田园综合体建设项目可行性研究报告

第一章总论..........................第二章项目背景及建设必要性..........第三章建设条件.......................第四章市场分析......................第五章项目建设方案..................第六章项目组织与管理................ 1 1 4 6 6 8 8 I II第十三章结论与建议......................... III1护区。2312345678941212投资利润率%1813投资利税率%24税前%36.5税后%34.1全部投资财务净现值税前万元9192.9(Ic=12%)税后万元8742.3税前年5.1税后年4.917盈亏平衡点(生产能力利用率)%48.6054、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行6行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时”排放标准。7是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业，开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问8项目背景及建设必要性中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议》促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突9的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”“十一五”时期(2006-2010)是建设社会主义新农村的关1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转、。项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35岁左右青生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游5种：一种形式。3.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。游分析要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法4.3客源市场定位和旅游发展策略(1)一级市场：主导市场(3)远程市场：机会市场国际旅游者，他们来自港澳台和亚洲国家(日本、韩国等)以及欧(2)根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分。头率头率5(%)策略全方位的旅游公关推广活动(含特色鲜明的节庆活动)，促使旅游者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“生态园”4.可持续发展策略生态园”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、产品、的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部(周边)生态园”实施人才策略，目的是培养、造就一支数量充足、吸引游客、寓教于乐、寓文于游，和课外学习基地的功能。国目标是：全球国际旅游第一，出境第四，国内旅游将达到人均公里。京沪铁路、京福高速公路、枣临高速及区内三纵(104国道、店韩路、206国道)三横(郯薛路、枣曹路、山官路)省级以上道路杭大运河上的重要码头、年吞吐量400万吨的 (薛城)港今年底即可投入使用，在150加大“生态园”开发力度，创造良好的经营环境,建立科学的(1)加大营销力度，打造精品旅游品牌，把旅游资源的优势转化为旅游产品的优势；同时要以创AAAA活动为目标，加强基础(2)依据“循环经济”理论，组建“生态旅游发展联合体”，(3)采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。(4)突出重点，开发欢乐旅游、休闲旅游、观光旅游和生态5.1.3开发“体验经济”通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态观光园的生产、生活中，生态观光园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光中将充分考虑经济生产的内容。要对生态观光园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。2.内部交通生态园内部建设“两横一纵”三条主干道，打通景区与外部的欢迎大道——东起生态园大门口，沿水果采摘区向东，直至热米。隔，可同时容纳80辆车。为确保安全生产和保护职工健康，本工程遵照“安全第一、预标准，采取必要的安全卫生防护措施，减少有害介质对人体和环境7.3自然灾害危害因素分析及防范措施根据《全国城镇地震烈度区划表》所示及《构筑物抗震设计规全厂防爆区域内的建筑物按第二类防雷建筑物设计，设置避雷带或避雷针，其余建筑物按三类工业防雷建筑设计。电气设备的接地与消防是设计的重要组成部分，是保证安全生产的前提，本设计贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针，设置健全的管理组织机度组成的全方位消防体系。本项目总体布局上除将各建构筑物及设施按其性质、功能进行合理分区布置外，并严格按有关设计规范充分考虑了消防要求，各建构筑物之间留有足够的防火间距，并按规定设置室外消火栓等设本设计有完备的通信系统、广播系统、火灾自动监测系统、火灾报警系统，值班人员通过这些系统可向界区内发出自救和疏散命准⑴污水排放执行《山东省南水北调沿线水污染物综合排放标本项目周边区域无较大的污染源，周边环境状况良好，适合本项目的建设应充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与本项目采用天燃气作为燃料，天燃气属于清洁能源，产生的废气较少。根据《饮食业油烟排放标准》(DB37/597-2006)的要求，生活污水化粪池餐饮细格栅API油水废过滤分离器水格栅调节池绿化、道路冲洗、观光农业灌溉生物接触氧化池理水沉淀池环卫处理污泥回流污泥回流声本项目产生的噪声主要为进出车辆、油烟风机等设备噪声，以及游客活动时发出的声音。建设方在购买设备时应该考虑低噪音、低震动的，并采取消声、隔音、距离衰减等措施，噪声设备的放置地应尽量远离景点区，对强噪声设备需设置相应隔声罩。4.固废本项目产生的固废主要为生活垃圾和工业固废。对产生的固废本项目设计合理，生产过程中产出的废水、固废、废气经处理后可达到国家排放标准。本项目环保措施科学到位，对周围环境无要求，同意项目建设。为了提高工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公共利益的合法权益，提高经济本项目建设内容包括土建及设备采购安装、总图工程等建设项招标的范围包括勘察设计、施工监理、施工企业、设备采购安鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招投标活动，全部委托给有资质的招9.3投标、开标、评标和中标程序根据本项目质量要求高，施工难度大的情况，据建设项目分项1.经上级部门批复同意后一个月内，招标代理机构在指定媒介上发布招标公告。行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机3.开标时由委托招投标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标4.评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进5.中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：(1)勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期性基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求甲级(2)施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求在(3)施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质在一级以上，公开选择投标人。(4)设备采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。9.4评标委员会的人员组成和资格要求建设项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资格有如下要求：评标委员会由项目承办单位代表和有关技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评委会成员在副高(副教授)级以上，对工程项目有较深入的1.《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》财发字3.财发[2000]57号关于印发《农业综合开发财务管理办法》4.《国家农业综合开发办公室关于印发<国家农业综合开发多种经营项目可性研究报告编写大纲>的通知》(国农办[2002]1756.设备采购：根据现行市场价格和设备生产厂家报价；本项目投资估算包括：建筑工程费、苗木购置及引种费、工程其它建设费用、基本预备费等全部工程费用。投资(万元)占总投资(%)费费公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和公司有关规定执行。①客房支出、餐厅原材料购置、苗木购置与引种等项目占销售 3、固定资产折旧，按分类法进行直线折旧，房屋建筑物按20和管理等费用，参照同行业和本项目的实际情况确定，按销售收入本项目财务评价指标如下:所得税后:财务内部收益率=34.1%务内部收益率=36.5%;远高于社会基准收益率，说明项目的盈利能力较强，财务净现值大于零，在项目营运期能够回收全部投资，表明本项目在财务上是可8%5000=24%投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均项目新增生产能力利用率(BEP)：BEP=固定成本×100%=48.60%敏敏感性分析图基准折现率Ic60%5%敏感因素变动百分比-5%0%-15%-10%料价格的变化对项目的效益影响较大，其余因素的变化对项目效益影响不大，建议项目实施后要加强销售与进货渠道的管理，挖掘潜风险能力。本项目所得税前项目投资财务内部收益率为36.55%，所得税后项目投资财务内部收益率为34.1%，均大于设定的基准收益率12%，偿债能力较强，计算期内各年现金流入均大于流出，项目具与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结专家介绍，发展和保护是我国农业面临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，在很多地区是建立在牺牲生态环境基础现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系。1)生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和石油农业的基础上发展起来的，尽管世界上不同国家的农业发展进程可能有先有后，不尽相同，但是建设生态农业观光园是各国农2)在西部地区建设生态农业观光园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进西部地区经济的发展和社会的进步，早日实现党中央关于西部大开发战略3)建设生态农业观光园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作与调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4)建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥当代有关最技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的专长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖。5)建设生态农业观光园是一件新事物，应加强领导，加大投入建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境．避免对野生动文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但目前，部分观光农业区片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现，开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，的可持续发展道路。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资物与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，.市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使生态农业观光园充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项创新机制科技创新是生态农业观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产取时效，强调效益。新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使生态农业观光园生态农业观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引国鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与