全国主要监测城市地价动态监测报告

全国主要监测城市地价动态监测报告

一2017年全国主要监测城市地价状况分析（一）地价水平值分析各用途地价水平值继续提升，珠三角地区各用途地价水平仍居首位。2017年，全国主要监测城市和重点监测城市的各用途地价水平值均有所提升。全国主要监测城市综合地价水平值为4083元/平方米，商服、住宅和工业地价水平值分别为7251元/平方米、6522元/平方米和806元/平方米。重点监测城市综合地价水平值为6117元/平方米，商服、住宅和工业地价水平值分别为9832元/平方米、9521元/平方米和1099元/平方米。三大重点区域中，珠江三角洲地区地价水平稳居高位，长江三角洲地区次之，环渤海地区最低。除环渤海地区工业地价水平值略低于全国主要监测城市平均水平外，长江三角洲地区、珠江三角洲地区各用途地价水平值，以及环渤海地区其余用途地价水平值均高于全国平均水平。2017年，长江三角洲地区“商住倒挂”现象持续，住宅地价水平值是商服地价水平值的1.14倍，差异较上年的1.07倍继续扩大（见图1）。图12017年三大重点区域地价水平值（二）地价增长率分析1.年度指标显示，主要监测城市商服地价温和上行，住宅地价快速增长，工业地价变化平稳2017年全国主要监测城市各用途地价增长率继续上扬。商服地价增速温和，较上年提升1.43个百分点；住宅地价进入快速增长区间，增速较上年提升2.30个百分点，仅低于2010年的历史高值水平（11.02%）；工业地价变化平稳，增速为各类地价最低，与上年基本持平，仅提升0.18个百分点（见图2）。图22010～2017年全国主要监测城市各用途地价增长率2.季度指标显示，商服地价环比增长率由降转升，住宅地价环比增长率由升转降，工业地价环比增长率逐季缓慢上升2017年，全国主要监测城市商服地价环比增长率第二季度较第一季度回落0.15个百分点，下半年持续提升；住宅地价环比增长率在第二季度提升至2.65%，为近五年来季度指标的最高值，下半年持续放缓，第四季度为2.47%，仍高于上年各季度环比增速；工业地价环比增长率逐季缓慢升高，从第一季度的0.62%升高至第四季度的0.84%（见图3）。图32016～2017年全国主要监测城市各用途地价季度环比增长率3.一线与二三线城市间各用途地价增长率的差距收窄，三线城市住宅地价增长率近三年来首超二线城市2017年，一线城市各用途地价增长率较上年有所放缓，二三线城市各用途地价增长率较上年有所提升，一线与二三线城市间各用途地价增长率差距收窄。从住宅地价增长率来看，三线城市住宅地价增速近三年来首次超过二线城市，差值为0.30个百分点，一线和三线城市住宅地价增长率较上年变化最大，前者放缓6.93个百分点，后者提升5.10个百分点；从商服地价增长率来看，二线城市变动最大，较上年提升2.89个百分点；一线与二三线城市间工业地价增长率差异由上年的6.85个和6.92个百分点缩小至5.51个和5.76个百分点（见图4）。图42017年一二三线城市各用途地价增长率比较分析4.地价增长率的区域分布特征变化：与2016年相比，东部地区各用途地价增长率均有所下降，中、西部地区各用途地价增长率均有所上升较上年相比，2017年全国重点监测城市各用途地价增长率东高、中次、西低的格局发生变动，在住宅地价增长率大幅提升的影响下，西部地区综合地价增长率于2012年以来首次超过中部。东部地区住宅地价增长率为11.07%，为各地区各用途地价增速最高值，显著高于商服和工业地价增长率，且后两者基本持平；中部地区商服和住宅地价增长率基本持平，并显著高于工业地价增长率；西部地区各用途地价增长率梯次差异比较明显，住宅地价增长率较上年大幅提升了7.49个百分点，显著高于商服和工业地价增长率（见图5）。图52017年东、中、西部地区和重点监测城市各用途地价增长率从地价增长率变动情况来看，东部地区各用途地价增长率较上年均有所回落，其中住宅地价增长率回落最明显，下降4.31个百分点；中、西部地区各用途地价增长率较上年呈现不同程度的上升，其中，西部地区住宅地价增长率提高显著，上升7.49个百分点，中部地区商服地价增长率较上年有明显提高，上升4.90个百分点（见表1）。表12017年东、中、西部地区和重点监测城市各用途地价增长率同比变动情况单位：个百分点项目综合商服住宅工业重点监测城市0.431.400.310.05东部地区-2.35-0.83-4.31-0.29中部地区1.434.900.960.16西部地区5.172.287.490.80表12017年东、中、西部地区和重点监测城市各用途地价增长率同比变动情况5.三大重点经济区地价变化的梯度差异明显，长江三角洲地区地价增速以缓为主，珠江三角洲及环渤海地区地价增速整体上升三大重点区域中除珠江三角洲地区商服地价增长率略低于环渤海地区外，各用途地价增长率呈现珠江三角洲地区、环渤海地区、长江三角洲地区依次降低的格局。各区域住宅地价增速均明显高于商服和工业用途；除环渤海地区外，其他区域工业地价增长率均高于商服用途（见图6）。图62017年三大重点区域各用途地价增长率从地价增长率的变化幅度来看，长江三角洲地区商服地价增长率略有提升，其他用途地价增长率均有所下降，且住宅地价增长率降幅最大，较上年收窄4.34个百分点；珠江三角洲地区商服地价增长率有所回落，其他用途地价增长率均有所上升；环渤海地区工业地价增长率放缓，综合、商服和住宅地价增长率小幅上升（见表2）。表22017年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率同比变动情况单位：个百分点项目综合商服住宅工业主要监测城市1.41.432.300.18长江三角洲地区-2.000.88-4.34-0.90珠江三角洲地区0.98-1.602.450.53环渤海地区0.050.390.22-0.29表22017年三大重点区域和主要监测城市各用途地价增长率同比变动情况6.热点城市中，13个城市住宅地价增长率回落，南京、厦门两市住宅地价季度环比下降2017年，全国20个热点城市中13个城市的住宅地价增长率均出现不同程度的回落，其中较上年回落幅度超过20个百分点的两个城市分别为南京市和合肥市，分别回落了27.38个和21.73个百分点；其余7个热点城市的住宅地价增长率虽均有上升，但上升幅度均在13个百分点之内，其中济南最为明显。四个新增热点城市（石家庄市、青岛市、南昌市、长沙市）住宅地价增长率均有所上升（见图7）。图72016～2017年热点城市住宅地价增长率变化情况年内，20个热点城市中，仅石家庄市住宅地价环比增长率连续四个季度持续上升，北京、南京、厦门和上海4城市的住宅地价环比增长率逐季下降。其中南京市从第二季度起环比增长率均为负，厦门市第四季度的住宅地价环比增长率由正值转为-1.15%，是各城市各季度最低值（见表3）。表32017年20个热点城市各季度住宅地价环比增长率及变动趋势单位：%城市2017年第一季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2017年各季度变动趋势北京市3.923.823.241.717766成都市0.834.272.593.83福州市0.382.542.220.61广州市2.434.953.853.87杭州市1.972.551.850.97合肥市0.620.110.131.15济南市2.023.362.258.33南京市0.70-0.01-0.01-0.02厦门市4.374.191.87-1.15上海市3.513.382.300.96深圳市3.011.742.271.33苏州市1.204.973.832.11天津市3.163.751.921.43无锡市0.250.430.190.33武汉市0.731.952.111.95郑州市2.362.111.922.23石家庄市2.052.402.762.87青岛市3.886.864.001.07南昌市1.952.321.931.84长沙市2.160.820.730.75表32017年20个热点城市各季度住宅地价环比增长率及变动趋势二2017年全国主要监测城市土地供应状况分析（一）全国主要监测城市建设用地供应总量增长率由负转正，住宅用地供应量大幅增加，商服用地供应量继续减少2017年，全国主要监测城市建设用地供应量增长率由负转正，较上年扩大12.46个百分点。其中，商服用地供应量继续减少，且其降幅较上年扩大10.36个百分点；住宅用地和基础设施用地供应面积较上年均有不同程度的增加，其中住宅用地供应量增长率为20.30%，由上年的负增长转为正增长，大幅提升了33.23个百分点，增长最为显著，基础设施用地供应面积增长率较上年提升12.46个百分点；保障性住房用地和工矿仓储用地供应面积增长率与上年相比，降幅分别收窄了32.67个百分点和3.99个百分点（见图8）。图82016年、2017年全国主要监测城市各用途土地供应量增长率比较（二）全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率由负转正，住宅地价同比增长率达近六年最高水平2017年，全国主要监测城市住宅用地出让面积为3.3万公顷，近四年来首次增加，较上年增加0.45万公顷，增长率由负转正，较上年扩大27.23个百分点；住宅地价增速上扬，较上年提高2.3个百分点，达到10.21%，为近六年最高值。2012～2017年，全国主要监测城市住宅用地出让面积和住宅地价同比增长率相关系数为0.87，两者变动趋势基本一致（见图9）。图92012～2017年全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率和住宅地价同比增长率变化情况（三）各类型城市住宅用地出让面积增长率均由负转正，一线城市增速提升最快2017年，一二三线城市住宅用地出让面积增长率全部由负转正，其中一线城市住宅用地出让面积增长率大幅提升至119.13%，较上年扩大了163.08个百分点，提升最为显著；二三线城市住宅用地出让面积增长率分别为12.64%和27.43%，较上年分别扩大14.03个和30.74个百分点。一线城市住宅地价同比增长率较上年收窄6.93个百分点，二三线城市住宅地价同比增长率较上年分别提升2.63个和5.10个百分点，一线与二三线城市间住宅地价同比增速差距分别缩小9.56个和12.03个百分点，从各类城市住宅用地出让面积增长率和住宅地价同比增长率来看，一线城市表现为“量升价降”，而二三线城市表现为“量价齐升”（见图10）。图102016年、2017年全国主要监测城市中一二三线城市住宅用地出让面积与住宅地价增长率三2017年全国城市地价与房地产市场关系分析（一）住宅地价增长率与房价指数呈现一定的同趋势变化，但城市个体差异较大国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，2017年末，房地产市场总体保持稳定，新建商品住宅价格同比增长速度得到一定控制。对比房价、地价增长速度指标显示，一线城市的新建商品住宅价格同比指数与住宅地价同比增长率在各类城市中均较上年下降最多；二线城市的新建商品住宅价格同比指数回落，但住宅地价变化相对滞后，其同比增长率有小幅上升；三线城市的新建商品住宅价格同比指数与住宅地价同比增长率均较上年有所提升，并超过二线城市的相应指标，住宅地价同比增速提升幅度相对较大（见表4）。表42017年70个大中城市新建商品住宅价格与105个监测城市住宅地价各城市类别变动情况城市类别住宅地价同比增长率（%）变动百分点新建商品住宅价格指数（同比，上年同月＝100）变动点数2016年2017年2016年2017年一线城市19.6012.67-6.93127.05100.63-26.43二线城市7.029.652.63113.88105.08-8.80三线城市4.859.955.10106.23106.950.72注：一二三线城市新建商品住宅同比价格指数采用国家统计局的70个城市相应指数计算得出的算术平均值；一二三线城市住宅地价同比增长率来源于中国城市地价动态监测系统，为105个城市各类别的加权平均值。表42017年70个大中城市新建商品住宅价格与105个监测城市住宅地价各城市类别变动情况从城市个体来看，新建商品住宅价格与住宅地价变化的同步性较低。2017年末，70个大中城市中北京、深圳、成都、郑州、杭州、福州、合肥、南京和无锡共9个城市新建商品住宅价格水平同比下降；住宅地价水平同比下降的城市个数极少，但北京、郑州、杭州、福州、合肥、南京等13个城市住宅地价同比增速较上年回落。（二）住宅地价房价比的区域间差异缩小，东、中部地区下降，西部地区上升；住宅物业租价比较上年整体下降2017年，重点监测城市整体住宅地价房价比平均值为33.07%，较上年下降1.53个百分点，中位数为31.60%，较上年减小2.07个百分点。其中，东部和中部地区住宅地价房价比平均值继续下降，分别下降2.83个和1.89个百分点，西部地区住宅地价房价比平均值继续上升，全年提升0.36个百分点；东部与中、西部地区间住宅地价房价比平均值差异较上年分别减少0.94个和3.19个百分点，区域间差异有所缩小。重点监测城市整体住宅物业租价比平均值为4.45%[1]，较上年有所下降，继续保持西高、中次、东低的态势，各地区均值较上年分别下降0.25个、0.60个和0.18个百分点，中部地区下降幅度最大（见图11）。图112016年、2017年重点监测城市住宅地价房价比与住宅物业租价比（三）房地产销售指标逐季回落，商业、住宅投资增长率变化呈现差异；商服和住宅地价增长率差异继续扩大2017年，商品住宅销售面积和销售额累计增长率各季度持续回落，年末较上年分别下降17.1个和24.8个百分点。与商品住宅销售市场的降温相比，房地产住宅投资累计增长率各季度变化平稳，均高于上年同期水平，且年末增长率高于上年同期3.0个百分点，同时，住宅地价同比增长率逐季稳步增长（见图12），年末超过10%，与商服地价增长率的差距较上年进一步扩大。图122016～2017年各季度商品住宅销售情况、房地产住宅投资累计增长率与全国主要监测城市住宅地价季度同比增长率比较商业营业用房销售面积和销售额累计增长率在第一季度大幅冲高，分别提升至35.6%和49.3%，第二至第四季度持续回落，且回落幅度明显大于商品住宅相应销售指标，但各季度仍高于上年同期，年末分别较上年同期高1.9个和5.8个百分点。商业营业用房投资累计增长率各季度持续回落，年末增速回落至-1.2%，较上年减少9.6个百分点。在此背景下，商服地价同比增长率逐季小幅增长，第四季度上升至4.52%（见图13）。图132016～2017年各季度商业营业用房销售情况、房地产商业营业用房投资累计增长率与全国主要监测城市商服地价季度同比增长率比较四2017年全国城市地价与社会经济发展关系分析（一）经济指标总体平稳向好，综合地价水平持续低速上行2017年，国家继续坚持稳中求进的工作总基调，经济持续稳定增长，全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速比上年同期加快0.2个百分点，经济连续10个季度运行在6.7%至6.9%的区间，保持中高速增长，稳定性不断提高。在投资方面，全国固定资产投资（不含农户）631684亿元，同比增长7.2%，增速比上年放缓0.9个百分点，呈现缓中趋稳态势；在消费方面，社会消费品零售总额同比增长10.2%，比上年回落0.2个百分点，基本持平。在出口方面，全年出口总额153318亿元，增长10.8%，增速由负转正，较上年大幅增加12.8个百分点。2017年国民经济保持稳中向好的发展态势，全国主要监测城市综合地价继续低速温和上行，全年增长率较上年提升1.40个百分点（见图14）。图142016年、2017年主要宏观经济指标与全国主要监测城市综合地价同比增长率比较（二）货币政策稳健中性，房地产投资增速小幅增加，住宅地价增速步入高位，商服地价温和上涨2017年广义货币（M2）余额累计167.68万亿元，同比增长8.2%，比上年增幅降低3.1个百分点；金融机构人民币贷款余额120.13万亿元，同比增长12.7%，增速较上年收窄0.8个百分点。在房地产投资资金方面，2017年房地产投资资金来源累计增长率较上年小幅提升1.3个百分点，房地产开发企业到位资金仍较为充足。但从资金来源结构看，2017年房地产投资本年资金来源增长率在货币流动性偏紧的背景下，其增速较上年降低7个百分点，而受2016年商品住宅销售额高速增长的影响，房地产投资上年资金结余累计增长率大幅提升，较上年扩大30.9个百分点。在房地产投资资金来源继续扩大的背景下，商服、住宅地价增速有所加快，住宅地价增速进入高位运行区间（见图15、图16）。图152008～2017年全国主要监测城市商服地价、住宅地价、广义货币（M2）及金融机构人民币贷款余额同比增长率比较图162008～2017年房地产投资资金来源、本年资金来源小计及上年资金结余情况（三）工业企业效益改善，工业地价增速平稳微升2017年，中国制造业采购经理指数（PMI）总体走势稳中有升，年均值为51.6，明显高于上年总体水平1.3个百分点，制造业稳中向好的发展态势更趋明显；全国规模以上工业增加值累计增长率为6.6%，增速同比加快0.6个百分点；规模以上工业企业实现利润总额75187.1亿元，比上年增长21%，是2012年以来增速最高的一年，工业企业效益持续改善。在工业经济平稳运行、稳中向好的背景下，工业地价增长率逐季平稳增加（见图17）。图172014～2017年各季度工业增加值和企业利润总额累计增长率及制造业采购经理指数比较五2017年影响全国城市地价变化的主要因素分析（一）宏观经济在调整优化中保持中高位增长，支撑各用途地价整体上行如前所述，在国内经济结构调整及国际环境综合影响下，2017年我国各宏观经济指标缓、升各异，经济增长总体上稳中向好，超出预期：GDP增速在中高位区间回升；固定资产投资缓中趋稳，短板领域、创新领域和民生等领域的投资持续发力；制造业投资增速企稳，投资结构优化质量提升；出口总额快速增长，转负为正；房地产投资累计增长较上年扩大。经济稳中向好的内在动能支撑了各用途地价水平保持上行，2017年综合地价增长率为6.71%，较上年增加1.4个百分点；商服、住宅和工业地价增长率分别为4.52%、10.21%和3.02%，较上年分别扩大1.43个、2.30个和0.18个百分点。（二）货币流动性有所控制，住宅用地供应量显著增加，综合调控抑制一线城市和东部地区住宅地价增速2017年，广义货币（M2）余额和金融机构人民币贷款余额增长率较上年均有所放缓，货币流动性整体偏紧，在此背景下，房地产投资本年资金累计增长率较上年有所下降。在土地供应方面，2017年4月初，住建部和国土部联合出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，进一步明确了在土地供应方面因城施策的数量型标准，以及编制和公布住宅用地供应规划、稳定预期的具体要求，全国主要监测城市土地供应量明显增加。在货币流动性趋紧和住宅用地供应结构性调整的背景下，一线城市和东部地区的住宅用地供应明显增加，受货币和差异化信贷政策影响明显，其住宅地价增速有所下降。同时，20个热点城市中的13个城市住宅地价增速出现不同程度的回落。（三）“去库存”取得成效，拉升商品房用地市场需求，住宅和商服地价增长率均有所上升2017年，全国商品房待售面积持续下降，截至年末，全国商品房待售面积为58923万平方米，较上年末下降10616万平方米，同比减少15.27%。其中，住宅待售面积为30163万平方米，较上年末下降10094万平方米，同比降低25.07%，库存下降较多，占商品房待售面积下降总量的95.08%；办公楼和商业营业用房待售面积为18868万平方米，较上年末下降601万平方米，同比降低3.09%。2017年，“去库存”政策取得明显成效，库存下降拉动房地产商对土地供给的需求，住宅地价和商服地价增速有所上升。（四）工业生产稳定增长，产业结构有所改善，与“降成本”措施叠加，维持了工业地价增长率稳中有升随着供给侧结构性改革不断深化，我国工业经济稳中向好态势明显，产业转型升级步伐进一步加快，结构持续优化。2017年，装备制造业和高技术产业增加值分别比上年增长11.3%和13.4%，增速分别高于全部规模以上工业4.7个和6.8个百分点，较上年分别加快1.8个和2.6个百分点；六大高耗能行业增加值比上年增长3.0%，增速低于全部规模以上工业3.6个百分点，较上年回落2.2个百分点；新动能加速成长，2017年，工业战略性新兴产业增加值比上年增长11%，增速较上年提高0.5个百分点，高于规模以上工业4.4个百分点；新兴工业产品产量呈现高速增长态势，工业机器人、民用无人机和新能源汽车产量增速均保持在50%以上；小微企业生产经营状况改善。2017年第四季度，小微企业景气指数为98.2，比第三季度上升2.3个百分点，处于2014年下半年以来的最高水平。产业结构转型升级加快，工业经济持续向好，有助于提升工业用地需求和利用效率。珠江三角洲和长江三角洲地区作为工业企业集中度高、工业产业增加值大的重点区域，工业地价增长率高于商服，振兴实体经济或见成效。同时在“降成本”的总体定位下，土地取得刚性成本上涨对地价的影响受到一定抑制，全国工业地价增长率保持平稳、缓慢上升。六2018年城市地价变化趋势分析（一）新动能成长状况决定经济转型升级进程，进而影响地价变化趋势中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，今后几年的宏观经济政策、结构政策、改革政策、金融政策、社会政策都将以