物业管理行业风险特征分析

物业管理行业风险特征分析物业管理行业风险特征1、物业管理行业市场竞争加剧风险国内物业管理数量众多，市场呈现完全竞争状态。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，分布较为分散。随着物业服务市场的发展，市场竞争将越发激烈，市场的集中度也将逐步提高。2、物业管理行业劳动力短缺风险随着中国人口结构的变化，富余劳动力正在逐渐减少，加上人们就业观念的变化，物业服务一线人员的招聘难度有所增加。发展历程：我国环卫服务行业发展大致经历了三个阶段环卫车是用于城市市容整理、清洁的专用车辆。环卫车系列分类产品包括：洒水车、垃圾车、清雪车，主要以洒水车系列和垃圾车系列为主。从环卫行业整体来看，我国环卫服务行业的发展大致经历了三个阶段。1949至2003年以政府行政主导为主，主要由亊业单位负责市政环卫服务项目的监管与实施；2003至2013年为市场化试点阶段，部分沿海发达城市率先启动政府公共服务试点；2014年以来迚入市场化推广阶段，十八届三中全会要求政府加大购买公共服务力度，政府职能发生转变，市政服务项目更多交由第三方运作。2017年7月，财政部等四部门联合出台文件，明确提出污水、垃圾处理领域全面采用PPP模式，PPP模式仍垃圾处理领域向上游环卫领域延伸。环卫行业相关政策梳理《推动公共领域车辆电动化行动计划》发布实施，进一步加大电动化支持力度，计划到2035年在公共领域全面实现电动化。各地方政府也积极响应，福建省印发《进一步加快新能源汽车推广应用和产业高质量发展推动电动福建建设三年行动计划（2020-2022年）》，到2022年中心城区新增和更新的环卫车原则上全部采用新能源汽车。新能源环卫车作为公共领域的重要机械力量，有望在政策的催化下加速替代传统环卫车，迎来渗透率的跃升。环卫服务行业产业链环卫服务业是城市公用事业的一部分，工作内容为对城市环境卫生和市容市貌进行维护，具体包括（1）城市道路、广场等公共区域的清扫保洁、洒水作业;（2）居民区、公共区域的生活垃圾收集、清运;（3）环卫设施如公厕、废物箱、垃圾中转站的建设、维修和保养;（4）城市垃圾、粪便、特种垃圾的终端无害化处理;（5）城市市容景观绿化的规划、建设和养护等。根据国家统计局统计数据，截至2014年底，全国城市道路面积达68．30亿平方米，城市清扫保洁面积达67．61亿平方米，生活垃圾清运量达1．79亿吨，粪便清运量1，551．97万吨。按照约10元/平米/年的清扫保洁费用和75元/吨的垃圾清运费用测算，全国市政环卫市场保守估计市场规模达到800亿元。考虑到我国垃圾清运量每年依然保持3%的增速增长，我国环卫服务市场规模近千亿。2014年我国城市环境卫生固定资产投资额达495亿元，同比增长21．16%，占全国市政公用设施固定资产投资的3%，环卫行业过去10年维持了16%的复合增长率。环卫服务主要收入来自于道路清扫和垃圾清运，道路清扫比例在70%左右。根据2014年住建部统计数据，城市清扫面积为67．6亿平方米，县城清扫面积为22．9亿平方米，乡镇达到55亿平米。按目前的清运价格估算，城市清扫市场规模达到540．8亿元，为最主要部分。且考虑一、二线城市目前清扫价格在10-12元左右，且城市平均机械化率仍仅有50%，行业清扫平均价格有很大提升空间。同时，近10年来，城市环卫清扫面积年复合增速为8．6%，县、镇层面增速更快，2014年县城清扫面积增速为15．66%。此外，由于县、镇清扫机械化率仅34．4%，所以未来清扫面积和机械化率有更大的提升空间。因此，预计未来5年，清扫产业整体仍将维持15%以上增速继续增长;垃圾清运层面，2014年城市垃圾清运量为1．79亿吨，预计总营收规模在130亿元。垃圾清运量在过去5年的复合增速为2．5%，预计营收体量增速将在5-8%。县城、乡镇增速应高于城市。行业营收体量将呈10-15%的增速发展。假设行业增速为12%，到2020年若市场化程度达到60%，即市场化环卫营收体量有望在十三五期间，从300亿元增长到1200亿元。而以海口项目为例，若全国城市均达到海口标准，预计城市环卫收入体量将达到1100亿元。传统环卫服务的范围主要包括：道路和水域的清扫保洁、垃圾收运、垃圾中转站运维和公厕运维等；随着城市管理要求的提高，环卫服务的内容逐渐拓展到绿化管养、建筑垃圾清理、无物业住宅小区保洁、农贸市场清扫保洁、行道树养护管理、交通隔离栏的清洗保洁、牛皮癣清除、突发应急处理事项等更大的范围。（一）全国道路清扫保洁面积突破126亿平米，机械化率超70%2020年度全国道路清扫保洁面积突破126亿平方米，比2019年度增加6．34亿平方米，同比增长5．3%。2020年全国道路机械化清扫保洁面积95．3亿平方米，机械化率76%，相比2019年提升了4个百分点。其中，城市（含县级市）道路清扫保洁面积97．5595亿平方米，机械化清扫保洁面积74．25亿平方米，机械化率76．1%；县城道路清扫保洁面积28．5亿平方米，机械化清扫保洁面积21．07亿平方米，机械化率73．9%。（二）城市生活垃圾清运量2．35亿吨，焚烧处理占比超60%2020年全国城市生活垃圾清运量2．35亿吨，其中：焚烧处理14607．6万吨，占62%；卫生填埋处理7771．5万吨，占33%；其他处理方式1073．2万吨，占5%。垃圾无害化处理率高达99．7%。2020年全国无害化处理厂数为1287座，其中卫生填埋、焚烧、其他无害化处理厂数分别为644座、463座、180座；全国无害化处理能力为963460吨/日，其中卫生填埋、焚烧、其他无害化处理能力分别为337848吨/日、567804吨/日、57808吨/日。（三）环卫专用设备总数超30万辆，复合增长率超10%全国城市生活垃圾清运量由2011年约1．64亿吨增长至2020年约2．35亿吨，复合增长率为3．66%。随着垃圾清运量的不断增长，相应的环卫专用设备数量也迅速增加。全国城市环卫专用车辆设备总数从2011年的100，340辆增加到2020年的306，422辆，复合增长率为11．81%。（四）多项政策助推环卫服务细分产业不断发展2019年6月，住建部等部委发布了《关于在全国地级及以上城市全面开展生活垃圾分类工作的通知》：要求到2020年，全国46个重点城市基本建成垃圾分类处理系统，到2025年，全国地级及以上城市基本建成垃圾分类处理系统。包括环卫服务在内的固废处置产业链都将受益于垃圾分类体系的推进及完善。目前，我国城市、县城、镇和乡环卫车保有量约超45万辆，环卫车占全国机动车比例约千分之一，未来发展潜力巨大。2020年以来我国新能源环卫车产业政策呈现井喷式增长，2020年总共有17个国家和重点地方政策，而在2015-2019年我国于新能源环卫车的政策仍停留在每年5个以内，密集的政策出台极大助推新能源环卫车推广进程。2021年国内新能源环卫设备上险量4052台，同比增长9．1%，行业渗透率为4%。虽然行业整体产品需求仍然以传统动力（柴油、燃气）产品为主，但新能源产品增速远超传统车，且新能源需求由2020年的北京、深圳占比60%以上，逐步演变为遍地开花的趋势。2021年以来，随着乡村振兴战略实施的不断深入，农村人居环境整治快速推进。包括农村户用厕所改造、农村生活垃圾收运处置体系建设、有机废弃物综合处置利用设施建设、城乡环卫一体化第三方治理推广、建立村庄保洁制度、数字乡村建设及农村人居环境监测监控等多个领域。由此带来农村环卫服务市场需求快速增长。沿海地方政府海洋垃圾防治工作也取得进展。生态环境部指导沿海地方建立健全海上环卫工作机制，实施海洋垃圾入海防控与专项整治。目前，环渤海三省一市、福建省和海南省等均已建立海上环卫常态化工作机制，大力加强基础设施建设，推进海洋垃圾的及时清理和常态化监管，这也加速了海上环卫这一新兴领域的发展。2021年5月，国家发改委、住房城乡建设部发布《十四五城镇生活垃圾分类和处理设施发展规划》提出：到2025年底，全国城市生活垃圾资源化利用率达到60%左右；全国生活垃圾分类收运能力达到70万吨/日左右，基本满足地级及以上城市生活垃圾分类收集、分类转运、分类处理需求；鼓励有条件的县城推进生活垃圾分类和处理设施建设；到2025年底，全国城镇生活垃圾焚烧处理能力达到80万吨/日左右，城市生活垃圾焚烧处理能力占比65%左右。这为中长期包括环卫服务产业在内的固废产业链发展提供了确定的广阔的空间。（五）环卫市场化改革向基层扩展，城区环卫市场化率超70%截止2021年底，全国完成城区（首轮）环卫市场化改革的区县数量为2006个，城区环卫市场化率为70．34%。截止2022年3月初，全国完成城区（首轮）环卫市场化改革的区县增至2022个，与2021年年底相比，增加16个区县，城区环卫市场化率提升至70．89%。经过多年发展，我国环卫服务市场化改革从沿海城市推广至三四线城市、中西部地区及县城、村镇等，一些中大型规模的环卫服务公司相继出现。2021年以来，局部地区环卫市场化出现国企化苗头，多个地区出现国有企业接管当地环卫业务全域化及连片化发展趋势。（六）环卫服务项目总量和年化总额均创历史新高我国城镇化的发展带动环卫作业面积不断增加，同时生态环境治理持续加严、城市精细化管理的标准提高，驱动我国环卫服务市场规模持续增长，市场化的占比也持续提高。2020年，全国环卫市场化项目年化总额达686亿元，同比增长25%；环卫合同总额为2210亿元，同比减少1%。2021年度全国各地共开标环卫服务项目/标段20535个，中标项目年化总额715亿元、合同总额2162亿元，开标项目总量和年化总额均创历史新高。（七）全国环卫服务市场大标频现，龙头企业竞争优势凸显特许经营机制下的环卫服务作为城市固废处理的入口环节，引发了众多行业参与者的广泛关注；加之项目单体规模小、准入门槛低，竞争明显加剧。竞争企业主要包括了原有的环卫企业、向上游拓展的固废龙头、向下游拓展的设备企业和地方国资企业。随着环卫服务行业一体化、机械化、智慧化发展和空白市场较少，管理规范、专业、具有品牌优势、技术优势和较强资金实力的企业，有能力并将加快进行全国性业务布局。环卫设备产业链环卫属于公共产品，环卫设备的下游行业主要为城市环境卫生管理业以及城市道路及公路养护业，销售对象主要是归各地政府市政环卫主管部门和公路管理单位及其下属企业，多为事业型管理，支出属于政府财政。伴随环卫业务向城市综合管理方向发展，环卫企业可承接部分城乡社区管理事务服务支出事项。根据财政部统计数据，我国历年社区管理事务支出约为城乡社区环境卫生支出的1．2倍，其中2021年城乡社区管理实务支出为3458亿元，环境卫生支出为2647亿元。伴随环卫业务向城市综合管理扩容，未来环卫市场空间有望翻倍增长。环卫行业产业链环卫设备的上游行业主要为汽车底盘制造、钢铁、通用设备制造等行业，下游行业主要为城市环境卫生管理业以及城市道路及公路养护业。上游行业对环卫设备的影响主要体现为原材料采购成本的变化，另一重要上游行业是通用设备制造业；下游行业的发展对环卫设备行业有着较大的牵引和推动作用。环卫行业市场现状伴随2002年政府确定市场化改革试点，2013年政府明确要求在公共服务加大购买力度，至此2014年以来我国环卫市场化率快速提升，行业市场化快速推进。具体来看，据统计，2021年中国环卫行业市场规模约为1852亿元，市场化订单为1222亿元，市场化率达约66%。对比美国81%的环卫市场化率，我国环卫市场化率仍有一定提升空间。从我国环卫服务行业合同金额及首年服务金额来看，伴随早期环卫项目逐步到期，该类项目迎来新一轮招标采购，环卫市场迎来二次市场化机遇。中国环卫行业竞争格局2019年先后有四家环卫公司上市，庄臣控股和北控环境登陆港交所，侨银环保和玉禾田分别在中小板和创业板上市。加上已经上市的龙马环卫、盈峰环境和启迪桑德等公司，环卫服务行业进入上市公司时代。目前，环卫行业已经具备一定规模的公司，主要分为4类：1）环卫服务起家，逐渐长大的老牌环卫公司，典型代表玉禾田、侨银环保、新安洁，该类公司项目经验丰富，具有一定品牌优势和先发优势，资本实力也在上市后迎头赶上；2）环卫设备商，向环卫服务转型，典型如龙马环卫、中联环境（现为盈峰环境），环卫设备领域龙头企业，龙马环卫和中联环境在高端环卫设备的市占率高，具有很好的品牌优势，且具备资本实力，从业务上看是由产业链上游向下游延伸，具备一定的协同效应，但由于业务模式差异较大，项目管理经验上较传统的环卫公司略有欠缺；3）垃圾处理公司，向上游拓展，典型如启迪桑德、中国天楹，政府关系、大项目管理能力、资本实力、异地扩张能力层面均非常强，在品牌影响力和环卫项目经验上有欠缺；4）地方国资企业，如北环集团、上海城投，优势在于政府资源强大。未来随着竞争加剧，行业面临重新洗牌，质量管理、成本控制和融资能力有限的小企业将出局，龙头企业将凭借自身优势获取更多份额。2019年环卫运营项目新增年服务金额排名前五的公司分别为北京环卫、侨银环保、龙马环卫、中联重科、中环洁。上市能够快速地提升公司的知名度，品牌影响力和行业地位，在异地项目的竞争中附加了一定的隐性优势；另一方面拓宽权益融资、