物业管理工程维修部运行手册

第一章工程部人员架构 <3第二章工程部管理范 <4>~<5第三章工程部规章制 <6>~30第一 第一 公共部分----------------------------------------- <6>~<18第二 第二 强电专业----------------------------------------- <19>~<26第三 第三 空调专业----------------------------------------- <27>~<33第四 第四 弱电专业----------------------------------------- <34>~<35第四章工程部维修保养流 <36>~41第五章工程部人员调配流 <42第六章工程部工作单流 <43>~44第七章设备节能办 <45第二章第一章工程部人员结构图12123第三章对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及保养对客户进行公司及物业管理处交办的其它工作一、一、强电专1．负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及、保养工作34567为客户提供二、二、空调、给排水专145．负责消防水系统（消火栓、喷洒）6．为业主、客户提供三、三、综合维修12．负责物业内水池及污水井雨水井等基础设施的维修整改345678．负责为业主、客户提供四、四、弱电专、1．负责整个物业内保安系统、综合布线系统系统、物业自控系统消防自动及公共应急广播系统有线电视的正常运行和维、2．负责向业主、客户提供第一节第一 公共部编号：通则一、安全制协同保安部认真做好安全工作。并将检查处理结果报告工程部主管。5．工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位）严禁所有水池、箱盖随时上锁，专人管理，无关人员不得借用，打开水池或必须经主管批准，并进行登记。行有关规程及规范，严禁操作，以保证人身及设备安全，凡操作者，一经发现，均扣除当月工资200元，因操作造成严重全后方可使用。须经主管批准，按规定办理放行手续，并做好记录工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防系统、联动系统、喷淋、二、工程验收制（需根据设备情况详定以形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照所有系统之验收必须以获得有关部门签发之合格使用检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立，以6其，并制定承建商、供货商保修联系表备查7．7．必须收齐所有由发展商承建商供货商等提供之备品备件及 入库，妥为保管并做出详细。文件副本三、设备维修制预防性保延长系统设备正常使用之，并减少紧急维修之机会。立设备维修，以便分析故障原因，确定责任。各系统之保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交户服务部，并由向受影响之客户发出紧急通告，同时，少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修。告并提交经理审阅由工程助理存入设备维修备查。 主订保养计划 目响 或四、报告制各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交记录中所辖设备操作的开停及开停时间运行人员请假、、加班、倒休等各系统维修人员在下列情况下须以形式报告维修领班各专业领班在下列情况下必须报告本主管加班、、倒休、病假、事假等主管在下列情况下必须以形式报告经理影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停等）之任何施

所属人员请假、、倒休、加班等五、工具管理护工具者，将被扣除当月奖金及工资100元至300元，凡因此造成工具损坏者将按工具赔偿并同时扣罚当月工资300元。型工具，不得遗失或损坏，遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。，借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验遗失或，六、巡检制，周一次巡检本系统所有设备，发现问题报告经理，并应立即组织，七、交制员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好准备工作员时必须检查以下工作检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，应要求上一班值班人员进行整理，丢失，应记入 记录查看交记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，并在交记录上签字。3.1员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之人员到岗后方可进行交。3.2员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之员到岗后方可进行交。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与3.4交员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交。八、值班制值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。特殊情况，必须值班为工作，不得长时间占用聊天，不得打私人须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。较大故障，值24小时有人值班非值班人员进入配电室，违者，值班人员必须立即制止否则其责任。来访者，必须进行登记任何易燃、易爆物品，暂放、存放于值班室，违者一切责任由值九、材料领取1234十、机房管理制凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余交工程部统一任何人不得私自配凡非24小时值班机房，值班完成后将交24小时值班机房保管，以备发无关人员不得借用机房遗失须立即报告无人值班机房借用需登记十一、机电设备房出入管理高压配电 物业自控机 非工程部工作人员 不得进入以上机电设备房56工作中做到文明施工，做到工完、料尽、场地清。十二、故障处理制组织分析提出修理意见报经理批准后实施并且对故障做到三不放过（即： 十三、大中修管理制 部或大部分检查，称之为大修。 对中修以上的设备进行修复前必须要有报告交工程经理说 对设备大修必须得到公司批准专业性技术性较强的设 对情况下出现的设备大中修理工作有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时有关人员责任。十四、零维修管理制 值班员必须认真执行工作单（维修单 20 十五、综合维修房屋管理制 工程部维修领班对各类维修情况进行检查对维保过程进 指导 第二节第二 强电专编号：变配电室运行管理制

在负荷期。E．E．巡视检查要精力集中，注意安全，进行其他工作向主管汇报。无论电气设备带电与否，未得主管人员不得擅自接近导体进行修理或工作G．G．建立设备运行，查出问题及时修理，不能解决的问题及变配电室工作制1．1工作票是允许在配变电设备上工作的命令，根据安全条件分别使用第一、高压室内的二次线路或照明等回的工作需将高压设备停电或做安全不需要高压设备停电的二次线的工作用绝缘棒或核相器等高压回和带电设备外壳上工作 施和工作。一个工作只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限 配电室工作制执行工作任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作人在完成施工作到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电对工作指明带电设备的位置和注意事项和工作在工作票上分别签名必须完成上述工作手续后，工作班方可开始工作 工作、工作人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关3．3（3.13.1完成工作手续后，工作监护人）应向工作班所有人员交工作班人员认真监护及时纠正安全的动作（场条件的情况下，可准许一名具有实际经验或几人同时工作，监护3.33.33.43.43.53.5任何人发现有安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整间断后继续工作，不需通过工作人。每日工作完毕应清扫并开放已封闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人，取回工作票。工作必须重新检查安全措施后，才能工作。若无和监护人带在未办理工作票终结手续以前，将施工设备合闸送电切情况通知工作，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压全体工作人员工作地工作和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验工作班若需继续工作时，应重新履行工作措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但在转移工作地点时应清全部工作完毕，应清扫、整理现场，应先周密检查，然后交待发5.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场同意后进行，并倒闸操作不得在交时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例5.55.5必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭5.65.6临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电5.7送电时，先合开关，后合负荷开关；严禁带负荷拉、合开关；开关两侧的开关操作顺序如下送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；停电时，先拉负荷侧开关，后拉电源侧开关当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化；合闸后电流应巡视检查时，通过人的感觉仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，并作好记录。对于重大异常现象要及告。出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，1电梯机房应做到随时上锁，门锁应由主管人员或专门人员保管540机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或物品，堆放其他机房内消防器材应放在显著位置 齐备良好，在有效期内闲杂人员进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在挂出告示牌，注意轿厢内是否具《电梯安全检验合格标志检验合格或超过检验，应正确使用轿厢内外各按键，乱按电梯门在打开状态时使用外力及物品强行电梯门关闭，电梯运行在轿厢内吸烟、吐痰或从事其他不文明行为，携带易燃易爆及腐管理人员联系，等待救援，切勿扒门脱离以免发生；第三节第三 空调专编号：1．1．111对设备存在的问题处理并作好记录。应记录在案，重大设备缺陷应立即向主管汇报，密切2规章制度齐全并1、1、空调工应持证上岗，应具有空调专业等级，并能熟练掌握操作、保养有关设备的技能。2、2、认真执行交制度、定期巡检制度、设备操作规的规定当值无违章、现象的发生3油温、冷却水进出水温度及压力，冷媒水温度及压2、2、做好设备的保养工作，认真做好保修期内与外包设4、441122335112、2、机房内挪作他用，堆放杂物及易燃、易爆物3344552．空调运行规严格遵守《冷水机组操作手册》要求，保证安全生产掌握空调系统各主要设备及管路系统的工作原理构造和实际运行状导和部门做好记（内容应包括异常情况或故障发生过程原因、及时掌握外界环境温度和内各部分空调负荷需求，合理调整机组、现有空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下 （１）（１）1＃冷水机组－1＃冷却塔－1＃冷却泵－1＃（２）（２）2＃冷水机组－2＃冷却塔－12＃冷却泵－2＃1＃1＃冷却水泵进出水手动蝶阀；1＃1＃1＃1＃冷却水泵；1＃冷冻水泵选择电源选择开关于“手动”位置；1＃1＃冷冻水泵；2#2#1#2#1#冷水机组+2#冷冻水进出水压 0.1-0.15进出水温 4-冷却水进出水压 0.1-0.15 4-5℃冷冻水出水温度小于47F(8.5℃)注：冷冻水系统最大压力不得1超过1.3Mpa。10.4Mpa1227.8℃（不超出正常范围50听机组运行是否有异常声响观察机组是否存在泄及不安全隐患做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来停机停泵后，对现场设备进行检查、确认正常后，做好相应记空调系统水质规工程部空调运行主管为合同直接人，须熟悉有关合同条款及投药、取每年投加粉泥剥离剂,清除管道内粉泥、藻菌并排放每两月于膨胀补加杀菌灭藻剂一次500ppm。每年冷却水系统加“预膜剂”对管道进行除锈处理，并排 2pH7.0—7.0— 12月底报工程部总主管批准后送交室存档生活管理规、每年应对生活饮用水至少进行一到两次全面和水质检验，二质细菌学指标不合格者，必须进行。、从事的单位必须取得当地卫生行政部门的卫生对生活保持生活周围环境清洁，与场所或者污染源保持规定的距离生活设施检修要保障水质卫生不被污染做好及安全防范工作保障生活箱盖随时上锁，专人管理，不允许随便外借6.对生活的开启必须得到批准，方可借出对其它空调水消防必须在相关部门的配合下进行检修实验工作随时保持蓄水装置，水泵等设备的清洁、有效7.对供暖期间发现的疑点，认真记录，随告认真执行交制度，对本班发现的问题，做到不处理完不交班遇恶劣天气时，要增加巡视密度，适当提高供暖温度，保证设备安全第四节第四 弱电专编号：遵守国家规定，不接收、不不应该看的，操作前应细心阅读产品说明书和使用手册培训不得操作设备，保养（保修期后执行保安巡视检查（日检各监视点图像是否正常，监视器、机工作是否正常保养（保修期后执行8探头点除尘，16分割器、机、矩阵器除尘巡视检查（日检0.4A～1A时钟是否准确，是否正常保养（保修期后执行每年5月主机内除尘，测试消防（1—2个，消防广播某严格执行来访人员登记制度，无关人员不得进入机房机房门保持人走关闭上锁，相关单位技术人员施工时需有值班人员陪同监护。树立良好的服务意识，加强性、安全性的教育无线通讯设备的保养设备定期除尘，加强设备电源管理、传输线路的，防止由此而造成的第四程

编号：一、总体要2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别到各专业班45．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应78．由助理跟进维修保养的情况二、维修保养流程示记录填写工作开始记 检写核查班组（技工三、低压开关柜每日巡视保养规序号部位 1清扫（擦拭）定位卡到2面四、低压开关