厦门市建筑地下层开发管理细则

厦门市建筑地下层开发管理细则厦门市规划局厦门市国土资源与房产管理局厦门市建立与管理局二ＯＯ八年五月目录一、研究背景 1二、研究依据 3三、制定原则 3四、地下层定义及面积计算原则 4〔一〕地下层 4〔二〕半地下层 4五、地下层建筑面积计算细则解释说明 5〔一〕地下层 5〔二〕半地下层 5六、地下层地价缴交规定 10七、单独开发地下层建筑退线管理规定 10〔一〕需修改的技术管理规定原相关条文 10〔二〕规划调整建议 11八、相邻地块联合开发地下层管理规定 13〔一〕可开发条件 13〔二〕技术要求 13〔三〕其它 14一、研究背景随着厦门市城市建立逐渐推进，土地利用不断向集约化、立体化开展，高层建筑工程不断增多，带动了地下空间的开发。地下空间的性质和使用功能也趋向综合化，除了设备房、停车库等公共配套功能，出现了大量作为商场、办公等商业类开发工程。为了有效控制和引导建筑地下空间的开发，通过规划管理细则的研究，提出可操作性、实施性的政策依据，进一步标准地下层建立工程规划审批依据的技术标准，统一建筑地下层及半地下层的概念定义和建筑面积计算方法，厦门市规划局、厦门市国土资源与房产管理局、厦门市建立与管理局联合发文厦门市建筑地下层开发管理细则，作为地下层开发建立的管理细则。二、研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国人民防空法3、中华人民共和国土地管理法4、城市地下空间开发利用管理规定(建立部58号令)5、建立部关于修改城市地下空间开发利用管理规定的决定6、厦门市城市规划管理技术规定2006年7、厦门市城市总体规划〔2004－2021〕8、厦门市地下空间开发利用规划2007年9、其它相关法规、标准三、制定原则1、保护和改善城市的生态环境，尊重地下空间资源根本规律，使厦门市地下空间的开发利用同经济技术开展水平相适应。2、坚持竖向分层立体综合开发，横向相关空间互相连通，地面建筑与地下工程协调配合，保障城市空间整体协调开展。3、控制与引导并重，有序管理。四、地下层定义及面积计算原则〔一〕地下层房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于1米。〔1〕在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；〔2〕假设地下室作为办公、商场或其它营业性公共场所等用途的，应分项列出建筑面积〔并按有关规定缴交地价〕。〔二〕半地下层1、平地建筑半地下层房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于。半地下层其层数计入地上层数，面积按一半计算容积率。2、坡地建筑半地下层坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2。半地下室建筑面积单列。在计算容积率时，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数计入地上层数，建筑面积不计入容积率计算中；半地下层如全部或局部用于商业、办公、与居住相关用房等用途，且商业、办公等局部的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层的层数计入地上层数，面积按一半计算容积率。五、地下层建筑面积计算细则解释说明〔一〕地下层房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于1米。在计算容积率时，地下室的建筑面积不计容积率；假设地下室作为办公、商场或其它营业性公共场所等用途的，应单独列出建筑面积，并按有关规定缴交地价。1地下层满足条件功能剖面图平面图层数建筑面积容积率h1≥1/2H且h2≤公共停车、公共设备用房、人防用途不计入单列不缴交地价不计h1≥1/2H且h2≤办公、商场、居住相关用房等功能不计入单列缴交地价不计注释：H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室内地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度〔二〕半地下层半地下室建筑面积单列。半地下室层数计入地上层数，建筑面积按一半计算容积率。1、平地建筑半地下层房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上局部高度不大于。2半地下层定义计算细则满足条件功能剖面图平面图层数建筑面积容积率1/3H≤h1＜1/2H且h2≤——计入单列按一半建筑面积计入注释：H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室内地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2。坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑净高的1/3的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于等于1/2建筑净高。①半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数计入地上层数，建筑面积不计入容积率计算中；②半地下层如全部或局部用于商业、办公等用途，且商业、办公等局部的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层的层数计入地面以上层数，面积按一半计算容积率；③如半地下层停车及设备用房局部较大，为地面多栋共用，且该局部根本位于地面以下，并与半地下商业、办公等区域有明确的分界限时，可将该局部划分开，建筑面积不计入容积率计算；而商业、办公等区域按建筑面积计入容积率；④一幢建筑物〔构造相连〕只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其余根据地下层定义作为地上层或地下层。定义计算细则满足条件功能剖面图平面图层数建筑面积容积率l1≥1/2L公共停车、公共设备用房、人防用途计入单列不计l1≥1/2L商业、办公等功能，且出入口、外墙位于地面以上计入单列按一半建筑面积计入l1≥1/2L停车及设备用房与半地下商业、办公等区域有明确分隔计入Sa单列Sb单列Sa不计Sb按全部建筑面积计入一幢建筑物〔构造相连〕只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其余作为地上层。计入SA单列SA按一半建筑面积计入SB按全部建筑面积计入注释：H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室内地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度L——外墙周长，即建筑该层各边外墙之和l1——该层建筑覆土深度超过建筑净高一半〔即h1≥1/2H〕的外墙墙面长度之和〔三〕其他1、使用功能与面积计算建筑室内空间明确分隔为多个组成局部，且各局部功能不同，则应将各局部功能分别计算建筑面积，并分别确定其性质、建筑面积计算细则。注释：H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度〔H=h1+h2〕h1——建筑室内地面至室外地面的高度h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度L——外墙周长，即建筑该层各边外墙之和l1——该层建筑覆土深度超过建筑净高一半〔即h1≥1/2H〕的外墙墙面长度之和公共设备、公共停车、人防等公共使用局部建筑面积不得分割出售。独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高在以上的半地下层，或作为坡地建筑有1～2面位于地面上时，无论其作何使用，其层数均计入地上层数，建筑面积按一半计入容积率计算。2、“覆土〞的界定地下层建筑外墙外部应为实体填充，假设因施工、平安、技术处理等工程原因需预留排水沟、沉降缝等〔此局部空间为无屋顶覆盖的空间〕，其地下层外墙与挡土墙间的水平净距d1与d2应符合如下规定：d1≤，d2≤d1为挡土墙底部与建筑外墙水平净距。假设挡土墙顶端低于楼层楼板，d2为挡土墙顶端高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；挡土墙顶端高于楼层楼板时，d2为该层楼板底面高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距。注释：d1——挡土墙底部与建筑外墙水平净距d2——假设挡土墙为直立式，d2为地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；假设挡土墙为斜坡式：假设挡土墙顶端低于楼层楼板，d2为挡土墙顶端高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；挡土墙顶端高于楼层楼板时，d2为该层楼板底面高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距。3、对多栋建筑共用的地下室的界定假设地下建筑为多栋建筑共用，且其地下建筑为一整栋建筑物，没有被通道分隔，应将此地下层作为一个整体进展地下室的性质确定。假设地下建筑为多栋建筑共用，且其地下建筑为一整栋建筑物，仅有内部庭院无通道分隔，应将此地下层作为一个整体进展地下室的性质确定。假设地下建筑内部设有通道，当通道小于4米时，此地下层建筑仍按照整体确定地下室的性质；当通道宽大于等于4米时，其地下层建筑应按照被通道分隔的各个局部分别确定地下室性质。〔通道不同于走廊。通道为室外空间，无屋顶覆盖，不计算建筑面积；走廊为室内空间，具有屋顶覆盖，需计算建筑面积。〕六、地下层地价缴交规定根据建筑的使用功能及地下层性质，分别按照有关规定缴交相应地价。七、单独开发地下层建筑退线管理规定〔一〕需修改的技术管理规定原相关条文根据厦门市城市规划管理技术规定〔2006年版〕:第八十四条建筑物的地下局部退让道路红线或用地红线距离不小于其地下建筑物深度〔自室外地面至地下建筑物底板底部的高度〕的0.7倍，且最小退距不得小于4米，有特定要求的地区除外，但不得影响道路构造与管道。其它地下构筑物、管井、管沟等退让城市块速路、主干道绿化景观带的净距不得小于1米；退让次干路、城市支路以下道路红线或用地红线不得小于1米。该规定的退线可能带来以下情况：即当开发用地地块面积较小时，地下建筑退让D1>地上建筑退让D，地下空间的开发利用率低。〔二〕规划调整建议针对现行的技术规定存在的问题，地下建筑物退让应该细分为以下5种情况：1、地下建筑物退让用地边界、城市道路按上述技术规定退让用地边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，其距离可适当缩小，但其最小退距应不小于4米2、地下建筑物退让绿线、蓝线建筑物的地下局部退让城市绿线、蓝线最小退距应不小于4米3、地下建筑物退让紫线地下建筑临紫线应按地面建筑退让要求退让。4、地下建筑物退让黄线建筑物的地下局部退让规划黄线的距离，按照城市各项根底设施相关规定进展确定。工程管线与建〔构〕筑物之间的最小净距应符合厦门市城市规划管理技术规定〔2006年版〕的相关规定。5、沿街骑楼形式建筑退线地下室退线与地上建筑退线要求一致。6、其它地下构筑物、管井、管沟其它自建自用地下构筑物、管井、管沟等退让城市块速路、主干道绿化景观带的净距不得小于1米；退让次干路、城市支路以下道路红线或用地红线不得小于1米。八、相邻地块联合开发地下层管理规定为鼓励地下公共空间开发，针对地块周边环境的不同〔临城市道路，临城市绿地，临公共开敞空间，临其它地块等等〕，提出如下几项建议：〔一〕可开发条件1、城市商业办公中心区、人流集散中心等用地紧张地区；2、地块建立本身需配套地下公共设施，或与周边联系所需地下通道等城市公共空间；3、相邻地块有联合设计、统一开发的可能性。〔二〕技术要求1、占用道路开发地下空间城市道路地下空间是指道路规划红线内的地下空间局部。城市道路〔包括路面路基、高架根底等市政设施〕是道路地下空间的主体局部，市政管线、地下交通设施、车行下立交等市政设施是道路地下空间的客体，道路地下空间的利用首先要保证主体的使用功能。1.1道路地下空间应合理开发，市政管道、地下通道、轨道交通等应层次明确并符合相关标准及设计要求。最小覆土深度不得少于，并且不能影响已敷设的市政管线，最大深度不得超过地表以下15米,与市政管线的净距应满足相关设计要求；1.3规划〔未建〕道路地下空间开发，所预留的覆土深度不得少于并且应满足相关地下市政管线设计要求，开挖深度不得超过于地表以下15米。1.4有条件成片联合开发的地区，应考虑敷设地下市政共同管沟。2、占用城市绿地开发地下空间2.1绿地地下空间应合理开发，植被、市政管道、地下通道等应层次明确并符合相关标准及设计要求。2.2现状绿地地下空间开发应满足地面植被覆土需求，〔深根乔木要求覆土深度大于，必要时需设置的排水层厚度〕。并且与市政管线的净距应满足相关设计要求，最大深度不得超过地表以下15米。规划〔未建〕绿地地下空间开发，预留的覆土空间应满足相关设计要求，并且最小覆土深度不得少于2米，最大深度不得超过地表以下15米。3、相邻地块联合开发地下空间相邻地