【住宅】桃李春风峨眉山天颐项目产品定位报告

【峨眉山天颐项目】产品定位报告目录一、项目本体初判二、市场研究三、客户研究四、项目定位五、物业发展建议PART1项目本体初判项目位于峨眉山市温泉大道北侧，峨秀湖南岸，紧邻峨秀湖公园，距峨眉山景区入口——“天下名山”200米，距高铁站500米，距峨眉山市区2公里，背山面湖。地块名称天颐温泉度假片区2号地块建筑用地面积（㎡）63900容积率1.25及以下建筑规模（㎡）80040建筑高度19米及以下，地块东南角范围内建筑局部高度不得超过42米建筑密度40%以下绿地率不小于30％机动车停车位居住建筑按不少于1.2辆/户配置，商业及公共服务建筑不少于1辆/100平方米地块指标：地块位置优越，占地规模小，容积率低19米限高区域42米限高区域高层退距线低层退居线规划条件解读：地块东南面限高42米，西北面限高19米商业面积不低于5万㎡本项目峨秀湖天下名山牌坊温泉大道秀湖大道名山路南路名山南路项目四至：地块呈长圆型，北面和东面私密性较好，西侧与南侧临路，展示面及商业价值较高。西面，临景区山门仅150米北面，临青庐项目艾美酒店前的艾美湖东面，临秀湖大道下穿隧道南面，临峨眉时光八坊街美食商业街区域环境：地处乐山下辖峨眉山市峨眉山景区山门旁，景区与市区交汇区域。交通出行方便,生活配套较景区成熟,区域起步较新。现状一：景区与市区交汇项目距离山门仅150米，景区与市区交汇位置，前往景区必经之路。辐射景区度假游客，影响市区高端改善客户。现状二：交通便捷，商业品质较低板块交通通达性能较好，区域内商业以马路桥社区型商业，景区配套型商业，以及西南交大学校配套型商业为主。但由于处于内街人流不足，多以社区底商为主，缺乏区域标杆型商业。川内五大精品旅游区之一乐峨线是四川省两大精品线路之一，峨眉山国际旅游区是四川五大精品旅游区之一。借助成绵乐城市带的辐射力，项目在区位价值上具备良好的前景。区域环境：峨眉山景区是全国著名的双遗产5A景区，每年游客量接待量为1000万人次，实现旅游综合收入140亿元人民币左右。世界级的峨眉山峨眉山以悠久延绵的佛教文化和优美的自然风光享誉世界，1996年12月成功申报世界文化与自然双遗产。峨眉山是国家5A级风景名胜区和中国四大佛教名山之一，素有“仙山佛国”、“地质博物馆”之美誉。本项目峨秀湖天下名山牌坊峨眉时光商业街景区商业街社区商业配套西南交通大学交大校区医院邱文学诊所峨山镇卫生院峨山镇小学峨山中学峨眉二中实验外国语学校智星幼儿园区域配套：项目目前周边配套为马路桥社区商业，景区配套，西南交大学校配套等资源。配套类型主要配套项目市政配套峨秀湖公园峨眉山景区教育西南交通大学成都理工大学培训点峨眉二中实验外国语学校智星幼儿园峨山镇小学医疗峨山镇卫生院邱文学诊所交大校区医院购物马路桥社区商业景区商业街美食峨眉时光八坊街美食街景区商业美食街距离峨眉山高铁站车行距离5分钟左右。距离双流机场120公里，距离成都150公里，一小时即可到达成都。距离重庆市区300公里。红珠山宾馆（已开业）蓝光安纳塔拉度假酒店（已开业）秀湖豪生酒店（预计2017年开业）恒邦艾美度假酒店（预计2017年开业）悦榕庄（2014年开工）万豪国际酒店（2014年开工）峨眉山旅游公共服务体系和综合服务功能基本完备，形成一批有影响力的旅游、文化品牌，初步建成国际旅游目的地。区域配套：项目区域项目均配套酒店，周边还有景区酒店。规划中的国际五星级酒店动工缓慢。一线山湖自然景观资源项目处于峨秀湖片区，紧邻峨眉山山门，尽享峨眉山世界级风景资源，私家拥有峨秀湖湖一线自然原生态水景。区域配套：项目紧临峨秀湖，自然资源优势在区域内独一无二。板块项目开发商占地（亩）建面（万㎡）容积率绿地率产品类型交房标准半山七里坪七里坪半山12平方公里700.1860%别墅、洋房、温泉度假酒店、半山康养小镇、溪谷栈道、森林养生禅道、国际文化交流中心、一筋经生命养生馆、汽车自驾营地、公主王子和熊猫主题酒店、七里坪书画院毛坯、精装市区国安公馆中信国安18015.841.035%住宅、公馆、体育馆、综合体、商业街毛坯、精装峨秀湖青庐恒邦11610.40.865%别墅、洋房、公寓、星级酒店毛坯、精装峨眉时光印象624531.0540%别墅、住宅、星级酒店、度假公寓、商业街、温泉小镇、主题乐园毛坯、精装本案天颐969.231.2530%————指标比对峨秀湖区域、市区、半山项目的基础指标对比来看，本案各项经济指标并不占优势。契合市场的产品定位，保证销售速度是成功的关键。项目本体初判:景区与市区交汇区域小规模低容积率综合项目。从项目地块条件与发展现状来看，项目形象与现金流产品需同步发展，保证一定销售速度。从地块质素和资源占据来看，本案适宜作度假型产品。区域内竞争较大，需通过高品质差异化的产品打造获得市场认同。PART2市场形势研判2015年土地成交约3687亩，2016年土地成交约358亩，2016年土地成交较2015年下滑10倍。2012年-2016年未开发土地存量约6818亩（含旅游地产），按容积率2.5计算，存量面积约1152万平方米。存量土地较多，去化周期较长。2012-2016年土地成交走势波动较大，公开土地市场出让并非区域内项目土地取得的主流方式，近年土地出让情况不能代表区域内项目潜在供应量。2016年峨眉山的土地成交区域集中在城东片区（62%）和城西片区（38%）。2016年土地成交大幅下滑，但成交楼面价却略有上浮。2016年峨眉山市土地成交单价75万/亩，2016年楼面地价981元/㎡。2016年全市土地成交区域以城东为主，成交价格为75万/亩，楼面地价为981元/㎡。市区市场与项目所处区域市场差异较大，没有直接参考性。2009-2016年峨眉山商品住房共成交约323.6万平方米，年均成交约40.5万平方米2009-2016年商品房成交价格快速上涨，由单价2600元/㎡激增到4052元/㎡到2016年减到3892元/㎡，2013年成交价格达到最高约4500元/㎡，到2016年下跌到3892元/㎡。2009-2016年全市商品房住宅成交年均成交量为40.5万平米，成交价格2016年为3892元/㎡。与项目周边区域价格差异巨大，决定了市区客户不是本项目客群。2016年峨眉山市商品房共成交7200套，月均去化约600套；成交面积63.4万平方米，月均去化约5.2万平方米；成交金额约25.6亿元，月均去化约2.13亿元。区域在售别墅产品情况区域公寓主流产品为30-60㎡总价控制在40-60万，区域洋房主流产品为70-100㎡，总价控制在70-100万，别墅主流产品为200-400㎡，存在一定滞销。峨眉时光，28-55㎡，赠送率约40%米哈斯小镇，40-60㎡青庐，58-75㎡峨眉山与湖，196-320㎡米哈斯小镇，300-500㎡青庐，196-367㎡区域在售洋房产品情况青庐，89-168㎡蓝光假日半岛，181-186㎡蓝光假日半岛，50-100㎡七里坪，80-100㎡七里坪，100-180㎡区域在售公寓产品情况我们应该做什么样的产品？目前区域内代表项目主要为以下四类1、别墅产品——代表项目：青庐、半山七里坪、峨眉山与湖2、洋房产品——代表项目：青庐、蓝光假日半岛、峨眉山与湖、半山七里坪3、公寓产品——代表项目：青庐、峨眉时光、米哈斯小镇4、商业产品——代表项目：峨眉时光洋房,别墅峨眉山与湖项目位置峨眉山风景区内报国寺旁开发商四川印象置业集团建筑类型洋房,别墅参考单价别墅均价15000元/㎡洋房均价6200元/㎡占地/建筑面积466667㎡/277700㎡容积率0.5绿化率55%主推户型3室2厅86m²2室2厅66m²

物业费别墅3.2元/㎡洋房2.2元/㎡开盘时间2012年交房时间2017年年末（三期）车位数628个装修情况毛坯规划户数324户周边配套别墅区内配套高端双会所，目前启用的是主会所建筑面积4000多平米，包含室外迭水泳池、室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、雪茄吧、红酒吧、桌球室、VIP会客厅等等峨眉山与湖——别墅参考峨眉山与湖占地700亩，总户数1200户，容积率0.5别墅类产品面积段在197-320㎡，赠送地下室标配双车位或双地下车位。毛坯价格在10000-20000。洋房面积段66-95㎡，赠送面积在20-50㎡，一楼送花园顶楼送阁楼，毛坯房价格在6200。洋房三期2批次已开盘2个月销售11套。该项目湖山资源优异，别墅面积较大，市场接受度受影响，存在一定滞销。不建议采用峨眉·时光酒店公寓、洋房、公寓、商铺项目位置峨眉山市温泉大道333号开发商峨眉山市印象房地产开发有限公司建筑类型酒店公寓,洋房,公寓,商铺参考单价9000-10000元/平方米占地/建筑面积416000㎡/436800㎡容积率1.05

绿化率40.5%主推户型2室1厅56.66m²

2室1厅47.01m²1室1厅37m²

1室1厅27.95m²物业费2.2元/㎡开盘时间2016年9月16日（二期2批次）交房时间2015年12月27日（一期）车位配比装修情况毛坯/精装修规划户数周边配套峨眉时光作为峨眉山下首个624亩大型复合型文化旅游项目，集吃、喝、玩、乐、游、娱、购、养生为一体，囊括特色美食街、峨眉唯一的大型情景温泉、儿童主题乐园、文化艺术小镇、高端康养基地等。峨眉时光——公寓、商业参考峨眉·时光酒店式公寓约600套，公寓约500套。精装修价格约9000-10000，赠送面积在50%左右。在户型配比主力为30㎡占总量的一半。商铺面积段在40-500㎡价格在20000-30000。酒店式公寓已售罄，销售周期在每次开盘一周左右。该项目公寓产品采取理财回报方式，与精品酒店进行合作包装卖点销售，受到投资型客户接受度较高，市场上销售速度较为理想。商业街最早呈现，对于项目品质及后续销售均带来有利帮助，营造生活及投资氛围，部分主力店的进驻，展现招商及品牌实力。重点参考峨眉·时光公寓户型图（2室1厅1卫）峨眉时光公寓产品户型方正阳台赠送面积，可变房间卫生间无采光厨房无采光客厅开门较多，影响布置峨眉·时光公寓户型图（2室1厅1卫）户型方正通过阳台赠送面积，实现书房功能卧室无采光卫生间无采光厨房无采光峨眉·时光公寓户型图（1室1厅1卫）峨眉时光公寓产品户型套间长形布置阳台进深开阔客厅狭窄，难以布置卫生间无采光厨房无采光峨眉·时光公寓户型图（1室1厅1卫）户型套间布置无阳台通过落地飘窗实现面积赠送卫生间无采光厨房无采光峨眉时光公寓产品小结峨眉时光公寓产品前期普遍通过阳光赠送面积，卫生间与厨房分布较分散，并均无采光，阳台做为偷面积使用，无观景作用，面积27㎡-56㎡，总价控制较好。公寓赠送率普遍达35-50%别墅、度假公寓峨眉青庐项目位置峨眉山天下名山牌坊对面，峨秀湖景区内开发商峨眉山嘉恒置业发展有限公司建筑类型5栋洋房和1栋酒店式公寓，其余为别墅参考单价湖畔别墅建面399-846㎡，总价260万起；度假公寓，户型面积59㎡，7500元/㎡；小别墅建面72-245㎡，总价43万起。

占地/建筑面积104000㎡/77333㎡容积率0.8绿化率65%主推户型72-245㎡小别墅物业费开盘时间2013年10月26日交房时间2014年6月车位数530个装修情况毛坯规划户数603户周边配套学校：峨眉三小、峨山中学、西南交大

医院：军区40医院，峨眉山市人民医院、中医院、妇幼保健院

其他：太平洋电影院、艾美酒店、天颐温泉、功夫主题公园峨眉青庐——别墅、公寓参考峨眉青庐公寓基本售罄，面积约59㎡。售价约7500含硬装。洋房售价约6000。别墅类产品建面72-367㎡，mini别墅售价43万起，已售罄。小双拼，建面197㎡，地下200㎡，清水房售价约17000。大双拼建面245㎡，地下200㎡，售价约16300。大独栋建面367㎡，地下420㎡，售价约19000。青庐别墅类产品剩余11套。该项目别墅风格形态在区域市场内独树一帜，度假风格明显，吸引市内高端改善客户关注，去化较理想。公寓产品与途家酒店合作，面积总价控制得当，吸引度假客户关注。重点参考别墅、洋房七里坪项目位置峨眉山零公里山门往北3.5公里开发商金杯集团建筑类型多层参考单价8000元/㎡，洋房占地/建筑面积10000000㎡/1800000㎡容积率绿化率主推户型40-130m²洋房、100-180㎡别墅物业费开盘时间2015年8月8日交房时间已交房车位数1700个装修情况毛坯规划户数1400周边配套

山地高尔夫球场、温泉运动会所、山地户外运动会所、超五星级酒店半山七里坪——别墅、洋房参考该项目体量较大，度假属性浓厚，夏季为其销售旺季。别墅产品主力面积为100-150平米，赠送面积达一倍，总价控制在200-300万之间。洋房产品现阶段销售产品以56-113㎡为主，精装修单价为13000元/㎡。整体项目产品总价把控较好，对外推广力度较大，市场接受度较高。七里坪洋房2室2厅半山七里坪国际度假区多层产品产品建筑面积84-89㎡，大面积阳台增加可变空间板式设计实现较好采光通风区域市场研究启示本案适宜发展小面积高端度假型产品1、别墅产品——峨眉山与湖大面积别墅滞销，青庐建筑风格受欢迎，半山七里坪总价控制好2、洋房产品——半山七里坪80-100㎡总价控制较好3、公寓产品——峨眉时光公寓采用理财回报方式销售，受市场接受度较高4、商业产品——峨眉时光商业街自持较多，大型单一餐饮配套留客时间有限，缺乏人流支撑别墅产品严控面积段，以独特的产品吸引市场关注，提高项目品质及调性。洋房产品面向本市高端改善需求客户，控制总价段，提高接受范围。公寓产品区域内竞争较多，控制面积同时增加差异化卖点作为突围要点。商业产品考虑自持部分把握业态，与景区餐饮差异化定位。公寓产品目前区域市场内主力公寓产品面积段主要集中于30-60㎡，总价控制较好。本项目可借鉴区域项目产品设计优势，通过控制面积来控制总价，注重产品尺度采光，增加居住舒适性，增加产品差异化亮点，如阳台景观泡池引入，实现区域产品标杆优势。市场上公寓产品普遍赠送率达35-50%，而本项目受新规限制无法做同类赠送产品。多层产品区域市场内多层产品面积段主要集中于75-89㎡，个别产品面积为130㎡。本项目可借鉴区域内竞品项目产品，通过：控制建筑面积范围，建议产品面积以75㎡为主，少量三房产品面积不超过100㎡可实现较快销售。产品设计注重居住舒适性同时，考虑度假属性，增设阳光房，景观阳台等设计。考虑引入温泉泡池，增加产品差异化及度假属性。别墅产品区域市场内别墅产品分化严重，产品设计和面积控制较好的项目顺利实现销售，而滞销产品为面积过大产品，同时项目普遍赠送率较大，多以赠送地下室的方式实现。本项目可通过：控制面积总价，采用市场稀缺的产品设计，实现市场口碑和影响力建立。区域市场研究启示峨秀湖片区主要楼盘目前销售情况各项目位置关系本案峨眉时光二期酒店公寓:1，68.1%峨眉山与湖二期洋房:0.62，85.7%别墅:1.5，66.7%米哈斯小镇一期公寓:1，100%别墅:1.5，100%蓝光·假日半岛洋房:0.6，88.9%、别墅:1.5，100%青庐洋房:0.65，100%别墅:1.6，92.8%公寓:0.75，100%青庐与米哈斯小镇销售率领先区域内其他项目，其产品定位及定价受到市场认可度较高.建议本案以小面积别墅入市，提高项目品质，吸引市场注意，实现品牌落地洋房产品控制总价段，提高客群选择范围公寓产品控制面积段，针对投资型客户，尽可能实现赠送面积的突破。基于区域内市场现状及供应结构基于项目品牌口碑及影响力建立基于项目开发周期内的顺利销售目标PART3目标客群特征研究公寓客户访谈客户访谈：针对项目地块客群定位，包括地缘性客户、机会客群，以及客户对项目需求的定位，采集有效客户样本进行深入访谈。客户研究样本：针对有一定经济实力的潜在客户或已经购买类似产品的客户，样本年龄段集中在30—45岁，共15组，在访谈对象的前期筛选中尽量保证了客户样本的广泛性和多样性。研究方式：一对一深度面谈置业逻辑：人文环境好，生活节奏怡人，喜欢峨眉山的饮食客户需求点：精装修：更倾向于精装修交付，装修标准在1000元—1800元/㎡；户型尺度：希望有二到三房，有入户花园的设置，有大面宽阳台，主卧室希望有独立卫生间。总价控制在100W以内服务：看重开发商的知名度，更看重物业管理服务，希望有托管服务；另外看重项目内运动设施的配备，以及便利的交通。公寓客户访谈（70—80㎡）【外缘型，驴友带动】客户特征：访谈人物：贺先生客户年龄：30家庭结构：三口之家职业特征：公务员置业核心驱动力：交通、物业服务，低总价典型客户白描（70—80㎡）——外缘型客户，度假型公寓客户访谈（90—100㎡）【地缘型，高端改善】客户特征：访谈人物：赵先生客户年龄：45家庭结构：三代同堂职业特征：金融置业核心驱动力：交通、配套、托管服务、升值潜力置业逻辑：·成都雾霾严重，家有老人和孩子，对于老人考虑在自然环境好的地方养老，对于孩子考虑5+2模式度假。客户需求点：精装修：倾向于精装交付，认为度假区域装修非常麻烦，希望有装修菜单可选，接受1000~2000元/方的装修标准。喜欢现代中式风格的度假产品，户型尺度：希望有三房，强调主卧室的窗户要大，玻璃隔音隔热性好。有大面宽阳台，主卧有卫生间，总价100万左右服务：小区内有超市、酒店、餐饮、医疗等配套、健身运动设施；七里坪项目已出现非官方的托管服务，负责装地暖、热水器，可以提前帮业主开启地暖，帮忙负责安排行程（吃、泡温泉），并且能拿得到优惠价格（温泉原价一百多，从托管服务拿只需要六十），对这项服务的价格比较敏感，认为七里坪的这个非官方的服务价格收费比较合理。典型客户白描（90—100㎡）——地缘性客户，度假养老型业内访谈温泉资源；峨眉山名片；蓝城品牌。峨眉山自然环境及空气优质；峨眉山为中国四大佛山之一，有较重地位；交通便利，周边配套齐全。峨眉山市本地的高端改善型客户；成都、乐山、夹江等一带的投资度假型客户；川外偶得性客户，以投资收藏为主。项目卖点客户对区域看法周边竞品项目营销人员客户分类地缘性、有经济实力的改善型客户半径300公里以内，成都、乐山、重庆等一带的投资度假型客户第一主力客群第二主力客群偶得客群资源占有型，投资型客户青城山、峨眉山等市场的项目定位均为文旅、康养为主题的旅游度假产品，因旅游淡旺季明显，且投资属性不佳，加上众多项目的竞争分流，导致旅游地产去化慢的形势。

桃李春风不应仅仅是温泉、度假、消暑的概念，应重建成都的远郊度假物业逻辑：城市新中产的倦怠避世所老年人的退休生活最佳解决方案一家人的全生命周期理想生活地

主力市场：四川以内的成都、乐山等城市对于川内客户，年龄以40—60岁为主，行业范围包含但不限于企业私营主、教师、医生、金融、政府机关、公务员等。辅助市场：四川以外的西南市场、西北市场、华东市场等全国范围内经济水平较发达、空气环境较差的城市作为重点市场进行客户拓展。以华东市场为例：重点城市为江浙沪一带，客户定位以蓝绿城业主为主，阿里巴巴等诸多大中型企业的私营业主及高管为辅。另外对于佛教有信仰的客户也为潜在客户群体。他们的共同特征是热爱生活，享受生活。目标客户特征归纳高层住宅/多层产品：本地改善型客户——提高现有居住品质，追求生活氛围环境，占有稀缺地段、景观资源合院/高层公寓产品：半径300公里范围内度假需求客户——具备一定经济实力，对度假和生活有更多要求。占有稀缺地块、资源及物业形态。一定程度受成都限购政策挤压。客群定位PART4项目定位通过市场和客户论证出本项目户型配比从市场层面看，公寓产品面积段集中在30-60㎡，总价范围，精装修为25-50万。建议本项目控制面积在30-50平米，同时增加差异化产品特色。高层产品目前市场主力销售面积段集中在70-90㎡之间，总价控制在70-100万以内的户型能保证一定去化速度，建议高层面积控制主力面积段在70-100方之间，考虑本地改善型客户的需求，兼顾高层产品的景观价值。周边竞品别墅产品面积段较广，约100-400㎡，别墅产品赠送面积达到100%，部分赠送面积超过建面本身。建议本项目合院产品面积段控制为100-150㎡。总价段为200-300万。多层产品市场主力面积为75-90㎡套三户型，赠送面积较大。考虑到兼顾本地客户改善型需求，建议本项目控制面积段为75-100㎡。公寓户型配比建议户型面积（㎡）房型建议套数配比价格建议（元/㎡）301房2厅1卫45%8000-11000（精装修）401房2厅1卫35%502房2厅1卫20%合院户型配比建议户型面积（㎡）套数配比单价建议（元/㎡）80-9010%20000（精装修）110-13080%150-16010%多层户型配比建议户型面积（㎡）套数配比单价建议（元/㎡）7575%9500（精装修）10025%通过市场和客户论证出本项目户型配比产品体系建议建筑风格及外立面建筑单体架空层入户大堂园林景观室内装修配套/物业管理中式风格，坡屋顶设计高层、合院4.2米4.5-6米挑高参考杭州桃李春风2500-3000元/㎡根据集团标准配置别墅产品以桃李春风合院产品入市，势必迅速打开局面，在市场上获得关注及口碑，实现品牌快速落地。板块属性：峨眉山景区与市区交汇区域+峨秀湖产品定位：中式度假型产品客群定位：半径300公里范围内度假需求客户+本地改善型客户价值梳理：峨眉山+景区与市区交汇+成绵乐快速交通+临峨秀湖滨水住区峨眉山脚峨秀湖旁中式雅宅洋房产品以桃李春风75㎡产品面世，在峨眉山市场上独树一帜，产品吸引力较高，将把握一批本地高端改善客户。基于85%套全比的限制，通过阳台，飘窗，结构板进行面积赠送方式都不可行。我们有一个突破方向：由于项目商业面积要求不低于5万㎡限制，项目将配置大量公寓产品。同时由于新规限制无法做市场上同类偷面积产品，所以，最大限度提高产品力，保证公寓产品的顺利销售将是本项目成功的关键。赠送突破方式：跃层赠送参考案例：蓝光coco蜜城三室两厅双卫建筑面积：68㎡实得面积：121㎡赠送率：78%赠送手法：常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达38㎡，做为主卧及次卧使用户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20㎡，客厅开间4.5m跃层产品由于高赠送率，客户关注度较高；销售时期平层报价9500元/㎡，跃层报价12000元/㎡，跃层产品可实现26%左右的溢价中德苹果跃层产品解析亮点1：相对的明厨明卫设计比肩住宅产品卫生间开窗面厨房开窗面亮点2：超大的景观阳台设计参考案例：中德英伦联邦中德苹果跃层产品解析亮点3：主卧4.3*4.4超大尺度规划，较为罕见亮点4：水电（民用），气三通，住宅成本户型设计亮点：1.层高5.2米2.一套变二套。抛弃传统LOFT产品虽然买一层送一层,但仍为单套户型的格局,上下二层设计成单独的标准套一，实现买一套得二套，增强性价比。参考案例：保利香槟国际区域所属：青江物业类型：综合体户数：1044开盘日期：2015年5月16日户型区间：65-135m²可售套数：200+交房日期：2017-6-30建筑面积：298825.42㎡绿化率：30%占地面积：101亩容积率：3.5装修状况：毛坯开发商：乐山万华置业有限公司楼层：高层车位状况：1728楼盘地址：高铁口至乐路售楼地址：乐山高铁站至乐路交通线路：1路，3路，22路，4路，10路，3路参考案例：万华国际万华国际总占地101亩，总建筑面积30万方，是区域内成熟的大型综合体项目。项目以现代化和先进的设计提升城市形象、升级城市商业格局，创造乐山现代时尚生活。项目主要分为高端住宅、精品商业、星级酒店、商务公寓等产品，涵盖了乐山星级院线、五星级酒店、餐饮休闲娱乐风情街区、时尚购物中心等。而万华国际一期的住宅采用6米挑高设计，154%的超高得房率，豪华跨阶楼中楼，专业物业管理服务，为乐山罕有的舒适度与性价比兼得的高端住宅产品！参考案例：万华国际该项目在乐山市区域市场较为少见，采用6米挑高层高设计，推出市场销售速度较为理想。同时项目以红星美凯龙作为商业配套主推大卖场及大配套，吸引客户。目前项目总价为20万起，首付5成仅需10万。价格吸引力较明显。LOFT户型建议原则LOFT设计核心要点：1.控制总面积不超过60㎡2.突出LOFT高赠送率价值的同时增加居住舒适性3.考虑增加度假居住亮点属性控制面积以控制总价，同时保证居住价值控制产权面积，保证居住舒适度。保证功能完善在面积控制的基础上最大程度保证功能完善。打造亮点，增加附加值层高突破/水电气三通/走廊空间实现赠送LOFT其它建议建议做到3梯15户，内廊式结构，保证户户均有采光面按照套均面积42平米，单层面积630平米建议以度假需求为主考虑每一户视野及景观面电梯电梯电梯总平排布建议：所以另外的一个方向：.若在产品赠送率上无法进行突破,按照市场普遍20%-30%的正常赠送值测算,控制总价,缩小产品面积也是本案在产品设计上的考虑方向。此外，在进行LOFT产品突破之外，其余公寓产品如果按照市场常规的产品面积和套型进行设计，在实际销售过程中无疑不具备总价优势。

首批次开盘客群：1、以周边地缘性客户为主，主要包括七中教职工、周边常住居民、附近文化产业园等园区职工；2、吸附部分沿光华大道至此，受价格驱赶的城西刚需客群。案例参考:光华销冠——合能珍宝琥珀项目点评：区域典型热销项目，控制面积实现低总价快销。吸引大城西青年首置客群和投资客.产品组合强排方案建议强排方案总平图及经济指标强排方案货值盘点公寓参考周边市场定价，loft因赠送空间较公寓价格上浮。为实现溢价，除商业外，其余产品建议以精装修。周边商业主流为自持，同时考虑到项目度假旅游商业配套性质，建议本项目商业同样自持。结合两层商业的均价设定为1.5万/㎡。车位参考峨眉山其他项目情况，以均价计算。（竞品项目车位均暂不做销售）户型意向（高层）88㎡三室两厅单卫户型意向（高层）106㎡四室两厅两卫户型意向（多层）户型意向（合院/类合院）户型意向（合院/类合院）户型意向（合院/类合院）户型意向（合院/类合院）户型意向（酒店式公寓）本项目成功的另外一个关键是配套以及商业的打造作为桃李春风系列产品，小镇中心是保证项目纯度和吸引力的重要组成部分。选取可落地的重要板块，打造浓缩版本的小镇中心，持续性对生活社群进行营造。小镇中心是蓝城的核心竞争力。也是本项目区别于市场其他产品，引流成渝经济圈客户的重要道具。因此通过浓缩版小镇中心的打造，结合本地实际落地情况，植入小镇理念，将成为本项目对于客户的认同所在。家庭生活配套：春风食堂、蓝熙健康管理中心、中医养生馆、超市/便利店、咖啡馆、社区图书馆康养度假配套：温泉泡池、景观泳池、健身房、儿童乐园、社区公园、迷你农庄、民宿客栈、度假酒店修身养心配套：敬修堂——开设禅修、太极、辟谷、国学等课程、艺术讲堂颐乐学院——让老年人老有所学，老有所乐，老有所为瑜伽馆——以养生养心的理念，进行健康调节小镇中心配套建议配套业态面积考量建议引入蓝城物业，打造项目高品质生活标准。或者参照五星级酒店服务标准，加入托管服务（24小时管家服务）。托管服务包含但不限于：1、车辆接送服务：接送机、接送高铁站等；2、家政服务：进行固定的客房清洁服务，如通风、除湿、抹尘、有偿清洗；3、采购服务：替业主进行采购瓜果蔬菜、药品、订票、订餐服务；4、老人的料理服务：5、儿童的料理服务：6、租赁托管服务：7、紧急医疗服务；……生活服务建议商业产品定位:结合峨眉时光美食商业街经营状况，及景区配套，马路桥社区商业，西南交大学校配套商业等环境。基于市场和客户需求,建议在项目南面主要临路面，以及西面主要面朝景区山门面，打造特色商业街。街铺形态建议为二层，局部一层,形成错落商街。商业业态规划上，以差异化精品商业为主。一层价值最高,2层价值锐减,三层以上无太多商业价值消费者倾向于简单,直白的购物方式,反感绕来绕去,动线一定要清晰尽量避免结构柱对商铺的感观影响，以大开间为主。特色商业街由商业街区组成，单层面积20-50平米为主，一般