城市综合体介绍

PAGEPAGE52目录一、城市综合体介绍 11.城市综合体概述 11.1城市综合体的概念 11.2城市综合体与多功能建筑的差别 11.3城市综合体的典型特征 11.4城市综合体的发展历程 31.5城市综合体的分类 42.城市综合体开发要点 52.1城市综合体的功能分析 52.2城市综合体的开发标准 5二、相关理论研究 61、城市综合体在二线城市的发展 61.1城市综合体在国内各城市发展所面临的机遇 61.2城市综合体在发展中存在的问题 81.3如何打造一个城市商业综合体 92.二、三级城市综合体的开发与运营规律 12三、典型城市综合体 251、城市综合体的开山鼻祖——洛克菲勒中心 251.1简介 251.2美国财富的象征 252、意大利圣马可广场 282.1简介 282.2历史 292.3建筑风格 293、日本六本木 323.1项目简介 323、上海周浦万达广场 334、上海虹桥交通枢纽——城市综合体商圈 344.1背景 344.2虹桥交通枢纽规划要点 354.3虹桥交通枢纽片区商业网点规划思路 364.4虹桥交通枢纽航站楼商业综合体 374.5虹桥交通枢纽磁悬浮火车站综合体 374.6虹桥交通枢纽高速铁路火车站综合体 374.7虹桥新城综合体开发管理模式 39四、相关新闻链接 391、杭州开建100个城市综合体 392、济南2010年要规划建设16个城市综合体 403、2010年济南将重点推进以下综合体建设 49一、城市综合体介绍1.城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。1.1城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。1.2城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。1.3城市综合体的典型特征1、超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。2、通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3、现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。4、高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。5、功能复合性城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。6、高可达性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。7、整体的统一性建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调8、土地使用均衡性城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求；9、空间连续性平面连续性鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；立面延续性立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续；由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系；10、内外部联系的完整性城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模。11、巨大的社会效应因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签。12、巨大的升值潜力一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式1.4城市综合体的发展历程1.4.1城市综合体的开发背景现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。1.4.1.1城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。②经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。1.4.1.2优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。1.4.1.3城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。1.4.2城市综合体的发展阶段城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。曼哈顿城市综合体纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。1.5城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。城郊结合部城市综合体，如世茂，蝶湖湾。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。2.城市综合体开发要点在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。2.1城市综合体的功能分析城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。2.1.1商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。2.1.2商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。2.1.3居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。2.1.4酒店酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。2.2城市综合体的开发标准大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。2.2.1三大选址标准城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：项目选址三项标准三个标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有发展前景的崇文区世茂•蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山。2.2.2必须有营造园林景观的基础大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。2.2.3必须具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。2.2.4必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。二、相关理论研究1、城市综合体在二线城市的发展1.1城市综合体在国内各城市发展所面临的机遇最近我回顾这一年，通过网上查询发现城市综合体目前的研究还处在起步的阶段，我们对城市综合体的了解和研究还处于迷茫的状态，尤其是网上对城市综合体发展所起的作用对城市发展和对贡献的吹捧上，所以对城市综合体在发展过程当中所出现的一些问题及系统理论研究应该说微不足道，而如何总结过去的经验挖掘出一些问题更好地指导后面的发展，少走弯路、少犯错误是我们现在急需要加强的。因为城市综合体投资巨大，而且多占据城市的重要位置，投资不利则影响深远。“城市综合体”从国外翻译过来就是它是由酒店、写字楼、大型商业、公寓、公园、会展等多种物业组合在一起的形态，目前多称“城市综合体”为“都市综合体”或“商业综合体”，但称“城市综合体”比较多，它比较简练。我个人认为应加上“商业”两个字，因为城市综合体的核心价值在以商业为背景和可持续发展，而商业酒店、写字楼、会展等可经营性物业才是城市商业综合体实现价值的基础，所以我认为叫城市商业综合体才更准确一些。当然了，简化起见可以叫“城市综合体”。在城市发展到今天为什么城市综合体迅速受到大家的热捧？一是城市发展的需要，另外在现代都市中，快节奏的人们也需要有一个方便、快捷、经济及多功能为一体的综合空间来享受高效率的生活和工作，因此城市综合体便应运而生，城市综合体的出现是城市发展到一定时期的产物。城市人口聚集、用地紧张，到一定程度的时候便出现了集商务、办公、购物、休闲、娱乐、会展等多功能为一体的综合体。例如在北京有著名的北京华贸中心它的建筑面积是50万平方米，除了公寓销售以外，其他的物业全部持有，其中三栋最高档的写字楼入驻的跨国公司就有190多家，13万平方米的购物中心其中引进了台湾的一些店作为主题店，北京华贸中心已经成为北京现代最高档商业的代表。整个项目容纳了2万人的就业，一年税金超过了70亿元，集时尚消费、旅游休闲、现代服务、金融会展等多功能为一体，它已经成为了北京城市的一张新的名片，并引领了北京东部一个新的商圈的发展，对城市的可持续发展正在不断地产生作用。我们先看机遇。自2009年起城市综合体在城市迅速升温，是因为它对城市有特别大的推动作用，同时也与我国各城市追求快速发展，改变城市形象的目标是一致的。换句话说，与城市的GDP及市长的业绩紧密联系，所以城市综合体概念一出便受到了热捧。另一方面，他的城市的商业综合体中的标杆示范作用也推动了城市综合体的快速发展，如前面我们讲的北京华贸中心、深圳的万象城等。城市综合体并非新鲜的事物，最早开发的国贸中心、上海的正大广场等等都是城市综合体，香港几乎是由无数个城市综合体构成的城市。面对这些成功的城市商业综合体首先研究它成功的多种因素而不能盲目崇拜，同时又要更多地研究那些失败的案例而加以借鉴。城市商业综合体不仅在一线城市，在二线城市的发展也有同样巨大的需求，这个需求首先来源于我们国家的国情。（1）城市化进程的需要。今天我从报纸上看到明年年底人均GDP突破4000美元，也就是现在还在3000多美元之中，与发达国家1万美元甚至3万美元之间有巨大的差，发展是硬道理，而且也因为有这么大的差距才会有未来巨大的发展空间，另外我国城市化率也距离发达国家的城市化率相差近30%左右。我国是一个农业人口中国的国家，如何让农民脱贫致富，从我国现有土地存量和发展来看，是很难完成这一目标的。同时农业现代化的发展，大量的农村剩余进城是一个不可回避的现实，所以我们城市的发展尤其是二三线城市以及中小城镇的发展才刚刚起步。而城市商业综合体这样一个商业地产的高端商品在省会或者说二线城市的发展也才刚刚起步，未来会有更大或者更好的发展空间和前景。前面我已经讲过，它还与我们的工作、生活方式的发展需要息息相关，这个也是不可逆转的。它在各个城市一定会有更重要的发展。1.2城市综合体在发展中存在的问题前面我已经讲过城市商业综合体在未来的发展前景及给城市带来了推动作用，但现实与愿望中存在差距，尤其是每一个城市综合体项目个体都要面对来自各方面的压力，城市综合体开发远比住宅、写字楼、简单得多，资金压力也大得多，风险也大得多。这里最大的风险就是基金的风险，综合体不是住宅可以随开随卖，要打造一个成功的城市商业综合体，商业、酒店、写字楼都最好不要销售，综合体一旦开工就有可能是一个资金的无底洞。所以，要尽量准备好充足的资金，少用杠杆和资本运营，因为有太多太多失败的案例，几乎每一个城市都有十个甚至数十个这样的项目烂尾在那里。开发的问题。从开发甚至到运营当中把握得不够，如综合体的选址，各种业态组合、配比、定位、规划布局、建筑设计、商业销售的不利影响、招商的滞后、运营管理的能力不足等，每一个环节都有可能决定了项目的生死，如综合体中购物中心、酒店和写字楼等，对地段的要求非常地高。尤其是商业，非市中心的核心商圈和传统商圈、交通条件不好，人流不高的地段商业风险非常之大。另外，因为商业地产的产业链较长，开发时必须要考虑商用物业未来招商和运营的效果，即使招商成功并开业运营的商业，都有可能因人群和消费力的不足最后关门歇业。一旦这种情况出现，无疑对整个商业综合体的成功造成最大的不利影响。下面我讲两个案例。（图）大家看这两张图，左边的是我在一个地级城市拍的图片，是在那里偶然发现的，今年四五月份到了那里，到了现场了解到它闲置了三年。它在一个城市的中心位置，面积20万平方米，这个项目有酒店、商业、写字楼和公寓等多种物业组成的一个综合体，开发完之后的三年以来一直闲置，最后不得已在大型商业里开发，自己做了很像家乐福的大型综合超市，它希望通过自己做这个超市带领这个项目实现招商，以改变整个项目在城市中的烂尾形象。但是，这个力量非常之弱，同时也给开发商后期项目的运营带来很大的困难。我们看这个项目都存在哪些问题。首先看这个项目的规划，虽然在城中心位置，但是它规划了街区的形态。我们先看外围，从外围看五层，其中有大型商业也有写字楼和公寓。它大部分的商业都是街区形态摆在里面，如果不走进去你是看不到商业街区的。目前的状况就是几乎所有的门面房都贴着出租和转让的条幅。主要问题可能在这么几个方面：一是选址。在这样的城市、在GDP不足、人口不足和消费力不足的情况下，这样的大型综合体进入这样的城市为时过早。二是规划设计。除了为时过早以外这个项目的设计是失败的原因之一，它把商业摆在了里面，其他的大型物业摆在了外面，但是这个项目是需要商业带动的，因为它在城市的比较不错的地方，商业不能带动，整个项目就会死气沉沉，但是商业没有开起来，而且商业都是以销售为主，销售的商业无法实现统一的招商和运营管理，所以一直是一个自然发展状态，就是目前我们看到的样子，已经3年了。而由于商业不能带动，它在里面起不来，外面的一些大型的住宅包括公寓、写字楼，有的销售了，但是招商也困难，还有一些住宅就是公寓，因为整个项目死气沉沉，最后变成一个“鬼城”，没有人敢去居住。通过这个项目我们看到了大型综合体的开发不仅有光耀的一面，同时也有凄凉的一面。这个综合体20万平方米其实给我们一个非常严重的警告和启示，也就是说开发大型城市综合体一定要量力而行，一定要有一个很好的对选址的估量。1.3如何打造一个城市商业综合体这里有一个五大要素决定项目前景。刚才讲过每一个城市综合体的开发都需要巨大的资金投入，不仅投入，还有一个巨大的资金沉淀，因为很多物业是不能销售的，还有一个是要维持这个物业后期的发展，后期还要有一个巨大的运营投入。所以，资金是城市商业综合体开发的第一要素。第二，正确选址。通过前面几个案例已经能感觉到城市商业综合体的选址非常重要。如果排一排，要考虑它的地域环境、城市环境和区域环境，地域环境从南方和沿海经济发达城市来看条件肯定好于中西部和内陆城市，从城市环境来看一线城市二线城市肯定好于三线城市。从目前来看，城市综合体还没有到进入三线、四线城市的时候。在一些发展比较快的省会城市，城市综合体是一个起步的状态。济南这几年的发展要快于前几年，尤其有全运会的带动，我觉得未来几年济南在城市综合体方面可能会有一个大的发展。然后就是区域环境。区域环境在的核心商圈、传统商圈或者重要的大型居住密集地肯定要好于一些偏远的地区，城市综合体是无法在一个偏远的地方生存的。最后还要考虑GDP和消费率等等，北京西单的大悦城是一个很著名的商业中心，现在的中粮也正在把这个大悦城作为一个成功的典范在全国甚至在同一个城市不同的区域进行复制，对于这个我的意见是保留。中粮大悦城之所以在西单，因为西单不仅仅是北京的一个核心商圈，甚至成为国内的一个重要核心商圈，因为一旦到北京旅游，王府井、西单是肯定要去的，西单的消费率成就了大悦城。如果把这样一个大型的商业在各处复制，我想它的风险也是巨大的。在城市综合体开发过程中选择地点非常重要。第三，规划。我觉得规划有时候决定成果。规划有两个方面，一是它整个的物业和各业态之间的使用功能相互交叉、支持，规划要好。二是业态组合过程中如何使它们相互不能制约也是非常重要的一面。在举的第一个例子里已经很好地说明了这个问题。业态组合比例构成要合理，不同的位置、不同的区域、不同的项目组成构成是不一样的，不能盲目复制，不能说北京的大悦城、华贸中心做得好，就一定能拿到别的城市同样复制，这是不行的。所以酒店、商业写字楼、公寓的规划要根据不同的城市区域和地理的情况不同分析，进行不同的合理配置。另外一个就是在使用当中要互相支持，不能互相影响，互相抑制。典型案例—省会城市它是我们国家一个省会城市的新区的项目，这个新区总建筑面积规划超过1000万平方米，目前开发建设总量达到了一半，这个规划设计也是由国外设计，我给这个规划下了这样一个定义，就是在一张空白的白纸上，一些领导随意按自己的想象画了一幅美丽的画，从目前建成的情况来看，如果从天上看可能很漂亮，但是我想说的是这个城是个死城，这个区是个死区。不管这个城还是这个区，完全不考虑城市各种物业的使用功能而进行规划，非常随意，比如说外围有两排写字楼和公寓，中间放了一个大型的会展中心，两边外围用多条道路把新城和旧城割裂开来。如果我们没有汽车，你几乎不知道从外围或者从旧城怎么进入新城。我是因为商业介入到这个项目中，这个规划已经定了，请我过去主要是商业和商业街进行规划论证，当时我很紧张。它的商业是这样排布的：在每一座楼的楼下都有商业，每一个商业的体量和面积大概在2000平方米左右，都差不多。两排楼之间还有一个商业带，每个商业带上全是一个个小型商业，围起来是3.6公里，号称最长的一个商业街。但是因为它每一个楼或者两三个楼之间要有道路分割开来，这样商业又没有连接在一起，在这个商业的中间就形成了这样的状态：大的商业进不去，小的商业进去之后用不了。另外在这个项目中，不仅仅是商业的问题，同时还牵涉到商务、办公以及办公过程中相互之间交流和合作的问题。它的商业、会展、居住、交通易达性、停车不仅难以发挥作用而且互相抑制。在最衷心的会展中心进出非常困难，因为它在湖的中央，而且在这样一个高档的大型城市综合体中，还没有设置地下停车场。一个城市综合体规划得好对城市的发展肯定是一个巨大的推动和锦上添花的作用，如果规划不好就像我们前面看到的几个案例，对城市的发展起到的是巨大的阻碍作用。在这个项目中，最尴尬的是这个项目已经开发了，已经投了，而且还要继续开发，还要投，这是这个项目未来面临的一个巨大的问题，骑虎难下。但是它未来如何更好地实现城市功能，实现当初的想象目前为止我们还不得为知，但是从目前来看很多问题已经出现了。在场的很多同志可能知道参照这个项目或者到这个项目考察，可能还有些开发商在这个区域进行投资，因为我知道有很多大型的开发商，但是可能要面临同样的厄运。这几个案例应该说具有代表性和特殊性，使我们在开发城市综合体中要多加以研究，不仅要看到那些成功的案例，尤其要研究这些失败的案例的问题在哪里，失败在哪儿，在开发过程中把这些困难和问题研究透了，我想很多的风险就规避了。尽管现在城市综合体系统理论严重不足，开发一个城市综合体到底如何从理论角度进行解释，如果对城市发展有益，如何实现价值最大化，可能目前来说理论分析还不足，但是我们能够从一些成功的案例可以看到，这些大型的城市综合体大体的规律首先是城市的最好地段，还有一个商业是成功的保障，另一个除了公寓以外所有的都不售，都持有经营，最后一点是统一运营管理。北京、上海的大型城市综合体都是由国际五大行来运营，不管是金融危机还是其他宏观经济的波动，这些写字楼的租金价格始终难以撼动。不仅要有一个开发好的城市综合体还要经营管理好一个城市综合体。随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，在中国尤其二三线城市的规模和城市建设面临着升级和扩张及发展的需求，城市新区规划建设和城市商业综合体的开发进入放量发展的新阶段。这个数据我也是从网上下载的，预测未来五年中国城市化进程进将带来新增人口1.2亿，每年新增城市人口2400万，大众化消费每年增长近900亿的规模，这样的一个规模非常可观。（这是我从网上下载的数据）。未来的30年城市综合体在一二线城市的发展前景将非常可观，但采用怎样的模式进行城市综合体的合理规划和开发，如何实现城市综合体的健康、有序、持续的发展将会成为城市管理者、投资商和房地产开发商一个共同面对的课题。有序、持续发展将成为城市管理者研究和解决的新的课题。由于区域经济发展水平、消费人口、结构等条件各不相同，不同的城市城市综合体的进程应该是有所不同的。城市综合体是城市发展到现阶段的新兴载体，城市综合体的业态发展建设和运营不仅能够满足开发商短期现金回流和长期物业的持有，同时也为政府带来城市税收的回报。随着城市综合体的经营逐渐成熟，必然会带动商业品牌的入驻，尤其一些大型的知名品牌的进驻，进一步带动人流、物流的持续繁荣，形成人流、物流的循环。同时也更大地辐射周边带动区域的发展。所以，城市综合体的发展必将是未来发展和长时间发展的一个热点，同时也是满足城市核心价值的集中体现。城市综合体的发展不仅是一个地产问题，更是一个城市发展和经营的问题，城市综合体的开发必须与城市经济等合理匹配进行发展。最后看一个简单的案例这也是一个城市综合体，这是我今年参与论证的一个项目，有公寓、酒店也有写字楼和商业，我当时去看的时候有两个图，跟这个差不多，也是塔楼，地底下是一个四方的集中型商业，另一边是集中和开放相结合的街区构成的商业。当然上边的物业形态都一样——酒店、公寓、写字楼。这两个项目在论证过程中他提出来的购物中心得到了肯定，购物中心对如何确定这两个项目当中的其中一个始终把握不准，为什么？因为开发商资金不足，他想商业卖一部分，面临这样一个问题。根据这两个图我们进行了分析，他的公寓和写字楼一定要卖，如果商业一定要卖必须在商业的规划和设计上加以研究，使可售的商业不影响整体的商业运营，不影响持有商业的运营。我建议他选用左边的模型，因为右边的模型是完全封闭的集中性商业，如果像很多过去已经死掉的商业产权分割销售的话，这个结果会非常悲惨的，它开不起来。我们希望他选择的案例是因为这个是集中性商业和开放型的商业街区构成的商业综合体。后边还有两块，在资金不足的时候可以把一个三角卖掉，还可以把另一个三角卖掉，因为它在整个商业中占了少量的部分（1/3），但是大体的商业仍然留在手中。通过开放性商业街区的规划，在对外展示的商铺中是可以销售的，而且是可以开得起来的，因为展示性非常好，也非常方便，这样的商业气氛也容易体现出来，比较热闹。如果开发商所持有的物业资金没有问题的话，通过销售资金的平衡，再加上商铺氛围的带动，能够把这个商业做起来。这个商业如果是进行产权分割销售的话肯定会非常成功的。销售部分的商铺不能影响持有的商铺的经营和发展，销售的商铺不仅销售得好还要经营得好。这个综合体的位置非常好，在城市核心位置，它的两个三角商业有可能被整售掉或者被大型的品牌整个拿掉，这个项目正在开发，我们拭目以待，我感觉最后它能够取得成功，资金也会取得平衡。2.二、三级城市综合体的开发与运营规律前言

从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累了宝贵的经验和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证，2008年初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体项目。

上海大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。

通过借鉴深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系统化经验，我们开始重视在地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借鉴世界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现，在地级城市综合体盈利模式创新方面注重可操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投资收益。

2.1我国二、三级城市的消费特点

我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达二、三级城市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。

二、三级城市消费一般特点

（1）生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。

（2）二、三级城市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。2.2二、三级城市商业综合体的选址

（1）老城区选址

一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数二、三级城市适合采用这种方式。表1老城区综合体选址的风险控制综合体在城市新区选址我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示：

表2城市新区综合体选址的SWOT分析二、三级城市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。图金华市金东新区

新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。

泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。

2.3二、三级城市商业综合体物业组合模型与业态设计特点

发达地级城市具有中高端消费人群，例如东莞就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。表4发达地级城市综合体物业模型表5中等发达二、三级城市城市综合体专业MALL类别城市综合体新摩尔公司在北京完成了北京通州中国皮革城项目综合体选址与可行性研究项目，对600亩土地开发进行了策划和商业规划。

通州属于北京东部郊区，作为京津冀交通枢纽，具有发展商贸物流中心的有利条件，适合综合体发展。

图：朝阳北路项目分期开发平面示意图

表物业功能组合表

表

通州北京中国皮革城商业规划盈利模式建议

（1）专业MALL与综合体结合的盈利模式

对北京中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，可以定向出售5万平方米左右商铺，预计每平方米售价可以达到3万元以上，可以回笼资金15亿元左右。

在开发初期，充分中国皮革城无形资产价值，通过一流的策划和建筑设计方案以及良好招商资源的整合，赢得商业地产相关投资基金的认可采用整体出售，引进战略股东模式最佳，可以避免分散商铺销售带来经营管理的混乱。

（2）滚动开发战略

首先拿到400亩左右，其中200亩用于住宅开发，比较容易得到银行支持。在项目住宅销售较好的前提下，银行才会对商业地产部分给予支持。

建议在资金能够加速回笼时候，可以为朝阳CBD大型单位白领群体采用定向开发模式，售价略低于市场价格。

建议首先开发住宅和酒店公寓卖掉，争取收回土地投资。然后拿下二期200亩土地，对整个通州项目进行统一规划，分期开发。

图北京中国皮革城模型（深圳市中汇建筑设计事务所设计）

（3）优化公司治理机制吸纳大型皮衣生产企业成为专业皮革城开发公司股东，共同分享开发收益

通过新摩尔研究水产大型市场连锁开发模式的成果，我们认为厂商和开发公司联手合作模式，有利于稳定更多大型皮衣相关商家和品牌厂商，对于连锁开发中国皮革城专业市场具有创新意义。2.2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完成了泉州城东城市综合体市场调查与商业规划，新摩尔战略合作伙伴—深圳中汇建筑设计事务所完成了综合体初步规划设计，配合甲方完成了土地功能调整，为项目建筑设计奠定了良好基础。

2007年底福建海峡西岸公司投标，深圳中汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方案之一。主要设计思想如下：

（1）总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。

图泉州城市综合体鸟瞰图（2）在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之一）一体化设计，在功能方面考虑五星级酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。

图酒店及购物中心局部效果图

（3）在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合理布局。

图泉州城市综合体街区效果图

通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证，深圳新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所达到了较高的配合水平，形成了专业工作流程，确保综合建筑策划工作具有较高质量。

2.5.位于江苏省西北部的徐州，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。

从《福布斯》“中国大陆最佳商业城市”发榜以来，徐州连年入选，并且4年间排名提升了43位次，平均每年以10进位直线上升，2007年更是攀升了12位，从徐州在福布斯榜上名次的变化中，人们可以感受到徐州发展的快速度。

人口：徐州全市总人口896万，其中市区人口160多万。2006年人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。

徐州2006年实现商品销售173.21亿元，比上年增长31.7%，其中批发和零售业164.31亿元，增长32.8%。以汽车、信息通讯等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。

图徐州淮海路是核心商业街区城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇以上在岗职工工资总额125.20亿元,在岗职工平均工资21864元,分别比上年增长16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。

从城市经济实力和人口规模等角度看，徐州具备了发展城市综合体和现代购物中心的物质条件。招商策略以徐州综合体招商为例，首先确定业态规划和招商目标。表徐州综合体招商目标汇总表招商计划与团队

建议由发展商和新摩尔商业管理公司组成联合招商团队，利用北京和上海高端平台引进酒店品牌和高端服饰等品牌进驻高端百货和步行街专卖店区域。

利用深圳平台引进女装服饰品牌，利用海宁合作平台引进皮衣和皮包相关品牌，在不同地点同步招商。

招商计划

配备充足的招商力量，根据招商目标进行任务分解，确保充足的招商宣传和招商代理等合作伙伴费用，形成强有力的综合体招商团队。表徐州综合体大型招商活动的策划招商时间：一年半2.6二、三级城市商业综合体商铺营销特点销售策略

1.在项目策划和建筑设计阶段就明确项目可以销售部分和回笼资金的比例，将销售对经营的负面作用降低到最低。

2.客户营销为主售楼时机的选择

我们建议在项目开工时候进行项目集中宣传，在招商新闻发布会上就开始商品销售的登记工作，积累客户群体。

开盘时机选择考虑到项目资金的回笼问题，我们一般建议在项目封顶时机举办开盘活动，集中取得销售回款，降低项目融资成本。

根据新摩尔公司在地级城市销售经验，一般在预热取得良好效果前提下，采取集中投入方式，举办大规模客户营销活动，一般一个月时间就可以完成60%商铺销售任务，三个月时间可以完成80%销售任务，半年能够完成整体销售目标。总结与未来展望

我国地级城市众多，沿海发达二、三级城市和中等发达内陆地级城市也发展迅速，我国城市综合体在未来具有较高的前景，我们通过数个项目实际案例操作和国外考察总结，提炼了地级城市综合体操作的工作流程和方法，我们主张：

（1）商圈研究与城市商业网点规划先行，避免商业布局的重大失误。

（2）CBD在地级城市中需要在有条件城市进行规划，例如类似徐州这样的城市就需要CBD。

（3）综合体开发需要高起点起步，由开发商与商业管理公司以及建筑设计机构密切配合，继承人类在综合体领域研究的成熟成果，注重可持续经营。我们愿意团结开发商共同探索高起点开发我国城市综合体，减少失败概率，借鉴日本等国家开发综合体的流程和经营经验，提升我国综合体开发和运营水平。三、典型城市综合体1、城市综合体的开山鼻祖——洛克菲勒中心1.1简介洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心「DOWNTOWN」。洛克菲勒中心几乎是费理斯画作的完美呈现，包括建筑群的分布与高低的配置，第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓起伏到第六大道旁最高的奇异电器大楼（69层楼），交错横贯之间的是供市民使用的广场〈海峡花园”ChannelGarden”、下层广场”LowerPlaza”等〉，这座迷你的小都市每天可容纳25万人次上班、观光、消费。严格来说，洛克菲勒中心区域涵盖第五大道至第七大道，介于47街至52街之间，区内涵括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店…，甚至还有地下铁通道贯穿连结，建筑师聪明地利用大楼间的广场、空地与楼梯间制造人行流动的方向，让一天超过25万的人潮在此穿梭无虞。洛克菲勒中心在建筑史上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普罗大众设计的空间概念引发后来对于「市民空间」(CivicSpace)的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的30年代，建筑物不再是取悦上帝及皇帝的工具。1.2美国财富的象征1928年，洛克菲勒财团本想在此地建造歌剧院，然而经济大萧条带来的大量失业使其决心投资建设一处庞大的办公楼群，为更多的人创造就业机会。整个工程建设从1931年开工，延续了近10年，为纽约提供了5万多个工作岗位。现在，洛克菲勒中心共包括19栋建筑。通用电器公司、时代华纳公司、美联社等公司都在这里安营扎寨。该中心建成了全美最大的剧场，拥有近6000个座位的无线电城音乐厅。每年11月至新年，这里都有全美独一无二的踢踏舞表演。洛克菲勒中心整个区域占地22英亩，涵盖第五大道至第七大道，介于47街至52街之间，由19栋建筑围塑而成。区域内涵括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店……，甚至还有地下铁通道贯穿连结。洛克菲勒中心被誉为美国财富的象征。在中心的19栋建筑中，通用电器公司、时代华纳公司、美联社等公司都在这里安营扎寨。该中心还建成了全美最大的剧场，拥有近6000个座位的无线电城音乐厅。洛克菲勒中心也被认为是费理斯画作的完美呈现，包括建筑群的分布与高低的配置，第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓起伏到第六大道旁最高的奇异电器大楼，高259米的奇异电器大楼（GEBuilding）也是中心最为瞩目的建筑。此外，交错横贯之间的是供市民使用的广场——海峡花园“ChannelGarden”、下层广场“LowerPlaza”等。除了建筑之外，就是众多的艺术作品了。中心的雕塑、浮雕、壁画、装饰、灯具、家具、室内设计都精彩得令人震撼，全世界最大的艺术品拍卖公司克里斯蒂（Christie's）也在洛克菲勒中心里面。有专家表示，一个城市有这样一个巨大的包含了商业、艺术、文化内容的高层建筑群的中心，是这个城市的幸运，因为有了洛克菲勒中心，纽约的心脏才跳动得更有力。公共空间城市化开启城市规划新风貌洛克菲勒中心的开发在建筑史上最大的冲击，就是对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。一般来说，城市高密度的发展必然会导致城市公共空间的匮乏，而建筑综合体在迎合城市高密度发展的同时，使其公共空间结合城市空间，为人们多样性活动提供了环境场所。这种为普罗大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，即巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务，让一天超过25万的人潮在此穿梭无虞，也让洛克菲勒中心继华尔街之后，成为纽约第二个市中心。最出名的当属下层广场，那是城市的和平绿洲，飘扬着联合国的159面彩旗。在广场与5号大道之间的人行道两侧，呈现的是一个又一个的花圃。每年10月到次年4月，中心广场变成了室外溜冰场，透过透明玻璃，一旁用餐的人们还可以近距离地观赏溜冰场场上活动的人群，观察都市中人们的活动并产生互动。在暖和的月份里，这里又成了夏日花园，花园的核心处是一个18英尺高的普罗米修斯铜像。每逢洛克菲勒中心的圣诞树点灯活动之际，一边是歌舞表演，一边是冰上运动的爱好者在金色普罗米修斯雕像前的溜冰场上尽情地穿梭滑行，展现自己的技能，在周围彩旗飘扬、人声鼎沸中，火树银花瞬间点亮，从这一刻起，纽约进入新的一年。城市元素在建筑综合体公共空间的引入、建筑元素的特殊化处理、城市感觉在建筑综合体公共空间的渗透，让洛克菲勒中心成为人们流连忘返的地方。实力与眼光的产物洛克菲勒中心的命名，是纪念洛克菲勒财团的老板约翰•小洛克菲勒（JohnD.RockefellerJr.）的。因为这组建筑群的诞生不仅见证了其雄厚的实力，更见证了其前瞻性的眼光。1928年，约翰•小洛克菲勒把这批属于家族所有的土地出租给纽约的哥伦比亚大学，1930年开始筹划在这里建造一栋大楼。当初是准备为大都会歌剧院建造一栋歌剧院建筑的，但是，由于1930年代的经济危机和股市崩溃，约翰•小洛克菲勒改变了初衷。他不顾笼罩在北美上空经济萧条的乌云，决定要实施久已怀抱的宏图：在曼哈顿中心建造一群建筑，使之成为经典娱乐中心，同时为更多的人创造就业机会。这个项目是当时全世界最大的私人投资的单一建筑项目，根据当时流行的“装饰艺术”风格设计了14栋摩天大楼，负责总规划的建筑师叫做雷蒙德•胡德（RaymondHood）。除了早期的总规划设计之外，有三个建筑设计事务所参加设计，其中包括美国非常重要的建筑家华莱士•哈里逊（WallaceHarrison）。这个项目太大了，整个工程建设从1930年5月17日破土动工，1939年11月1日才完成第一期，为纽约提供了5万多个工作岗位。第一批十四栋楼建成之后，第二次世界大战爆发了，这里进驻了美国和英国合作的情报机关，叫做英国安全协调局（BritishSecurityCoordination，简称BSC），之后又成为艾伦•杜勒斯（AllenDulles）组建的美国中央情报局总部，直到战后，中央情报局搬迁到佛吉尼亚州为止。战后，洛克菲勒继续建造了其他几栋大楼，组成完整的洛克菲勒中心。这使得洛克菲勒中心由两个风格的建筑群组成：一批1930年代装饰艺术风格的摩天大楼，还有一批沿着美洲大道、第五大道在战后建造的现代主义风格的大楼。一个多世纪以来，这组建筑群不仅成为纽约的城市象征，更成为世界各地争相效仿的典范。国华置业董事长房超曾表示：“这组建筑群让我震撼不已，我感叹设计师竟然在几十年前做出这样一个作品！不仅领先了一个世纪，影响了几代建筑师，至今仍在产生广泛的影响！城市综合体的开发只有像洛克菲勒中心那样，领先一个世纪，才能真正实现土地的价值。”洛克菲勒中心洛克菲勒中心夜景2、意大利圣马可广场2.1简介圣马可广场(PlazzaSanMarco)又称威尼斯中心广场，一直是威尼斯的政治、宗教和传统节日的公共活动中心。圣马可广场是由公爵府、圣马可大教堂、圣马可钟楼、新、旧行政官邸大楼、连接两大楼的拿破仑翼大楼、圣马可大教堂的四角形钟楼和圣马可图书馆等建筑和威尼斯大运河所围成的长方形广场，长约170米，东边宽约80米，西侧宽约55米。广场四周的建筑都是文艺复兴时期的精美建筑。2.2历史圣马可广场初建于9世纪，当时只是圣马可大教堂前的一座小广场。马可是圣经中《马可福音》的作者，威尼斯人将他奉为守护神。相传828年两个威尼斯商人从埃及亚历山大将耶稣圣徒马可的遗骨偷运到威尼斯，并在同一年为圣马可兴建教堂，教堂内有圣马可的陵墓，大教堂以圣马可的名字命名，大教堂前的广场也因此得名“圣马可广场”圣马可广场。1177年为了教宗亚历山大三世和神圣罗马帝国皇帝腓特烈一世的会面才将圣马可广场扩建成如今的规模。1797年拿破仑进占威尼斯后，赞叹圣马可广场是“欧洲最美的客厅”和“世界上最美的广场”，并下令把广场边的行政官邸大楼改成了他自己的行宫，还建造了连接两栋大楼的翼楼作为他的舞厅，命名为“拿破仑翼大楼”。圣马可区是威尼斯的政治与司法神经中枢，自共和国早期起，即为威尼斯生活的核心。最能展现共和国太平景象的地方，莫过于圣马可广场，它是特别为威尼斯总督府和教堂塑造景观而建。拿破仑形容广场为“欧洲最高雅的客厅”，只有它配称为“广场”(piazza)，其它就只是“场”(campo)而已。圣马可区拥有最多高级旅馆、餐厅和商店，并有数座宏伟教堂和许多府邸，以及3座剧院，包括著名的火鸟歌剧院(Fenice)。圣马可广场在历史上一直是威尼斯的政治、宗教和节庆中心，是威尼斯所有重要政府机构的所在地，自从19世纪以来是大主教的驻地，它同时也是许多威尼斯节庆选择的举办地。圣马可广场还是威尼斯嘉年华的主要场所，这里有各式各样的精品店，包括金饰、玻璃、寝具、服饰等，店面不大，但是橱窗设计都是一流，颇具高深视觉享受，还有许多风格优雅的咖啡厅、酒吧和餐馆，是威尼斯的最佳的徒步游览区。2.3建筑风格巍峨壮观的圣马可大教堂坐落于广场西边，圣马可广场即由此而得名。教堂始建于公元829年，为千年的古迹瑰宝，值得游客一再走访。邻近的总督府原是建于9世纪的防御堡垒，后毁于祝融，现存的外貌始于14至15世纪，其建筑之华丽，充分展现出昔日共和国时期之国威。大运河环绕该区而流，在南弯道两旁府邸林立，乘船游河能遍览水都风华。圣马可广场东侧是圣马可大教堂和四角形钟楼，西侧是总督府和圣马可图书馆，广场有数以万计的鸽子及演奏乐队，时不时还有戴着奇异面具的小丑经过。圣马可广场的南侧有一座附属的小广场，小广场南临威尼斯大运河敞口的泻湖，河边有两根威尼斯著名的白色石柱，一根柱子上雕刻的是威尼斯的守护神圣狄奥多，另一根柱子上雕刻有威尼斯另一位守护神圣马可的飞狮，这两根石柱是威尼斯官方城门，威尼斯的贵宾都从石柱中间进入城市。这里也曾经是威尼斯执行死刑的地方。圣马可教堂（BasilicadiSanMarco）不仅只是一座教堂，它也是一座非常优秀的建筑，同时也是一座收藏丰富艺术品的宝库。圣马可教堂其实是融合了东、西方的建筑特色，从外观上来欣赏，它的五座圆顶仿自土耳其伊斯坦堡的圣索菲亚教堂；正面的华丽装饰是源自拜占庭的风格；而整座教堂的结构又呈现出希腊式的十字形设计。内部的艺术收藏品来自世界各地的，因为从1075年起，所有从海外返回威尼斯的船只都必须缴交一件珍贵的礼物，用来装饰这间「圣马可之家」。教堂的前身是建于九世纪用来供奉威尼斯的守护者─圣徒圣马可的小教堂，在火灾后重建，于1073年完成主结构，至于教堂的正面五个入口及其华丽的罗马拱门是陆续完成于十七世纪，在入口的拱门上方则是五幅描述圣马可事迹的镶嵌画，分别是「从君士坦堡运回圣马可遗体」、「遗体到达威尼斯」、「最后的审判」、「圣马可的礼赞」、「圣马可运入圣马可教堂」等五个主题，金碧辉煌。正面中央拱门上方有四匹复制的青铜马，真品收藏在教堂内，是西元前四世纪的青铜作品，威尼斯人在1204年从君士坦丁堡(现在的土耳其伊斯坦堡)掠夺来的，虽然曾被拿破仑带回巴黎，但后来又回到了威尼斯。教堂内部从地板、墙壁到天花板上，都是细致的马赛克镶画作，主题涵盖了十二使徒的布道、基督受难、基督与先知以及圣人的肖像等，这些画作都覆盖着一层闪闪发亮的金箔，使得整座教堂都笼罩在金色的光芒里，难怪教堂又被称之为黄金教堂。最值得参观的是教堂中间最后方的黄金祭坛（Palad'Oro），高1.4公尺、宽3.48公尺，上共有2000多颗的各式宝石如珍珠、祖母绿和紫水晶等；中央的圆顶则是一幅耶稣升天的庞大镶嵌画，是由一群威尼斯非常优秀的工匠在十三世纪所完成的。这座伟大的教堂在1807年之前一直是威尼斯总督的私人礼拜堂。在地震倒塌之后，威尼斯人又迅速的将它重建了起来，于1912年4月25日正式启用。楼高96公尺，内部有电梯可达最顶端，让游客眺望威尼斯的全景。从圣马可教堂旁边的的PortadellaCarte可进入总督府的一楼中庭，然后由东侧的黄金阶梯可上到二、三楼，有不同的厅室开放游客参观，在每一间厅室里都有非常漂亮的湿壁画。最值得一看的是三楼的会议大厅，可同时容纳2000人，在总督宝座的后面是一幅非常巨大的壁画，是由威尼斯知名画家丁特列多在1590年所绘制的「天国」，占满了整面墙，高7.45公尺宽21.6公尺，是全世界当时最大的一幅油画，即使在今天也算是非常少有的巨幅画作，而那也是威尼斯艺术颠峰时期的代表作。圣马可广场圣马可广场-图书馆和执政厅3、日本六本木3.1项目简介东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目筹划了17年于2003年4月开业，较巨蛋广场場大八倍，内里是吃喝玩乐与文化艺术的总会。目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施。每日慕名而来这个集时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅等。代表了东京新的都市像，既“文化都心”的概念。（二）地理位置六本木之丘(RoppongiHills)，是按照下个世紀理想东京风貌而建的城中城。六本木地区占地11.6公顷，“位于东京都中心的港区，距离皇宫仅0.5公里。一直以其国际化而闻名，这里曾是各国使馆人员的居住地，许多与艺术、文化和媒体相关的机构和场所分布其间，区间的夜生活也久负盛名，六本木在东京的位置和地位，可以大致相当于上海的淮海中路西段，或是北京的东郊民巷。六本木的成功开发，为我们提供了一个很好的旧城区改造的范例六本木的规划理念是要创造东京在此之前没有的“城市中心”文化。在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。随着项目的成功开发，六本木新城完成了20世纪东京的城市复兴建立了一个以新的城市形态和生活形态为特征的明天城市。正是这种源于对城市未来建设的思考构建了了六本木项目的立意即“让城市立起来”。尽管住宅作为六本木新城整体不可或缺的组成部分，但在设计上还是特意让住宅与附近的办公和商业环境区分开来，考虑到居住客户以那些富有而阅历丰富的国际人士为主，住宅采用了丰富的暖色调，并使用了能随着时间过去焕发不同光泽的自然材料尽管这一颜色鲜亮的设计开始时引起了不少争议。而室内的设计也比传统的日本住宅布置更突出了空间的开放性（三）毛利庭园/屋顶绿化六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成，总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受，销售了新的生活方式。（四）园林景观绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施，六本木的景观特点是空中花园与地上园林相互结合。（五）商业公共空间TOD包括A区的地铁出入亭，好莱坞广场（MetroHollywoodPlaza）和B区台地商业步行街（HillSide），榉树坡综合设施（KeyakizakaComplex）以及西侧室内商业步行街（WestWalk）（六）交通动线体系特点由坐地铁、公共汽车、私用车和步行组成立体交通联运体系。总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客采用方便的地方就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城（地下）B1F。美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在商业设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，通过连廊把步行路线与新建的时针区域连接起来，满足了易达性；通过努力追求立面变化和创造出不同“意境”的空间，实现了空间既独立分层又高效集成复合，从而使顾客不断的产生好奇心，使六本木成为人们的想往之地，达到减轻疲劳和尽可能地延长顾客的停留时间的目的。通过人工与自然、传统与现代的高度融合，让高密度建筑群与庭院、公园和广场并存不仅；通过自然延展的环形路把“六本木新城”各个功能空间有机联合，为来访者带来了美好的步行体验。（七）舞台“六本木新城露天剧场”位于朝日电视台和榉树坡综合设施之间有坡度的空地上，总面积达4900平方米，是一个多用途的圆型室外舞台空间。（八）街具城市综合体的公共艺术品不仅点缀了城市，而且提升了城市艺术品位（九）零售业态篇通过零售如服装、皮具、珠宝等业态，和餐饮、娱乐等商业资源、旅游观光和文化艺术等休闲资源相结合，构成了一站式城市综合体吃、喝、玩、休闲等功能。整个业态组合和落位考虑了顾客的多种需求，VMD（VisualMerchandiseDisplay视觉营销）印象深刻3、上海周浦万达广场上海周浦万达广场位于沪南路东侧、年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、办公为一体的大型商业综合体。项目总规划用地约6.35公顷，规划总建筑面积约31.98万平方米。分布图上海周浦万达广场4、上海虹桥交通枢纽——城市综合体商圈4.1背景深圳新摩尔商业管理公司先后完成了深圳地铁商业综合体和上海松江轨道交通枢纽商业综合体论证项目,同时在服务长沙新火车站高速铁路及其周边8公里片区商业网点规划研究课题,在交通枢纽区域商业规划和商业综合体开发与运营方面具有核心能力。英国阿特金斯公司参与了上海虹桥交通枢纽规划工作,双方共同深化对虹桥交通枢纽区域规划的认识,两家公司组成联合小组专题研究上海虹桥综合交通枢纽片区商业规划以及在该区域开发世界一流商业综合体的高难度课题,整合规划设计、商业规划、招商和经营管理一流团队服务虹桥区域各类商业综合体(包含酒店、公寓、、写字楼购物中心、商业街区)项目。杨宝民先生从2006年开始认定虹桥交通枢纽的学术研究价值,期待对虹桥新城的开发与建设有所贡献。4.2虹桥交通枢纽规划要点上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。虹桥接通枢纽的规划范围为:东起外环线(环西一大道),西至现状铁路外环线,北起北翟路、北青公路,南至沪青平高速公路,总用地约26.26km2,跨越闵行、长宁两区,现状基本是农宅、仓储及少量工厂。在道路交通系统规划方面，该枢纽将有效辐射长三角路网。外围道路系统在枢纽西侧通过A５嘉金高速衔接长三角地区的高速道路网络，东侧通过辅助高速路连接北翟路、漕宝路２条快速路衔接内环和中环，服务城市中心区。外围道路系统通过北翟路－七莘路、青虹路－华翔路、徐泾中路－华翔路、沪青平高架－七莘路四个快速节点进出枢纽区域。根据道路流量预测，在四个快速节点还将新建快速道路出入口４个共２４条车道，枢纽地区将新建地面道路出入口９个共３８条车道。4.3虹桥交通枢纽周边商圈及其竞争情况（1）徐家汇商圈是虹桥商业最大的竞争对手徐家汇商圈已经非常成熟,是目前最吸引上海西部区域人群购物的主要商圈,因此虹桥商圈的建设要突出特色,与徐家汇商圈相比要增加娱乐休闲、健康服务、品牌专卖等综合功能。（2）长宁区商圈规划（3）中山公园长宁区的“十一五”商业规划显示，中山公园和虹桥两大商圈被定位为实现现代生活方式的平台，其中，中山公园商圈功能的定位，更侧重于商业型、休闲式、数字化。根据该规划，“十一五”末，中山公园将建成以现代商业和多媒体产业为主导，具备商务、休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心，形成大型商厦为核心，专业店、品牌店集聚的商业组合。大商厦以规模取胜，小店以品牌和特色取胜。除此外，围绕中山公园商圈，还将发展周边的支马路商业，将其建设成为突出舒适、便捷、多样选择功能，并彰显品牌文化特征的商业街。定西路的特色商业街建设将被完善，愚园路则规划建设为商旅结合的风情街。（4）虹桥商圈虹桥商圈则主要以“国际、商贸、文化”作为功能定位。规划预计，到“十一五”末期，虹桥商圈的雏形将基本形成。商圈的支柱产业为商务、会展产业，兼有商业、餐饮、休闲、文化娱乐等多种功能，周边的支马路如仙霞路东段将建成高端商业街，仙霞路西段建成休闲