全国房地产经纪人《房地产交易制度政策》考前冲刺题库300题（带详解）

PAGEPAGE177全国房地产经纪人《房地产交易制度政策》考前冲刺题库300题（带详解）一、单选题1.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（）。A、预售许可证书号B、开发企业名称C、建筑面积或者使用面积D、土地使用权取得的方式答案：D解析：《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。2.增值税税率采用的是（）A、定额税率B、比例税率C、累进税率D、超额累进税率答案：B解析：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。增值税采用比例税率，税目、税率的调整，由国务院决定。3.（）是物业管理区域内物业管理的最高权力机构。A、业主B、业主大会C、业主委员会D、社区居委会答案：B解析：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。4.我国个人住房贷款中，（）又称委托贷款。A、商业性个人住房贷款B、住房公积金个人住房贷款C、组合贷款D、固定利率贷款答案：B解析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。5.某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（）万元。A、60B、80C、100D、110答案：B解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为房产税计税依据。具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。依据题干得：100×（1－10%）＝90（万元），100×（1－30%）＝70（万元）。所以，房产税税基可能为70到90万元之间。6.2016年2月，新调整的个人住房信贷政策规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为（），各地可向下浮动5个百分点。A、20%B、15%C、30%D、25%答案：D解析：2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。7.公共租赁住房租金标准，实行（）。A、市场价格B、政府指导价C、政府定价D、按成本定价答案：C解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。8.商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。A、3B、5C、15D、30答案：D解析：商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。9.下列不属于不动产登记目的的是（）。A、保护不动产权利人的合法权益B、保障不动产交易安全C、减少交易成本D、利于国家对不动产进行宏观调控答案：C解析：不动产登记制度作为《物权法》的一项重要制度，在提高政府治理效率，方便群众和企业办事等方面都具有重要意义。国家实施不动产登记的目的，具体来说有以下几方面：①保护不动产权利人的合法权益；②维护不动产交易安全；③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。10.产权属国家所有的房屋，其房产税（）。A、不需缴纳B、由经营管理的单位缴纳C、由城市房地产管理部门缴纳D、由房屋的所有者缴纳答案：B11.房屋产权按（）划分，可分为单独所有和共有两大类。A、所有制结构B、占有形式C、产权特征D、产权主体答案：B解析：房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。房屋所有权按照所有制的不同，一般划分为下列四种类型：①全民所有制房产；②集体所有制房产；③私人所有房产；④外资及中外合资房产。另外有其他房产，如宗教房产、私营股份公司房产等。12.房地产经纪机构提供代办贷款服务，未向委托人说明服务内容、收费标准，且未经委托人同意的，对房地产经纪人员处以（）罚款。A、2万元B、1万元以上3万元以下C、1万元D、1万元以上2万元以下答案：C解析：房地产经纪机构承接房地产经纪业务，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。13.建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收（）个工作日前，将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A、3B、5C、7D、9答案：C解析：建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。14.以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。(2009年真题)A、1万元以上2万元以下B、1万元以上3万元以下C、2万元以上3万元以下D、3万元以上5万元以下答案：B解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：①未按照规定的现售条件现售商品房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。15.耕地占用税的税率采用（）税率。(2006年真题)A、定额B、比例C、超额累计递增D、超额累计递减答案：A解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依，实行定额税率。16.未办理不动产（）的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。A、变更登记B、首次登记C、转移登记D、预告登记答案：B解析：不动产首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。17.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。A、房屋租赁合同签订后10天内应当到市、县人民政府房地产管理部门办理备案手续B、备案时应当提交的证明文件中包括房屋租赁合同和房屋所有权证书等C、备案时只需要提供承租人的身份证件D、房屋租赁当事人不得委托他人代为办理房屋租赁登记备案答案：B解析：A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BC两项，在进行房屋租赁登记备案时应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。D项，房屋租赁当事人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。18.引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（）。A、有利于优化土地布局B、有利于保持国民经济平稳较快增长C、有利于人民群众安居乐业D、有利于满足广大居民的合理住房消费需求答案：A解析：19.一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（）行为。A、出让B、资金借贷C、转让D、租赁答案：C解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。题中的行为应属于以房屋出资入股，需要进行房屋所有权转移登记的情况20.在国民经济产业分类中，房地产属于（）A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、第四产业答案：C解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。21.购买经济适用住房不满（）年的，不得直接上市交易。(2011、2008年真题)A、1B、2C、3D、5答案：D解析：2007年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。22.不动产登记资料的查询程序不包括（）。A、查询人提出查询申请B、查询机构提供查询C、查询结果的审核D、查询结果证明的出具答案：C解析：不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向办理不动产登记的不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。23.中等城市城镇土地使用税每平方米年税额的幅度为（）元。A、0、6～12B、0、9～18C、1、2～24D、1、5～30答案：C24.王某在中国工商银行申请的期限为20年商业性住房贷款于2018年8月20日审批完毕，并与银行签订了贷款合同。中国人民银行决定，自2018年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。王某申请的贷款将于（）起开始执行新的利率。A、2018年8月26日B、2018年9月1日C、2019年8月20日D、2019年1月1日答案：D解析：个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。25.公共租赁住房租金确定的原则是（）。A、市场价格B、政府指导价C、按成本定价D、适当低于同类型住房租金水平答案：D解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。26.甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（）年。A、25B、27C、35D、38答案：A解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。题中，乙公司取得的该宗土地的使用年限为：40－2－13＝25（年）。27.在成熟的房地产市场中，（）居于房地产业的主体地位。A、房地产租赁经营业B、房地产开发经营业C、房地产经纪业D、房地产咨询业答案：C解析：房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。28.在房地产转让行为中，属于无偿转让的是房地产（）。A、买卖B、抵债C、赠与D、作价入股答案：C解析：房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。29.不动产的一般抵押权登记不包括（）。A、不动产抵押权设立登记B、不动产抵押权变更登记C、不动产抵押权转移登记D、最高额抵押权设立登记答案：D解析：不动产抵押权登记可分为两类：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。30.符合条件的小型微利企业，按（）的税率征收企业所得税。A、10%B、15%C、20%D、25%答案：C解析：国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税。31.城市维护建设税规定，纳税人在城市市区的，税率为（）。A、3%B、5%C、7%D、9%答案：C解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据，实行地区差别税率。按照纳税人所在地的不同，具体税率规定：①纳税人在城市市区的，税率为7%；②在县城、建制镇的，税率为5%；③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。32.下列情况中，职工不能提取住房公积金的是（）。A、翻建住宅B、小修住宅C、房租超出家庭工资收入规定比例D、完全丧失劳动力并与单位终止劳动关系答案：B解析：职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例时的，房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：离、退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或出境定居的；职工死亡或者被宣告死亡的。33.根据《商品房销售管理办法》，自商品房交付使用之日起60日内，应将房屋登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的义务人是（）。(2012年真题)A、房屋施工单位B、物业服务企业C、房地产经纪机构D、房地产开发企业答案：D解析：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。34.房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（）主管部门办理登记备案。A、税务B、工商C、房地产D、规划答案：C解析：《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。35.（）是税收强制性、固定性在时间上的体现。A、税目B、纳税环节C、纳税期限D、法律责任答案：C解析：纳税期限是负有纳税义务的纳税人向国家缴纳税款的最后时间限制。它是税收强制性、固定性在时间上的体现。A项，税目是征税对象的具体项目。B项，纳税环节主要指征税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。D项，法律责任是指纳税人、扣缴义务人或者其他税务行政相对人违反税法规定应当承担的行政责任及刑事责任，是税收强制性特征在税收制度中的体现。36.新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。A、初始登记B、转移登记C、变更登记D、注销登记答案：B解析：《房屋登记办法》进一步明确，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情况有：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。37.房屋征收的核心是（）。A、为了城市发展而对部分地区进行拆除重建的活动B、不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权C、大力发展基础设施建设从而推动经济发展D、在经过房屋所有权人的同意后取得其房屋，收回国有土地使用权答案：B解析：房屋征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。38.张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12％，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。A、200B、400C、480D、960答案：C解析：住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000/12*12%=480（元）。39.根据城镇土地使用税政策性免税的内容，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税（）年。A、3～5B、3～8C、5～10D、10～25答案：C解析：根据政策性免税项目具体内容：经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税5～10年。40.不动产登记资料的查询程序不包括（）。A、查询人提出查询申请B、查询机构提供查询C、查询结果的审核D、查询结果证明的出具答案：C解析：不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。41.房屋所有权自（）后产生效力。A、行为事件发生B、所有权转移手续办理完毕C、房地产转移经过相关政府部分公证D、房地产转移经过登记答案：B解析：房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。42.下列行为中属于单务行为的是（）。A、房地产抵债B、房地产入股C、房地产赠与D、房地产互换答案：C解析：房地产买卖是指房地产权利人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。43.商品房预售合同登记备案应由（）办理。(2011年真题)A、房地产开发企业B、房地产销售代理机构C、商品房预售人D、房地产开发企业和商品房预购人共同答案：C解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。44.房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（）。A、公正、公平、公开B、独立、客观、公正C、平等、主观、公正D、独立、主观、公开答案：B解析：房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。45.李某于2017年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（）元。A、528B、576C、1584D、1728答案：A解析：财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。则李某该年度应缴纳房产税为：1200×4%×（12－1）＝528（元）。46.王某申请商业性个人住房贷款30万元，贷款年利率为5%，贷款期限为20年，采用按月等额本金还款方式还款，王某第1个月还款（）元。A、2500B、1979.9C、2579.9D、1900答案：A解析：等额本金还款的计算公式为：式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝20×12＝240（个月），计算王某第1个月的还款额，即t＝1，代入公式得：47.2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于（）。A、15%B、20%C、25%D、30%答案：D解析：2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。48.非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为（）。A、10％B、15％C、20％D、25％答案：C49.大城市每平方米的年幅度税额是（）。A、1.8～32元B、1.5～30元C、0.9～18元D、0.6～12元答案：B解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。50.2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）。A、拒交房租B、要求张某承担损害赔偿责任C、要求按租赁合同约定继续承租D、请求法院确认张某、王某的买卖行为无效答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。51.房地产开发企业的收入具有（）。A、连续性B、不连续性C、周期性D、关联性答案：B解析：房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。52.根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，林地的承包期为（）。A、30年B、30～50年C、50年D、30～70年答案：D解析：根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年，特殊林地，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。53.商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以（）确定违约金数额。A、违约造成的损失B、损失超过违约金30％为标准C、违约造成的损失上浮30％D、约定违约金的2倍答案：A54.下列司法机关中，有权作出司法解释的是（）。(2012年真题)A、基层人民检察院B、中级人民法院C、高级人民检察院D、最高人民法院答案：D解析：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《关于适用合同法若干问题的解释》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用物权法若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。55.房地产抵押合同生效的条件是（）。(2009年真题)A、主债权合同成立B、抵押合同订立前，被抵押的房地产未出租C、抵押房地产无共有人D、抵押合同订立前，被抵押的房地产未曾设立过抵押权答案：A解析：《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。56.下列情形中，不属于免征全部或部分城镇土地使用税情形的是（）。A、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地B、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，提供政府部门出具的相关材料的C、个人出租住房D、在工矿区拥有国有土地使用权的单位和个人答案：D解析：按照《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城镇土地使用税的情形有：①廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地；②开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；③对个人出租住房，小区分用途，免征城镇土地使用税。57.下列关于房屋租赁合同承租人权利义务的表述中，不正确的是（）。(2006年真题)A、承租人确有必要更改原有设施的，应征得出租人书面同意B、承租人确有必要更改原有设施的，应按照物业管理规定实施C、房屋维修责任一般由出租人承担D、租赁期满承租人在返还房屋时需要将房屋恢复原状答案：D解析：AB两项，经出租人同意，承租人可以对房屋进行改善或者增设他物。C项，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。D项，租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。这表明租赁期满承租人在返还房屋时可以不将房屋恢复原状。58.返本销售和变相返本销售商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以罚款（）。(2008年真题)A、1万元以下B、1万元以上2万元以下C、1万元以上3万元以下D、2万元以上3万元以下答案：C解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：①未按照规定的现售条件现售商品房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。59.以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。A、抵押登记部门B、抵押权人C、登记备案部门D、借款人答案：B解析：房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。60.住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为（）。A、10%B、15%C、20%D、30%答案：C解析：住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。61.下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。A、已出租的房屋不能设定抵押B、设定了抵押的房地产不能转让或者出租C、同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D、设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理答案：C解析：A．已出租的房屋不能设定抵押B．设定了抵押的房地产不能转让或者出租C．同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D．设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理A项，已出租的房屋能设定抵押，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；B项，设定了抵押的房地产可以转让或者出租；D项，设定了抵押的房地产，抵押人或者第三人不转移对房地产的占有，仍由抵押人占用与管理。62.（）是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。A、预告登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记答案：A解析：预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。63.土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。A、房改房B、已购公有住房C、国家机关用地D、经济适用住房答案：D解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。64.受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，应纳个人所得税，按（）的适用税率计算。A、10%B、15%C、20%D、30%答案：C解析：个人所得税的税率适用于不同税目，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，属于财产转让所得的应缴纳个人所得税，适用比例税率，税率为20%。65.如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由（）承担A、出租人B、承租人C、出租人和承租人共同D、房屋的建设单位答案：A解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。66.《耕地占用税暂行条例》规定，以县为单位，人均耕地在（）亩以上的地区，耕地占用税每平方米的税额为5～25元。A、1B、2C、3D、4答案：C解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，具体规定为：①人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。67.办理合法建设手续的，扩建造价费由（）负担。A、提出方B、受益方C、出租方D、承租方答案：C解析：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。68.向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）元收取工本费。A、0B、10C、20D、40答案：B解析：住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。69.某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（）。(2011年真题)A、2006年1月9日B、2008年1月9日C、2009年1月9日D、2011年1月9日答案：C解析：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限：商品住宅屋面防水最低保修期限为3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）。70.房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（）。A、开发企业名称B、销售地址C、代理销售的中介服务机构名称D、预售许可证书号答案：B解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。71.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（）。A、部门规章B、司法解释C、行政法规D、宪法答案：D解析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。72.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由（）补交契税。A、产权承受人B、买者C、第三人D、房地产转让者答案：D73.下列关于租赁用途的表述，错误的是（）。A、承租人应当按照租赁合同规定的用途和使用要求使用房屋B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求C、确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同D、承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同答案：C解析：租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。74.房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取（）。(2012年真题)A、佣金B、咨询费C、手续费D、居间费答案：A解析：商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。75.产权登记制的理论基础是（）。产权登记制的理论基础是（）。A、成立要件主义B、对抗要件主义C、契约成立主义D、合同要件主义答案：A解析：产权登记制的理论基础是成立要件主义。该理论认为，当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。76.2008年5月江某委托甲房地产经纪公司将闲置住房按市场价出租，年租金为12000元，则江某应缴纳的个人所得税是（）元。A、360B、240C、1200D、2400答案：B解析：劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为10％。本题中，江某获得的年租金为12000元，江某每月租金收入为12000÷12=1000（元），则江某应缴纳的个人所得税是：（1000－800）×10％×12=240（元）。77.（）是税收制度的主体。A、征税对象B、计税依据C、税收法律、法规D、税率或税额标准答案：C解析：税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。78.李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。则李某该年度应缴纳房产税（）元。A、432B、576C、864D、1728答案：B解析：依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为4％。本题中，李某的房屋用于出租，应以房产租金收入为房产税的计税依据，则李某该年度应缴纳房产税为：1200×12×4％＝57679.如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由（）承担。(2007年真题)A、出租人B、承租人C、出租人和承租人共同D、房屋的建设单位答案：A解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。80.下列关于现房抵押的表述中，正确的是（）。(2007年真题)A、现房抵押的抵押权人可以不是债权人B、现房抵押的抵押人是债务人或第三人C、为了保证债务的偿还，抵押权人应当保管已经注记的房地产权利证书D、现房抵押所担保的主债仅限于债务人再次购买房屋答案：B解析：《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。81.《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将该已售商品房再行销售给他人的，房地产行政主管部门可以采取的处罚措施是（）。(2007年真题)A、吊销房地产开发企业营业执照B、吊销房地产开发企业房地产开发资质C、予以警告D、撤换房地产开发企业法定代表人答案：C解析：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。82.下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（）。A、含有升值或者投资回报的承诺B、标明实际销售价格及其有效期限C、以乘车或开车到达时间表示距离D、利用其他项目的形象作为本项目的效果答案：B解析：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。A项，《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。C项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。83.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖（）日前通知承租人。A、3B、4C、5D、6答案：C解析：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。84.公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。(2012年真题)A、1至2B、5C、6至8D、10至20答案：B解析：《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。85.某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（）万元。A、60B、80C、100D、110答案：B解析：依照房产原值一次性减除10％～30％后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2％。依据题干得：100×（1－10％）＝90（万元），100×（1－30％）＝70（万元）。所以，房产税税基可能为70到90万元之间。86.关于税收的强制性的表述，错误的是（）。A、税收分配关系的建立具有强制性B、税收的征收过程具有强制性C、如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚D、税收征收完全是凭借国家拥有的法治权力答案：D解析：税收的强制性是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面：一方面税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力；另一方面是税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚。87.房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑（）。A、客户的储蓄B、客户的单位性质C、客户的年龄D、客户的家庭组成答案：A解析：房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑以下因素：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户家庭理财状况。还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。88.权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（）。A、更正登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。89.纳税人所在地在县城，则他所需要缴纳的城市维护建设税税率为（）。A、1%B、3%C、5%D、7%答案：C解析：城市维护建设税是对从事工商经营缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象，而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据，随此“三税”附征，属一种附加税。城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。90.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定（）。A、总价款计征契税B、单价款计征契税C、与房屋相同的税率D、当地确定的适用税率答案：A解析：房屋附属设施征收契税的依据为：①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。91.下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A、房屋勘察设计B、房地产开发经营C、物业管理D、房地产中介服务答案：A92.根据国家有关规定，自2016年2月22日起，对个人购买不足（）年的住房对外销售的，按其取得的销售收入全额征收增值税。A、1B、2C、3D、5答案：B解析：自2016年2月22日起，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。93.在建筑物区分所有权中，对（）的所有权占主导地位。A、共有部分B、集体部分C、专有部分D、私有部分答案：C解析：业主的建筑物区分所有权，包括：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。94.在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是（）。(2010年真题)A、屋面防水为1年B、电器开关为1年C、地面开裂为1年D、卫生间防渗漏为2年答案：C解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。95.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，（）应当定期确定并公布。A、基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格B、基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格C、宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格D、基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格答案：A解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。96.下列关于商品房预（销）售的表述中，错误的是（）。(2008年真题)A、未竣工的预售商品房不得再行转让B、尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C、国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D、房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价答案：B解析：A项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。BC两项，商品住房严格实行购房实名制，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。97.以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。A、40年B、50年C、70年D、没有使用期限的限制答案：D解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。98.房屋租赁合同为（），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。A、诺成性合同B、实践性合同C、要式合同D、单务合同答案：A解析：房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。99.关于《宪法》的相关规定，下列叙述错误的是（）。A、城市的土地属于国家所有B、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于个人所有C、任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地D、宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有答案：B解析：《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。100.根据（）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。A、房屋产权性质B、房屋使用用途C、房屋提供主体D、房屋租赁期限答案：B解析：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。101.商品房预售合同登记备案应由（）办理A、房地产开发企业B、房地产销售代理机构C、商品房预售人D、房地产开发企业和商品房预购人共同答案：C解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。102.以增值额、消费税额为计税依据的税种为（）。A、契税B、印花税C、城市维护建设税D、企业所得税答案：C解析：城市维护建设税（简称城建税）是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城建税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据，实行地区差别税率。103.首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的（）日前。A、10B、20C、30D、40答案：B解析：首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。104.计算土地增值额的扣除项目不包括（）。A、取得土地使用权时所支付的金额B、契税C、开发土地的成本D、开发土地的费用答案：B解析：计算土地增值额的扣除项目包括：①取得土地使用权时所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。105.甲公司以挂牌方式取得一居住用地的使用权，出让年限比法定最高年限少18年，闲置1年后动工建设，建设期1年，则购房人获得的土地使用年限是（）年。A、50B、51C、52D、70答案：A解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，居住用地使用权出让最高年限为70年。题中，该购房人获得的土地使用年限为：70－18－1－1＝50（年）。106.下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（）。A、租赁B、赠与C、互换D、继承答案：A解析：《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。107.对于自用的工业用途地下建筑，应以以房屋原价的（）作为应税房产原值。A、20%～30%B、30%～40%C、50%～60%D、70%～80%答案：C解析：对于自用的地下建筑：①工业用途房产，以房屋原价的50%－60%作为应税房产原值。②商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。③对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房地产税。108.张某上年度年薪为48000元，公积金缴存比例为12%，则张某的住房公积金月总缴存额为（）元。(2010年真题)A、200B、400C、480D、960答案：D解析：住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000÷12×12%＋48000÷12×12%＝960（元）。109.以下关于房地产业的说法正确的是（）。A、房地产业与建筑业同属于第二产业B、现阶段我国实行住房商品化和社会化C、房地产企业是房地产开发建设的乙方D、房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员答案：B解析：A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。110.担保公司担保贷款余额的总额，原则上不得超过其实有资本的（）倍。A、10B、20C、30D、40答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。111.甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某（）元。A、50000B、67000C、83490D、100000答案：C解析：本题中，张某购买商品房的面积误差比=（100－110）÷110×100%=–9.09%，绝对值超过3%，所以，甲公司应当返还张某的总数为：［（3%+2×（9.09%－3%）］×110×5000=83490（元）。112.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额的（），免征土地增值税。A、10%B、15%C、20%D、25%答案：C解析：为支持经济适用住房建设，自2007年8月1日起执行的税收优惠政策之一是：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。113.李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。则李某申请的个人住房贷款的性质是（）。A、商业性个人住房贷款B、住房公积金贷款C、个人住房组合贷款D、贴息贷款答案：A解析：根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。②住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。③个人住房组合贷款，是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。114.租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前()个月提出。A、1B、3C、6D、12答案：B解析：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。115.承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（）。(2011年真题)A、已离异的前妻B、在异国定居的女儿C、居住在邻近城市的养子D、现共同居住的儿子答案：D解析：承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。116.房屋租赁合同期限不得超过（）年。A、3B、5C、10D、20答案：D117.2011年7月，甲购买了一套普通住房自住。2016年8月，甲将该房屋销售，销售时（）。A、免征增值税B、减半征收增值税C、按购买价与销售价的差额计征增值税D、按销售价计征增值税答案：A解析：自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。118.下列不属于《城市房地产开发经营管理条例》规定的可以发布广告的情形的是（）。A、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的C、权属有争议的D、取得该项目预售许可证的预售房地产答案：D解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。119.关于划拨土地使用权转让的表述中，正确的是（）。A、需办理出让手续，应由转让方缴纳土地出让金B、暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理C、应由受让方办理土地使用权出让手续，不必缴纳土地使用权出让金D、可不办理出让手续，但受让方应缴纳土地使用权出让金答案：B解析：《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理有两种不同的处理方式，①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或做其他处理。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。120.企业所得税实行的是（）A、比例税率B、累进税率C、定额税率D、比例税率和定额税率答案：A121.李某用价值89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税率为3％，则（）。A、李某应缴纳契税3、15万元B、李某应缴纳契税0、48万元C、王某应缴纳契税2、67万元D、王某应缴纳契税0、48万元答案：D解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。本题中，王某应缴纳的契税=（105－89）×3%=0.48（万元）。122.下列用地，属于政策性免税的是（）。A、房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地B、个人所有的居住房屋及院落的用地C、民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地D、市政街道、广场、绿化地带等公共用地答案：D解析：政策性免税项目包括：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税5～10年；⑦对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；⑧开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；⑨对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征城镇土地使用税；⑩自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地；自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50％征收城镇土地使用税。123.在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（）年。A、20B、30C、40D、50答案：B解析：全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。124.（）是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。A、廉租房B、群租房C、经济适用房D、普通商品房租赁答案：B解析：“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有：将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住；将地下储藏室按床位对外出租等。125.下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（）。(2008年真题)A、“鸟巢”场馆建设用地B、国家大剧院建设用地C、地方政协办公用地D、上市公司办公用地答案：D解析：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。126.关于房地产抵押的一般规定的表述，错误的是（）。A、债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权B、提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿C、乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押D、第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权答案：C解析：C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。127.为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业（）。(2011、2009年真题)A、不必通知买受人B、应书面通知买受人C、应公示通知买受人D、可在交房时再告知买受人答案：B解析：房