房地产可行性研究报告样本样本

花果园房地产项目可行性研究报告

目录第1章 总论 2一、项目背景及概况 22、项目名称 23、承办单位概况 24、可行性研究报告编制的依据 35、编制范围 36、项目提出的理由 37、拟建地点 48、预期目标 5（二）写字楼（总计77-86万㎡） 5（三）公寓（总计11万㎡） 6二、问题与建议 7第2章 项目投资环境与市场报告 7一、投资环境分析 7二、近几年贵阳房地产市场运行情况 81、房地产开发投资情况 82、新建商品房预（销）售情况 83、二手房成交情况 94、外来购房情况 95、房地产发展前景 96、房地产发展趋势 107、营销策略 10第3章 建设规模的项目开发条件 12一、建设规模 12二、项目概况现状 121.地点与地理位置 122.土地权属类别和土地状况 12三、项目建设条件 121、地形、地貌、地震情况 122、气候条件 133、水文地质 134、交通运输条件 135、生态环境条件 146、施工条件 147、政策环境 14第4章 建设方案 16一、设计依据 16二、项目设计主题和开发理念 16三、项目总体规划方案 161、规划设计原则 162、项目结构和布局 173、住宅物业类型和商业布局 17四、建筑设计 171、主要规范及标准 182、建筑风格及立面特点 18五、结构设计 191、指导思路 192、结构设计 193、结构选型： 194、地下室设计 195、使用工具及软件 19六、给排水设计 191、给排水 19第5章 节能节水措施 20一、设计依据 20（1）建筑部分节能设计 20第6章 环境影响评价 21一、编制依据 21二、环境现状 211、气象 212、大气质量现状 22三、项目建设对环境的影响 22四、环境保护措施 221、设计依据 222、设计原则 223、治理措施 22第7章 劳动卫生与消防 24一、指导思想 24二、职业安全卫生健康对策与措施 241、安全施工保障措施 242、职业卫生健康对策与措施 24三、消防设计 251、设计依据与原则 252、总体消防设计 253、室内装修防火 254、消防道路设计 255、水量 256、室内消火栓系统 258、自动喷水系统 26第8章 组织机构与人力资源配置 26一组织机构 26二、人力资源配置 26第9章 项目实施进度 27一、项目开发期 27二、项目实施进度安排 27三、项目实施过程控制措施 271、项目进度控制措施 272、项目质量控制措施 273、项目资金控制措施 27第10章 项目招投标 29一、工程项目招标投标概述 291、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。 292、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。 293、招标制度能够降低引进技术设备的价格。 294、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。 295、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化 30二、工程项目招标投标因素分析 301、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。 302、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。 303、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 314、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。 315、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。 316、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。 32三、招标依据 32四、招标范围 32五、招标方式 33第11章 投资估算与资金筹措 34一、投资估算 341、法律依据 342、投资估算结果 34二、资金筹措 341、资本金筹措 342、债务资本筹措 343、资金来源落实情况 34第12章 财务评价 35一、项目评估依据 36二、财务评价基础数据的选择 36三、财务评价 361、基本报表 362、盈利能力分析 36四、不确定性分析 361、敏感性分析 362、盈亏平衡分析 37第13章 社会评价 38一、项目对社会的影响分析 381、引进先进的住宅开发理念，推动贵阳市房地产业的发展 382、开发精品社区，提高住户的人居水准 383、发展贵阳市经济，从实质上提升区域价值 38二、风险分析 391、政策风险及防范 392、销售风险及防范 393、工期和工程质量风险及防范 39三、社会评价结论 40第14章 研究结论与建议 41一、可行性研究结论 411、市场分析结论 412、经济分析结论 41二、建议 41总论一、项目背景及概况2、项目名称花果园房地产项目3、承办单位概况单位名称：宏立城集团单位性质：民营公司注册资金：1亿元经营范畴：都市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿化。董事长：肖春红公司负责人：肖春红，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生学历。贵州宏立城集团董事长，贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。兼任“和谐贵阳增进会”名誉会长。建设单位简介：贵州宏立城集团秉承“追求完美，服务社会”公司理念，坚守价值原则，以专业能力从市场获取公平回报。致力于通过规范化、专业化管理，公开、透明公司文化及稳健迅速发展模式，发展成为深受客户、员工、合伙伙伴欢迎和社会尊重公司。凭借公司治理和道德准则上体现，宏立城集团荣获“中华人民共和国诚信名牌公司”和“贵州省最佳雇主”称号。自成立以来，贵州宏立城集团以开阔心胸、全球化视野不断开拓，业务涉及都市市政设施、基本设施建设开发服务；非金融性项目投资、顾问、征询；酒店投资及管理；物业管理；房地产开发、销售、房地产销售代理；文化传媒；室内装饰装潢；园林绿化；建材，装饰材料销售等各种领域。集团通过不断积累、形成独特管理思想与专业化、品牌化发展路线，闯出了一条高起点打造自主品牌新路，先后荣获“中华人民共和国房地产最具影响力开发实力公司”、“中华人民共和国房地产最具影响力价值品牌公司”、“中华人民共和国房地产中西部品牌TOP10”等荣誉。在全国工商联发布“中华人民共和国民营公司500强”名单中，贵州宏立城集团以81.4亿元营业收入总额名列381位，成为贵州省首家跻身全国民营公司500强公司。贵州宏立城集团致力于不断提高产品品质，坚持“世界眼光”打造高品质产品为理念，坚持高起点规划、高原则设计、高质量建设、高效能管理，努力向国际品质看齐。集团旗下超百万平米高品质社区“山水黔城”已成为知名品牌，是联合国环境规划署承认“国际花园社区”，荣获建设部颁发“阿波罗都市建设桂冠”等荣誉。集团创立“黔城会”当前已成为贵州省最大潮流消费生活服务资源平台。4、可行性研究报告编制根据（1）

与委托方订立征询合同；

（2）

国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）

国家发展改革委员会、建设部联合颁发《建设项目经济评价办法与参数（第三版）》；

（4）

《都市房地产开发经营管理条例》；

（5）

《房地产项目经济评价办法》。

5、编制范畴

根据国家关于政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产项目建设目、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出理由花果园项目地处二环四路都市带中贵黄路当代商贸商务功能板块，系二环四路都市带建设龙头项目，是贵阳主城区联系贵安新区桥头堡。花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任，建设有以贵州地标级406米双子塔、300米双子塔领衔200万㎡“大贵阳”战略下核心CBD；有以30万㎡环球商业广场、12万㎡花果园购物中心等十大购物中心形成贵阳第一商圈；有涵盖七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等全链条高品质星级酒店集群；有以16万㎡花果园湿地公园等六大主题公园构成贵阳中央生活圈；有八所学校构筑贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、都市公园集群、中央学区、三甲综合医院……花果园项目集合都市优质资源，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目打造200万㎡商业体系，以十大购物中心建设贵阳第一商圈。其中30万㎡环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌，无疑会成为带动贵阳、周边州市甚至西南商业发展新引擎；花果园20万㎡、700米长贵阳街，以独特国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌；20万㎡、米长洋人街，极具异域风情，世界各地特色经营更能体现贵阳国际化进程；12万㎡花果园购物中心预测在今年十月份开业，是前所未有低密度开放式商业街区，业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。零售业态涉及国际品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐、购一应俱全。花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等200万㎡大商务体系，构成“大贵阳”战略下核心CBD，形成贵阳全新“中央活力区”。奋进中贵州需要一种地标来铭记着她发展辉煌及其在世界眼中高度，花果园项目406米地标级双子塔国际甲级写字楼，辅以300米双子塔，是一种恰当都市地理位置、有象征意义和美学意义建筑，她有理由成就贵州全新高度。高星级酒店是都市综合实力象征，花果园项目在四座双子塔里重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优质星级酒店集群，以吸引更多国内外高品位游客前来旅游、洽谈商务，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目作为二环四路都市带开发重点项目，顺势启动了“六横六纵”12条市政路网建设，这个系统涉及4条40米宽双向8车道、8条30米宽双向6车道市政主干道，通过这些高规格、全方位市政道路，将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、花溪区与花果园项目畅通联系在一起。7、拟建地点花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占地面积6000余亩，总投资900亿元，总建筑面积1830万㎡，涉及1230万㎡住宅、200万㎡办公、200万㎡商业、150万㎡公寓、50万㎡公建。8、预期目的（一）零售商业（总计124.9万㎡）

1、购物中心（36.4万㎡）

①邻里中心（租赁）：4万㎡

②家庭型购物中心（租赁）：8.4万㎡

③大型购物中心（租赁）：24万㎡

2、：2万㎡

3、步行街（某些持有）：21.5万㎡

4、G区低密度商业群落（某些持有）：5万㎡

5、C区裙楼商业（出售）：18万㎡

6、配套商业（出售）：42万㎡（二）写字楼（总计77-86万㎡）1、甲级写字楼（62-70万㎡）①地标性写字楼（某些持有）：单栋体量340000，规建1栋，总计34万㎡②大型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建4-5栋，总计12-15万㎡。③中型总部写字楼（出售）：单栋体量10000-30000，规建8-12栋，总计12-15万㎡。④小型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建1-2栋，总计4-6万㎡。2、乙级写字楼（出售）：单栋15000-30000㎡，规建8-10栋，总计15-16万㎡。（三）公寓（总计11万㎡）1、酒店式公寓（出售）：单栋15000㎡，规建4-6栋，总计8万㎡。2、高品位酒店式公寓（出售）：单栋30000，规建1栋，总计3万㎡。（四）酒店（总计5.9万㎡）1、高品位酒店（租赁）：2.6万㎡2、中高品位酒店（租赁）：3.3万㎡二、问题与建议项目开发商已合法获得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地获得、立项、开发建设、销售等方面均遵循国家及贵阳房地产项目开发程序及规定。依照测算，在预测销售价格、销售率条件下，本项目具备良好可行性。贵阳市房地产市场正处在开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因而需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分运用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合伙，强强联合，打造社区品牌和公司品牌；制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。项目投资环境与市场报告一、投资环境分析全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增长值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增长值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增长值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增长值占国内生产总值比重为11.7%，与上年持平；第二产业增长值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增长值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城乡投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由构造性上涨演变为明显通货膨胀”，12月8日，央行将存款利准备金率提高一种百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城乡居民不得到农村购买小产权房，继经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主宏观调控办法，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同步各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。二、近几年贵阳房地产市场运营状况1、房地产开发投资状况2、新建商品房预（销）售状况3、二手房成交状况4、外来购房状况5、房地产发展前景1、优越气候及自然环境气温适当、森林覆盖率高。“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌提高。2、都市经济、人口发展战略都市化率目的，达到80%，市域常住人口500万，其中城乡人口400万全市生产总值突破3000元，人均8500元3、都市空间发展战略实行“北拓、南延、西连、东扩”空间发展方略4、高铁、快铁、轻轨建设6、房地产发展趋势1、各区域发展逐渐走向均衡2、竞争格局多元化3、高科技、新材料普遍应用4、旅游休闲房地产前景看好7、营销方略本项目拟在价格方略上采用低开高走定价方略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将拟定如下推广方略：推广渠道①报纸广告涉及贵阳日报、贵阳晚报，属于典型政府报，报纸不适当投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简朴灵活，可以作为一种长期营销手法。③影视广告本地几种电视台收视率不高，重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤营销活动活动一：“花果园湿地公园风光带竣工典礼”、“花果园开盘庆典”。活动二：“广州炒房团贵阳购房动”。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳知名度，加以增进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。贵阳报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行推广方式,力求单张波及到衡阳每一种角落。短信推广：普通一种月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举办一场活动，开盘当天举办1－2场，开盘后视销售状况举办。

建设规模项目开发条件一、建设规模本项目总占地面积400.00㎡，总建筑面积为18300000.00㎡，建设总容积率是6.40，建设密度是76.8%，绿地率是58%。拥有16万㎡花果园湿地公园、50万㎡生态山体公园、16万㎡都市中心广场、200万㎡商业、200万㎡写字楼、150㎡方公寓、1230万㎡住宅。项目规划三层立体交通，12条市政主干道，4条40米宽双向8车道，8条30条宽双向6车道，成就一种复合功能都市片区。二、项目概况现状1.地点与地理位置花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相连，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，背面为智慧龙城住宅区。距离贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好生态人居环境。项目东面重要出口接花果园立交桥，南面重要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要交通枢纽。自然环境优越，交通十分便利，是一种抱负商业、住家风水宝地。2.土地权属类别和土地状况本项目开发建设土地位于贵阳市南明区彭家湾，面积为809183m2。经贵阳市人民政府国用（xx）第xx号国土使用证批准为城乡住宅-写字楼-商业用地。本项目土地开发建设规划，已经贵阳市规划局审议通过。三、项目建设条件1、地形、地貌、地震状况贵阳市位于贵州省中部偏北，东经106′27"″~107′03"″，北纬26′11"″~26′55"″之间，地处云贵高原东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大体呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔最高为1762米，最低506米，市区平均海拔1071米。东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。汶川地震发生后来，北京师范大学环境演变与自然灾害教诲部重点实验室科学家们，曾针对全国省会都市进行地震危险度进行排名。成果贵阳市以0.13风险度，在30个省会都市中排名第19名。这意味着发生地震也许性很小。2、气候条件贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无寒冷，阳光充分，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3℃左右。其中，最热七月下旬，平均气温为24℃;最冷一月上旬，平均气温是4.6℃。宜人气候为贵阳博得了"上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳"之誉。贵阳市被称为"森林之城"，贵阳市行政区域内既有林地面积275万亩，森林覆盖率为41.12%。此外，市区四周群山环抱、林木苍翠，宽1至7公里，长逾70公里环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障。当前，投资1.1亿元人民币,总长223公里,面积43万亩新环城林带正在建设中，,前，人均环城林带面积将达到207平方米。3、水文地质贵阳市共有河流98条，河流水系属于长江流域乌江水系和珠江流域红水河水系。与红水河水系相比较，乌江水系在贵阳市流域面积最大。近年平均天然径流深400-760mm，径流总量45.15亿m3（含地下水转换为地表水13.6亿m3）可运用水量为15.2亿m3。全市人均水资源量1287m3，可运用水量3.4亿m3。4、交通运送条件航空1997年5月28日，距贵阳市中心约12公里、车程约20分钟可接受波音747，空客330等同类及其如下机型全重起降，具备先进导航系统和设施4E级当代化机场--贵阳龙洞堡国际机场投入空运。当前直飞航线辐射全国50个大中都市及香港，澳门，新加坡，泰国曼谷等地。是西南地区一种重要航空枢纽。铁路贵阳是中华人民共和国西南重要铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化限度居中华人民共和国之首。公路市域内现已形成以两条国道(上海到昆明321、广州到成都210)线，六条高级别公路(贵阳--黄果树、贵阳--遵义、贵阳--毕节、贵阳--新寨、贵阳--玉屏、东北绕城环线)及五条省道(贵开、贵修、花磊、占织、久铜)为骨架市域公路交通网络。全年实现客运量17799万人次，货品运送量4223万吨。5、生态环境条件，贵阳市森林覆盖率达到44.2%。建城区新增绿地面积103万平方米，人均公共绿地面积达11.2平方米，较上一年提高0.35平方米。自然保护区花溪区青岩油杉自然保护区，面积3733公顷。风景名胜区贵阳市既有风景名胜区9个，其中华人民共和国家级1个，省级８个：红枫湖风景名胜区（国家级）、百花湖风景名胜区（省级）、花溪风景名胜区（省级）、开阳风景名胜区（省级）、息烽风景名胜区（省级）、修文阳明风景名胜区（省级）、清镇暗流风景名胜区（省级）、香纸沟风景名胜区（省级）、贵阳相思河风景名胜区（省级）。森林公园贵阳市既有森林公园7个，其中华人民共和国家级1个，省级5个，县级1个：长坡岭国家森林公园（国家级）、息烽温泉森林公园（省级）、景阳森林公园（省级）、贵阳市鹿冲关森林公园（省级）、贵阳云关山森林公园（省级）、贵州乌当盘龙山森林公园（省级）、开阳二重山森林公园（县级）。湿地公园贵阳市既有花溪国家都市湿地公园和小车河都市湿地公园。由此可见，贵阳市绝对乃这正是中华人民共和国人所追求抱负居家之地。6、施工条件花果园作为全省最大危旧房、棚户区、城中村改造项目，其施工难度显而易见，但花果园拥有良好地理环境和交通便利，在宏立城集团开发下迅速高效完毕对花果园建设。7、政策环境本项目建设符合衡阳都市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了贵阳市政府都市建设发展战略，其对加快城乡化进程，美化都市空间，创造新都市景观，提高都市品位都具备积极意义。贵阳市南明区政府考虑到该项目投资大、建设周期长，带来经济效益及社会效益明显，将本项目纳入省、市重点项目，，享有区政府予以关于关于优惠政策。建设方案一、设计根据1、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93（）2、《民用建筑设计通则》GB50352-3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《都市规划编制办法》6、《贵阳市都市规划行政技术准则》7、贵阳市都市总体规划二、项目设计主题和开发理念花果园项目总投资300亿元，总建筑面积560万平米，5年内建成集商业、商务、文化、休闲、旅游、居住为一体繁华都市中心。项目邀请国际一流团队进行科学规划、完备配套设施，成为贵阳市繁华、畅通、低碳生态、代表都市发展水平中心区域。花果园项目设计多元化，建筑各具特色，形成了风格多变，技术与艺术互相呼应，构成了多样都市风格。贵州宏立城集团力求把花果园打导致高品质、原生态、多元化复合型养生人居社区，凭借小车河优越生态景观资源和气候条件，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理资源整合，致力于增进业主和市民身心健康改进。为了适应购房者这种消费需求，花果园在规划之初定位为都市养生地产，并依托项目周边自然资源，规划建设六大都市生态养生主题公园。纵观花果园项目整体规划设计，除了人居产品提供，更多是整合了以休闲、文化、生活、养生于一体人居服务，并且在某些服务与配套上更是与国际接轨。花果园养生地产项目因有了六大都市生态养生主题公园，将真正成为贵阳全新高品质复合人居生活蓝本。三、项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以都市连营商业视角规划社区；②以销售为主导分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区穿越破坏。2、项目构造和布局本项目总体规划领先于贵州众多大盘规划，力图体现开发商发展视野前瞻性和产品开发可持续性，总占地面积400.00㎡，总建筑面积为18300000.00㎡，本项目兼具当代崇高生活和东方老式人文精神特质，强调人和人交往，动静有机结合，社区停车方式多元化，生活形态多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，保证该项目可以站在衡阳房地产业高品位，对市民选取居所审美趋向和生活方式产生积极影响，在规划上采用低密度、低容积率、高绿化率控制指标，注重社区生态环境塑造和人文环境培养，力求将项目开发建设成为一流、具备大规模崇高社区特性示范性住宅社区。通过别具特色物业服务，向人们诠释“新居住文化”阳光理念。①独具特色水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限室内居住空间随着水系延伸到社区，延伸到湘江岸边，真正做到景观均好性。②更多广场和绿化开放空间。社区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，虽然在车库里也可以看见如画园林风景，并形成独具特色下沉景观，使整个空间错落有致。③充分考虑衡阳气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。④采用最经济核心筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，接近风景优美湘江边布置联排住宅水岸岛居，同步办公性质高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。社区南北两个地块之间市政路，结合社区主入口设立，形成人流集中、商业氛围浓厚商业街，沿社区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了社区外围商业氛围。四、建筑设计1、重要规范及原则《建筑构造荷载规范》[GB50009-]《建筑地基基本设计规范[GB50007-]《混凝土构造设计规范》[GB50010-]《建筑抗震设计规范》[GB50011-]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-]《砌体构造设计规范》GB50007-《高层建筑混凝土构造技术规程》GJ3-《高层建筑箱形与筏形基本技术规范》JGJ6-99《建筑地基解决技术规范》JGJ79-《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土持续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”建筑设计理念，体现休闲、简约建筑风格，将新古典美学精细、质感、厚重和美感充分体现。②在建筑立面上采用欧洲古堡颜色，用复杂线条曲线体现出优美、动感、多变视觉效果；在群楼某些用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华设计哲学③建筑立面体现典雅细腻新古典风格，采用大尺度阳光露台，典型三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造氛围，更灵活性平面设计以满足日益变化生活模式。②充分考虑衡阳气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间构造紧凑。④户型设计新颖，增长品位空间，符合当前及将来市场需求，提高卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济核心筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。五、构造设计1、指引思路在构造设计中充分考虑如下内容：Ⅰ、使构造具备明确计算简图和合理地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要抗震承载力，良好变形能力和消耗地震能量能力。Ⅲ、对也许浮现薄弱部位，拟采用办法提高抗震能力2、构造设计构造安全级别二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基本设计级别丙级，地下室防水级别二级。3、构造选型：6层以上多层住宅采用框架构造，4-6层多层住宅依照地质条件和与否有地下车库，拟定采用砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。4、地下室设计地下车库层盖构造采用浇钢筋混凝土梁板构造，地下车库存顶板采用加设次梁梁板构造，以减少楼板跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高规定。地下室防水以砼构造自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中华人民共和国建科院PKPM系列构造软件新规范版。六、给排水设计1、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-]（版）2)《建筑灭火器配备设计规范》[GB50140-]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]（版）4)《建筑设计防火规范》[GB50016-]5)《室外给水设计规范》[GB50013-]6)《室外排水设计规范》[GB50014-]7)国家和本地区现行关于规范、规程、原则等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水社区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；社区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网供水流量能满足社区用水量规定；压力能保证社区低层建筑压力规定。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统社区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统社区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。社区室外有按规范设立室外消火栓。③排水设计社区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。社区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入社区化粪池，经解决后，再排入市政下水道。节能节水办法一、设计根据为贯彻执行国家节约能源、开发运用新能源和可再生能源、保护环境法规和政策，改进湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调能源运用效率，依照中华人民共和国行业原则《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》，JCJ134-制定原则为根据。（1）建筑某些节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设立活动外遮阳。2、建筑屋顶和外墙采用下列节能办法并且防止白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增长温隔热性能。3、墙和屋顶中接缝、混凝土、嵌入外墙金属等构成热桥部位均作隔热保温解决，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好隔热保温办法。5、楼梯间采用封闭式并可启动外窗。环境影响评价一、编制根据1) 《污水综合排放原则》GB8978-1996；2) 《都市区域环境噪声原则》GB3096-93；3) 《地表水环境质量原则》GHZB1-1999；4) 《大气污染物综合排放原则》GB16297-96。二、环境现状1、气象全年气候基本特点:上半年气温延续近来始终偏高特点，重要因素是冬季偏暖，而春季气温也屡次偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特性对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同步对人类及各种生物生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉快，雨季结束不明显，与上半年暖冬事件有较好有关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化重要体现。全年平均气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出当前西渡、衡东(12月26日),当天全市都浮现低于0.0℃极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。全市极端最高气温38.7℃,出当前衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7℃(7月3日)。全年极端最高气温≥35℃高温日23(祁东)～32(衡山)天,北部多于南部。依照气温级别划分原则:衡山、市区、衡南为偏高年景,其她5站为略高年景。2、大气质量现状依照检测成果，建设区域内SO2、NOX污染限度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级原则，环境空气质量较好。三、项目建设对环境影响项目范畴内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境导致污染，符合环保规定。四、环保办法1、设计根据《环境空气质量原则》；《都市区域环境噪音原则》；《大气污染物综合排放原则》；《室外排水设计规范》。2、设计原则①建设项目污染防治解决设施应与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用，各类污染物经解决后符合国家和长沙市关于排放原则。②坚持经济效益和环境效益相统一原则，把产生各种污染减少到低限度。3、治理办法①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上雨水污水管道。社区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入社区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽量选购低噪声及低震动设备，在震动设备基本上设立减震器，必要时可对有关部位采用隔音解决。各类水泵单独设立在各自水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理社区固体废弃物重要是生活垃圾，社区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，此外在社区内主干道及公共场合配备垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到都市垃圾站解决。

劳动卫生与消防一、指引思想以科学发展观和构建和谐社会重要思想为指引，坚持安全第一，防止为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员生命财产安全为主线出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目的，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，贯彻安全责任，建立长效安全机制，坚持安全消防与建筑工程同步设计，同步施工，同步投入使用。二、职业安全卫生健康对策与办法1、安全施工保障办法①选取先进、经济、节能、高效安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目安全设施应与建筑工程同步设计、同步施工，同步投入使用。2、职业卫生健康对策与办法①建设项目工作场合，应当符合国家职业卫生规定。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要专业监督和检查装备。③研究、推广先进职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，增进项目职业卫生状况改进。④贯彻关于规章制度和职业危害防治与整治办法。⑤加强从业人员劳动保护、有效防止职业危害。⑥建设项目职业病防护办法应与建设项目工程同步设计、同步施工、同步投入使用。三、消防设计1、设计根据与原则1)《建筑设计防火规范》[GB50016-]2)《建筑灭火器配备设计规范》[GBJ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]5)《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火级别为二级。本方案严格遵循国家关于规范，一方面满足与相邻建筑防火间距，在社区内有环通消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流迅速、便捷集散。设计充分考虑了设立出烟口、防火门及喷淋等重要消防设计备也许性。3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，依照功能和所处位置不同，采用不同装修原则，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范规定耐火极限。4、消防道路设计商业某些：四周形成了环形路，消防车能达到大某些位置。住宅某些：住宅四周已有环形道路，社区内设不不大于4米环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统社区四周按规范设立室内消火栓，都市室内消火栓在范畴内可记入。7、室内消火栓系统社区内各栋每层均按规范规定设立室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设立间距不不不大于50米并有2股水柱同步达到室内任何部位。8、自动喷水系统社区停车库防火分区设立自动喷水灭火系统。组织机构与人力资源配备一组织机构贵阳花果园宏立城集团房地产开发有限公司，一种贵州本地公司，十年来开发两个楼盘跨足地产所有行业链公司于建造。并经贵阳市工商行政管理局批准成立一家房地产开发、销售为一体综合性开发经营公司，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织构造图如下：二、人力资源配备贵阳宏立城集团房地产开发有限公司人员大都是经验丰富专业人员，完全能满足公司现阶段发展和本项目顺利实行人员需要。并且能为该房地产公司带来收益和满足社会需求人才。

项目实行进度一、项目开发期10月至10月为项目主体工程建设期。二、项目实行进度安排项目总体工期时间为5年，从10月至10月。11月，完毕项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；12月，彭家湾住宅、写字楼、商铺项目主体竣工；5月，五里冲大型都市综合体项目主体竣工；11月，完毕项目扫尾工程和辅助公共设施建设。三、项目实行过程控制办法1、项目进度控制办法在项目实行过程中,项目领导小组应专门设立工作小组,对项目进度筹划实行状况进行检查,并及时对检查状况进行分析,找出影响进度因素,做好进度筹划调节和完善。检查办法有如下三种:(1)建立项目实行进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制办法项目实行应坚持“质量第一、防止为主、用数据说话”原则，以保证和提高工程质量。运用系统概念和办法，把各环节质量管理职能和活动合理组织起来，形成一种明确任务、职责、权限，而又互相增进管理网络和有机质量保障体，使质量管理制度化、原则化，从而建造出百姓满意工程。3、项目资金控制办法在项目实行过程中，各关于单位要加强资金使用管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算规定，任何单位和个人不得超范畴支出和超原则开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目业绩考核和追踪问效。

项目招投标一、工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用交易方式，是一种规范化竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有助于运用竞争机制，使资金得到经济、有效使用，保证招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进成功性、实用性，激发公司活力。改革开放以来，国内经济有了飞速发展。公司本来在生产销售过程中建立优势已经不复存在，于是不断加大技术改造力度，通过招投标理解和成功引进国内外先进生产技术，开发新产品，以领先者姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是公司提高投资效益，免费获得经济、科技信息，与国内外市场接轨有效途径。改革开放以来，公司经营自主权逐渐得到贯彻，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资构造不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增长，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度可以减少引进技术设备价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，公司信誉等各方面考虑，都力求中标，而价格与否较低是评标中标重要根据之一，因而，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简朴、节约时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代周期缩短，因而，有时时间对公司来说就意味着效益。在这种状况下，通过规范招标制度完毕工程和设备采购能为公司节约大量时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正特性保证了公司采购过程透明化公平性竞争与择优选定是招标投标基本属性，是招标过程首要条件。随着国内加入WTO和经济飞速发展，公司采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为国内经济建设发展作出更大贡献。二、工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式最优选取应运而生，一种成功招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上大大节约，同步也会为投标人减少销售环节中人财物力消耗。但是，影响一种招投标项目成功与否因素是多方面，其中任何一种因素不配合，就有也许导致招标项目失败。1、业主与招标机构配合与否默契是招标项目成功基本。一方面，业主应对招投标这种采购方式有一定理解，信任这种方式，并但愿通过招投标带给公司良好效益。另一方面，业主与其委托招投标机构应建立互相之间信赖，并时常就各自想法进行相称限度互相沟通，从而保证在整个招标项目实行过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人成果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道广泛性、发标途径多样性，经常会争取到众多潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采用一视同仁态度，公平地对待她们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好竞争氛围，有效减少设备投标报价，增长设备配备，实现采购业主利益最大化。2、招投标文献技术及商务条款编制与否合理是招投标项目成功核心。采购业主在项目纳入招投标前有时会与某些投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供应招投标机构采购设备技术规定难免会浮现以某品牌设备技术规格为蓝本状况；而有时，采购业主也也许由于对拟采购设备不完全理解，提供应招标机构参数过于简略。3、招投标程序规范运作是招标项目成功坚实支柱。近年来，国内《招标投标法》及招标办法管理规定相继颁布，国家对公司通过规范招标采购设备也予以了一定政策扶植。然而，由于招投标重要意义已经被社会普遍接受和结识，越来越多机构看好这个市场前景，纷纷进入。她们对关于招标投标国家政策法规和管理规定不理解、不熟悉，同步急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主不合理规定，违背国家有关招标管理规定，视经济效益为其最高追求目的，从而给规范操作招标机构带来巨大冲击。4、招投标机构从业人员敬业精神和自律精神是招标项目成功基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度敬业精神规定自己，配合采购业主时间安排加班和出差，积极办理好各种手续并勤与其联系，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置特殊性，参加主持评标工作招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家关于招标管理规定，尊重评标委员会决定，不做损害采购业主利益事。5、业务素质高，专业分派合理专家评委为招标项目成功提供有力技术支持。招标机构如果与一批各行各业具备高度专业素质专家建立了融洽、长期工作关系，则在招标过程招标文献审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配备合理专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域丰富经验，她们经常会给采购业主从各方面提供合理、核心意见和建议，完善招投标文献或对参加投标设备予以公正评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段理解投标人更全面状况，这在技术方面对招投标项目成功是一种有力保障。6、做好招投标项当前期准备和后期跟踪、回访是保证招投标项目成功一种重要条件。一种招投标项目运作并不是从发标到开标、定标简朴过程，从招投标从业人员角度说，它是包括了项当前期和后期两个阶段较长周期工作。也就是说：招投标并不但仅局限于从编制招投标文献到开标、定标完毕这样一种过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，保证招投标顺利实行。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货品验收合格，正式投产后，还应回访业主，理解设备使用状况。也就是说，招投标从业人员真正将业主事情当成自己事情同样对待，招投标这种采购方式才干完全体现其长处和益处。三、招标根据依照《中华人民共和国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制定《湖南工程建设项目可行性报告增长招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实行<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模原则之一，必要招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上；②重要设备、材料等物资采购，单项合同估算价在50万元人民币以上；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定原则，但项目总投资额在1,000万元人民币以上。四、招标范畴序号 名称 招标状况 备注 不招标 招标 1 项目勘察、设计 招标 2 土方工程 招标 3 桩基工程施工 招标 4 土建工程施工 招标 5 装修装饰工程 招标 6 水电工程 招标 7 社区绿化、景观塑造 招标 8 社区道路及基本设施施工 招标 9 重要设备、建筑材料等物资采购 招标 10 项目监理 招标 五、招标方式项目招标均采用公开招标方式。项目勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，社区道路及基本设施建设，重要设备、材料等物资采购，项目监理宜采用委托招标组织形式。

投资估算与资金筹措一、投资估算1、法律根据Ⅰ、国家和关于部门颁布关于投资政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中华人民共和国建筑工业出版社曹善琪主