房地产行业基础认知

房地产行业基础知识投资管理中心2014年8月1、房地产、房地产行业2、规划、建筑、测绘知识3、房地产投资知识学习内容房地产是指房产和地产的总称。土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房产：是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产：是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物(房产)、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。在我国，房产是不能独立存在的，房地不分离原则！房地产有两种存在形态：即土地、房地合一。

什么是房地产？讨论

房地产和汽车有什么不同？房地产特性自然特性：1、位置的固定和不可移动性；2、唯一性（地域差别性）；经济特性：1、耐久性；2、保值增值性；3、投资大量性；4、影响因素多样性

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。1、房地产开发经营活动：土地开发、住房开发、商业开发、生产经营办公用房等开发；2、存量房、地产的租赁活动：盈利性租赁和非盈利性租赁（政府、大型企事业单位）；3、房地产管理活动：土地使用管理、房地产登记、拆迁管理等；4、房地产中介活动：经纪、代理、评估、咨询、拍卖等；5、物业管理：物业的管理、维护、保养等。什么是房地产业？一、项目决策阶段：可行性研究二、前期准备阶段：获取土地使用权——规划设计

——建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续——申办《施工许可证》三、工程建设阶段：现场施工四、项目销售阶段：申办《预售许可证》——商品房销售及按揭五、交付使用阶段：申请竣工验收——取得验收合格证——交楼——办理产权证六、物业管理及维护阶段

小区物业管理及后期维护保养房地产开发流程思考：房地产开发过程中的“五证”是什么？房地产开发流程《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》1、房地产、房地产行业2、规划、建筑、测绘知识3、房地产投资知识学习内容用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。占地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。

一般用亩来表示，1亩=666.7平方米建设用地面积：可开发用地面积、净用地面积，即指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。规划基础知识—专业名词建筑面积：建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积的总和。计容建筑面积：计算容积率的建筑面积总和。可售建筑面积：可以销售的建筑面积总和。建筑面积=计容总建面+不计容总建面建筑面积=计容可售建面+计容不可售建面+不计容

可售建面+不计容不可售建面思考1、不计容建面有哪些？2、计容不可售面积有哪些？3、不计容可售面积有哪些？计容建面≥建筑面积可以吗？容积率=计容总建筑面积建设用地面积计容总建筑面积=建设用地面积*容积率容积率低层住宅：

独立0.2~0.5;双拼0.4~0.6;

叠拼0.6~0.8;联体0.4~0.8多层住宅：6层以下为0.8~1.2,小高层：12层以下住宅为1.5~2.0,高层：18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,经验楼面地价=土地总价计容总建筑面积楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。=土地面积*单价土地面积*容积率=单价容积率楼面地价建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。建筑密度：即建筑覆盖率，指规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。建筑高度：室外地平面至建筑物外墙顶部的垂直距离。建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离。

相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多

正常情况下，居住区建筑密度一般在17%~30%

各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）

绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。各类绿地面积总和绿地率=用地面积与绿化率的区别总占地189767平米容积率≤2.0总地价9.21亿1、楼面地价？2、计容总建筑面积？楼面地价：2426.66元/㎡计容总建筑面积：379534㎡思考题一3、只做双拼（容积率0.6）、高层（容积率2.5）两种产品，其各自的占地、计容建面有多少？公建不计占地面积，其建面按总建面5%考虑。双拼：占地6.0万建面3.6万高层：占地12.98万建面32.46万公建：占地0万

建面1.9建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。建筑基础知识复式住宅

复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高3.6-5.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。跃层式住宅

从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，-般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。错层式住宅

指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

建筑基础知识也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。玄关

板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。建筑单体分类通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日至少有1小时的日照。进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。房屋房间的进深一般要限定在5米左右开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米。建筑基础知识测绘基础知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？

什么是公摊，公摊是如何计算的什么是得房率，得房率越高越好吗？测绘基础知识套（单元）建筑面积=套内建筑面积（实用面积）分摊的公用建筑面积+套内使用面积（地毯面积）+套内墙体面积+阳台建筑面积测绘基础知识套内墙体面积：外墙（包括山墙），共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。测绘基础知识分摊的公有建筑面积计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。套内建筑面积得房率=建筑面积得房率越高越好？你能想到的，有哪些影响得房率的因素？北方出房率为：0.6—0.7（电梯房）0.65—0.78（多层）；南方出房率为：0.75—0.83（电梯房）0.8—0.9（多层）。北方出房率普遍比南方低0.15—0.2经验外墙厚度：南方高于北方建筑类型：多层高于高层单体结构：板楼高于塔楼A套内建筑面积90平B套内建筑面积110平公摊面积40平求A、B两套单位公摊面积？建筑面积？得房率？A套公摊面积：18建筑面积：108得房率：83.3%B套公摊面积：22建筑面积：132得房率：83.3%思考题二1、房地产、房地产行业2、规划、建筑、测绘知识3、房地产投资知识学习内容一个合格投资人需要具备哪些方面的专业知识？投资工作非常重要，需要非常优秀的人。——杨主席投资政策法规市场营销成本造价项目开发财税知识政府流程商务谈判投资所需专业知识

专业名词：宗地、宗地图；基准地价、标定地价、起始价、底价；土地使用年期、土地闲置；三通一平、七通一平；毛地、净地、生地、熟地一级市场、二级市场；均价、基价、起价、表价；定金、订金（诚意金）房地产投资知识根据土地的用途分类，《国土资厅发〔2009〕51号》文精神，用地分三大类：农用地、建设用地和未利用地。建设用地1、城乡建设用地；2、交通水利用地；3、其他建设用地。未利用地1、水域；2、滩涂沼泽；3、自然保留地。土地利用总体规划土地利用总体规划农用地1、耕地；2、园地；3、林地；4、牧草地；5、其他农用地。土地利用规划分类：基本农田保护区一般农地区林业用地区牧业用地区城镇建设用地区村镇建设用地区独立工矿用地区土地利用总体规划土地利用总体规划中规划为建设用地的土地才能用于房地产开发！土地用途管制分区：风景旅游用地区生态环境安全控制区自然与文化遗产保护区其他土地利用总体规划城市规划城市规划城市总体规划片区规划控制性详细规划包含城市、镇的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规定土地使用性质，使用强度等控制指标(容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率)，道路和工程管线控制性位置，公共服务配套设施，空间环境的控制要求。在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。纳入城市总体规划规划范围内的土地才能出让！根据土地的用途分类，《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》最新版，城乡用地分两大类：建设用地和非建设用地建设用地1、城乡居民点建设用地；2、区域交通设施用地；3、区域公用设施用地；4、特殊用地；5、采矿用地。非建设用地1、水域；2、农林用地；3、其他非建设用地；城市规划中的用地分类城市规划根据土地的用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》最新版，城乡用地分两大类：建设用地和非建设用地城乡居民点建设用地1、城市建设用地；2、镇建设用地；3、乡建设用地；4、村庄建设用地；5、独立建设用地城市建设用地1、居住用地；2、公共管理与公共服务用地；3、商业服务业设施用地；4、工业用地；5、物流仓储用地；6、交通设施用地；7、公用设施用地；8、绿地组织编制主体不同用地分类不同城乡规划主管部门（规划局）土地管理部门（国土局）居住用地、商业服务业用地等8大类用地建设用地、农用地、未利用地城市总体规划

土地利用总体规划土地利用规划图

土地利用总体规划图“土地利用规划图”是城市规划的一部分。房地产投资知识获取土地几种基本途径：土地一级开发：

是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

即毛地净化、生地熟化的过程。土地一级开发适用范围政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。合作政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让。企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞得土地后进行项目的开发建设企业缴纳保证金勾地

出让文件出让文件是对项目用地情况及相关要求做详细规定的书面资料，具有法律效应，需关注下述问题：（1）规划条件；（2）交地时间及条件；（3）竞买条件；（4）地价款支付时间及有无额外成本。直接招拍挂项目系指土地挂牌前未就土地价格、开发条件、优惠政策等内容与政府洽谈并达成共识的项目。直接招拍挂企业参与三旧改造的模式自行改造主体吸收房开企业参与

政府统一收储后出让

收购改造

企业直接参与旧改指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。三旧改造土地使用权转让条件土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，就是我们常说的土地过户，土地过户不单指土地，还包含土地本身已经开发的工程部分。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得国土证按照出让合同的约定进行投资开发过户条件土地转让股权转让：

是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为，可以转让部分或全部股权。股权转让股权收购引起的股权变动不会改变目标公司原有的法律地位、性质，相关权利义务的载体仍然是该目标公司。注意：1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益