仲量联行-房地产行业北京商业地产盘点与预测：逆势前行稳中求胜2018-2019

年总结尽管经济预期走低，需求仍超过新增供应市场需求的主要来源，其租赁活动占市场成交的以上虽然经济下行压力逐步引发市场被市场迅速消化，全年净吸纳量达到近平方米，较新增供给总量(平方米)高出。尽管这一年北京录得几宗大型租赁交易，但由于整体市场空置率极低(年底达)，大面积的租赁需求仍然难以得到满足。内资企业仍为，其中、金融和专业服务业今年表现最为活跃。繁荣的产业反超金融行业成为主要需求推动力在下半年，迅猛发展的行业(科技、媒体和通信)超越了金融业，成为北京最大来源。类企业支撑了全年约的租赁需求全国家“独角兽”企业中有家位于北京，并不断扩张办公面积；而众多迅速崛起的创业型企业也在北京不断成长。在这一行业扩张的同时，一些初创企业也出现了部分关停和退租的现象，其中尤等待着扩张的机会，在这些办公面积空出后迅速将其吸纳，从而联合办公行业进入整合期，租赁需求产生波动年上半年，联合办公运营商保持活跃。众多品牌持续扩张，在全市范围内不断签下大积的办公空间，且价格敏感度的明显降低令他们得以进驻更高品质的办公楼宇。但是下型国内、外品牌收购了小型或过度扩张的运营商，促使其租赁问询量相应减少。与此同其大面积的租赁需求。市场平稳驶过供给浪潮米新增供应入市的影响。尽管市场目前正处于新一轮供给浪潮之中(本轮供给高峰始于年，预计到年逐步结束，部分项目仍有延期可能性)，但由于大量新增供应为自用型办公面积或核心区开发进程重上轨道核心区在解决阻碍该区域发展的几项重大问题方面取得核心区在解决阻碍该区域发展的几项重大问题方面取得将为核心区即将开业的项目(的部分区域)提供暂时性解决方案。据传，此前该区域业主有所放宽，令停工项目有望重新开工。租金优于预期，保障全市租金平稳增长今年办公楼全市整体租金实现平稳增长，年增长率录得，其中中关村和望京子市场以域租金年增长率超过市场预期而达到，主要得益于核心区的进一步推迟。该地块因此区域现有。年展望市场预期悲观，准备迎接风暴面预期和贸易战紧张局势的影响，虽然没有任何市场指标显示办公楼市场不健康，但业主方和租户方均从年末开始采取保守的应对策略。尽管北京总体空置率仍在全球最低水平之列，业主方已纷纷下调年预期。即使项目已满租或接近满租的业主，也有计划放宽优惠条件以预防潜在波动、保证租户稳定。而租户预计短期内将更倾向于在原租、推迟扩张计划，市场租赁活跃度将有所下降。策多得到进一步规范。在新出台的政策指导下，商业银行纷纷宣布成立理财子公司，预计将年办公楼市场净吸纳量预计达到约平方米，将为年之后的最高值，其中三分之二(略超过平方米)的吸纳面积为自用型办公面积。外，还包含一座城市航站楼直通在建的北京大兴国际机场。建成后，交通基建预计将显于丽泽租金更低、租赁面积充足，该区域有望效仿望京区域的成长路径，而望京目前已发展为一个成熟的核心区内的第一批项目终于计划开业。由于多个项目确定将更多面积留作自用，市场所面临的供应压力将比原先预计的更低。该区域内仅有的供给预计将为可租赁办公面积，较年底的预测值降低了个百分点。由于核心区为北京目前规划的最后一块区位核心的开发地块，尽管即将入市的可租赁面积大部分已实现预租，高品质的办公项目仍厚兴趣。出台缓解经济压力、平缓，年增长率约为，中关村等行业主导的子市场预计仍将为增长的主要驱动力。。年总结紧缩的信贷环境中，市面上的可售资产增多投资者对中国市场保有信心，持续为亚太区域房地产投资基金募资。外资投资者成交占比近，较前一年显著增长在年，北京投资市场录得宗以上重要大宗成交，总成交金额达亿元人民币，尽管仍落后于上海(年成交金额高达亿元人民币)，但较年同比增长。虽然则推动有经验的投资人对零售物业重燃热情。全年大宗成交中约有的交易为国外投资年展望交易成交额将进一步增长，全年总成交金额预测将达到亿元人民币。鉴于融资政策没有遇的投资机会在过去五年的成交中都颇为罕见。年总结线上线下加速整合年，更多电商企业积极寻求线下合作伙伴，线上线下一体化进程加速。随着线上市场于饱和，互联网行业巨头开始拓展线下客户基础，而零售业主方则期望有效利用合作伙的大数据和科技资源、有针对性地提升消费体验，从而满足人们的需求并最终提高销售额。作为发展前景巨大的“新零售”浪潮中的先驱者，“新零售(生鲜)超市”迅速兴起品牌造作和内衣品牌内外在年均积极推进线下扩张战略。供包括私人放映厅、观影与用餐相结合、以及儿童派对活动等附加服务。国内、外的运的居家生活装饰等小物品的需求。注度有所提高，国拓展至新品牌和，分别针对更高端的消费者和注重性价比的人群。江南布衣也在女装之外延展出新的子品牌，包括男装、童装和家居用品。随着许多国内零售商在供应链、采购和分销等方面积累了更多经验，他们在当地市场的影响力也有显著提升。到线下()的策略，且多与国内互联网巨头合作。诞生于天猫平台的内衣品牌内外凭借大量线上消费者区位和偏好的数据，的选址和进货计划，并通过社交媒体和其他渠道帮助门店进行定向营销。此资本涌入进一步促成了本土品牌兴盛发展的态势，从瑞幸咖啡和北欧风格的生活方式品牌这两个案例上则可见一斑。市区供应量下将，供给增长集中于郊区市场售市场的增长前景。市区和郊区净吸纳量分别录得平方米和平方米，进一步拉低市区和郊区市场的空置率。这也体现了开发商操盘策略的一种变化过去即使项目高置，开发商也希望尽早推动项目入市，而如今他们倾向于推迟项目开业时间，确保项满租或者接近满租的形象开幕。近期开业项目租赁策略成功、表现强劲购物中心大多在这一年表现强劲项目多以较低租金水平入市，成功引进丰富、优质的租户组合，并随着客流量的增加快速提升租金水平。这种策略在市区和郊区市场均活跃的餐饮租户面临租金高涨业态在大部分项目中占租户结构和新签租约的比例越来越高，优质项目已经开始更多租户将面临更大的经营压力。年展望下降，消费者优先保持生活品质类消费虽然经济下行压力会削弱消费者信心，但我们预计消费者仍有意愿为保障良好的生活品质买单。换言之，经济放缓不会触发消费骤停，相反可能促进整体需求的转变消费需求结预计将侧重于生活方式型的产品和服务，餐饮和娱乐租户仍将受到市场推崇，儿童品类质时尚或轻奢商品。在目前经济气候之下，租户在制定扩张计划时会更加谨慎；业主也将相应地调低预期、理性设定目标，预计将导致年租金增长有所放缓。年总结北京全年优质物流仓储需求强劲，市场中的可租赁面积持续紧缺。第三方物流、电子商务以及制造业推动市场需求保持稳定。但是，由于政策环境收紧，业主难以在短时间内签下目的价值提升，租金增幅创下历史新高。年展望紧缩的政策环境将延续第三方物流和电子商务仍将为租赁需求的主要来源，制造业也将继续支持市场需求。由于新增供应将持续受到严格的政策限制，受影响的项目可能会进