美国物业小区的管理制度

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！美国物业小区的管理制度（深圳市规划和国土资源委员会：/xxgk/zcfg/fgzx/fgzxyj/200908/t20090825_41569.htm）一、业主协会的职责和权力美国物业小区的管理和我国不同之处在于，就是物业小区实行自治管理。凡是购买小区房屋单元的业主，都自动成为小区业主自治管理机构的成员。从法律上来说，物业小区共有部分的共有产权的主体是全体业主，而不是物人或法人签订合同的权利，以及作为诉讼主体的起诉和应诉的权利。根据美国各州区分所有物业产权法的规定，业主协会的职责和权力如下：第一，审议和修改业主协会章程以及业主协会的其他有关规定；并有权向业主收取用于小区共同支出的管理费，以及用于大修的维修准备金。第三，聘请或解聘物业管理公司及提供各种其它服务的服务提供者；第四，以业主协会的名义起诉和应诉；第五，以负责对小区共有部分的使用、维护和更新改造的管理；第六，负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理；第七，负责对共有部分的改建和扩建；第八，以业主协会的名义获得和转让动产和不动产的各种权益；第九，以业主协会的名义负责小区共有部分的出租或允许他人使用；第十，负责指定小区共有部分的使用或出租的收费标准，并负责收取租金和使用费；第十一，负责制定管理费滞纳金的收取标准及收取滞纳金；第十二，为小区购买财产保险、意外事故责任保险及管委会成员的民事责任保险；第十三，在法律允许定额范围内，行使任何对业主协会的管理和运作是必要的和适当的其他权力。物业小区的业主协会主要有三个功能：一是使物业保值；二是保持小区良好大多数的业主都会选择后者。二、业主协会的组织结构和运作方式物业小区业主协会的组织机构一般是由：业主大会、业主协会的管理委员会和业主协会的专门委员会构成。（一）业主大会作为业主协会的成员，业主在业主协会的重大事务上享有投票表决的权利。构。一般业主大会的运作方式如下：（1）年度业主大会和特别业主大会外，还可以根据管委会或管委会多数成员，或者20%的业主的提议，或者业主协会章程规定的较低比例的业主的提议，召开特别业主大会。（2）业主大会的会议通知10日之后60日之前召方案的表决提案以及撤销管委会成员的提案。（3）业主大会的法定人数根据美国各州的法律规定，除了业主协会章程另有规定外，如果有代表20%表决权的业主或者业主的委托投票人出席大会，应视为该业主大会达到法定人50%。因此允许业主大会规定低于法定比例的较低比例人数，一般为10%。同时法律有决策结果无所谓的业主，都能够有另外一种选择，即不出席会议。（4）投票和委托投票在一套单元有多个业主共有的情况下，如果只有一个共有人出席业主大会，异议的情况下，视为共有人的投票已经取得其他投票人的同意。房屋单元业主的投票权，也可以由业主签署授权委托书，委托他人行使。如书之后，除非向大会主持人明确提出撤销的通知，否则不得撤销其授权委托书。授权委托书则于签字之日起1年内有效。（5）业主大会的议程主大会的会议记录——物管经理报告——专门委员会报告——选举委员会成员——其他未尽事宜。（6）业主大会的主持业主大会一般由管委会主持，业主委员会的秘书负责记录，并将所有大会的决议保存在业主协会的会议记录档案当中。三、业主协会的管理委员会（一）管委会的职责范围业主协会的管理委员会主要负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行为财务管理、行政管理、小区环境的维护和维修管理等三方面。负责小区购买各项保险；负责小区或者业主协会的对外联络。洁管理；园林绿地维护管理。（二）业主协会的专门委员会在美国，规模稍大一些的物业小区的业主协会往往设有一些专门的委员会。成，委员会即告终止。专门委员会的成员一般是4—9人。一般来说，必须具备业主的参与，有利于提高管委会的工作效率和有利于管维护做出正确的决策。四、有关业主协会治理的法律与法律文件第三部分是关于物业小区的管理制度，即业主协会该如何治理。上的权利或权力，有利于物业的保值，并创造一个和谐的生活环境。设立物业小区的总协议书，也成为物业小区业主转让契书，或称为主契书。的规定，以避免业主在使用过程中发生冲突，保障物业小区生活的和谐；第四，取管理费和共同之处分担费，来解决业主协会资金来源的财务收费机制；第六，规定物业小区如何实现由开发商控制到由业主控制的过渡。购房者，便在法律上自动成为设立物业小区总协议书及其附件的缔约方或签约立物业小区总协议书所规定的程序，对设立物业小区总协议书作必要的修改。图的作用就是界定业主对物业产权。业主协会的章程，是一整套有关业主协会治理和管理的规则。美国各州的区后，业主可以根据法律来修改章程。业主协会管委会的决议，是一种固定格式的提案或者建议，经管委会正式审决议，涉及业主协会某些例行的事务。五、业主的权利和义务（一）业主的权利业主在业主协会享有的成员权；业主享有免费使用小区共有部分的权利；业主、业主的家庭成员及邀请的客人有权使用小区的共有部分及娱乐设施。业主的选举权和被选举权包括：凡进行委员会成员的选举，业主有权提前60天权在选举日前至少提前40天，以书面方式提名作为管委会成员的候选人。如果自己提名自己作为管委会的候选人，至少应当在选举日之前35天提交自己的简历或作为候选人的其他人的资料。业主有权至少提前14天收到选举大会的正式通知，包括各候选人的资料，定的管委会人数，所有的候选人全部自动当选，不再进行投票表决。程规定的程序审议并表决通过对设立物业小区总协议书及业主协会章程的修改。有部分所享有的共有产权份额的投票表决权。如果业主本人不能亲自到场表决，多数表决通过撤销任何一名管委会成员，也有权与半数以上的业主达成书面协议，撤销任何一名管委会成员。48小时得到物业小区管委会召开管委会会议的通知，会议通知应当张贴在物业或修改房屋单元使用规划的问题，业主有权至少提前14日收到会议通知。业主有权至少提前14日收到召开业主大会的通知，包括大会的议程。凡是召集表决通过物业小区年度预算方案的业主大会，业主有权至少提前14日受到大会的通款处理的业主，有权向物业小区管委会申辩。对管委会和业主协会的监督权：业主有权了解业主协会在过去12个月的财务状况和资金使用情况。业主有权受到审议小区预算方案的业主大会的书面通一，在受到业主挂号信30日内予以答复；30日内给予初步答复，并在60日内3日内给予初步答复，并在咨询有关主管部门之后，10内将该一件送达业主。如果业主协会遇到提起法律诉讼。业主和业主协会的某些纠纷，可以采取仲裁或调解的方式解决，律诉讼，要求赔偿损失或要求法院制止侵权行为。（二）业主的义务业主有义务按照物业产权法的规定和设立物业小区总协议书的规定,分担物业主在使用小区共有部分时，不得妨害和损害其他业主使用共有部分的权利。其他单元造成损害；三是按照设立小区总协议书规定的要求对房屋单元进行维业主协会制定的各种内部规定。六、美国物业小区必须购买的保险包括火灾保险和自然灾害保险。由于房屋单元和整个楼房在结构上是连为一体有的公有产权份额，补齐不足的部分。在美国物业小区购买的保险当中，一般财产保险的保费最高，保费在业主缴纳的管理费中也占有明显的比重。据《芝加哥商报》报道，在“9·11”恐怖袭击之后，由于担心发生恐怖袭击活动，2002年物业小区的财产保费增加40%—100%来的15万美元增加到100万美元之上，由于