碧桂园泰安青春创业园项目定案-投资管理中心汇报

山东省泰安市青春创业园项目

定案评审意见情况补充1：地价情况青春创业园近期挂牌2宗商住用地，起始价70万元/亩。2013-4、2013-5号地块竞买人须有房地产开发资质70万元/亩、楼面价700容积率1.570万元/亩、楼面价656容积率1.6目标地块报价60万元/亩，须用外资，加上结汇利息为63万元/亩，比周边便宜7万元/亩。如用内资则地价为80万元/亩，相比周边无优势。

目标地块位于城市西部的青春创业园。该园区2006年经省政府批准为省级经济开发区，核定名称为“山东岱岳工业园区”，重点发展现代服务业和新兴工业，逐步形成机械装备制造、新材料、新能源和高新技术四大产业。目标地块处于工业区，认可度会打折扣。从城区到地块走泰山大街，需跨过一道铁路，下穿三个桥梁，增加距离感。

二期一期三期四期G3京台高速管委会泰山大街现状唯一进城大路,工业园区泰肥铁路立交桥高速高架桥铁路跨线桥`高铁高架桥高铁站情况补充2：区位交通情况情况补充3：当地别墅供应量并不小，开发品质不低根据营销调研报告：泰安市目前有7个别墅项目在售，5个项目待售；在售加待售项目别墅总套数774套；双拼（毛坯）均价11000元/平米，联排均价9000元/平米.当地高端别墅盘展示情况补充3：当地别墅供应量并不小，开发品质不低当地高端别墅盘展示根据营销调研报告：泰安市目前有7个别墅项目在售，5个项目待售；在售加待售项目别墅总套数774套；双拼（毛坯）均价11000元/平米，联排均价9000元/平米.二期一期三期四期泰肥铁路有噪声影响G3京台高速铁路跨线桥750米650米1.3公里1.6公里废渣填埋场泰安中科垃圾焚烧发电厂情况补充4：周边不利因素工业园区地块南侧有一条铁路，距离首期地块750米，噪音比较明显。地块西南侧有一座垃圾焚烧发电厂，距离首期地块1.6公里，地块居高临下，烟囱非常明显，可能对销售有影响。二期一期三期四期新104国道（规划）110kV高压线泰安监狱（在建）大片坟地情况补充4：周边不利因素四期地块西北侧紧邻在建的泰安监狱，距离首期地块直线距离2公里，监狱建筑较高，于地块内可望见，可能对客户心理造成不良影响。三、四期地块有1条110kV高压线斜穿过，建议用地红线后退，剔除边角地。一期地块内尚存大片坟地未拆迁，还有部分紧邻一期红线，建议在一期挂牌前全部清理。投资管理中心评审意见

结合泰安市市场情况、项目区位交通条件和周边情况，我中心建议谨慎推进该项目。

另外需请关注以下几个问题：二期一期四期一、三期大部分为建设用地，二期用地以一般农地、林地为主，包含少量园地，四期以建设用地为主，包含少量园地。建议督促政府尽快完成勘察定界工作，明确各期用地范围内各地类的数量，并要求其全部调整为建设用地，短期不能调整的建议划出用地范围。城规不符合的也应该尽快完成调整。三期一、尽快完成用地规划调整并确保净地挂牌投资管理中心评审意见二、建议不使用外资，如使用外资需考虑其对成就共享的影响根据近期外资使用计划会议精神，对未定案的项目应按以下操作：1、尽量不用外资；2、如必须用外资，地价必须比周边土地价格有5%以上的优惠；3、对使用外资取得土地的项目，在计算利润和成就共享时将对土地成本按1.05倍计算。三、建议与政府书面约定降低预售条件，免除预售款监管；争取摘牌后即动工按成就共享方案12月上旬才能开盘，按照北方项目经验如开盘时间晚于10月上旬则树木绿化衰落可能无法完美开放，影响首期销售效果。为提前开盘时间，建议与政府书面约定：(1)、不严格执行地方规定，所有住宅建筑达到±0.00即可办理预售;(2)、摘牌后即可办理开工报建手续，不受外资备案进度影响;(3)、预售办理不受外资