毕业论文-房产面积测量若干问题探讨

龙岩学院资源工程学院毕业论文 题目：房产面积测量若干问题探讨专业：测绘工程班级：测绘班2010级学号：姓名：指导教师：职称：副教授资源工程学院资源工程学院测绘工程专业【摘要】近二十年来，我国的房地产业有了飞跃发展，已成为国家市场经济中的重要支柱性产业，房地产作为一个不动资产和巨大价值的特殊商品进入市场，受到社会和人民的密切关注，从而对房地产测绘的精度提出了更高的要求。为了更好的规范各种房屋的建筑面积测算，适应市场的需要，各地按照自己的实际情况推出了房屋面积测绘细则，为房屋测算市场提供更好技术和规范，减少房屋面积测量和计算中对房屋建筑的面积裁定，尤其是对分摊面积的公共部分时的自由裁定权，会有效减少因房屋面积而引起的纠纷，保护开发方与权利人的权益。本文将立足房产测量的现有规定，根据房屋项目面积现状外业测量和内业整理中遇到的实际问题，在调研查阅众多行业资料和请教行业前辈后，做房产测量中常遇到的若干问题做一些简单的讨论，并给出自己的调研结果。【关键词】房产测量;房产面积测量;测量技巧

目录TOC\o"1-3"\h\u170591.绪论 .绪论1.1选题背景和依据1.1.1选题背景房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作．其成果质量关系到房屋权利人的切身利益[1]。房产测绘在我国起步比较晚，自颁发ＧＢ／Ｔ１７９８６《房产测量规范》之后，由于《规范》部分条款还不是很完善，个别的条文解释不明，再加上目前房屋建筑设计样式层出不穷，各地根据实际情况有针对性的制定了房产面积计算细则，但测量人员在实际操作中还是会出现各种问题，往往难以掌握。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点[2]。本文将立足房产测量的现有规定对房产测量的现状和实际操作中遇到的问题做一简单的分析讨论。1.1.2依据理论：ＧＢ／Ｔ１７９８６《房产测量规范》为核心的众多房产面积测算规范及文件。项目：宝远集团大厦、中骏四季阳光、金鹏花园、厦门汇金国际中心、新景翡翠苑（2010P08）、集美乐安花园、火炬（翔安）产业区生活配套区。1.2国内房产面积测算现状1.2.1房产面积测量规范沿革1）《建筑面积计算规则》建设部1995年12月15日发建标（1995）736号《全国统一建筑工程基础定额》（土建工程）和《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》。此规则仅涉及面积计算，条文共28条（无共有面积认定及分摊规定）。2）《房产测量规范》（CH5001-91）：建设部房地产业司发起，国家测绘局1991年5月1日发布，1991年7月1日实施。其中涉及房屋面积计算条文共18条。（条款没有对共有部分面积的具体定义，却提出了房屋共有部分面积分摊的准则与一般公式）。3）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）建房（1995）517号：建设部1995年9月8日发布，1995年12月1日起施行。该条文未涉及房屋面积的计算内容，对共有面积作出概括性说明及规定共有面积的分摊规则。4）《商品房销售面积测量与计算》（JJF1058-1998）：国家质量技术监督局1998年12月22日发布，1998年12月22日施行。本规范建设部未行文贯彻，后于1999年被废止施行。5）《房产测量规范》（GB/T17986-2000）本标准由建设部和国家测绘局共同提出，国家质量技术监督局2000年2月22日批准，2000年8月1日施行。6）《房产测绘管理办法》建设部、国家测绘局第83号令，2001年5月1日起施行。7）“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”建住房[2002]74号建设部2002年3月27日发布，2002年5月1日之后实施。1.2.2房产面积测量发展改革开放以来，随着全面对房地产需求的上升，对房产面积测量提出了更高的要求，2000年8月1日开始实行的《房产测量规范》（GB/T17986-2000），对规范房地面积测算和房产测量做出了巨大贡献。但由于各地经济发展水平不一，各地方政府相关职能部门对建筑面积的认定、公共面积分摊等细节都做了相关规定，以厦门为例，2011年厦门市颁布了《厦门市房产面积测算细则（2011年版）》。1.3研究目的深入学习以《房产测量规范》（GB/T17986-2000）为核心的现行房产面积测算规范。总结生产活动中遇到的问题和提出相应的解决方案。对房产面积测量从理论和实践上做一个总结。深入了解房产面积测算的现状和前景。提高自己系统分析问题和解决问题的能力。2.房产测量2.1房产测量的目的和任务测量单位接受权利人或者相关政府部门的委托，进行房产绘的工作。主要工作是为委托人提供相关的图表、数据集与信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息[3]。第二是为城市规划，城市建设（如基础设施地下管网通讯线路环境保护）等提供基础数据和资料[4]。2.2房产测量的作用是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料而制定的各项技术标准、规定和要求[5]。主要有以下3个作用：(1)法律方面的作用房产测量为房产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力[6]。在国际上，这种不动产的地籍测量都认定为是一种政府行为的官方测量，或者说是为产权主提供官方证明。(2)财政经济方面的作用房产测绘成果有房产数量、房产现状、房产质量等材料，是为了房产价值评估、房产税费收缴、房产交易行为等提供与财政经济有关数据和资料的成果。(3)社会服务方面的作用国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》的服务对象，重点是满足产权和产籍管理，以及房地产其他管理方面的需要。但是，随着社会主义市场经济的形成和发展，房地产测绘也会进入市场，房地产测绘的服务将面向全社会，它不仅为房地产业服务，也可为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、上、下水工程、通讯、燃气供应等城镇公共事业提供基础资料和有关信息服务[6]。3.房产面积测算3.1房产面积测算的意义和内容3.1.1房产面积测算的意义测量房屋面积和房屋用地面积，为房屋产权测量过程中的重要部分。房屋测量为产权管理与产籍管理、权证的核发、房产开发、权属单位等提供必须资料；也是税费收缴、城镇建设的参考数据。房产面积测算也是一项技术要求较强和精度要求较高的工作，关系到房产权属单位、建设单位和个人的相关利益。所以，房产面积测算是整个房产测绘中的很重要的组成部分。3.1.2房产面积测算的内容房产面积测算的内容包括：房屋的面积和用地面积的测算。测算房屋面积包括：房屋的建筑面积、房屋的产权面积、房屋的使用面积和共有建筑的面积的测算；用地的面积测算包括：房屋的占地面积、丘面积、各项地类面积的测算及共用土地面积的测算和分摊[7]。2000年，实行的《房产测量规范》，对房屋的面积测量和计算作出基础规范认定，确保全国范围内房产面积测量和计算的统一。3.2房产面积测算的一般规定和方法3.2.1房产面积测算的一般规定有上盖与围护物，结构坚固的、可长期保存建筑物，层高2.20米及以上，是生产或者生活的必要场地。房产面积的测算，全指水平方向投影面积的测算。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果[8]。边长单位是米，精确到0.01米；面积单位为平方米，精确到0.01平方米。量距时应使用经鉴定合格卷尺或其他符合要求的仪器或工具。3.2.2房产面积测算的方法面积的测量和计算有许多方法，依据测量和计算资料的情况，有解析测量法、图解测量法和实地法三种。房产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算[9]。(1)解析法现场测量数据用相应公式计算得出图形面积值。主要有用图形法计算面积与界址点的坐标值计算面积。A、几何图形法量算面积房屋和用地都是由几何的图形构成，大部分可以直接测量几何图形的相关边长，计算出它们的面积；但也有部分房屋和房屋的地形相对复杂，对复杂的房屋面积，一种是测量他的界址点的坐标，再根据坐标计算他的面积；还有是将整个几何图形的面积分解成为几个相对不复杂几何图形，分别测量相应图形的边长数值和角度数值，再分别计算出这些几何图形的面积。B、界址点坐标测算面积根据《房产测量规范》规定，界址点坐标测算面积采用下列公式：(3-1)或(3-2)式中：S是界址点包含范围的面积，m2；n为多边形的边数或折点数；i为界址点的序号，当i+1﹥n时，i+1=1；当i-1﹤n时，i-1=n；Xi,Yi为界址点的坐标，m。(2)图解法依据现有的房地产图纸，用测量仪器测量和计算出这个图形面积。具体形式有模片法、求积法、光电面积量算仪法、称重法等。(3)实地量距法实地量距法是在实地用仪器、测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积，对于规则图形(如矩形、方形等)，量其边长就可计算面积；对于不规则图形，可分解成几个简单的几何图形，再算面积[10]。4.房屋建筑面积量算中的若干问题探讨房屋的建筑面积量预算和实测，既是一项政策性的工作，也是一项有较强的专业性的技术性工作。根据有关的规范和政策，也需要掌握相关的技巧。在实际测量过程中，测量员会遇到各种各样的实际问题，本文将结合实际测量经验，浅谈工作中遇到的一些问题和解决方法。4.1前期资料及图纸的收集与整理中遇到的问题进场前，必须要求甲方提供测量工作所必须的图纸和文件，方便以后工作的开展，若资料残缺，将会为之后的工作带来很大的麻烦。如在宝远大厦的项目中，甲方提供的图纸有一套是没有规划部门盖章的，发现时不得不推迟安排好的工作计划。量算房产的建筑面积，要注重早期相关资料的收集工作，特别是经规划行政主管部门批准的施工蓝图。应收集的资料为：土地出让合同、规划设计条件、方案批复、建设工程规划许可证、建筑总平面图和分层平面图、相关部门提供的门牌号和人防的相关批准文件、商品房预售许可证、房屋公共部位的应用说明和相关资料。进场测量前，还必须提供符合测量条件的相关证明材料。如表4-1竣工现场具备测量必要条件确认意见单表4-1竣工现场具备测量必要条件确认意见单委托单位委托项目托单位确认本项目现场已经具备以下测量必要条件：主体工程完工，房屋内部布局施工完毕，室内地坪找平，外装修全部完成，外脚手架拆除完毕；

2、规划车位划定；

3、配套设施建设及小区道路建设已完成；4、用地红线内应拆除的建筑物以及临时设施已拆除；5、规划设计变更已经规划许可；6、现场可能遇到影响正常测量的特殊情况，委托单位应予配合解决。 委托单位经办人（签名）监理单位（签章）年月日年月日

(2)在对房屋进行预测时（包括预测变更），应特别注意开发单位提供的建筑施工图是否经规划行政主管部门批准，图纸以有盖有相关职能部门的印章的为准。若未经批准，应在预测成果上作特别声明：该预测成果依据的建筑施工图未见规划批准文件。即使建筑施工图已由规划批准，也应在预测成果上作特别说明：该预测成果依据的建筑施工图详见**号规划批准文件、**号图纸、共*张。所有图纸需双方盖章确认，做好交接记录并存档。预测时遇到不符合设计规范的问题，应该由开发单位作出解释，并对此作详细的记录。(3)现场测量前测绘员应仔细阅读相关房屋的规划许可证，对规划指标面积要严格控制，规划中规定的建筑形式和层高也要严格控制。4.2实测中遇到不规则房屋面积测量的处理方法随着审美和房地产市场的发展，屋建筑设计样式层出不穷，在实际测量中经常碰到圆形、弓形、八角形等不规则的房屋如图4-1新景2008幼儿园圆形部分、图4-2佳鑫花园八角局部。现用的设计图通常是计算机绘制的电子图，工作人员在施工前必须拿到施工电子图纸，这样不仅可以缩短内页处理的时间，还提升了结果准确度。在房产测量时，对于圆形、弓形、八角形等不规则的房屋，我们除了可以用交会法和全站仪极坐标法施测外，对于一些特殊的实地难于量测到的部位我们也可以套用规划设计电子数据来作图。图4-1新景2008幼儿园圆形部分图4-2佳鑫花园八角局部4.3利用预算对实测面积进行初步检验预算面积一般对应预售面积，实测面积和预算面积相差较大时，会给房产开发商和业主带来很大的麻烦，实测面积和预算面积的比较可以提前发现工作中的粗差，对成果进行初步的检查。在房产测量时，我们应详细了解预算资料，对照预测报告是自我检查的最好方法。假设房屋和预测的图纸均无变更，计算得出的最后结果和房屋预算数据对比，必定会在一个允许误差范围。除对比设计蓝图外，房产测量最终数据出来后要做一份实测数据与预算数据对照表，逐套比较，对面积差异较大的单元要分析其原因。这个工作不仅可以更好的检查实测数据是否可靠，对预算成果有无出错也可很快检查出来。如表4-2实测与预算不一致对照表表4-2实测与预算不一致对照表建设单位厦门市思明区*****项目名称厦门思明*****成果编号032008052010~100房屋坐落思明区柯厝路***-***号（双）规划许可证编号(2010)厦规建设第00**号批准日期2010年5月17日规划指标（厦规建[2010]***号文）预测实测建筑面积地上14204.8314196.82地下3711.933711.93合计17916.7617908.75(少8.01平方米)4.4整体和局部相结合在实测中的应用在实测后内业绘图的过程中，经常会碰到从不同的方向绘制尺寸存在较大差异，墙厚的取舍往往对误差的影响很大。我们在实地测绘过程中，要提前观察下目标房屋的整体，从每个外立面查看哪些层次的层建外观是一样的，特别要查看阳台的部分，因为普通的住宅除了底层的门厅或门斗、它顶层的复式房屋、电梯机房或水箱之外，外墙面都是相同的，建筑时主要是在房屋分隔或房屋阳台上有特别的设计，从而达到较好好的立面视觉效果。我们可以利用这些来节省外业测量时间，和保证相同的房屋结构有一样的套内面积。详见图4-3四季阳光项目中阳台错落分布图。2）对房屋每单元的实际测量中，需对整套的轴线总长度、与房屋相临部分的长度、阳台的长度等测量和详细的记录数据。相对重要的是对照房屋规划设计的蓝图，检查相关房屋是否有更改设计现象，对有变动的部分必须详细的测量和记录。详见图4-4鑫鹏花园局部轴线辅助测量3）在外业量测中，要记的测量房屋外墙边的长度和相关墙厚度，因为在外业实测中，不能直接测量到相关墙体的中轴线位置，只有按照净尺寸与半墙厚度的和来计算相应房屋套内的尺寸和其面积。而且，也可以检核预算时房屋外墙的粉刷层预留厚度是否合理并对其作出合理的调整。图4-4四季阳光项目中阳台错落分布图图4-5鑫鹏花园局部轴线辅助测量4.5关于外墙面粉刷层厚度的判断现代建筑墙面异常复杂，粉刷层、马赛克、石材、刚挂、玻璃幕等多种多样，给外业测量带来很多麻烦。如图4-5常见的各种外墙面房产测绘工作者在预算其房屋的建筑面积时，通常会首先了解相关房屋的外立面建筑材料，在绘制相关房屋的外面墙时，会考虑预留下合理的建筑粉刷层的厚度。如厚度中面砖一般小于石材，涂料通常会小于面砖等等。如此，才能在外业测量时房屋面积的误差不会因为外墙体的厚度而偏大。我们在具体操作时，往往针对不同的情况作不同的处理，玻璃幕墙的房屋不加厚度；一般涂料或面砖的房屋加2～3厘米的厚度；而一些特殊材料外墙的房屋应视不同的情况加4～5厘米甚至7厘米的厚度【11】。当然，在实际测量时则完全以实测数据为准，并注意扣除装饰层（如干挂）的厚度。图4-5常见的各种外墙面（依次为粉刷墙面、马赛克墙面和干挂）4.6房屋边长数据采集中遇到的问题房屋边长采集是房屋面积计算外业测量的重要任务，直接关系到成果精度，如剪力墙变化的判断，下大上小柱子尺寸的测量等等。边长外业实测的记录应该在当时就完成，及时记录在设计图纸上，不能根据事后的回忆，在外业记录时应注意和设计长度对比，以检核是否有变更现象，如有变更设计的部分需做好记录，如图4-6变更标注。图4-6变更标注图4-7墙中线在权属确定中的应用2）房屋建筑面积分户计算边长量取规定a.建筑物的外面墙，墙内侧是套内时，套内的边长度应增加半墙的厚度。b.分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长[12]，如图4-7墙中线在权属确定中的应用。c.走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙，其墙体一半计入套内或公用建筑面积，一半计入半外墙[12]。d.剪力墙厚度应考虑总体变化规律，通常在高层建筑时常见，可借鉴墙体大样图进行判断。3）当必须用柱子的外围尺寸计算柱子面积时，而柱子的上半部分和下半部分由粗细不一样柱体形成，柱子的边的长度可用柱子边离地平1米±0.2米处测量边长。如图4-8火炬（翔安）产业区生活配套区局部不均匀柱子示例，4）当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段边长之和时而又无法直接测量总边长的，可以采用全站仪实测坐标后计算相应总边长[12]。5）地下空间的边长数据采集测量地下部分空间（包括地下室）的边长时，因为没办法测量外墙厚度，所以外墙的厚度取设计厚度，依据这些数据推算地下部分空间边长数据。图4-8火炬（翔安）产业区生活配套区局部不均匀柱子示例

4.7私房测量应注意的问题私房由于大多建造年份久远，所以形状不规则，产权争议大等众多问题。1）注意收集原档案资料，有旧证的要求委托人复印旧证。2）不规则的房屋要多丈量辅助线，增加多余观测，把房屋形状控制好，尽量利用旧的地形图作为工作底图。如图4-9厦门大学路某形状不完全规则的私房3）不同结构、不同建成年份各部位应分别计算其面积，这关系到房屋价值。4）房屋的结构要写完整，如“混合”、“砖木”等，对不同结构的要分别绘出其界线，列出其面积。5）对超建部分要单独列出其面积是多少，并注明其为超建或无批建手续。6）门牌座落要清楚，同一门牌号有多幢房屋的要区分开，如思明区开元路50号（左侧）等，尽量用带方位的词表示。7）分割、析产应满足所须条件，35-65平方米的要有独立的厨房及卫生间配套设施，并要求委托人提供析产公证书。图4-9厦门大学路某形状不完全规则的私房5.结论与展望房地产的快速发展，房屋外观越来越时尚、结构越来越复杂，为适应房屋测量的需求，在ＧＢ／Ｔ１７９８６《房产测量规范》之外，各地针对当地实际情况的房屋测量细则也纷纷出台。相比《规范》，主要有以下变化：1）面积计算中增加新出现的建筑体形式，如立体车库和花池等；2）增加有些部位的裁定和面积的计算规则，如包括凸窗和落地窗在内的窗户，地下层与半地下层的裁定和计算等；3）细化了相应特殊部位面积的计算方法，如幕墙的墙体部分面积计算、各种阳台的面积计算、房屋外部楼梯的面积计算等；4）对易引起争议的建筑部位作了更加合理的规定，如层高的计算等5）入户花园的认定和面积测量和计算的规定：如房屋内标注入户花园、入户阳台、绿化空间等类似空间的认定，和面积的计算方案。随着城镇化速度的加快，商品房渐渐的走入到普通人的生活中，但是动辄几千甚至上万元每平米的房价对购房者而言绝不是一件小事。房屋测绘特别是其面积测算的精度越来越受到相关权利者和相关部门的关注，这就要求我们房产测量工作人员不断的提高专业水平。本文以现行规范、文件、通知为核心，结合外业测量实例，提出七个房产面积测量中遇到的问题，并提出了自己的研究成果。由于时间仓促，本人水平有限，本文存在不足之处，还望大家指正。

致谢本课题在选题及完成过程中得到张高兴老师的悉心指导。张高兴老师热心地辅导进行我的毕业设计，并多次询问论文进程，为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。张高兴老师踏踏实实的治学精神，深深地感染了我，使我受益匪浅，对张高兴老师的感激之情是无法用言语所能表达的。同时感谢陈绍杰、张国庆、陈美智、林金堂、林新红、贾秀丽、徐志刚、高鹏、邹丹、王婷婷等对我的教育培养。感谢福建地质测绘院厦门分院为我提供了这次宝贵的实习机会，甘海涛、李晓荣在实习中的细心指导和帮助，感谢福建地质测绘院厦门分院的同事在生活和工作上给予了我热心的指导和帮助。最后向所有关心和帮助过我的人表示诚挚的谢意

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