万科营销方案

17页万科营销方案万科筹划方案万科地产——工程全程筹划流程一、市场调研：1，序言----- 本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场剖析：〔1〕目前市场剖析〔开发总量、完工总量、积压总量〕〔 2〕地区市场剖析〔销售价钱、成交状况〕3，近期房地产的相关政策、法例、金融局势4，竞争个案工程检查与剖析5，花费者剖析：购置者地区散布；购置者动机功能偏好〔外观、面积、地址、格局、建材、公共设备、价钱、付款方式〕购置机遇、季节性购置反响〔价钱、规划、地址等〕购置频度6，结论二、工程环境调研1，地块状况：地点面积地形地貌性质2，地块自己的好坏势33，地块四周景观〔前后左右，远近景，人文景观，综述〕27页4，环境污染及社会治安状况〔水、空气、噪音、土地、社会治安〕5，地块四周的交通条件〔环邻的公共交通条件、地块的直入交通〕6，公共配套设备〔菜市场、商铺、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体消遣场所、银行、邮局、酒店〕7，地块地理条件的强弱势剖析〔SWOT坐标图、综合剖析〕三、工程投资剖析1，投资环境剖析目前经济环境〔银行利息、金融政策、开房地产的政策法例目标城市的房地产供求现状及走势〔价钱、本钱、效益〕现实土地价值剖析推断〔以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照〕2，土地建筑功能选择〔见以以下图表〕3，现实土地价值剖析推断〔以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照〕4，土地延展价值剖析推断〔十种要素〕5，本钱敏感性剖析〔1〕容积率资本投入边沿本钱收益6，投入产出剖析本钱与售价模拟表股东回报率7，同类工程成败的市场要素剖析四，营销筹划〔一〕市场检查工程特征剖析〔好坏势推断，在同类物业中的地位排序〕建筑规模与风格建筑布局和构造〔适用率、绿地面积、配套设备、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等〕4装饰和设备〔是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信〕4装饰和设备〔是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信〕37页功能配置〔游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等〕物业治理〔是自己治理仍是拜托别人治理、收费水平、治理内容等〕进展商背景〔实力、过去业绩、信用、职工素养〕结论和建议〔哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整〕〔二〕、目标客户剖析1、经济背景经济实力行业特点 企业〔实力、规模、经营治理、模式、承受租金、面积、行业〕家庭〔收入花费水平、付款方式、按揭方式〕2、文化背景：推行方式、媒体选择、创意、表达方式 . 〔三〕、价钱定位理讲价钱〔到达销售目标〕成交价钱租金价钱价钱策略〔四〕、入市机遇、入市姿势〔五〕、广告策略广告的阶段性区分阶段性的广告主题阶段性的广告创意表现广告成效监控〔六〕、媒介策略媒介选择软性闻主题媒介组合投放频次55花费估量47页〔七〕、推行花费现场包装〔营销中心、示范单位、围板等〕印刷品〔销售文件、售楼书等〕媒介投放五、观点设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性剖析3，小区道路系统布局〔人流、车流〕4，小区公共配套布局安排〔学校、会所、购物等〕及运用表示6，小区建筑外立面颜色确实定及表示7，小区户型比率的搭配关系8，小区经典户型的功能推断及其面积区分9，小区环境绿化观点原则10，小区环艺小品主题风格确定及表示六、区分系统〔一〕核心局部1，名称2，标记3，标准色4，标准字体〔二〕运用局部1，现场工地围板彩旗挂幅欢送牌

5，小区建筑风格的形式22，营销中心57页形象墙门楣标牌指示牌展板标准胸卡工作牌台面标牌3，工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4，功能标牌请勿抽烟防火、防电危急配电房火警119消防通道监控室万科地产工程营销筹划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进展调研走访的前提下，进展工程的特征剖析，进而确定“万科地产”的品牌定位。工程特征剖析即是将自己的特长和且弊端都清清楚楚地开掘出来，目的是确定本工程在所处地段和同类物业中的地位。完全清楚本工程的真实面目后，在推行时就会知道哪些该突出，哪些需要躲避，以最正确姿势展此刻目标客户眼前。“万科地产”工程特征剖析包含以下内容：1.1.建筑规模与风格；67页建筑布局和构造〔适用率、绿地面积、配套设备、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等〕；装饰和设备〔是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信〕；功能配置〔游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等〕；物业治理〔收费水平、治理内容等〕；进展商背景〔实力、过去业绩、信用、职工素养〕；结论和建议〔哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整〕。二、主力客户群定位及其特点描绘“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各工程的土地环境价值，剖析和推断主力客户群是此后工程营销推行的前提，经过争论购置者的职业、收入家庭构造、教育背景等方面状况，可对“万科地产”主力客户群的特点进展推断和描述；围绕主力客户群的定位，此后本工程的形象宣传、价钱定位和推行手法都确定针对这群人，获得它们的认可，防止功能、信息的相互扰乱。万科地产过去的客户资源是我们最好的财产。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确拟订此后营销推行策略。三、价钱定位1．理讲价钱〔到达销售目标〕2．实质价钱〔在预期内顺当到达销售目标的成交价钱〕3．租金价钱〔最能反响商品房实质售价的价钱〕4．价钱策略入市机遇入市机遇并不是指时间观点上的机遇，而是指依据自己状况和市场状况来打算什么时候进入市场，是卖楼花仍是卖现楼，是建到正负零仍是等到封顶再卖，是抢到竞争敌手前开卖仍是等人家卖完了再说，所谓机遇成不行熟即此之谓。五、广告策略77页1．广告的阶段性区分〔预备期、导入期、推行期、成熟期、