项目融资计划书：怀化英泰建设投资有限公司及“英泰国际商业广场”项目情况介绍

三、项目销售收入情况分析怀化英泰国际商业广场项目已取得了总面积达 288853.13平米的《预售许可证》，其中住宅47534.46m2,商业241318.67m2o项目一期于2009年11月27日取得《预售许可证》，全部为商业，可售总套数2355套，已售1848套，可售面积53941.39平方米；项目二期于2011年10月31日取得《预售许可证》，分商业和住宅，总计套数 2661套，其中商业124套，已售48套，住宅2475套，已售和已预订2038套，二期总计可售面积123856.62平米。项目总可销售商铺2479套，住宅2475套，销售面积177798.01平方米。截至2013年3月底，项目总计销售125634.44平方米，销售总金额为110363万元，现金回款85736万元，应收售房款24627万元，其中项目一期实际销售面积32415平方米，销售率达76.20%,共计实现销售收入72908万元，销售均价22492元/肝，其中现金回款 57528万元；项目二期已预定和已销售93219平米，预销售率达84.72%,实现销售收入37455万元,二期住宅销售均价为4200元/Hi,左右，临街商铺售价在54000-60000元每平米之间。三、财务状况借款人2010年、2011年、2012年及2013年3月资产负债状况如下表：表十一 资产负债表 单位：万元项目2010年12月2011年12月2012年12月2013年3月1、货币资金38229288213092、应收帐款3、其它应收帐

款4、预付帐款182991652916896169895、存货47119653817592783393（一）流动资产661958299598515106820（二）固定资产合计61055（三）无形资产一、资产总额6620183014985301068351、应付帐款301716162、预收帐款33961171（一）流动负债6201116344034848517（二）长期负债136502365052004500二、负债总额198523528745548530171、实收资本50005000500050002、资本公积337023370233702337023、盈余公积47647610014、未分配利润730185531285214116二、所后若权益46349477315202953818现金流量分析表十二 借款人现金流量表 单位：万元项目2010年12月2011年12月2012年12月经营活动现金流入152642681928053现金流出267083272129831现金净流量-11444-5902-1778投资活动现金流入现金流出444414现金净流量-4444-14筹资活动现金流入100001000035200现金流出387417432831现金净流量961358262369现金净流量-1836-905912012年末现金流量分析如下：1、经营活动现金流入28053万元，主要是借款人本项目的销售收入；经营活动现金流出29831万元，为本项目投资支出。2、筹资活动现金流入35200万元，其中30000万元为建行长沙市河西支行（长沙通程控股有限公司委托贷款）借入，另5200万元为工行怀化市鹤城支行（永安信（天津）股权投资金有限合伙委托贷款）借入；筹资活动现金流出32831万元，其中归还中国长城资产管理公司长沙办事处借款20000万元和鹤城区信用联社的借款3650万元，另9181万元为支付上述借款的利四、借款安排（一）借金额：5亿元，期限：24个月/年，可接受年息16%,2013年6月中旬前资金到位。（二）资金用途：1）用于英泰国际广场项目二期在建及工程装修；2）置换中国建设银行长沙河西分行30000万元委托贷款、永安信股权投资有限公司5200万元借款。（三）还款来源说明：以怀化英泰国际广场开发现可用于销售的怀化英泰国际广场（177798.01平米）的房产的销售收入作为还款来源。1）销售情况怀化英泰国际广场项目于2010年09月20日全部取得了总面积达288853.13平米的《预售许可证》，其中住宅47534.46irf,商业241318.67m2,经调查统计，正式开盘后至7月15日英泰国际广场房产销售情况及项目融资期内的，英泰国际广场项目可售房源情况表如下：栋号总套数已售套数剩余套数可售囿积已售囿积剩余面积风情长廊一楼小计544861,594.991,447.81147.18风情长廊二楼小计101001,678.501,678.500风情长廊三楼小计100101,678.5001,678.50风情长廊门囿7458164,951.993,126.311,825.68负一层A1区小计218188303,852.383,104.43747.95负一层A2区小计251187644,940.853,340.191,600.67负一层A3区小计979702,167.172,074.9492.23负一层A5区小计474701,167.251,131.7135.54负一层A6区小计16315582,983.482,717.32266.16负一层A7区小计10810262,251.841,963.00288.84负一层A8区小计11476382,937.951,969.39968.56负一层合计99885214620300.9216300.983999.94一层A9区小计11073371,539.851,032.67507.18一层A10区小计15297551,989.371,169.40819.97一层A11区小计11431831,658.33565.871,092.46一层A12区小计11951681,774.26793.48980.78一层A13区小计338298404,354.593,816.43538.16一层A15区小计140123173,739.563,113.39626.17一层A16区小计12397261,480.681,074.19406.49一层A17区小计134118161,810.741,590.73220.01一层A18区小计52502616.27603.9512.32一层商场119724.8309724.83一层合计1,28393834528688.4813854.1614834.32一期合计23551,84850753941.3933,281.4520659.94裙楼一层临街场23176742.1591.72150.38裙楼二层临广场397321,320.15223.391,096.76裙楼八层商场10737.8410737.84团结巷商铺3531.603531.601#塔楼77645132528,240.8916,229.8512,011.042#塔楼6306201024,967.8724,658.43309.443#塔楼1,19396722654,316.1743,166.2111,149.96二期合计26612,062599123856.6284869.638987.02销售合计5,0163,9101106177798.01118,151.0559646.95注：本项目的最大特点及亮点在于项目可售面积中的商业面积占比很大。其销售收入仅限于对外销售部分的收入， 其自留部分不计算在内。项目销售情况如下：项目一期于2009年11月27日取得《预售许可证》，全部为商业，可售总套数2355套，已售1848套，可售面积53941.39平方米，实际销售面积33281.45平方米，销售率达61.7%,共计实现销售收入80823万元，销售均价242849元/nf,其中首付现金41006万元，占比为50.74%,银行按揭及应收款项共计39817万元，占比为49.26%,其中已收回的按揭款为8220万元；占银行按揭及应收总额的20.64%o项目二期于2011年10月31日取得《预售许可证》，分商业和住宅，总计套数2661套,其中商业124套，已售48套，住宅2475套，已售和已预订2038套，二期总计可售面积123856.62平米，已预定和已销售84969.6平米，预销售率达68.52%,实现销售收入32987万元,其中首付现金和已交定金16511万元，占比为50.05%,需办理银行按揭和应收回的销售款项合计16476万元，占比为49..95%，裙楼除临街商铺部分销售外，其余自留，地下车库目前也不准备对外销售，二期住宅销售均价为4000元/nf左右，临街商铺售价在 54000-60000元每平米之间。（详见销售情况统计表）。目前，英泰国际广场项目已销售但未收回的销售款为49851万元，可销售尚在销售之中的楼盘价值为84904万元，两项合计134755万元。现金流量预测：现金流入预测：（1）、项目一期于 2009年11月27日取得《预售许可证》，可售面积53941.39平方米，实际销售 33281.45平方米，截止2012年7月末还剩下532套商铺20659.94平方米 ,（其中包括企业预计自留的一层商场，面积9724.83平方米，如果现金流量较紧张，企业可将该自留部份进行销售）未销售 ,剔除企业准备自留的一层商场，可销售面积为10935.11万元，商铺销售均价为24000元/平方米，按 50%首付可收回现金 13122万元。（2）、企业预计自留的一层商场，面积 9724.83平方米，如果现金流量较紧张，企业可将该自留部份进行销售。根据公司销售策略，如果商场进行销售，则为整体进行销售，由于该项目地理位置较佳，且有沃尔玛超市和通程商业广场的进驻，由于目前企业没有寻找潜在的客户，所以我们预计在未来一年末，即在我们当期末整体进行销售，根据周边商业环境，我们预计销售单价25000元/平方米，按 50%首付可收现金回款 12156万元。综上所述，项目商业一期在借款期内销售现金回款 25278万元。（3）、项目二期于 2011年10月31日取得《预售许可证》，预售面积 188366.32平米，可售面积 123856.62平方米，已预定和已销售 84869.6平米,未售面积为 38987.02平方米， 其中塔楼（公寓）为 23470.44平方米，销售均价 3400元/平方米，销售后按 50%首付可收回现金 3990万元。 未售商业面积中，裙楼临街铺面面积 1247.14平方米，销售均价 53000元/平方米，销售后按 50%首付可收回现金 3305万元。（4）、企业预计自留的团结巷商铺，面积3531.60平方米，如果现金流量较为紧张，企业可将该部份自留商铺进行销售，均价在35000元/平方米，销售后按 50%首付可收回现金 6180万元。综上所述，项目商业二期在借款期内销售现金回款 13475万元（5）、由于该公司已经和通程商业广场签订了租赁协议，根据租赁协议租期20年，共租赁 5层（面积46422平方米），免租期1年（自2012年3月15日-2013年3月14日），租金36.8元/平方米 .月（包括基本租金、基本物业管理费、基本设施设备使用费），借款期内实现租赁收入 4100万元。（6）、公司于沃尔玛签订了租赁协议，租赁面积 13829平方米（五层），租期15年，租金26元/平方米 .月。在借款期内实现租赁业务收入863万元。（7）、停车场的经营收入按照每车位每小时10元的标准，每日周转2次，空置率位50％计算，共2850个车位。在借款期内可实现经营收入1282.50万元。（8）、本笔发放本金 5亿元。（9）、销售按揭回款包括未来销售按揭部份和企业之前已销售并办理按揭但尚未回款部份 ,根据抽查企业按揭回款单据，企业平均每月按揭回款在 1800万元左右。在借款期内商业按揭回款64800万元（包括前期已销售一期尚未回款部份，1800万元X12个月X3年）。（10）、建行长沙河西分行贷款 30000万元。借款期内现金流入 189798.5万元。现金流出预测：（1）、各项税金在借款期内支出10213.5万元（2）、根据总投表，一期工程款还需投入 84万元，二期建安尚需投入8300万元。（3）、该公司计划投入 1亿元用于沃尔玛超市和通程商业的装修工程。（4）、偿还长城资产管理公司借款 20000万元。（5）、偿还通程典当借款 3200万元。（6）、在借款期内需归还中国建设银行长沙河西分行借款本息35400万元（7）在借款期内需支付永安公司本息6630万元（8）、在借款期内需支付本笔借款本息68000万元（按18%的年利率计算）。（8）、借款期内期间费用（5%）开支4336.30万元借款期内共发生现金流出165997.8万元,在借款期末，该企业累计现金流量为23800.7万元。项目现金流在偿还本笔本息后还有结余，说明本项目偿还能力较强，借款无偿付风险。本笔借款办理足值的抵押抵押手续。除用商业用房作抵押担保外，东星建设工程集团有限公司还可为本笔借款提供连带责任保证担保。东星建设工程集团有限公司成立于2000年6月，企业注册地址为怀化市顺天北路，注册资本8800万元人民币。集团公司主营业务为房地产开发和建筑施工，是一家集城市综合开发建设、建筑施工、水泥生产销售为主，以商业零售业与房地产中介为辅，逐步形成主业优势突出，辅业发展强劲的综合性多元化企业集团。集团公司房地产开发资质为二级，房屋建筑工程施工总承包一级，企业性质为民营，股东为谢永健、陈桃芳夫妇。公司自成立以来，先后成