中海城项目后评估报告

评估报告中海----城项目后评估报告中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海----城】项目后评估报告前言：成都中海----城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞谢谢阅读得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6谢谢阅读月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。精品文档放心下载基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报感谢阅读告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。中海----城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，精品文档放心下载总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管谢谢阅读理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录核心内容提要1【项目概况及评估综述】5【项目投资管理评估】6【项目规划设计工作评估】10【项目营销工作评估】19【项目进度、工程管理评估】32【项目成本管理评估】41核心内容提要【投资管理评估】*************地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成谢谢阅读都市国土资源局竞得的与文里地块项目。该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项谢谢阅读目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有谢谢阅读重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售谢谢阅读完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问感谢阅读题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段谢谢阅读客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的谢谢阅读物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。感谢阅读【财务管理评估】该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增谢谢阅读加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项精品文档放心下载,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目感谢阅读发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制感谢阅读水平,实现动态控制。【规划设计工作评估】*******精品文档放心下载划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、感谢阅读卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调感谢阅读整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程谢谢阅读控制，成本及质量得到了双赢的结果。【营销工作评估】********项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多谢谢阅读物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标谢谢阅读的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中感谢阅读各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项谢谢阅读目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公精品文档放心下载司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业谢谢阅读霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销精品文档放心下载售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标精品文档放心下载的关系。【发展进度、工程管理评估】项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开感谢阅读工长达133感谢阅读本项目发展周期长的一个主要原因。*********谢谢阅读成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管感谢阅读理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提精品文档放心下载供了宝贵经验。【成本管理评估】项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费精品文档放心下载用增加较大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力谢谢阅读原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用精品文档放心下载与控制指标基本持平。【项目概况及评估综述】1、项目概况************地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成精品文档放心下载都市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。谢谢阅读谢谢阅读大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。精品文档放心下载2、项目经济技术指标项目占地面积为76.231亩（合50,821.23.56。总建筑面积感谢阅读208,109.641143,411.28㎡，谢谢阅读共1,21124,819.874,256.05㎡（含谢谢阅读25,068.3110,554.13㎡（包精品文档放心下载谢谢阅读3、项目开发周期*********于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权谢谢阅读5101武<2003>出让和同第13****B区全面感谢阅读3.5743A1A2区及16#B谢谢阅读区建筑施工周期分别为1年零2406天1年零1176天2感谢阅读年零4个月（计8134、项目综合评估成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为******的成功开发精品文档放心下载和销售提供了良好的市场契机。*********是**地产成都公司的第一个通过公开感谢阅读拍卖竞得的地块项目，是继******精品文档放心下载贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于**精品文档放心下载大的挑战性。谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读得到了良好的控制。**地产谢谢阅读“过程精品”的生产施工理念。销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，精品文档放心下载精品文档放心下载看，****项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“非典、精品文档放心下载谢谢阅读费者的普遍认可【项目投资管理评估】1.项目背景及合同执行情况【********精品文档放心下载九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。精品文档放心下载该项目净用地面积为5.083.5620.81万平感谢阅读方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方谢谢阅读米，农贸市场0.43万平方米，车库2.511.06万平方米。感谢阅读该项目由***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都感谢阅读市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良精品文档放心下载好。2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾【********2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23精品文档放心下载日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方精品文档放心下载米，占全部可售面积的90％。在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：精品文档放心下载GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641精品文档放心下载元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9感谢阅读％；谢谢阅读城市市区人口年均复合增长率达到3.18％；良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由谢谢阅读2003年的245.4亿元增至2006年的619.1736.14％。精品文档放心下载谢谢阅读荣时期，主要体现在：市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：2003～2006年投资额及感谢阅读销售额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销售额及投资额均感谢阅读感谢阅读谢谢阅读好的预期；销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为谢谢阅读1,533万平方米和3,592/2003年相比年均复合增长16.6％和19.7％；感谢阅读供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。感谢阅读精品文档放心下载2005“国八条谢谢阅读精品文档放心下载受到一定影响。3.规划指标变动评估可研指标实际指标指标变化变动率（平方米）（平方米）（平方米）（％）净用地面积50,82150,82100.00%谢谢阅读容积率3.503.5601.71%总容积率面积177,874181,0403,1661.78%精品文档放心下载总建筑面积196,474208,11011,6365.92%精品文档放心下载＃可售面积195,294197,5562,2621.16%谢谢阅读住宅155,178143,411-11,767-7.58%感谢阅读商业18,51624,8206,30434.05%感谢阅读农贸市场3,0004,2561,25641.87%谢谢阅读车库18,60025,0686,46834.78%谢谢阅读＃不可售面积1,18010,5549,374794.42%精品文档放心下载精品文档放心下载现在以下几点：不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：感谢阅读其中可售面积增加了2,2621.16感谢阅读9,374平方精品文档放心下载米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积精品文档放心下载精品文档放心下载将影响总建安成本及最终盈利。感谢阅读积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6谢谢阅读积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256感谢阅读了6,300～6,400平方米，增幅34％。可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益感谢阅读的影响。感谢阅读计销售情况）销售价格（元/平方米）销售面积（平方米）可研实际可研实际实际

增幅销售率阶段建设阶段建设销售＃可售面积4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%谢谢阅读住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%精品文档放心下载商业*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%谢谢阅读农贸市场3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%精品文档放心下载车库91011.11%18,60025,06815,20860.67%谢谢阅读（备注：商业物业中包括商铺及写字楼）住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与谢谢阅读可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原谢谢阅读谢谢阅读解技术对其进行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文档放心下载P：收益增加值A1：可研销售价格B1：可研销售面积A2：实际销售价格B2：实际销售面积其中：【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值谢谢阅读【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值感谢阅读商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目感谢阅读前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，谢谢阅读销售总额增长了13.7谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，实感谢阅读际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平精品文档放心下载46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实谢谢阅读精品文档放心下载成了一定不良影响。车库部分实际建设面积面积为25,06834.8％，精品文档放心下载但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶段的标准感谢阅读（18,60011.1感谢阅读85谢谢阅读及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。谢谢阅读小1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积率面精品文档放心下载-11,767谢谢阅读及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增加（6,304平方米）对项目具感谢阅读精品文档放心下载2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读发销售进度的最优化和收益的最大化。4.项目综合评价销售收入精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。投资回收期投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文档放心下载【项目规划设计工作评估】1.项目基本情况项目的建筑标准住宅商业结构体系框支剪力墙框架墙体维护材料空心砖空心砖外立面釉面砖、金属氟碳漆花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板谢谢阅读勾缝材料水泥砂浆掺加聚合物水泥砂浆掺加聚合物断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，外窗及玻璃精品文档放心下载摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊顶，吊灯标准层公共空间谢谢阅读顶棚：石膏吊顶，筒灯小户型精装修标准房间名称部位装修标准地面（强化）木地板客厅墙面乳胶漆、木质踢脚线天花乳胶漆，预留吊灯位地面（强化）木地板卧室墙面乳胶漆；木质踢脚线天花乳胶漆，预留吊灯位地面防滑地砖墙面瓷片卫生间天花铝扣板吊顶设备盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸谢谢阅读地面防滑地砖墙面瓷片厨房天花铝扣板吊顶，吸顶灯设备橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机谢谢阅读地面防滑地砖阳台天花乳胶漆；吸顶灯其他户内门及门套带锁；热水器小户型装修成本分析:****商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，谢谢阅读降低装修成本。精装商务小户型总建筑面积为5,272.56㎡，甲供材料单方造谢谢阅读价约278.96元/㎡。商务会馆精品文档放心下载篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。精品文档放心下载2.值得借鉴和推广的经验概念设计感谢阅读作为载谢谢阅读精品文档放心下载文大社区；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观精品文档放心下载最大化精品文档放心下载档精品物业组合的建筑综合体。感谢阅读*******城市综合体的新颖面貌和独特气质。感谢阅读本项目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。感谢阅读规划设计针对项目地价较高、物业综合、用地制多的情况，在明确重点、合理分配、适谢谢阅读观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。精品文档放心下载规划为东部住宅区和西部商业区两个区,互不干扰，互利共生，并充分考感谢阅读虑项目分期开发的特性和要求。7栋塔楼布置在园区四周，形成较大面积的中精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读+商业”谢谢阅读的模式布置；公建配套以不占用沿街商业的口岸用地为原则。谢谢阅读户型设计感谢阅读计原则。弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以谢谢阅读感谢阅读变成一户。户型平面“三进式”布置：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的谢谢阅读感谢阅读室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。完善住宅功能：设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。生态空间：设计入户花园、空中花园、谢谢阅读缓冲地带。精品文档放心下载谢谢阅读开敞式厨房等。精品文档放心下载感谢阅读组合。6～7㎡，大小适用，长方形的平面便于布置曲尺型谢谢阅读2700mm感谢阅读烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房；主卫面积6㎡左右，短边大于感谢阅读1900mm谢谢阅读的景色。家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设置紧急求助按钮各一个，与电话保持精品文档放心下载0.8米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗防范谢谢阅读感谢阅读路。立面设计立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些谢谢阅读感谢阅读现的效果令人满意。糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔，造型简洁，突谢谢阅读出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的Modern感强烈；另一精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读必须的元素——窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其作一些适当的谢谢阅读处理和强化——凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。精品文档放心下载建筑立面配色原则：******选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀精品文档放心下载黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。感谢阅读立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读素。环境设计******的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水而居“与感谢阅读文为邻为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清新自感谢阅读然的环境空间。同时强调“GREENWICH”的艺术氛围，烘托楼盘的都市形象；在感谢阅读感谢阅读游的居住环境空间。延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约精品文档放心下载——GREENWICH——**高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲浪漫的商业感谢阅读环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空间、住谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载体空间的全方位园林体系。环境设计导则：整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样性、参与性、感谢阅读步行化、可渗透性、立体化。装饰设计感谢阅读布置和空间节点的细节处理，对成败起着关键作用。设计管理**感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读等积累了宝贵的经验，进一步完善了管理流程。特色产品——精装小户型公寓“精装酒店式小户型精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读**小户型的最精品文档放心下载****精品文档放心下载出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是厨卫设备器具的选用。精品文档放心下载3.各阶段与相关部门协调配合前期策划阶段精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读免因为资料不准确，造成场地标高设计失误。谢谢阅读谢谢阅读可以较好的弥补各自业务层面的不足，提高工作效率。图纸设计阶段精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载和过程图审图节点的管理质量，确保施工图设计质量。精品文档放心下载案设计，景观方案设计等重要设计成果。施工阶段谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载情况。谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载2～3感谢阅读降低对现场进度的影响。项目结利、入伙阶段谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载作为今后设计工作的参考。4.有待改进和可供借鉴的的方面有待改进的实例1——空调外机位在******的5～7号楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利感谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读方法解决了冷凝水排放的难题，但是，如果要检修立管，势必破坏室内装修，感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到卧室窗下。空调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、谢谢阅读精品文档放心下载面的原因而对部分空调位的设置采用了不尽合理或是不符合业主使用习惯的精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读的空调布置。精品文档放心下载有待改进的实例2——中心广场的洗米石*******园区的中心景点，是由喷泉叠水、乔木植栽和地面硬铺拼花共同谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读参差不平，效果很差。之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问题。精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载高景观硬铺的设计质量。有待改进的实例3——电梯厅的瓶颈********1号楼感谢阅读和2精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载1,100mm谢谢阅读精品文档放心下载——谢谢阅读空间——感谢阅读和美观要求，减少公共空间的“瑕疵。可供借鉴的实例——商业外立面设计********商业外立面在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读“劳民伤财。感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读计的周期，适应紧张的开发节奏。谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载1精品文档放心下载谢谢阅读置，确保各项工作的开展。由于**精品文档放心下载度紧张的项目已经不可能应用。但是，现在常用的**（香港）公司进行方案、精品文档放心下载谢谢阅读**谢谢阅读精品文档放心下载——比如提前进行内部商讨，统一意见；准精品文档放心下载备好足够的材料样板等——精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读以让**设计师在本地待上个3～4天，进行封闭式设计，大幅提高设计交流的谢谢阅读感谢阅读支付。5.综合评价*******作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读双赢的结果。【项目营销工作评估】1.项目定位与销售阶段市场变化情况2004年市场特征2004年成都房地产尽管受国家宏观调控政策的影响，但依然持了健康发谢谢阅读感谢阅读房空置率大幅下降、房价涨幅明显的特征。2005年市场特征谢谢阅读感谢阅读“国八条精品文档放心下载费者变得较为理性，持币观望的心态较为普遍。2006年市场特征2006年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，感谢阅读销售速度得以提升。2.项目户型定位与实际情况对比表定位面积范围建成面积范户型分类套数比（％）套数比（％）（㎡）围（㎡）二房二厅大二房85～952589-9426单卫三房二厅小三房110～12040101124611谢谢阅读双卫大三房140～15030145-14934谢谢阅读四房三厅大四房160～17033153-16328双卫谢谢阅读复式单位200～230223614%，四房的户型比例实精品文档放心下载际建成后减少5%。3.对住宅推售时机的思考住宅各批次推售时间：首批次推售时间2004年12月项目八月亮相以来，项目形象基本建立后，即转入商业的推广及储备，谢谢阅读在9月商业开盘前，住宅基本处于自然储备的过程。10月正式启动住宅的客精品文档放心下载户储备。12月第一次开盘，推售的节点比较符合客户的消费节奏，时机把握谢谢阅读较好。二批次推售时间2005年3月三批次推售时间2005年6月从三批次储客以来，恰逢2005年“国八条”新政出台，市场观望情绪较谢谢阅读200感谢阅读谢谢阅读90㎡7谢谢阅读整为本次推售，满足了市场的需要，又有效回避了政府宏观调控的不利影响，感谢阅读完成了该批次推售的任务。四批次推售时间2005年9月感谢阅读1感谢阅读同时又促成了成交。分批次确定推售范围的总体原则：以房源优劣搭配为原则，尽量保证房源由差到优的推售秩序，既有利于实现精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读售。4.各户型销售速度情况销售期各房型的去化速度为：小三房〉两房〉四房〉大三房。原因如下：精品文档放心下载小三房：房源数量少，功能齐全，经济实用，总价控制较好，且朝向最好，感谢阅读所以每批次一经推出即销售完毕，是****最畅销的房型。精品文档放心下载两房：总价低，投资与居住两相宜，在项目销售中处于拉动成交量的房型。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读销售较为平稳。150㎡，与160㎡的四房单位在面积上没有拉开间精品文档放心下载隔，影响了客户的选择与判断，因此大三房去化速度最为缓慢。感谢阅读从房型、面积与实际销售走势角度对比分析：项目高层住宅小三房面积控制谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读生存型客户注重户型的功能性、实用性，改善型客户注重户型的舒适感谢阅读性及房间设计细节，享受型客户注重户型的豪华与奢侈。5.销售价格总结2004年12月开盘，2006年底完成95谢谢阅读％销售，价格定位为均价4,400元/㎡。从实际销售结果看，销售周期与节奏符精品文档放心下载4,900/㎡到最后一批次均价为6,500/㎡，精品文档放心下载项目整体成交均价5,309元/900元/感谢阅读为：精品文档放心下载感谢阅读的高密度楼盘，高层住宅成为楼市的主流，因此高层住宅的价格也水涨船高。精品文档放心下载公司品牌形象随着**谢谢阅读产生积极的推动。价格策略感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读较高的销售价格产生了直接的影响。6.物管费价格确定的检讨住宅：现行物管费2元/㎡·月，基本合理，客户满意度较高。感谢阅读车位：地下车位75元/个·月，第二个车位100元/个·月，客户反应价格较精品文档放心下载贵，特别是双车位物管费的收费标准，客户反应较强烈。商业：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。谢谢阅读****项目的物业管理费取费水平较为合理，客户总体较为满意，对销售产谢谢阅读生了积极的影响。7.销售价格对销售速度的影响精品文档放心下载谢谢阅读保证合理的利润。精品文档放心下载感谢阅读于偏重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。精品文档放心下载重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。商务公寓：由于对政策风险评估过于谨慎，加上2005年的任务指标压力，精品文档放心下载虽然实现了较快的销售速度，但没有实现较高的销售利润。谢谢阅读车位：较好的协调了速度与价格的关系。8.客户总结通过销售，*******的购买客户与该项目定位阶段基本一致，总结如下：精品文档放心下载购买目的******高层住宅自住客户占87%，投资型客户占13%。05年受政府调控房地谢谢阅读精品文档放心下载长期效益的专业投资客，其投资行为并未停止。居住区域成都本地客户仍然是购买****的主力军，占成交量的66%，尤其以武侯区、精品文档放心下载成华区、高新区购买量最大，本地客户对价格敏感度较高。精品文档放心下载外省及其他二级县市客户占成交量的32%70%左右，感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读职业从成交客户的职业来看，企业白领与私营主是购买的主力军，占成交量的感谢阅读62%，白领企业注重生活品质，看中地段便利，就医、就学等生活配套；自营客精品文档放心下载感谢阅读三房，由此看私营业主分为少数较有实力的私营企业主与大部分小本工商业主。精品文档放心下载购买原因地段是客户选择******的首要因素，但通过与业主的交流中发现，不同的业谢谢阅读精品文档放心下载优势赋予良好的教育优势，部分业主看重交通购物的便利性。精品文档放心下载发展商品牌虽是客户选择****的第二因素，但却是其购买的决定性因素。精品文档放心下载综上所述，在********精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载齐全，具有品牌意识，追究生活美感。9.其它物业销售总结商业物业区域商业物业市场特征谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读密度、业态结构上都不能满足区域消费的要求。缺乏商业核心，商业分布分散：目前该区域商业主要集中在沿街谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载射力不强、凝聚力较差。九眼桥附近存在商业覆盖空白点：从区域商业分布来看，目前区感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读商业物业定位根据本项目的区域市场特征、商业地产开发模式，并充分预估商业感谢阅读发展中可能出现的问题，结合项目自身特点，本项目将商业划分为三个感谢阅读板块：沿望江路沿河会所式商业板块--品牌餐饮+谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读餐饮或休闲娱乐业的经营；该区段商业经营定位考虑到商业形态对住区的影响，谢谢阅读因此采用独栋、低层的建筑形式，定位品牌餐饮+商务休闲，促进商业、商务、感谢阅读会所三者的结合，一方面可以提高销售价格，另一方面也会提升住宅的品质。精品文档放心下载培根路特色文化商业板块--培根文化酒吧街：培根路本身具有浓精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读挖掘；社区常规商业板块--填补和满足区域生活消费要求的中小型超市感谢阅读和农贸市场(规划要求)及满足区域日常生活与川大校园消费的配套型商业。谢谢阅读商业物业销售阶段面临的问题区域商业环境不成熟，项目商业体量大：区域内消费者消费意识谢谢阅读不成熟，消费力也较低，需要一定时间的培养和带动；主力店范围、面积偏大，招商的不明确性。金融政策影响：随着央行贷款政策的进一步紧缩，各商业银行将精品文档放心下载谢谢阅读程序也将更加严格，这对商业投资者将形成一定打击。谢谢阅读另一方面又希望商业能形成良好的经营氛围（这对后期住宅销售会构成一定影精品文档放心下载精品文档放心下载报率，制定有效的经营管理模式。2005年为了不影响住宅销售5精品文档放心下载年商业未正式进行推广，未安排合适的销售节点，因此出现销售断档。精品文档放心下载对商铺销售时机的思考商铺销售时机有项目预售时、项目呈现时、商家入驻后等时机，谢谢阅读不同项目应根据实际情况灵活把握。销售时机的选择是与市场博弈的一个过程，谢谢阅读我们应充分研究市场和消费者心理，结合项目特质，确定最佳销售时机。谢谢阅读如果商业物业的自身优势并不明显，就应该在项目预售时推出，感谢阅读感谢阅读头”时就尽快下单，以免如物业呈现后不尽人意，反而影响销售。精品文档放心下载****作为一个住宅-感谢阅读感谢阅读销售暂缓；销售住宅时，顾忌到商业宣传对住宅的影响，又停止对商业的销售。感谢阅读这样，从2005年全年几乎未对进行商业任何推广，导致一段时间内剩余商业销精品文档放心下载售迟滞。关于销售价格的思考据项目发展策划，商业一层价格定位为14,000元/㎡，二层定位为谢谢阅读7,000元/8,500元/谢谢阅读一层为16,000元/㎡，二层为7,000元/㎡，临河会所式商业为8,200元感谢阅读/㎡。对商业物业销售节奏及价格来看，主要存在以下问题：精品文档放心下载培根走廊商业街价格大体较为合理，但商业价格体系制订时过多感谢阅读：谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读的促销政策，影响了销售速度。销售时机及销控的把握不到位，影响销售价格。培根走廊商业外感谢阅读感谢阅读响销售利润。05感谢阅读政策及调整内街商业物业业态，影响商业价格预期目标和住宅的居住氛围。精品文档放心下载值得借鉴和推广的经验销售与招商密切配合，以招商成果带动销售谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读经营的成功。租售比例的把握精品文档放心下载****设感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读约销售。业态的控制和调整在*******项目中公司对商业物业做了详细的业态规划，从后谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载绝了此商家，才确保了目前娱乐主力店集群式进场的局面；同样，精品文档放心下载****精品文档放心下载闹的酒吧等业态。感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载商业得以快速成型。后期管理精品文档放心下载精品文档放心下载牌塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。感谢阅读为保障*******商业物业的后期商业管理，由物管公司将成立感谢阅读****商业物业按照三权分离的原则进行商感谢阅读谢谢阅读有所有权并享受由此带来的收益，但不参与商业经营活动和管理；感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读旺场经营，维护、塑造项目品牌，并达到使物业升值的目的。谢谢阅读商务公寓物业市场定位总结基于区域环境拥有诸多商务办公的硬件条件，临近川大良好的商务精品文档放心下载办公氛围和庞大的校园产业（办公或投资）支撑，商务公寓有较好的发谢谢阅读展空间。项目的商务公寓一方面避免了商住混用带来的诸多弊端，另一感谢阅读方面也可为项目贡献更高的利润。项目的商务公寓定位为：满足成长型感谢阅读中小企业办公需求的高档商务公寓。定位为商务公寓，主要是因为从2003年的市场环境来看商务公寓的谢谢阅读销售价格及利润指标优于住宅。但在规划设计时却是以住宅性质报建，感谢阅读因而当05年新政政策对商务公寓作了明确界定后，后期的推广与销售面精品文档放心下载临政策风险而处境尴尬，销售抗性增大。政策因素，使商务公寓推广与销售面临尴尬。2004年7月有关规划感谢阅读规定颁布之后就不再批准，我公司1号楼规划定性为住宅的性质是不可改变的，精品文档放心下载精品文档放心下载将按住宅进行。精品文档放心下载家创业”类代替，模糊广告用语。概念替换：可考虑使用当下流行的SOHO类概谢谢阅读念进行替换。客户分析59%，投资的客户占41%。实际成精品文档放心下载感谢阅读对公司品牌认可度较高，因大客户的整层购买及**成都公司的入住,增强了客户谢谢阅读的购买信心与决心。购买原因：客户对写字楼地段、价格、品牌、景观等各方面均好谢谢阅读感谢阅读**品谢谢阅读牌的号召力为公寓的销售提供了强大的推动力。信息来源：信息来源较为分散，****业主占13%，朋友介绍23%，谢谢阅读广告占15%，合作商23%，这说明前期多渠道的拓展客户资源，在**广场的销售精品文档放心下载中效果比较明显。综上所述：虽然办公性物业市场供大于求，市场十分低迷，**广感谢阅读精品文档放心下载来源、购买心理等角度分析，**广场销售成功的关键在于有效的拓展客户渠道，精品文档放心下载运用品牌影响力，吸引客户购买。销售价格据销售发展策划，商务公寓的价格定位为均价5,000元/㎡，实际销谢谢阅读售均价达5,440元/㎡，从结果来看，达到了预期定位价格。感谢阅读小户型物业定位总结精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读L精品文档放心下载项目设置了精品小户型住宅。销售总结感谢阅读生活配套设施、工作性质。小户型消费者购房选择的核心还是成本问题，感谢阅读降低时间、交通和生活成本是消费者关注的核心问题。精品文档放心下载成市场追捧的热销的局面。（公司内部员工——公司关系客户——员工谢谢阅读亲友——普通客户）值得借鉴和推广的经验精品文档放心下载分离，降低对高档住宅社区的影响，同时又做到贡献容积率。谢谢阅读从建筑规划和密度方面考虑，总建筑面积控制在10,000㎡以内，小精品文档放心下载户型的存在空间较为宽松和适度。农贸市场农贸市场在定位及设计中有如下问题据拍卖规划要点农贸市场属于政策强制要求配套3,000㎡，但在谢谢阅读定位时我们没有充分考虑到区域市场容量，将其规模做到了3,700㎡，超出了市感谢阅读场实际需求。对农贸市场建筑成本投入过大，如外墙全部采用干挂花岗石。谢谢阅读谢谢阅读对部分有特殊要求摊位电量、电位配置不足等。基于规划要求及市场状况，加上各级政府对农贸市场的建立或感谢阅读3,700㎡。感谢阅读农贸市场分两期发售，销售率占60%，招商及经营困难，目前面临精品文档放心下载转向经营的尴尬。造成目前状况的原因为：周边居民少，川大通道被封闭，****交房时间晚，人气不旺，商精品文档放心下载家无法支撑经营。方园500米范围内同类市场较多（致民路菜市、老妈路菜市、郭感谢阅读摊位价格贵，对投资客户而言投资回报率不高，投资风险较大；谢谢阅读而高售价转嫁至经营商家成为高租金，经营成本高，经营难以为继。感谢阅读农贸市场的思考合理控制规模，设计及施工阶段应考虑消防、上下水、排污等因感谢阅读谢谢阅读结合实际需要，完善建筑细部设计和功能配套。本项目在销售过程中对摊位没有进行销售分区分期，而进行了分感谢阅读散销售，销售率不高，导致未销商铺和已售商铺混杂，后期处理起来难度很大。精品文档放心下载主动与知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增强客户购谢谢阅读买信心，另一方面吸引更多人气。对于人气不旺的区域，可考虑先培育市场再销售，同时在市场培精品文档放心下载前期采用低费用水平的整体承包或分别租赁方式进行经营，待市谢谢阅读场成熟后以拍卖经营权的方式可以获取高收益，安全系数更高。精品文档放心下载和当地街道办事处密切合作，尽可能多的争取政策的支持。谢谢阅读可以考虑请专业经营管理公司经营农贸市场，而不是由物业公司谢谢阅读经营。据项目发展策划，农贸市场的价格定位为11,000元/㎡，从实际谢谢阅读感谢阅读05谢谢阅读货，影响了农贸市场重新整合。会所会所定位与实际结果存在以下问题:会所的定位设计时将会所大堂入口设置在小区内部，一方面不利于会所后期精品文档放心下载对外经营，另一方面存在安全隐患。会所设计时未充分考虑各功能区的面积配比，部分设施仅是满足销售期对其精品文档放心下载类型的陈述而未考虑功能的实用性，如健身房等。会所内配套设施设置既要从经营角度与后期维护角度考虑，又要从为业主服感谢阅读务角度考虑。车位车位定位与实际使用对比效果分析：**户数车位比为10.7，作为高品质项目，这种车位配置比例有利于后期车精品文档放心下载感谢阅读由于项目物业形态复杂，车位定位时对商业业主与住宅业主实际使用中对区感谢阅读谢谢阅读点及安防。由于前期设计对车位采取最低标准配置原则，未预留多余面积，造成修建完谢谢阅读成后为达到政策规定比例，在车位划分时“硬凑数量，使得业主后期使用时存精品文档放心下载在车流动线、车位面积划分不合理的现象。10.品牌建设品牌建设的预期*******是***进入成都以来的第二个项目，并于03年开始双项目运作的精品文档放心下载模式。品牌建设的预期为：通过**名城的后期销售，以及****的销售及呈现，谢谢阅读**感谢阅读品线，稳步提高市场地位。品牌建设工作〖*******·****感谢阅读广中，更注重公司品牌带动项目品牌。品牌推广语：光荣梦想|精品精粹|超越卓越。推广要点集团强大的背景支持全国多个城市25年开发经验的积淀“诚信卓越精品永恒”的开发理念推广调性大气、沉稳，同时更注重亲和力与沟通性宣传手段硬广立势，软文炒作，杂志保温品牌建设的实际效果企业品牌美誉度持续提高：通过****的一年多的销售，消除了成都人对高层感谢阅读谢谢阅读一高档居住区。对项目销售的有利促进：短短一年内，从成都人不接受高层住宅，到房价的精品文档放心下载持续飙升，公司品牌在成都的召号力已日益强大。客户基础的夯实：****的销售体现的**物业增值的潜力，以及产品呈现力，谢谢阅读**感谢阅读丰富且高质的资源。综合分析及建议品牌推广的一些不足之处04、05年的品牌推广仅仅依感谢阅读精品文档放心下载及主题。项目给品牌的支撑不够：项目推广时只注重自身推广，没有给到感谢阅读感谢阅读产品有力的支撑。品牌整合力度不够：名城后期销售与****亮相时间有一定重合，谢谢阅读谢谢阅读弱推广力度。客户关系维护多数为销售服务：客户回访及客户联谊活动大多与谢谢阅读销售节点挂钩，节点性、季节性的客户维系工作力度不够。感谢阅读对品牌推广的建议整合推广；项目联动；渠道多样；搭建**会平台；整合客户资源；加强与集团的沟通。11.项目总体评价中海----感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读****项目精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读期目标与长期目标的关系。【项目进度、工程管理评估】1.项目发展进度执行及管理项目开发周期本项目分三个批次开发。项目发展总进度控制点如下表：项目整体从A1区A2、16#楼B区拿地到主要原计划节超感谢阅读进度控制点节点时间签定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24谢谢阅读定位及规划设计2003.04.252003.04.252003.04.25谢谢阅读开工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713个月10个月3个月感谢阅读开盘2004.10.232004.12.2418个月17个月1个月谢谢阅读地下室结构封顶日期/2004.11.102004.12.16谢谢阅读主体结构封顶日期2004.08.182005.02.042005.08.20感谢阅读工程质监验收日期2005.06.102005.08.202006.08.28谢谢阅读入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843个月43个月0个月精品文档放心下载主要施工进度计划与完成情况对比表（B区）1施工项目名称计划完成实际完成计划起止时间实际起止时间精品文档放心下载时间2开工112004.8.272004.8.27精品文档放心下载2004.8.28～2004.8.28～36087精品文档放心下载2004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工6046谢谢阅读2004.12.162004.12.165三层转换层施工48482004.12.17～2004.12.17～2005.2.2感谢阅读6十五层以下结构施工1381382004.12.17～2004.12.17～2005.5.3感谢阅读2004.12.17～2004.12.17～732层）247247谢谢阅读2005.8.202005.8.208机房结构封顶2632632004.12.17～2004.12.17～2005.9.5感谢阅读9主体验收2652652004.12.17～2004.12.17～2005.9.7谢谢阅读2005.9.8～2005.9.8～10屋面工程2424感谢阅读2005.10.12005.10.12005.9.8～11顶层外装饰40992005.9.8～2005.12.15感谢阅读2005.10.182005.9.8～12顶层下架40992005.9.8～2005.12.15谢谢阅读2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五层以上外饰工程150171谢谢阅读2006.2.042006.2.252006.2.05～14十五层以下外装饰115942006.2.26～2006.5.30精品文档放心下载2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15内饰工程265265精品文档放心下载2006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空层装饰5353精品文档放心下载2006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17电梯安装调试132132谢谢阅读2006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15谢谢阅读2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃气工程281281精品文档放心下载2006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架230230精品文档放心下载2006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工验收7317312004.8.28～2006.8.28感谢阅读2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外绿化、景观146146谢谢阅读2006.9.302006.9.302.土建工程经验总结综合管理项目发展总体进度计划的管理。项目发展总体进度计划是项目发展的“纲，编制总体计划一定要结谢谢阅读合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况感谢阅读的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认谢谢阅读样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。与公司各部门的协调。设计出图计划及物资采购计划必须按照项目制定的项目发展计划来感谢阅读制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不精品文档放心下载够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展感谢阅读过程中项目管理模式经历了前期的地盘经理制和后期的项目发展经理制，精品文档放心下载虽然此时的项目发展经理制尚不完善，各业务部门指定的项目负责人，谢谢阅读实际上仅为联络人，但相比以前，联系更通畅了，协调效率提高了。建精品文档放心下载议今后项目发展经理制度应更深入实施，使权责一致。各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很谢谢阅读慢也很不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精精品文档放心下载力，但也要进行监督，要遏制显失公平的事情发生，要支持分包不能让感谢阅读分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太精品文档放心下载多，协调、配合工作量很大，主要是通过开协调会或相关人员现场碰头精品文档放心下载的方式来做好协调、配合工作，协调会主要由总包单位主持，甲方、监感谢阅读理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组感谢阅读织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的责任划分；明确管理谢谢阅读制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。对监理的管理。质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲精品文档放心下载方的检查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督精品文档放心下载和检查作用。对监理部定期进行考评，有效利用新监理合同中监理费的谢谢阅读奖金部分的激励作用，根据考评结果决定奖金的支付比例，考评不合格感谢阅读的人员不得留在项目监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发谢谢阅读挥监理的主观能动性，一方面激励他们，充分相信他们，另一方面要加感谢阅读强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，谢谢阅读对监理签的字或作的决定依据事实进行问责制。很多时候监理的签字很精品文档放心下载谢谢阅读后不了了之，这样助长了监理的随意性。售楼合同主要技术条款要清楚，避免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。精品文档放心下载质量管理质量管理体系的有效运行。本工程在开工前即对管理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注感谢阅读重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和特殊工谢谢阅读序的施工方案、人员资格、材料验收、过程控制、完工验收严格把关，谢谢阅读使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。精品文档放心下载变更的预见性。为了达到效果变更是难免的，但变更时间尽量在需变更的工程施工谢谢阅读前变动，可以减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提前认谢谢阅读真看图纸及研究节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意精品文档放心下载识和细节、节点由项目负责的责任意识，主动在细节、节点上想办法，感谢阅读消除依赖设计部的思想。加大材料质量控制力度。为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部感谢阅读确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方谢谢阅读可进行验收及施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，进场时间分散，也是材料精品文档放心下载质量控制的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。重视施工样板的指导和预控作用。成熟的项目管理，应该将更多的时间来关注项目的计划及预控措施。精品文档放心下载而施工样板对于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要根据相关规范、强条及考虑满足小谢谢阅读业主的使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下项目感谢阅读需定样：入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、门扇下标高确定；精品文档放心下载谢谢阅读方式、门窗分隔方式、门扇下标高确定；防水：施工部位、施工范围；开关、插座、配电箱：设置位置应满足业主使用功能，重点又在谢谢阅读厨房、卫生间内开关、插座、给水点位置；空调机设置：外机的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；谢谢阅读外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位置。精品文档放心下载施工样板的确认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位精品文档放心下载参加，且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个谢谢阅读分项工程都应认样。逐步将交楼标准集成化、模块化。交楼标准不但是建筑施工的重要依据，同时也是控制工程造价的重精品文档放心下载要内容，之所以希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新项感谢阅读目都会抛开建施中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且未感谢阅读能合理利用以往项目的有益经验。对此，有以下几点想法：感谢阅读按楼盘的档次定位，将同一分项工程的建筑做法分为高中低至少谢谢阅读尽量能够直接选用国家或地方的标准图集做法，如因特殊原因需精品文档放心下载要修改的也应以标准图集与工程实际经验为参考；应将已确定交楼标准作为设计任务书内容，要求设计按此出图，谢谢阅读从而避免过多的设计修改及费用变更；确立新项目交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经验的做精品文档放心下载法进行讨论，从而可以节约大量人力、时间；在项目完成后，交楼标准应作为一个重点总结内容，进行全方面精品文档放心下载的修改，从而形成一套可以代表**水平的经济、高质的交楼做法。谢谢阅读3.水电安装工程经验总结图纸审查的深度谢谢阅读感谢阅读规划的影响；空调外机位的设置合理性问题等。尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载整对管线的破坏。化粪池提前施工精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载条件，并减少后期对景观施工的不利影响。正式用电提前使用感谢阅读前投入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。谢谢阅读施工中的细节控制感谢阅读****感谢阅读感谢阅读