物业经营管理试卷分析

物业经营管理试卷分析一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）第1题物业经营管理以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（）管理服务。

整体性

B.策略性

C.指导性

D.综合性

【正确答案】D【你的答案】D

【答案解析】

（P1）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。本题1分第2题政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。

A.建筑规模

B.建筑结构

C.公共性

D.社会性【正确答案】C【答案解析】（P2）写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。本题1分第3题旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者和（）

A.培训人员或会议客人

B.培训人员或商务人员

C.商务人员或观光客人

D.会议客人或观光客人【正确答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P6）酒店与休闲娱乐设施的服务对象不同，酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。本题1分第4题在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与（）管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。

A.资产

B.零售

C.基金

D.设施【正确答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P8）在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。本题1分第5题下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）

A.决策分析

B.构建信息基础

C.现金流和成本管理

D.资产组合【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P12）物业经营管理战略性工作包括：确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。本题1分第6题资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（）

A.分配

B.组合

C.估计

D.控制【正确答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P14）资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。本题1分第7题投资者进行房地产投资的主要目的是（）

A.实现业主总体利益的最大化

B.实现物业各期净收益最大化

C.实现房地产价值最大化

D.使投资者财富最大化

【正确答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P20）投资者进行房地产投资的主要目的，是使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。本题1分第8题物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，一般的物品，如家具、服装，主要是（）

A.买卖价格

B.租赁价格

C.服务价格

D.市场价格【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P77）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。本题1分第9题地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，因此，房地产具有（）的特点。

A.位置固定性

B.适应性

C.寿命周期长

D.专业管理依赖性【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P23）土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。本题1分第10题关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）

A.房地产投资需要专门的经验

B.房地产投资流动性差

C.房地产投资较难抵御通货膨胀

D.房地产投资能够提高投资者的资信等级【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P25）房地产投资能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。本题1分第11题房地产投资风险中，（）造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

A.市场情况的变化

B.物业管理服务量的成本变化

C.供求关系的变化

D.物业资产价值的变化

【正确答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P28）市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。本题1分第12题零售商业物业的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。

A.60％～70％

B.60％～75％

C.65％～70％

D.65％～75％【正确答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P36）关于零售商业物业，商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。本题1分第13题关于有效毛收入的计算公式，正确的是（）

A.有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置损失＋收租损失＋其他收入

B.有效毛收入＝潜在毛租金收入＋空置损失＋收租损失＋其他收入

C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置损失－收租损失＋其他收入

D.有效毛收入＝潜在毛租金收入＋空置损失－收租损失＋其他收入【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P41）从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。本题1分第14题设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于（）

A.第一类有形磨损

B.第二类有形磨损

C.第一类无形磨损

D.第二类无形磨损【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P52）设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。本题1分第15题下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（）

A.借款偿还期

B.偿债备付率

C.资产负债率

D.现金回报率【正确答案】D【你的答案】A

【答案解析】（P58）清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。房地产投资项目财务评价指标体系中的清偿能力指标有借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。本题1分第16题收益性物业中，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，下列价值中，可以看成这个心理价位的是（）

A.使用价值

B.交换价值

C.投资价值

D.市场价值【正确答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P19）收益性物业中，每个物业投资者对其拟投资（购买）的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。本题1分第17题关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是（）

A.物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格

B.当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格（含土地价格）

C.物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格

（含

土地价格）

D.期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格

【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P82）物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。本题1分第18题经济适用住房的开发利润应控制在（）以下。

A.1％

B.2％

C.3％

D.4％【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P86）经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3％以下。本题1分第19题某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2

，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，则该宗物业的正常成交价格为（）元/m2。

A.2325

B.2500

C.2625

D.2763【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】

本题1分第20题一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。

A.社会

B.政治

C.经济

D.金融【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P120）房地产市场的运行环境按照不同性质分为：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。本题1分第21题关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是（）

A.房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积

B.房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积

C.房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P129）房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。本题1分第22题土地供应政策的核心是（）

A.土地供应计划

B.土地开发计划

C.土地等级评定

D.土地投资活动【正确答案】A【你的答案】B

【答案解析】（P136）土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。本题1分第23题租赁计划包括租金方案和（）

A.物业管理计划

B.出租策略

C.总体租金水平

D.租金价格表【正确答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P149）租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。本题1分第24题房屋租赁关系的形成，会导致房屋（）的分离。

A.所有权和收益权

B.所有权和处分权

C.所有权和使用权

D.使用权和占有权

【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P155）房屋租赁不转移房屋的所有权，只转移房屋权属中的使用权，因此，房屋租赁会导致房屋所有权和使用权的分离。本题1分第25题租赁管理中租赁方案的核心是（）

A.规划

B.计划

C.预算

D.结算【正确答案】C【你的答案】B

【答案解析】（P162）预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。本题1分第26题租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解（）的渠道。

A.潜在租户信息

B.不同物业类型的市场供求状况信息

C.物业表现情况信息

D.开发项目所面对的目标市场信息

【正确答案】A【你的答案】B

【答案解析】（P167）进行主动的市场营销工作，首先就要有了解潜在租户的信息渠道。一般说来，企业的年度报告往往能为市场营销人员提供有关该企业扩展经营规模、设立新的分支机构等信息，有关租赁登记的信息则能显示哪些公司的租约将要到期。本题1分第27题租赁管理的本质实际上是（）

A.典型的服务营销与销售

B.能够签订租约

C.吸引租户入住

D.全方位与租户进行沟通【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P179）租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。本题1分第28题物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）

A.间接费用

B.直接费用

C.期间费用

D.营业成本【正确答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P183）期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。本题1分第29题物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（）计算。

A.1.5％

B.2％

C.12％

D.14％【正确答案】D【你的答案】B

【答案解析】（P188）福利费包括以下三项：（1）福利基金，按工资总额的14％计算；（2）工会基金，按工资总额的2％计算；（3）教育经费，按工资总额的1.5％计算。本题1分第30题适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（）

A.固定预算

B.弹性预算

C.零基预算

D.滚动预算【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P196）固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。本题1分第31题成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（）

A.固定预算

B.弹性预算

C.概率预算

D.零基预算【正确答案】D【你的答案】B

【答案解析】（P199）管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了物业服务企业在提供服务过程中发生的所有间接费用，包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业服务企业仍可以采用固定预算。本题1分第32题物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于（）服务合同。

A.物业

B.特殊

C.专项

D.前期【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P208）物业管理活动涉及的合同中，物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的合同属于专项服务合同。本题1分第33题物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的（）个月内。

A.2

B.3

C.4

D.5【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P210）业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月。本题1分第34题下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（）

A.控制责任中心的业绩考评

B.利用物业管理周期理论进行成本控制

C.严格实施预算的凭证控制

D.建立健全费用开支与报销审批制度【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P205）成本日常管理包括：（1）利用物业管理周期理论进行成本控制；（2）严格实施预算的凭证控制；（3）建立健全费用开支与报销审批制度。本题1分第35题物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是（）

A.公开原则

B.公平原则

C.公正原则

D.合理原则【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P219）物业管理招投标的公正原则，是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的。本题1分第36题物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（）

A.项目工作重点及应对措施

B.项目管理的价位及管理年度收支测算

C.项目工作重点及答辩现场表现

D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员

【正确答案】A【你的答案】D

【答案解析】（P226）物业管理投标过程中有以下六项关键环节：（1）确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；（2）确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一；（3）准确的物业管理年度收支测算；（4）物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺；（5）管理架构、管理机制和主要负责人员；（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。本题1分第37题关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是（）

A.基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和风险的对象划分

B.影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险

C.基本风险从本质上是不易防止的

D.特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制

【正确答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P228）按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为基本风险与特殊风险。基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。本题1分第38题下列选项中，与保险合同发生间接关系的是（）

A.保险人

B.投保人

C.被保险人

D.保险经纪人【正确答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P232）保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。本题1分第39题公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。

A.有形财产

B.无形财产

C.固定资产

D.动产

【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P239）公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。本题1分第40题火灾保险费率的计算方法有（）

A.分解法和定额法

B.分类法和表定法

C.预算法和表定法

D.分类法和定额法【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P237）火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种。分类费率，即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。表定费率，即在以分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。本题1分第41题企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是（）

A.资金筹集

B.资金运用

C.资金耗费

D.资金收回【正确答案】A【你的答案】D

【答案解析】（P243）资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。本题1分第42题购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）

A.商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

B.商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设

C.商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

D.选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设【正确答案】C【你的答案】C

【答案解析】（P331）购物中心的物业管理师需要了解的零售技术有：（1）商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；（2）选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；（3）商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；（4）橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；（5）商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。本题1分第43题物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（）

A.净资产收益率＝（净利润/平均净资产）×100％

B.净资产收益率＝（净利润/净资产总额）×100％

C.净资产收益率＝（息前税前利润/平均资产总额）×100％

D.净资产收益率＝（主营业务收入净额/平均流动资产总额）×100％【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P246）资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。用公式表示为：净资产收益率＝（净利润/平均净资产）×100％。本题1分第44题根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括（）

A.会计报表和文字报告

B.资产负债表和分部报告

C.成本报表和文字报告

D.利润分配表和分部报告

【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P252）根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。本题1分第45题财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是（）

A.专题分析

B.现状分析

C.潜力分析

D.趋势分析【正确答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P258）趋势分析是指对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。本题1分第46题物业管理绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是（）

A.评价指标

B.评价目的

C.评价标准

D.评价方法

【正确答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P265）物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。其中，评价指标是实施物业管理绩效评价的基础。本题1分第47题物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（）表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。

A.营业增长率

B.资本积累率

C.资产负债率

D.利息保障倍数【正确答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P270）资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。资本积累率表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。本题1分第48题经营性物业的物业管理报告内容不包括（）

工作总结

B.估价报告

C.工作计划

D.财务报告

【正确答案】B【你的答案】C

【答案解析】（P287）无论是居住物业的物业管理报告，还是经营性物业的物业管理报告，其基本构成与主要内容都是一致的，即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。本题1分第49题写字楼物业管理的服务目标是（）最大化。

A.物业资产升值率

B.收益部分使用率

C.物业所有人与使用人满意率

D.物业资产保值率【正确答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P309）写字楼物业管理的服务目标是物业所有人与使用人满意率最大化。本题1分第50题关于写字楼租金调整，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益,需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（）相符。

A.权益状况

B.市场状况

C.实物状况

D.区位状况【正确答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P318）由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中，因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较长的租户（例如3～5年以上），为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。本题1分第51题关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（）

A.合同服务是非强制性的

B.超值服务是强制性的

C.合同服务是原则性的

D.超值服务是必须的【正确答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P313）合同服务与超值服务的区别：（1）合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务。（2）合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。（3）合同服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖，没有不行；超值服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜，适可而止。本题1分第52题在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。

A.建造费用

B.人工费用

C.经营费用

D.广告费用【正确答案】C【你的答案】

【答案解析】（P317）最低租金水平是能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金。本题1分第53题从管理层面上来看，（）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。

A.策略与运行管理

B.现场管理

C.组合投资管理

D.设施管理

【正确答案】A【你的答案】C

【答案解析】（P332）从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。本题1分第54题零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是（）年。

A.10～15

B.10～30

C.20～30

D.20～40

【正确答案】C【你的答案】A

【答案解析】（P341）由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。本题1分第55题零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。

A.每月每平方米

B.月营业额

C.季度营业额

D.年总营业额【正确答案】A【你的答案】A

【答案解析】（P340）基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。本题1分第56题对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（）的贡献方面。

A.投资价值

B.主营业务

C.账面价值

D.历史成本【正确答案】B【你的答案】A

【答案解析】（P363）企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。本题1分第57题在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开的目的是（）

A.增加服务的知名度

B.获取较为稳定的经常性收入

C.准确评估绩效

D.满足生产经营的需要

【正确答案】C【你的答案】D

【答案解析】（P368）要做出精细的决策，就要长期跟踪一系列的数据，如效用、保险、税务、修复和维护等成本的变动，可能获得的毛收入，以及空置和使用的情况。为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据分开。如在一个制造类的设施中，建筑维护费用要与设备维护费分开，除非该设备是物业资产的一部分。本题1分第58题组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用的投资领域是（）

A.信息

B.股票

C.房地产

D.证券【正确答案】D【你的答案】C

【答案解析】（P359）组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。本题1分第59题关于设施管理的说法，错误的是（）

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人【正确答案】B【你的答案】B

【答案解析】（P369）物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。本题1分第60题下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（）

A.重组

B.以资抵债

C.债转股

D.赠予【正确答案】D【你的答案】D

【答案解析】（P379）不良物业资产处置方式包括：（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组（投资和置换）；（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；（4）重组；（5）公开出售。本题1分二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）第1题零售商业物业通常的类型包括（）

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.地区购物商场

D.休闲度假中心

E.工业写字楼

【正确答案】ABC【你的答案】ABC

【答案解析】（P3）零售商业物业通常分为如下六种类型：（1）区域购物中心；（2）市级购物中心；（3）地区购物商场；（4）居住区商场；（5）邻里服务性商店；（6）特色商店。本题2分第2题收益性物业经营管理的支出包括（）

A.日常维修费用

B.保险费

C.营业税

D.所得税

E.财务费用【正确答案】【你的答案】【答案解析】（P15）ABE收益性物业经营管理的主要支出包括：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。本题2分第3题房地产投资的特性包括（）

A.位置固定性或不可移动性

B.政策影响性和相互影响性

C.寿命周期长

D.成本管理依赖性

E.适应性和各异性

【正确答案】ABCE【你的答案】ABCE

【答案解析】（P22）房地产投资的特性包括：（1）位置固定性或不可移动性；（2）寿命周期长；（3）适应性；（4）各异性；（5）政策影响性；（6）专业管理依赖性；（7）相互影响性。本题2分第4题现金流入通常包括（）等。

A.销售收入

B.出租收入

C.运营费用

D.还本付息

E.税金【正确答案】AB【你的答案】AB

【答案解析】（P38）对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。本题2分第5题房地产置业投资包括（）

A.房地产开发企业投资

B.房地产购置投资

C.个人投资

D.流动资金投入

E.机构投资

【正确答案】BD【你的答案】BCE

【答案解析】（P40）房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。本题2分第6题下列现象中，会导致设备无形磨损的有（）

A.生锈

B.老化

C.腐蚀

D.制造工艺改进

E.技术进步【正确答案】DE【你的答案】DE

【答案解析】（P52～53）设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。本题2分第7题房地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括（）

A.一次还本利息照付

B.等额还本利息照付

C.等额还本付息

D.内插法

E.“气球法”【正确答案】ABCE【你的答案】BCD

【答案解析】（P62）还本付息的方式包括以下几种：（1）一次还本利息照付；（2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；（3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；（4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；（5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。本题2分第8题下列物业中，属于收益性物业的有（）

A.餐馆

B.自用仓库

C.商业停车场

D.加油站

E.出租用标准厂房【正确答案】ACDE【你的答案】BCDE

【答案解析】（P74）物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。本题2分第9题收益性物业在建立价格可比基础时,其主要内容包括（）

A.统一付款日期

B.统一币种和货币单位

C.统一采用单价

D.统一面积内涵

E.统一面积单位

【正确答案】BCDE【你的答案】BCDE

【答案解析】（P95）收益性物业建立价格可比基础的内容包括：（1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。本题2分第10题收益性物业市场法中，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）

A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

B.可比实例的成交日期应与估价时点接近

C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D.可比实例的成交价格应为正常交易价格

E.可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格【正确答案】ABCE【你的答案】BDE

【答案解析】（P94）收益性物业市场法中，选取可比实例的基本要求包括：（1）可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；（2）可比实例的成交日期应与估价时点接近；（3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；（4）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。本题2分第11题下列指标中，属于房地产市场供给指标的有（）

A.城镇化率

B.存量

C.空置量

D.房屋施工面积

E.人均住房支出【正确答案】BCD【你的答案】BDE

【答案解析】（P129）房地产市场供给指标包括：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。本题2分第12题下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（）

A.住宅小区

B.政府办公楼

C.零售商业

D.大型购物中心

E.工业厂房【正确答案】ABE【你的答案】ABE

【答案解析】（P158）百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。本题2分第13题房屋租赁合同的基本条款包括（）