环鄱阳湖四地市场调查

环鄱阳湖区四县地产市场报告目录一……规划解读二、…………………城市发展概况、城市规划三、…………………土地市场交易情况四、…………………商品房市场交易情况五、…………………综合对比六、…………………结论一、规划解读一、规划解读——江西省城镇体系规划（在编）中心体系规划：鉴于政治、经济、交通的联系，规划未来湖口县将纳入九江市，与九江市、九江县一同形成大九江发展区域，未来将定位为省域副中心，必将为湖口的发展带来新的利好；规划永修县、都昌县确定为县城中心，鄱阳县确定为地区性副中心。相比较而言，从省域规划的高度上判断，未来湖口在一定程度上，政治、经济等政策支持必将远超其他三县。一、规划解读——江西省城镇体系规划（在编）城镇等级规模规划：鉴于未来九江城市群的政治、经济、交通联系，未来湖口县将纳入大九江区域进行统计，整体形成100-200万的特大城市；永修县未来确定为10-20万人口的小城市，都昌和鄱阳依托现有人口基数，未来确定为20-50万中等城市。相比较而言，未来湖口将融入大九江区域一体化的发展，受九江的辐射利好，在一定程度上，经济发展速度和水平或将超于其他三县。二、城市发展概况、城市规划区位人口：永修县位于江西省北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市，北连共青城，东频鄱阳湖，西倚云居山，国土面积2035平方公里，人口38万，其中非农人口15万,县政府驻涂埠镇,县城常驻人口约8万人。交通条件：永修县交通便利，系赣省南北通衢之要道，古有“洪都门户”之称。县城距省会南昌仅40公里，距昌北机场18公里，距庐山机场70公里，距九江市80公里。京九铁路、昌九高速公路、105国道、316国道贯穿全境，连接南北。城区建设：城区面积由2005年的8平方公里扩展到16平方公里，人口由6.1万增加到8.5万，“一河两岸、一城三区”的城市发展总体格局基本形成。县城未来的发展方向是按照“一河两岸、一城三区”的总体规划，坚持“改造老城区、完善湖西区、开发湖东区”的工作思路，力争到2015年，中心城区人口达到12万人，全县城镇化率达到52%。1、永修——城市发展概况九江南昌都昌鄱阳湖景德镇现状：现状城区主要分布于城际铁路及昌九高速路之间，沿河北侧也正处于开发建设当中。发展方向：依据地形地貌及气候条件，北侧新区具有一定发展空间，未来主城区主要沿东南方向的山形谷地方向发展。1、永修——城市总体规划土地利用现状城市发展方向2006—2020土地利用规划土地利用远景规划发展步骤：近期以江北新区及湖东片区为主，远期将往东南角的山形谷地拓展延伸。1、永修——城市总体规划南昌景德镇九江湖口区位人口：湖口位于昌九景“金三角”的中心地带，是环鄱阳湖水运进入长江的必经之地，是长江中下游天然的深水良港。湖口沿江可上溯重庆、武汉，下达南京、上海，“江西水上北大门”，素有“江湖锁钥，三省通衢”之称。总面积669.33平方千米，户籍人口29.5万人（2011年末），非农业人口7万。交通条件：境内有22公里的长江岸线，其中深水岸线10公里左右，九景高速、彭湖高速、铜九铁路和九景衢铁路穿境而过，已形成了“铁路、水运和高速公路”三位一体的交通格局。。城区建设：到2015年，新城区建成面积达到15平方公里，容纳人口15万人以上。在新城区3平方公里的土地上，一座投资40亿元的具有现代气息的新城拔地而起，“三横四纵”的新城路网已全部形成，2、湖口——城市发展概况2、湖口——城市总体规划双钟旅游区行政商贸居住区物流轻工业园区沙湾工业区台山生态绿心发展框架：以台山森林公园为生态中心的“一心四区”格局，城区交通便利，景观资源丰富概况：都昌县位于江西省北部，隶属九江市，滨临鄱阳湖，地处“五水汇一湖”要冲，居南昌、九江、景德镇“金三角”中心地带，南联五水，北通长江，杭瑞高速和即将开工的九景衢铁路、加密高速交汇境内。国土面积2669.5平方公里，其中，水域面积1390平方公里，占国土面积的52.1%，拥有鄱阳湖1/3的水域。全县81.67万人口，湖岸线长达185公里，占整个湖岸线的1/10强。全县总人口81.5万人，其中非农业人口12.2万人，县城常住人口13万人。未来努力建设面积30平方公里、人口30万的滨湖亲水生态田园中等城市。九江南昌都昌鄱阳湖景德镇3、都昌——城市发展概况概况：目前城区发展主要沿东西向主干道两侧为主，近期将往南侧东湖湖滨方向发展和东南角大沔池湖方向发展，未来可向西往矶山湖方向发展。3、都昌——城市总体规划区位人口：鄱阳地处“昌九景”金三角腹地，它西接庐山，北望黄山，东依三清山，南靠龙虎山，是环鄱阳湖经济圈的重要组成部分，是鄱阳湖畔正在建设中的区域中心城市。全县国土面积4215平方公里，总人口145万，全县共有中学９０所，在校学生８--９万人，并拥有七千多名各类专业技术人才和较高素质的技术工人，全县常年开设各类人才市场和劳动力市场。交通：县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、1小时、2小时车程，一小时经济圈已基本形成。境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江，鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，鄱阳将进入江浙沪4小时经济圈。4、鄱阳——城市发展概况九江南昌鄱阳鄱阳湖景德镇城市性质：环鄱阳湖生态重镇，上饶城市群副中心，以加工工业，生态旅游休闲产业和生态农业为主导的现代化中国湖城。城市规模：规划范围约134平方公里，2020年全县规划人口为164万，中心城区人口36万，城市建设用地36平方公里。4、鄱阳——城市总体规划三、土地市场交易情况94.8%计划出让土地1623.8亩，其中县城城区1539.7亩，占94.8%，其他乡镇84.1亩，占5.2%。计划出让土地1539.7亩，其中工业1255.3亩，占81.5%，商品住房用地193.4亩，占12.6%，商服用地91亩，占5.9%。81.5%12.6%5.9%5.2%4.0%96%计划土地出让1658.2亩，其中县城城区1591.3亩，占96%，其他乡镇66.9亩，占4.0%。4.6%0.6%94.8%计划出让土地1591.3亩，其中工业1505.6亩，占94.8%，商品住房用地76.0亩，占4.6%，商服用地9.7亩，占0.6%。结论：县城产业结构及发展主导以第二产业为主，今年前八个月土地供应总量即已超过去年全年土地供应量，政府加大了对项目的支持力度，加快了发展速度。永修——近年土地成交情况110.0住宿餐饮148501.5135.0湖东区滨湖大道西侧，环湖路北侧20101217五星级酒店南昌福荣投资发展有限公司永修——2010年重大项目土地成交情况面积（亩）用途成交总价容积率土地单价

坐落成交日期项目类型摘地公司2010年12月，南昌福荣公司摘得湖东区滨湖大道西侧110亩地块，用于五星级酒店的开发，项目土地成交总价1.49亿元，合135万/亩。宗地面积土地用途容积率总建面万元土地单价楼面地价亩㎡起始价成交价万元/亩元/㎡3.5其他普通商品住房用地2.66050.2322660189.11090.913.3其他普通商品住房用地1.51329548049036.9368.63.6其他普通商品住房用地1.63793.1285410115.31080.911.7其他普通商品住房用地2.41875114102900247.41546.53.2其他普通商品住房用地2.24723.371——#VALUE!#VALUE!13.7其他商服用地1.151053223423417.0222.20.5其他普通商品住房用地61822354394.4236.074.3其他商服用地2.411881113400——#VALUE!#VALUE!1.8其他普通商品住房用地2.4283812412671.0444.09.5其他普通商品住房用地1.61013911501180124.11163.82.0其他普通商品住房用地1.82412.8360365181.51512.870.1其他普通商品住房用地1.8841596400——#VALUE!#VALUE!3.0其他商服用地3.56902770780263.71130.174.3其他普通商品住房用地2.21089108900——#VALUE!#VALUE!结论：两宗70亩以上规模地块流拍，其中74.3地块二次挂牌均以流拍告终，起始楼面地价分别为760，817，1127元/㎡，楼面地价不是最高的前提下土地流拍，或许是因为地块规模较大，当地缺乏较大规模的开发企业，或许是因为受宏观调控政策的影响，房产市场预期不明朗的前提下，开发商控制现金流，因而选择谨慎拿地。永修——2011年土地成交情况2011年城区商服及商品房住宅用地计划供应210.1亩，最终成交62.5亩，其中商住成交45.9亩，并有两宗规模达70亩以上商住的地块流拍。成交地块中商服最高263.7万/亩，楼面地价1130元/㎡，最低234万/亩，楼面地价222.2元/㎡；商住用地最高247万/亩，楼面地价1546.5元/㎡，最低36.9万/亩，楼面地价368.6元/㎡。0.4住宿餐饮用地3.6890.71134212571.22380.1201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128170458.11908.6201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128164441.91841.2201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71128——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6890.71134——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6993.06149——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6820.94118——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6662.0495——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6662.04100——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6634.2593——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6634.2593——#VALUE!#VALUE!201205040.3住宿餐饮用地3.6818.6150198580.52418.8201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142144346.11442.0201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142174418.21742.4201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142152365.31522.1201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201205040.4住宿餐饮用地3.6998.6150192461.41922.7201205040.4住宿餐饮用地3.7976.8139139351.01423.0201205040.4住宿餐饮用地3.7976.8139——#VALUE!#VALUE!2012050474.3其他普通商品住房用地29900982008600115.8868.6201205161.7其他普通商品住房用地77916.2400——#VALUE!#VALUE!201205180.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6142——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6998.6150——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6950.4139——#VALUE!#VALUE!201206040.4其他商服用地3.6950.4139——#VALUE!#VALUE!20120604面积土地用途容积率总建面万元土地单价楼面地价亩㎡起始价成交价万元/亩元/㎡2012年1-8月城区商服及商品房住宅用地计划供应85.7亩，最终成交77.8亩，其中商品住房用地74.3亩，占95.5%。2011年74.3亩地块从挂牌180万/亩降至120万/亩均流拍后，2012年5月110万/亩再次挂牌，并最终以115.8万/亩成交，楼面地价868.6元/㎡，摘地公司为江西新子欣地产有限公司。今年土地出让中除去年流拍的74.3亩地块外，其他地块均为0.5亩左右小规模地块，成交9宗，均为个人拿地。结论：继去年商住用地成交45.9亩后，今年前8月成交商住用地一宗，面积74.3亩，商业类土地交易水平依旧较低，且均为个人摘地，由此可见区域内商业活动发展水平一般，开发商对于商业类地产开发较为谨慎，而更倾向于选择商住用地。永修——1-8月土地成交情况湖口——近年土地成交情况103.8亩146.1亩213.9亩8.0亩土地面积（亩）土地性质折合（万元/亩）楼面地价（元/㎡）土地坐落位置97.2商服34.0326.9金沙南大道东侧（工业园区）11.2商服110.0253.8学苑路、台山大道102.8商服60.0371.9石钟山东大道8.0商住210.01260.0石钟山大道北侧2.7商服211.1

青少年活动中心北侧土地面积（亩）土地性质容积率成交总价（万元）折合（万元/亩）土地坐落位置56.1商住

5.47349.1131.0牛湖路与金砂大道交汇处90.0商住

19388.4215.4渊明南路东侧土地面积（亩）土地性质容积率成交总价（万元）折合（万元/亩）土地坐落位置103.8住宅2

15362.4148.0台山新区2010年2011年2012年1-8月2010年全年成交住宅用地103.8亩，合148万/亩；2011年全年成交商住146.1亩，最高价215.4万/亩，最低131万/亩；2012年1-8月成交商服+商住共221.9亩，最高价211万/亩，最低34万/亩。结论：商业及住宅土地出让总量连年增加，交易活跃，但土地单价增幅不大，2012年商住用地出让规模偏小，或现有开发企业住宅开发拿地意向较弱。两块商服用地成交规模较大，楼面单价不高，或显示出开发企业对商业地产势头看好，商业发展潜力较大。商住及住宅的土地均价约176万/亩；楼面地价约850元/㎡。都昌——近年土地成交情况结论：2012年商住用地成交均约132.4万/亩，楼面地价最高1200元/㎡。商业用地74万/亩，住宅用地100万/亩。商业及商住的单宗土地交易规模均在60亩左右，成交总价两宗过亿，一宗近8千万，显示出尚有部分有实力的企业正着力都昌的地产开发。

土地面积（亩）土地性质容积率成交总价（万元）折合（万元/亩）楼面单价（元/㎡）土地坐落位置18.2商住1.8335.141.0341.7蔡岭景湖路以东270.3商住2.612306.9175.01009.7滨水西区新一中以东育才路以北37.8商住

1319.9170.0#DIV/0!五小以西478.3住宅1.497916.0101.11017.7环湖路北侧568.4商住2.211971.8175.01193.2滨水西区西河大道以西757.4商业24235.073.8553.8滨水西区发展大道东侧合计290.3

2011年2012年1-8月鄱阳——近年土地成交情况结论：2011年，成交两宗商住用地，合计195.9亩，土地单价分别为96.8万/亩，116万/亩，楼面单价分别为605元/㎡，725元/㎡。2012年（1-8月），县城暂无土地成交，仅下辖的团林乡成交88.2亩共四宗住宅用地，土地成交单价在17-18万/亩，楼面单价150-160元/㎡。土地面积（亩）土地性质容积率成交总价（万元）折合（万元/亩）楼面单价（元/㎡）土地坐落位置成交时间19.9住宅1.7341.017.2151.4团林西山景1.524.0住宅1.7417.017.3153.1团林西山景1.522.5住宅1.7382.016.9149.5团林西山景1.521.8住宅1.7393.018.0159.2团林西山景1.5

88.2

56.3商住2.45450.096.8604.9鄱阳县韭菜湖白石路（姜夔公园西岸F-2区）1.27139.6商住2.416200.0116.0725.1鄱阳县韭菜湖白石路（姜夔公园西岸F-3区）1.27

195.9

综合对比——近年土地成交情况地区成交量土地单价楼面地价备注永修77.8亩商住116万/亩868.6元/㎡仅一宗规模以上地块成交，74.3亩湖口221.9亩商住地块176万/亩833元/㎡土地成交活跃，连年增长，宗地规模适度都昌290.3亩商住及住宅140万/亩1074元/㎡去年仅7亩土地成交记录，今年土地成交活跃，宗地规模适度鄱阳195.9亩商住106万/亩665元/㎡今年尚无成交记录，仅去年全年两宗地块成交结论：从成交规模对比来看：都昌、湖口成交量较大，成交活跃；从成交价格对比来看：湖口土地单价最低，楼面地价最低，都昌土地单价最高，楼面地价最高；2011年，湖口县保持了强势扩张，投资总量首次突破百亿元大关，达到122.7亿元，位居全市第二，比第三位的开发区（96.6亿元）多26.1亿元，高出全省平均增幅（27.7%）11.4个百分点。综上所述，仅从土地交易情况的信息来判断，相比较而言，湖口县具备较大开发潜力和利润空间。2012年以来土地成交情况四、商品房市场交易情况永修——商品房交易情况商品房预售供应量变化表37.830.840.310.6单位：万㎡（2012年指1-7月公布数据）截止9月18日，全县入网在售项目34个，入网销售总面积170万㎡，可售套数10958套，可售面积108万㎡，可售住宅套数9864套，住宅可售面积99.4万㎡；本月截止9月18日，全县签约80套，住宅79套，均价3414元/㎡；今年截止9月18日，全县成交1386套，平均月销售167套；目前全县每年新增商品房住宅面积不超过40万㎡。永修——商品房交易情况受国家调控影响，商品房价格过快上涨现象得到控制，总体呈上升趋势，上升幅度不大，目前均价为3565元/㎡；商业项目单价波动较大，可能由于地段差异缘故，数据显示出来波动较大。永修——商品房交易情况截止目前，今年排行前十项目总计销售住宅1263套，排行第一的为浔海*诺德国际，今年以来累计销售256套；2012年销售套数排行2012年销售面积排行截止目前，今年排行前十项目总计销售面积12.9万㎡，排行第一的为浔海*诺德国际，今年以来累计销售2.5万㎡；永修——商品房交易情况2011年销售套数排行2011年销售面积排行2011年销售金额排行2011年，销售套数排行前十项目总计销售住宅3128套，排行第一的为浔海*诺德国际，全年累计销售654套；2011年，销售面积排行前十项目总计销售住宅32.4万㎡，排行第一为浔海诺德国际，浔海*御景，全年累计销售6.5万㎡；2011年，销售金额排行前十项目总计销售金额10亿元，排行前三均超1亿元，第一为山水美地，销售金额达2亿元。湖口——商品房交易情况3481340227873211316129773309305034162011湖口主要商品房楼盘销售情况序号项目名称销售套数销售面积销售金额(万)1时代茗湖43749641183682开源怡景34338501135003海正明珠24635767116814陶然居2162577286205天邦大厦72824631446方正御景60753936287君豪阁50528719378学苑景城47983278489均桥众乐广场公寓322922

10龙腾壹号272720142412合计153018622770150今年以来，受国家调控影响，商品房价格过快上涨现象得到控制，总体呈上处于波动拉锯状态，目前均价为3416元/㎡；2010年，全县商品房销售面积27.06万平方米，增长57.1%；商品房销售额7.53亿元，增长93.8%。2011年，全县商品房销售面积24.5万平方米，下降9.1%；商品房销售额9.33亿元，增长23.9%，排行前十项目累计销售1530套，销售面积18.6万㎡，占72.6%，销售金额7.1亿元。年份序号项目信息预售面积预售许可证发证时间20111学苑景城2726212-152海正明珠673009-303君清嘉园151559-104君豪盛16747-95君豪阁208759-286天邦大厦221238-217均桥众乐广场公寓169916-288开源怡景432846-209时代茗湖312276-210陶然居330213-3111万正御景102823-412龙腾壹号27522-2413开源怡景284671-8合计320,412

湖口——商品房交易情况2011年，全县累计新增商品房供应量为32万㎡，其中海正明珠项目供应量最大，为67300㎡，前十名销售总面积为18.7万㎡。目前市场多层单价均高于高层住宅，差价约100元/㎡。序号项目名称销售金额(万)建筑类型售价1学苑景城11540高层（19、11）3800起2海正明珠78436层、高层多层3898、高层3800起3开源怡景58456层、22层多层3868、高层3658起鄱阳——商品房交易情况33303095312031653220309531003255334520111

国际公馆61674810.11人民北路与北维一路交汇处2文苑家园41463212.3鄱阳县西经二路，工业七路西侧3芝山美林6682565.26鄱阳镇韭菜湖东岸4湖城绿洲3436326012.29鄱阳县鄱阳镇东经三路(东湖公园东侧)5湖城上海湾93748312.28鄱阳镇五一南路6璟泰嘉园32482312.15芝阳路210号7

华鼎·水岸观园9714849.23鄱阳镇滨韭路8幸福花园20971610.28鄱阳镇西门路74号(原168号)9湖城新天地179921359.3城北商业大道与向心路交汇处10湖城国际388073189.19人民北路中心大道(饶州大道南侧)合计1325911055

2011鄱阳主要商品房楼盘情况今年以来，受国家调控影响，商品房价格过快上涨现象得到控制，总体呈上处于波动拉锯状态，均价维持在3000元/㎡以上，目前均价为3345元/㎡；2011年，县城全年商品房预售新增供应量为13.3万㎡。2011年房地产投资适度增长，商品房销售额有所下降。房地产投资完成31900万元，同比增长122％；从施工面积情况看，全县房屋施工面积293674平方米，同比增94.7％；商品房销售额30369万元，同比下降31.2％。2011年1—10月份以来，都昌县共累计完成房地产开发投资2.52亿元，同比增长105.5%。其中住宅建设投资2亿元，同比增长132.9%；房屋施工面积13.76万平方米，其中住宅施工面积12.03万平方米，同比分别增长4.4％和-2.6％；竣工房屋面积9.81万平方米，同比增长49.6％。其中竣工住宅面积8.47万平方米