今为止未发现有上述矿藏资源，故对资源开发方案及其综合利用方案的评价内容从略二、资源节约的主要内容投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发展的要求，努力提高资源利用效率。（一）节约能源在项目投资建设及运营过程启动建筑节能、绿色照明等一系列节能工程，确保项目有效节约能源。（二）节约用水加大节水设备和器具的推广力度，杜绝浪费水资源的现象发生。（三）节约和集约利用土地坚持实行最严格的土地保护制度，合理规划场区设置，保证建设用地的节约、集约使用，严格控制土地利用。三、项目资源节约措施（一）土地资源节约措施1、在项目建设方案中，强化节约用地。项目用地及当地土地利用规划相衔接，符合城市发展规划和行业区域规划。2、项目建设方案符合节约使用土地的要求，项目土地性质全部为建设用地。3、项目在建设方案研究中，将土地占用情况作为方案选择的重要考虑因素之一，对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率。（二）能源节约措施项目的能源节约主要包括水、蒸汽和电力的综合节约措施，详见“第四章节能方案分析”。（三）建筑材料节约措施1、优化建筑结构方案，采用最新的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。2、优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。3、建筑物的高度、体积、结构形态适宜，以节约材料使用。4、采用预应力和轻型钢结构技术，以节约混凝土的用量，减轻自重。5、采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。6、尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第四章节能方案分析第一节概况节约能源是我国的国策。我国是一个能源生产大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一。也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。党中央、国务院非常重视节能工作。国家“十一五”规划对节能工作提出了明确的目标。所以，每个项目的节能工作都应切实抓好。本项目属房地产开发项目，不是耗能大户，他的耗能指标均采用国家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量已占社会总耗能的30%，随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设的高速发展，以及人民生活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到40%左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国城市可持续发展，进而影响经济的可持续发展。由此可见，建筑节能刻不容缓，应置于社会发展的重要地位。由建设部和国家质量技术监督检验检疫总局联合发布的《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005），已于2005年7月1日起正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性标准。建筑节能是指在保证基本的健康、卫生、舒适标准下，提高建筑能源利用效率。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服务业，主要包括建筑采暖之空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的能耗，由此可见，建筑节能是从设计、施工到设备材料各行业全员参及的系统工程。而由于采暖、空调、通风能耗约占建筑总能耗的2/3左右，因此该部分系统节能措施成功及否就成为控制建筑能耗的关键所在。建筑节能设计，应根据山东省的具体条件，首先保证室内环境质量，提高人民生活水平。及此同时，还要提高采暖、通风、空调、照明系统的能源利用效率，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略，完成本阶段节能65%的任务。实现建筑节能目标65%是由改善围护结构热工性能、提高空调采暖设备和照明效率来分担的，其中，围护结构分担节能率约35%，空调采暖系统分担节能率约18%，照明设备分担节能率约12%。第二节用能标准和节能规范本项目设计严格执行下列用能标准和节能规范：1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JG134-2001）；2、建设部《民用建筑节能管理规定》、《山东省民用建筑节能管理规定》；3、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山东省实施细则（DBJ14-S2-98）（试行）》；4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；5、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；6、《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）；7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；8、《山东省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）；9、《山东省新型墙体材料发展应用及建筑节能管理规定》。第三节能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况全市已探明的矿产有26种，已开发15种。邹平南部山区矿产资源丰富，已探明铜矿储量约56.9万吨，同时伴生有金、银、钼等贵重稀有金属；已探明可开采利用的建筑石料储量约1.3亿立方米，麦饭石储量约1亿吨左右。除邹平南部山区外，辖区内整个平原及北部海滩、浅海地下都蕴藏着丰富的石油和天然气，石油总储量约6亿吨，天然气总储量约164亿立方米。某、沾化两县海岸带有两条宽数百米、绵延数十公里的贝壳梁，可开采利用储量约1600万吨，是生产水泥、饲料添加剂、化工添加剂、贝瓷等理想的原料。沾化县东北部地下蕴藏煤层，埋深约2000米，储量约25亿吨。全市已发现矿泉水4处，邹平县2处已开发利用，博兴、惠民各1处，尚未开发；发现热水出露点18处，已开发利用7处。某、沾化海岸地带盛产原盐，是山东省重要的原盐生产基地，地下卤水储量丰富，分布广、储量大、产量高。某市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位。全市拥有0.6万千瓦以上容量电厂21座，总容量247.6万千瓦。省统调发电厂1座即沾化发电厂，装机容量57万千瓦；地方公用热电厂9座，装机容量28.8万千瓦，企业自备电厂11座，装机容量161.8万千瓦。“十五”期间，自备电厂年均增长率122%。二、能源消耗状况（1）建设期间能源消耗状况据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料等能源，预计建筑面积13704m2，预计消耗钢材548吨、水泥3398吨、木材959立方米等。（2）项目使用期间能源消耗状况据统计，建筑使用期间能耗在我国能源总消费中所占的比例已经达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、通风等方面的能耗。使用期间建筑能耗采暖和空调制冷，约占能源消耗的三分之二，热水供应约占能源消耗的15%，照明、炊事约占6%。3、中外能耗状况指标分析围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标。1973年世界石油危机以来，英、法、德等国至今4次建筑标准修订，建筑围护结构热工性能指标已提高3~8倍，不仅新建建筑保温隔热性能越来越好，还对既有建筑进行了大规模、高标准的节能改造。按照我国建筑节能标准，建筑围护结构热工性能落后于发达国家。国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较见下表：国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较单位：W/（m2·℃）国家和地区屋顶外墙外窗中国山东某英国德国美国0.32（内保温）0.45（外保温）瑞典（南部）我国城乡房屋平均单位建筑能耗标煤/平方米，其中城镇住宅平均单位建筑能耗标煤/平方米，低于发达国家水平，德国为标煤/平方米，美国为标煤/平方米，我国居民生活耗电量仅为美国的1/6~1/3。这主要是由我国气候特点、人民生活水平及消费模式等因素决定的。第四节节能措施和节能效果分析一、建筑热工设计指标规定性指标：1、围护结构的传热系统K和处窗的遮阳系数屋面：K≤0.45W/（m2·K）外墙（包括非透明幕墙）：K≤0.50W/（m2·K）底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤0.50W/（m2·K）非采暖空调房间及采暖空调房间的隔墙或楼板：K≤1.50W/（m2·K）外窗（包括透明幕墙）：体形系数≤①窗墙面积比≤0.2，K≤0.50W/（m2·K）②0.2＜窗墙面积比≤0.3，K≤2.5W/（m2·K）③0.3＜窗墙面积比≤0.4，K≤2.3W/（m2·K），遮阳系数SC≤④0.4＜窗墙面积比≤0.5，K≤2.0W/（m2·K），遮阳系数SC≤⑤0.5＜窗墙面积比≤0.7，K≤1.8W/（m2·K），遮阳系数SC≤⑥屋面透明部分，K≤2.7W/（m2·K），遮阳系数SC≤2、窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定每个朝向的窗墙比≤窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射比≥屋顶透明部分的面积≤屋顶总面积的20%外窗可开启面积≥窗面积的30%3、外窗的气密性外窗的气密性≥4级≥q1>3/（m·h）单位面积空气渗透量为1.5＜q2≤4.5[m3/（m2·h）]①≥qⅠ>3/（m·h）②≥qⅠ>3/（m·h）二、节能技术为了达到《山东省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术及材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；4、供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术及装置；5、太阳能、地热等可再生能源应用技术及设备；6、建筑照明节能技术及产品；7、空调制冷节能技术及产品；8、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。三、节能措施（一）建筑及建筑热工设计1、建筑设计（1）建筑总平面布置和平面设计宜利用冬季日照，减少夏季得热和充分利用自然通风。（2）建筑的主体朝向宜采用南北向或接近南北向，主房间宜避开冬季主风向（北向、东北向）和夏季最大射日朝向（西向）。（3）建筑的体形系统应≤0.4。（4）建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比≯0.7。（5）外窗可开启面积≮窗面积30%。2、围护结构热工设计（1）外墙及屋面等热桥部位的内表温度≮室内空气露点温度。（2）建筑外窗气密度≮建筑外窗气密性能分级及检测方法GB7107规定的4级。（3）围护结构细部构造设计：①外墙应采用外保温系统，对下列部位应进行细部构造设计：·外墙挑出构件及附墙部件，如：雨蓬、空调室外机搁板、附壁柱、凸（飘）窗、装饰线条、结构性水平（或垂直）遮阳等均应采取隔断热桥和保温措施。·门窗口周边外侧墙面，应进行保温处理。②宜采取以下增强围护结构隔热功能措施：·屋顶宜采用通风屋面构造（天井部分）。③外门和外窗的细部设计，应符合以下规定：·门窗框及墙体之间的缝隙，应采用高效保温材料填充并用密封膏嵌缝，不应采用普通水泥砂浆补缝。·采用全玻璃幕墙时，隔墙、楼板或果柱及幕墙之间的间隙，应填充保温材料。④变形缝外屋面、外墙的缝隙，应采用高效保温材料封闭。（二）采暖通风和空气调节节能设计1、供热热源。应以热电厂或区域锅炉房为主要热源。2、关于采暖热媒及供热方式，该项目应按热水连续采暖进行设计。供回水温度为95℃／703、集中热水采暖系统的管路，宜按南、北向分环供热原则进行布置，并分别设置高温调控装置。4、集中热水采暖系统每组（或每个房间）的散热器或地面辐射采暖每个环路，应配置及系统特性相适应的调节性能可靠自动式温控阀或手动调节阀。5、集中热水采暖系统热水循环水泵的耗电输热比（EHR）电机和传动部分效率直联时q=0.85，用联轴器联接时q=0.83。（三）电力及照明1、建筑照明节能采用规范《建筑照明设计标准》（GB50034-2004)2、该工程照明光源设备选用节能技术措施本工程照明光源采用荧光灯、节能灯、金卤灯为主。3、该工程的灯具和附件选用的节能技术措施（1）荧光灯采用高品质电子镇流器，功率因数应达到0.95以上。（2）金卤灯采用节能型电感镇流器，并带功能因数补偿装置，功率因数应达到0.9以上。（3）应急疏散指示灯采用常亮方式（节能型LED发光体）。（4）该工程所采用的镇流器均为符合国家能效标准的产品。4、照明标准值选用根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的规定，居住建筑照明标准值详见下表：居住建筑照明标准值房间或场所参考平面及其高度照度标准值(lx)Ra起居室一般活动水平面10080书写、阅读300*卧室一般活动水平面7580床头、阅读150*餐厅餐桌面15080厨房一般活动水平面10080操作台台面150*卫生间水平面10080注：*宜用混合照明5、照明方式及选用措施所有隔栅荧光灯均采用高光铝隔栅荧光灯具，灯具效率大于60%。金卤灯具采用配照型高效隔栅灯具，灯具效率大于60%。照明控制：楼梯灯一般照明采用声光控节能开关控制，楼梯内应急照明采用FAS强制点亮。走廊、电梯前室一般照明采用BAS控制，应急照明采用BAS+FAS联合控制。泛光照明采用内透式节能光源，由BAS控制。6、能源系统运行及管理控制（1）本小区建筑高压进区，在10kV侧设供电局专用计量柜。根据业主要求另设一定数量的低压电度表作为内部核算计量，便于控制用电容量、制定有效的节能措施使用。（2）该建筑所有配电箱内均预留及BAS联动的接口，以便采用楼宇设备自控管理系统对空调设备、水泵、风机、电气照明及其它用电设备进行能量自动控制、实时监测，以实现最优化运行，达到集中管理和节约能源等目的。7、该工程各设备选型均选用防火、防潮、防霉产品及低噪音、低损耗设备。总之，除以上措施外，应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。（四）设备节能1、所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型。2、供水器具采用节水型，卫生间采用节水措施，并选用节水型卫生洁具以节约用水。3、照明系统，在保证照明的前提下，合理选择高效能源，选用灯具以节能为主，以利于节约电能。4、采暖及空调系统规模按设计负荷设置，并设有调节控制装置。四、节能效果分析通过以上节能技术和节能措施的使用，达到山东省规定的居住建筑节能65%的目标。第五章建设用地、征地拆迁

及移民安置分析第一节项目选址及用地方案一、规划地段该项目位于某县205国道南侧、闫家村以北。二、地段现状项目所在地规划总占地面积亩，地段现为空地，场区内地势平坦。1、本项目符合某县总体规划要求。2、区位优势明显，交通便利。3、道路、水、电等配套基础设施齐全。三、建设条件（一）场地稳定性拟建场地成因类型属黄河下游冲积平原，为第四纪新近沉积的土层，场地地层成层性较好，沉积物以粘性土及粉砂土为主。地层结构较简单，层位、厚度较稳定；场区内各层土均为中压缩性土；拟建场地稳定性较好，适宜建筑物的兴建。（二）地貌概况拟建场地为黄河冲积平原，地势平缓，海拔高程一般在1-20米，由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响，形成了地势低平的地貌特征。（三）地层结构及其物理力学性质根据钻探揭露，结合现场原位测试结果，整个场地主要由粘性土及粉砂土组成，土质变化较小，根据土的结构及物理力学性质该场区整个地层共分为9层，各土层其岩土工程特性分述如下：1层素填土（Q4a1）2层粉土（Q4a1）3层粘土（Q4a1）棕红色，夹灰褐色粉质粘土层，干强度及韧性中等-高，稍有光泽，软塑—。4层粉土（Q4a1）5层粉质粘土（Q4a1）6层粉土（Q4a1）7层粉砂（Q4a1）-2m。8层粉质粘土（Q4a1）灰色、灰褐色，含有机质、钙质结核、云母片，有砂感，摇振反应缓慢，干强度及韧性中等，无光泽，可塑，厚度为4.2-8.lm。9层粉土（Q4a1）黄褐色，含钙质结核、云母片，粘粒含量较高，摇振反应迅速-中等，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低-中等，湿，密实，该层未穿透，最大揭露厚度为。（四）场地地震效应分析拟建场区土的类型为中软土，根据场地土及当地实测波速统计结果分析，该场区土层等效剪切波速估计在140m/s-180m/s之间，本场地覆盖层厚度均大于50米，故该建筑场地类别III类，按《建筑地震设计规范》（GB50011-2001)有关规定，建筑场地抗震烈度为7度，设计基本地震加速值为，地震动反应谱特征周期为0.55s。场地内未发现不良地质现象及活动性断裂通过。拟建场地稳定，适宜建筑。综上所述，项目用地范围内无固定的大型建筑物，场地内地形高低落差较小。本项目的选址是可行的，不会造成不利影响，地下无矿床和文物，周边无军事设施，项目选址不会影响防洪和排涝；不会影响通航及军事设施。第二节土地利用合理性分析本项目符合某县总体规划，严格按规划要求设计施工，占地规模、建筑系数、容积率及绿化率均符合规划要求，符合集约和合理使用土地的要求。本项目建设不占用耕地，符合土地法及有关政策要求。第三节征地、拆迁及移民安置征地、拆迁、移民安置是建设项目中十分棘手的工作，其任务繁重、多变、历时长，不仅要做大量的工作，而且往往会留有一些遗留问题而造成不良社会影响，存在一定风险。本项目建设单位利用合法存量土地，地上无建筑物，不存在居民搬迁及移民安置的繁重任务。第六章环境和生态影响分析第一节环境和生态环境现状本项目场址环境和生态环境现状：该项目建设地点位于某县205国道南侧、闫家村以北，该地段没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物。生态环境基本为城区生态环境。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。本项目所在周围主要为居民住宅区等，主要污染物为生活废水、生活垃圾、厨房油烟等。第二节生态环境影响分析本项目属住宅小区建设项目，其主要污染源为建设过程中的粉尘污染、噪声污染以及项目使用过程中的生活污水、厨房油烟及生活垃圾等。为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。第三节生态环境保护措施一、项目建设期间生态环境保护措施1、防止大气污染措施（1）清理施工垃圾时使用容器吊运，严禁随意凌空抛撒造成扬尘。施工垃圾及时清运，清运时，适量洒水减少扬尘。（2）施工道路采用硬化，并随时清扫洒水，减少道路扬尘。（3）工地上使用的各类柴油、汽油机械执行相关污染物排放标准，不使用气体排放超标的机械。（4）易飞扬的细颗粒散体材料尽量库内存放，如露天存放时采用严密苫盖。运输和卸运时防止遗洒飞扬。（5）搅拌站设封闭的搅拌棚，在搅拌机上设置喷淋装置。（6）在施工区禁止焚烧有毒、有恶臭物体。2、防止水污染措施（1）办公区、施工区、生活区合理布置排水明沟、排水管，道路及场地适当放坡，做到污水不外流，场内无积水。（2）在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水先排入沉淀池，经二次沉淀后，方可排入城市排水管网或回收用于洒水降尘。（3）未经处理的泥浆水，严禁直接排入城市排水设施和河流。所有排水均要求达到国家排放标准。（4）临时食堂附近设置简易有效的隔油池，产生的污水先经过隔油池，平时加强管理，定期掏油，防止污染。（5）在厕所附近设置砖砌化粪池，污水均排入化粪池，当化粪池满后，及时通知环卫处，由环卫处运走化粪池内污物。（6）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填，以免污染地下水和环境。3、防止施工噪声污染措施（1）作业时尽量控制噪音影响，对噪声过大的设备尽可能不用或少用。在施工中采取防护等措施，把噪音降低到最低限度。（2）对强噪声机械（如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等）设置封闭的操作棚，以减少噪声的扩散。（3）在施工现场倡导文明施工，尽量减少人为的大声喧哗，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。（4）尽量避免夜间施工，确有必要时及时向环保部门办理夜间施工许可证，并向周边居民告示。4、其他防止污染措施（1）施工现场环境卫生落实分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾设专门垃圾箱，并加盖，每日清运。确保生活区、作业区保持整洁环境。（2）合理修建临时厕所，不准随地大小便，厕所内设冲水设施，制定保洁制度。（3）砂石料等散装物品车辆全封闭运输，车辆不超载运输。在施工现场设置冲洗水枪，车辆做到净车出场，避免在场内外道路上“抛、洒、滴、漏”。（4）保护好施工周围的树木、绿化，防止损坏。（5）多余土方在规定时间、规定路线、规定地点弃土，严禁乱倒乱堆。二、使用期间生态环境保护措施1、废水各住户产生的生活污水及粪便污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。2、废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。3、废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理厂。4、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用，小区内一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，沿路边种植树木花草，以扩大绿化覆盖面，从而起到防尘、防噪音等作用，以确保小区环境优美整洁。第四节地质灾害影响分析及特殊环境分析一、地质灾害影响分析该项目地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，该项目也非易诱发地质灾害的项目。在某县房地产开发、旧城改造建设中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。但抗震设防工作是防御和减轻地震灾害的重要措施，是防震减灾工作的关键环节。地震在内的多次地震灾害表明，地震灾害损失主要是由于建筑物倒塌破坏造成的。因此，必须在基本建设工作中加强抗震设防要求管理，科学的做好抗震设计和规划选址。1、在选择建筑场地时，根据工程需要，掌握地震活动情况、工程地质和地震地质的有关资料，对抗震有利、不利和危险地段做出综合评价后，确定是否提出场地避开要求，不在危险地段建造。2、建筑物在进行地基和基础设计时注意以下几点：（1）不宜将同一结构单元的基础设置在性质截然不同的地基上。（2）不宜将同一结构单元部分采用天然地基，部分采用桩基。（3）当地基土为软弱粘性土、液化土或严重不均匀土时，应估计地震时地基不均匀沉降或其他不利影响，并采取相应的措施。3、建筑物的形状设计（1）建筑设计符合抗震概念的设计要求，不采用严重不规则的设计方案。（2）建筑物及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称并具有良好的整体性，建筑物的立面和竖向剖面宜规则，结构的侧向刚度宜均衡变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。4、建筑物的结构体系（1）结构体系根据建筑的抗震设防类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。（2）结构体系应符合以下各项要求：a、应具有明确的计算简图和合理地震作用传递途径。b、应避免因部分结构或构件破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力。c、应具备必要的抗震承载力、良好的变形能力和消耗地震能量的能力。d、对可能出现的薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。5、结构分析质量和侧向刚度分布接近对称且楼、屋盖可视为刚性横隔板，可采用平面结构模型进行抗震分析，利用计算机进行结构抗震分析时，应符合下列要求：（1）计算模型的建立，必要的简化计算及处理，应符合结构的实际工作状况。（2）计算软件的技术条件应符合本规范及有关标准的规定，并应阐明其特殊处理的内容和依据。（3）所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后方可用于工程设计。6、非结构构件（1）非结构构件自身及其及结构主体的连接，应进行抗震设计。（2）附着于楼、屋面结构上的非结构构件，应及主体结构有可靠的连接或锚固，避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备。（3）围护墙和隔墙应考虑对结构抗震的不利影响，避免不合理的设置而导致主体结构的破坏。（4）幕墙、装饰面及主体结构应有可靠连接，避免地震时脱落伤人。7、结构材料及施工（1）抗震结构对材料和施工质量的特别要求，应在设计文件上注明。（2）结构材料性能指标，应符合下列最低要求：a、砌体结构材料：烧结普通粘土砖和烧结多孔砖的强度等级不应低于Mu10，其砌筑砂浆强度等级不应低于M5。b、混凝土结构材料应符合下列规定：混凝土的强度等级，对建筑物其框架柱、框架梁、节点核心区，不应低于C25；构造柱、芯柱、圈梁及其他各类结构不应低于C20。c、普通钢筋宜优先采用延性、韧性和可焊性较好的钢筋。普通钢筋的强度等级、纵向受力钢筋宜选用HRB335级热轨钢筋，箍筋宜选用HRB335和HPB235级热轨钢筋。（3）在施工中，当需要以强度等级较高的钢筋替代原设计中的纵向受力钢筋时，应按照钢筋受拉承载力设计值相等的原则换算，并应满足正常使用极限状态和抗震构造措施要求。通过以上设计，以保证项目达到抗震烈度7度的要求。二、特殊环境影响该项目所在地及其周围无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变得美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽的风景。第七章投资估算及资金筹措分析第一节投资估算一、分析方法根据国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）“关于部分行业项目经济评价的特点”规定房地产行业一般只进行财务分析，本项目经济费用效益分析只进行财务分析。二、投资估算（一）编制依据1、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；2、《山东省建筑工程综合定额》和《山东省安装工程综合定额》等有关费用定额；3、某市本地材料预算价格和类似工程造价；4、现行投资估算的有关规定和政策。（二）项目费用估算1、建筑工程费用万元。2、设备购置安装费包括水、气、热、电及电讯的增容费、开户费、开口费等，分别按当地有关规定和指标按建筑面积计取。共计88万元。3、工程建设其他费用（1）前期工程费包括项目申请报告咨询费、规划费、勘察设计费等，共计25万元。（2）管理费用主要包括开办费和其他费用，开办费按建安工程费用的2%计取，约计22.4万元，其他费用估计为1万元。（3）审计费、保险费、监理费、劳保统筹费及其他费用约为14万元。（三）基本预备费本项目基本预备费按建安工程费的10%计取，约为112.8万元。（四）流动资金本项目流动资金按100万元计取。本项目开发投资估算额为1500万元。第二节资金筹措及使用计划一、资金筹措本项目投资总额1500万元，其中自筹800万元，申请银行贷款700万元，项目建成后，由村民购房款偿还。二、资金使用计划项目前期工作自2009年9月开始，2009年9月开工建设，2010年8月竣工验收，2010年9月交付使用，开发经营约1年。第三节行业影响分析根据2006年国家统计数据，2006年全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25.3%；商品房竣工面积53019万平方米，下降0.6%。商品房销售额20510亿元，其中，期房销售额14366亿元，所占比重70.0%。2007年某市完成商品房建设投资21.37亿元，施工房屋面积292.86万平方米，竣工面积54.5万平方米，销售面积114万平方米。本项目建筑面积13704平方米，在整个房地产开发行业所占比例极小，对房地产开发行业影响不大。第四节区域及宏观经济影响分析一、对相关产业的影响本项目为农村新型社区建设工程，随着本项目的实施，将会给农村村居改造起到示范作用，改善农村居民的居住和生活环境。本项目的实施会带动本地区的建材业、交通运输业、建筑业和服务业的进一步发展，间接为社会提供更多的就业机会，提高居民的收入。二、对区域经济和宏观经济的影响本项目由于建筑面积不大，对区域经济和宏观经济影响不大。第八章组织机构及管理第一节建设期间组织机构及管理为把本小区开发工程建成成本较低、质量较高的精品工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的管理机构。本项目建设期由承建单位成立专门的管理机构，负责本项目的指挥、组织、管理和协调工作，并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。机构具体设置为：项目经理、副经理（兼总工）、售房部、财务部、办公室、供应部、质检部、工程部等。为了提高工程质量，加快工程建设，协调好工程施工现场中各个环节。总工应直接分管工程部、质检部。同时，工程部要设立合同组、技术组、施工组三部分。第二节物业管理本项目应严格执行国家《物业管理条例》，委托物业公司实行物业管理，全面推进社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。在前期建设阶段，充分做好及物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签订的合同，进行售后服务和管理。建立健全小区公用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并按照规定使用。为适应现代生活需要，适应家务劳动社会化趋势，本着符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则，避免对居民生活的干扰，保证居住环境的清洁和安宁，主要从以下几个方面考虑物业管理：1、在小区设置物业管理中心。2、对房屋、设备和周围环境进行及时维修、养护，保护房屋使用功能完好。3、对物业日常性事务的管理。包括对车辆、社区活动、公共秩序和关系协调。4、一般性服务和特需服务（如为住户打扫室内卫生等）。5、物业管理由专业化的物业公司负责，24小时保安，24小时维修服务，收费公开，以服务为本，接受业主委员会的监督。第九章工程实施进度安排本项目主要工程量在土建施工上，应合理安排建设工期，确保工程顺利竣工。本项目申请报告批复后，尽快着手项目设计、招标的前期准备工作，然后进行工程建设。项目建设期暂定为1年。2009年9月开始项目前期准备工作，2010年8月竣工。工程建设进度表序号进度工作阶段2009年9月至2010年8月9101112123456781项目申请报告审批2施工图设计3土建施工4装修5工程验收第十章项目招投标方案为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，制定项目的招投标方案。一、建设项目招标范围及招标组织形式招标的范围包括项目建设的土建工程、勘察设计、施工监理、施工企业选择和医疗设备等项，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。二、投标、开标、评标和中标程序根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于土建施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人及主要技术人员的简历、业绩和拟用已完成招标项目的设备，本项目不接受联合投标。3、开标时由项目委托招标单位主持，由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。三、评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从评标专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资质要求评委会成员职称在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，及投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√25建筑工程√√√安装工程√√√88监