和昌地产公司的成本分析和控制研究

摘要房地产行业随之我国经济发展阶段日趋成熟，整体置业规模及相关法律也趋于完善，在我国经济社会体制的全面建设过程中，房地产事业蒸蒸日上，现今正不断的走向国际化市场，然而随着全球经济危机的冲击，亚洲地区虽然没有处于暴风中心但却仍受波及，国内物价水平不断升高，针对地产行业国家也出台相关政策对地产行业进行限制，因此行业利润正不断降低，从而使各大地产行业整体经营模式受到了严厉的考验，许多中小型地产在这股洪流中被击垮最终被行业淘汰，而大型地产公司却能屹立不倒，且呈上升趋势，正式由于其具备完善的成本控制体系。成本控制体系的建立及完善可以使房地产企业在经营规划及发展提供坚实基础，因此对于房地产企业的成本分析及控制研究是地产公司在行业竞争中生存所必备的。本文以和昌地产公司为研究对象运用结构分析法、因素分析法、对比分析法、趋势分析法、和标准成本法等方法对和昌地产的成本构成项目及比重进行分析，及分析影响成本升降的因素和各因素的影响程度。分析成本管理的绩效并对其成本控制现状进行分析，对其成本分进行分析和控制研究分析成本控制对其公司的整体发展的作用，并提出对策和具体措施，通过文献查询及所学的相关知识分析和昌地产公司成本控制模式提炼出其中可借鉴参考的地方。采用的研究方法为调查比较，数理统计法[1]从而对和昌地产公司进行成本分析及控制研究，发现其成本控制的优劣，根据成本控制措施为借鉴，为和昌地产公司成本控制进行研究评价。关键词：地产、成本分析、趋势分析法、成本控制制度、结构分析法、因素分析法、对比分析法、标准成本法。AbstractTherealestateindustrywithourstageofeconomicdevelopmentbecomesmoreandmoremature,theoverallrealestatescaleandrelevantlawsalsotendtoperfection,inthecomprehensiveconstructionprocessofChina'seconomicandsocialsystem,therealestatebusinessbeontheupgrade,itisconstantlymovingtowardtheinternationalmarket,butalongwiththeglobaleconomiccrisis,theAsianregionalthoughnotinthestormcentralbutstillaffected,thedomesticpricelevelrising,thecountryisrestrictedtotherealestateindustryfortherealestateindustrytointroducerelevantpolicies,sotheindustryprofitisdecreasing,sothattheoverallbusinessmodelthemajorrealestateindustrybytheseveretest,manysmallandmedium-sizedrealestateinthistorrentofcrushedwaseventuallyindustryeliminated,whilethelargerealestatecompaniescannotstand,andarisingtrend,becauseobitsperfectcostcontrolsystem.Establishandperfecttherealestateenterprisestoprovideasolidfoundationinthebusinessplanninganddevelopmentofthecostcontrolsystem,soitisnecessaryforrealestatecompaniestosurviveinthecompetitionintheindustryforthecostanalysisandcontrolofrealestateenterprises.ThispaperanalyzesthepresentconditionofChangandEstateCompanycostcontrol,throughthecostanalysisandcontroloftheoveralldevelopmentofthecompany'srole,throughthecostcontrolmodelofliteraturesearchandtheknowledgeanalysisandChangEstateCompanywhichextractedfromreferencereference.Comparativestudyofmethodsforinvestigation,mathematicalstatistics[4]toChangandestatecompanyforanalysisandcontrolofcost,thecostcontrolperformance,accordingtothecostcontrolmeasuresforreference,andChangestatecompanycostcontrolstudyevaluation.Keywords:CostControlSystem,management,TrendAnalysis,strictsystemofcost-controlling,analyticmethod,analysisapproach,standardcostmethod.目录第1章引言 11.1选题意义 11.2国内外研究现状 21.3研究内容及方法 3第2章和昌地产公司的成本分析 42.1和昌地产公司简介 42.2和昌地产企业成本构成分析 82.2.1和昌地产企业建设成本 92.2.2和昌地产企业经营成本： 102.2.3成本因素分析法：. 12第3章和昌地产企业成本控制研究 133.1成本控制概念 133.2成本控制的作用 143.3成本控制的绩效 153.4和昌地产成本控制研究 163.4.1运用标准成本法对成本进行控制和研究 163.4.2以十堰地区为例对和昌地产建设成本的控制研究 183.4.3经营成本控制研究 23第4章结束语 26致谢 28参考文献 29湖北汽车工业学院科技学院毕业设计（论文）PAGE29第1章引言随着经济增长以及人口的不断上升，地产需求量无论在何经济条件下都是不可或缺的，我国地产界在近几年经历了许多风雨变故，国家也陆续出台种种地产相关的政策调控，曾经可谓暴利膨胀的地产也将面临着需要步步为营的经营方式进行发展，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市、场营销及售后服务，涉及面很广，操作过程复杂，并且具有投资大、风险高的特性。所以房地产未来将在有序、规范道路上运作，房地产项目成本分析和控制研究的重要性随之突显。而面对经济危机和房地产过热的现状，我国出台了一系列抑制房地产开发的政策，国家对地产的管控加强直接导致地产开发商必须做好成本分析和控制研究才能保持良好的经济效益和稳固市场地位。现今我国成熟的房地产商如万科集团、保利地产等能获得稳固上升及收益发展都归功于其成熟的成本分析及控制研究体系，而中小房地产企业面临着资金紧张，盈利空间小，财务风险加大等困难，在日益竞争激烈的市场上想要求得发展可谓是举步维艰，因此良好的成本分析及控制研究直接影响着房地产企业的生存和发展至关重要。本文将对和昌地产公司[1]的成本分析及控制研究入手，把握该公司的成本控制发展水平，进行分析和查漏，和昌地产与2005年3月成立，总部位于北京，可以算是地产企业的新星，集团目前已经完成华北、华中、华东三个事业部布局，是一家集住宅和商业产品开发、物业服务等为一体的综合性房地产企业。1.1选题意义成本分析及控制研究就是根据企业的现状进行企业成本分析并根据其总体的战略目标，在单个独立项目的具体要求下，通过对企业管理制度的完善，项目管理策略的强化，项目成本核算水平的提高努力降低项目工程成本，使项目实际发生成本控制在目标成本范围内并创造经济效益的过程。在世界金融环境口益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本管理的相关控制，最关键的是要把成本管理贯穿于项目开发全过程。成本分析及控制研究的范围[2]主要包括勘察费，建筑费，安装费，销售费及税金等，而施工成本管理的范围主要包括前期工程，岩土工程，基础工程，土建工程，栏杆工程，门窗工程，配套工程及室外工程等费用。随着市场经济成熟化，工程项目从招投标程序到项目实施，组织结构，成本管理，财务管理等各个方面都发生了较大变化，这直接和间接底给房地产成本控制带来了新的挑战，进而导致企业原本的成本控制及管理模式已经很难适应。所以项目管理要将价值链中的人力资源，财务，会计等职能部门与企业生产计划，经营，后勤，营销和销售等部门的紧密配合。这样企业才能通过各个部门的协调运作，获得自身的利润及地位保证，通过发挥自身优势在激烈的房地产市场竞争中独占鳌头。本文意在通过对和昌地产的成本分析及控制研究，查找问题并提出建议方案，设计一套科学完备的成本控制管理体系，在成本控制和管理方面获得完备整体且具有可持续性的实施计划。1.2国内外研究现状在国外，企业成本分析及控制研究主要集中在如何提高成本管理信息有用性和如何利用先进的计算机技术拓展成本管理功能、提高成本管理效率方面，特别是作业成本的应用和结合ERP的实施对成本管理的创新方面，取得了相当的成功。在我国，对成本管理方面的研究也取得了一定成果。许多学者结合西方管理现状进行分析、对比，探讨了由于环境的变革而采取的对策。余绪缨、欧阳清等学者从总结我国成本管理发展历程的角度，探索新环境下企业成本管理的适应性模式；王平心、邓为民邓人从引进作业成本的角度探索企业成本管理的新模式、陈胜群、胡原木等人从分析评价日本的成本企划入手，探索国外先进管理技术、方法、观念在我国的借鉴与应用。国内外对企业成本管理的研究，目前集中在以下几个方面：一是关于成本管理的学科归属问题；二是关于成本管理的概念构架问题；三是关于成本管理的目标问题；四是关于成本管理的模式问题；五是关于成本管理的信息有用性问题。1.3研究内容及方法和昌地产集团于2005年3月成立以来以住宅产品开发为主，集物业服务、园林绿化、智能化服务等为一体综合发展，带着“创造生活，建筑家”的企业理念,发展“追求卓越，天道酬勤”的企业精神，一步步走来，本文对和昌地产公司的基本现状，组织框架，人员情况以及成立以来的经营业绩等进行综合分析，通过对其成本评价及成本控制制度、组织管理、成本控制流程进行该公司分析。藉此对该公司的整体成本控制模式进行分析研究。本文拟采用的研究方法为调查比较，数理统计法【3】从而对和昌地产公司进行成本分析及控制研究，发现其成本控制的优劣，根据成本控制措施为借鉴，为和昌地产公司成本控制进行研究评价。第2章和昌地产公司的成本分析2.1和昌地产公司简介和昌集团成立于2005年3月位于北京市西域地区宣武门庄胜广场，下辖三大产业集团：和昌地产（集团）、和昌物产（集团）、和昌金融（集团），主要负责房地产开发及经营、房地产生产资料及终端服务提供、房地产投资业务及金融服务业务，三大集团的独立运营及业务之间协作互补，为集团的发展及全球化扩张道路提供了良好的发展支撑。和昌集团为中瑞控股旗下的综合性房地产产业集团，有着雄厚的实力和良好的企业背景。中瑞控股主要拥有煤炭物流产业、房地产产业、精细化工产业及战略投资产业，能源、化工产业稳定的利润和各产业之间的资金融通，为地产产业的发展提供了良好的发展支撑和融资平台。土地存储层面：土地存储可谓地产行业的根基，拥有竞争力的土地存储面积是地产行业发展生存的命脉同时也是地产企业的实力象征，和昌地产集团目前具备净土地储备5000亩，并计划于三至五年内全部开发完成凭借土地储备及开发规模可见该集团仍处于上升趋势。资金实力层面：地产行业若有雄厚的资金实力，及资金后盾可保证其在经济危机的冲突中屹立不倒。和昌地产集团资金雄厚，其地产战略意图明显，为中瑞控股旗下的地产企业，拥有坚实的资金后盾。银行融资层面：地产公司在银行内的信誉层次是地产公司在业界地位的一种体现，良好的反应了各大银行对地产企业的能力评估，而和昌地产与诸多银行都建立了良好的合作关系，融资渠道十分宽广可见其市场地位是得到银行认可的。战略品牌层面：品牌战略作为地产企业的软实力起到关键作用，具有高度的品牌影响，可以使地产集团在业界的话语权得到提高，而和昌地产坚持走房地产产品开发与服务的发展道路，整合社会资源，打造上下游价值链，全面塑造核心竞争力。管理体制层面：体制管理是地产企业内部协调发展的硬件措施，其象征着地产企业内部管理方式及规范，能有效的反应地产企业整体规模的完善程度，何昌地产则坚持规范化和标准化建设模式，着力于现代公司治理机制、先进企业管理制度、标准项目运作流程的建立，保证企业平稳、健康、快速发展。企业文化层面：企业文化是地产企业内部协调发展的软件措施，良好的企业文化，和谐的内部环境是地产企业前进发展的必要前提，而和昌以“创造生活，建筑家”为使命，以“诚实、责任、努力；共生、共赢、共享”为理念，具有和昌特色的企业文化为集团的快速发展提供了强大的内在驱动与核心竞争力。图2.1和昌地产管理组织结构图本公司组织架构为总线职能式组织体系，共一室四部十七中心，各部分权责分明。总线职能式组织结构具有较强的灵活性，技术人员根据项目需要随机调动，可以保持项目的连续性；但是，职能式组织结构不关注客户利益，工作方式有缺陷，责任不明确，与客户沟通较困难，项目常常得不到很好的对待，项目成员积极性不高，各职能部门间缺乏交流，也可能助长部门主义风气。一个优秀的领导团队也是一个企业能否持续稳步发展的重要因素。项目决策缺乏系统的可行性分析。②项目决策组织缺乏专业人员的参与，缺乏科学合理的分析。前期拿地测算仅由公司发展部根据拟拿地项目周边当前市场情况结合公司类似项目凭经验数据进行粗略的成本估算和盈利测算营销部、成本部、财务部等相关部门参与较少，出现公司部分项目后期开发时要么微利，要么亏本的现象。分析原因主要是：①项目决策不科学，缺少定量分析。②组织机构不完善、人力资源组织不力。2.2和昌地产企业成本构成分析和昌房地产企业成本是房地产企业在项目开发和经营过程中，以货币形式承担多方面劳动形式的耗费。和昌地产企业开发项目的成本的构成主要是由建设成本与经营成本构成，其中建设成本由土地征用及拆迁补偿、前期工程、建筑安装工程、基础及公共设施建设及间接开发支出等多项费用组成。经营成本则包含了管理费用、销售费用、财务费用、经营税金。研究房地产项目施工成本构成分析首先应明确该项目施工成本的构成要素。前期工程：临时供水、临时排水、临时供电、场地平整、临时设施、临时围墙、临时道路、其它前期工程；基础工程：预应力管桩基础、人工挖孔桩基础、钻孔灌注桩基础、其他基础工程；土建工程：结构工程（地上工程，地下工程）、建筑工程（地上建筑，地下建筑）、防水工程、地上外墙装修、公共部位装修、其他土建工程；机电工程：强电、弱电、给排水、空调、电梯、其他机电工程；栏杆工程：楼梯栏杆、阳台栏杆、其他栏杆工程；门窗工程：铝门窗、塑钢门窗、防火门、入户门；配套工程：供配电工程、燃气工程、采暖工程、有线电视、电信工程、网络工程、人防工程、消防工程、市政管线(雨污自来水)、环保工程、垃圾站、小区智能化、其它配套工程；室外工程：园林景观工程（园建工程、景观水体工程、绿化工程、室外围栏工程、小区康乐设施、小区标识工程），道路及灯光工程（道路工程、小区照明及泛光），其他室外工程；2.2.1和昌地产企业建设成本土地征用及拆迁补偿费（土地成本）：地产开发过程中获得土地使用权所支出的费用，其包含土地使用权的出让金、土地征用、耕地占用、劳动力安置、拆迁补偿、土地评估、土地交易等费用。目前土地征用及拆迁补偿即土地成本占和昌地产企业开发成本比例约为30%-40%，目前所我国相关土地控制政策及物价等原因该比例逐年增长。前期工程费：地产开发前期对地产项目实施可行性测算的支出费用，包含了土地规划、设计、地质、测绘及“三通一平”等支出，通过各项测定决定地产项目实施的可行性评估，约占和昌地产开发成本比例约为3-5%。建筑安装工程费：地产开发所进行的安装费用，其包含了外包与自营方式的所产生的建筑安装工程费，约占和昌地产开发成本比例约为30%。基础及公共设施建设费：即地产开发项目中环境基础及公共设施的支付费用，包含了开发小区道路、供水、供电、供气、污水处理、照明、绿化环卫等费用支出，约占和昌地产开发成本比例约为5%。[4]2.2.2和昌地产企业经营成本：管理费用：地产开发后组织和管理地产及经营所产生的各项费用，其包含了个人员的工资、差旅、保险、社会保障及聘请中介机构、诉讼等所产生的多项费用。约占和昌地产开发成本比例约为2%。销售费用：地产开发后房屋销售过程所产生的费用，其包含了在房屋销售过程中销售部门及销售代理机构所提供的劳务费用与销售过程中营销中心的建设费用、样板房建设费用、销售资料、广告宣传、推广活动、销售服务等等费用，随着地产企业竞争势头逐年加大其比例也随之加剧，其所占和昌地产开发成本比例约为4%。财务费用：地产开发过程中由于地产开发过程周期较长，资金需求较大，因此地产企业均会产生许多筹资项目例如向金融机构借贷等，其所产生的的利息即为房地产开发过程中所产的财务费用，是房地产开发成本的重要组成部分，其在地产成本所占的比例相对浮动，随地产规模及企业资金有关。经营税金：地产开发建设及经营过程中所产生的各种有关税收，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加费等。其占和昌地产开发成本比例约为20%。[5]2.2.3成本分析的因素分析法因素分析法又称连环置换法。这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了变化，而其他因素则不变，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。因素分析法的计算步骤如下：·确定分析对象，并计算出实际数与目标数的差异；·确定该指标是由哪几个因素组成的，并按其相互关系进行排序；·以目标数为基础，将各因素的目标数相乘，作为分析替代的基数；·将各个因素的实际数按照上面的排列顺序进行替换计算，并将替换后的实际数保留下来；·将每次替换计算所得的结果，与前一次的计算结果相比较，两者的差异即为该因素对成本的影响程度；·各个因素的影响程度之和，应与分析对象的总差异相等项目施工成本的超支发生在前期工程及岩土工程等多个方面，那么就成本超支问题，这里我进行了深度的研究和分析，导致地产本项目成本超支的内部因素包括规划设计因素（招标过程缺项漏项、设计失误导致返工、工作人员之间协调配合不够默契等），设计因素（设计图纸标准较低、图纸出图滞后、工程设计方案频繁变更等），及组织管理因素（公司组织结构变革、起初无集团批复值、合约管理问题等），外界影响成本超支的因素包括政策性因素（抑制房价上涨政策、通货膨胀物价上涨、政府收费文件增加等），及其他因素（开发新市场无借鉴经验、工期设置超出正常规定、突变的天气气候影响如骤雨降雪等影响施工的天气因素）由于项目的成本目标不是孤立的，它与项目质量，进度，工作范围和工作量等都密切相关。所以项目成本的超支常常并非成本控制本身的问题，也可能是因为项目质量标准的提高，项目进度的调整，项目实际工程质量比计划工作量有所增加，市场物价的变化，汇率变化和通货膨胀等因素。所以，有事成本超支情况必须结合合同，技术和管理等综合措施来解决。各种规费均是假定不变的。在市场经济中，除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，但其中影响较大的主要是直接费和各种间接费(税率及各各种费用始终处于不断的变化之中，企业只有对各种费用进行了准确的预测和分析，才能在经营中有效控制成本，使企业获得合理的收益。影响成本的因素很多，房地产开发是一项综合性工程，项目的风险性、工期、质量、销售策略、设计要求及变更等变化都会对成本产生影响，它们之间关系是相互影响，彼此制约的关系。因此，我们研究房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。如果单从节约成本的角度去进行成本控制，则会是事倍功半，有时甚至会使成本徒然上升;如一味强调降低建安成本则有可能影响工程质量或达不到设计要求，会给销售策略和销售定价带来困难，从而增大了销售费用以及影响回款进财务费用第3章和昌地产企业成本控制研究3.1成本控制概念成本控制（CostControl）：指以成本作为控制的手段，通过制定成本总水平指标值、可比产品成本降低率以及成本中心控制成本的责任等，达到对经济活动实施有效控制的目的的一系列管理活动与过程。同时成本控制是指降低成本支出的绝对额，故又称为绝对成本控制；成本降低还包括统筹安排成本、数量和收入的相互关系，以求收入的增长超过成本的增长，实现成本的相对节约，因此又称为相对成本控制。[6]成本控制的过程是运用系统工程的原理对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部力，寻找一切可能降低成本途径的过程。[7]成本控制是成本管理的一部分，致力于满足成本要求。满足成本要求主要是指满足顾客、最高管理者、相关方以及法律法规等对组织的成本要求。成本控制的对象是成本发生的过程，包括：设计过程、采购过程、生产和服务提供过程、销售过程、物流过程、售后服务过程、管理过程、后勤保障过程等所发生的成本控制。成本控制的结果应能使被控制的成本达到规定的要求。为使成本控制达到规定的、预期的成本要求，就必须采取适宜的和有效的措施，包括：作业、成本工程和成本管理技术和方法。如VE价值工程、IE工业工程、ABC作业成本法、ABM作业成本管理、SC标准成本法、目标成本法、CD降低成本法、CVP本-量-利分析、SCM战略成本管理、质量成本管理、环境成本管理、存货管理、成本预警、动量工程、成本控制方案等等。[8]3.2成本控制的作用(1)成本控制是达成高效成本管理的中心环节：现代化成本管理是如今高竞争化市场中企业生存所必备，而现代化的成本管理包括七个环节，即成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本检查，这七个环节密切联系，相互促进，构成了现代化成本管理的全部过程，其中成本控制是成本管理的中心环节，做好企业成本控制是实现成本管理高效进行的枢纽，成本控制能使企业在发展过程中资本流动获得最大的驱动力。[9](2)成本控制是促进企业效益提升企业竞争力关键企业在市场中是否具有强有力的话语权则在于其产业是否具有高度竞争力，成本是反映企业对于人力、物力和财力的占用和消耗情况的一个综合性的价值指标。企业控制成本，则同时控制了人力、物力和财力的占用和耗费，即使产品整个出产过程具有更高的性价比使产品具有高竞争力。(3)成本控制是改进企业生产经营管理的重要手段产品成本是反映企业各项工作质量的综合性指标，企业投资和生产经营决策是否正确，产品设计和工艺水平的高低，生产计划和组织工作是否科学，物资管理和人事安排是否合理。设备工作的好坏等都会直接影响到成本水平的升降。同时，成本控制也对企业各项管理工作具有反作用。通过对成本的监督和控制，可以及时发现企业在经营管理中的各种弊病，以及在生产过程中的各种浪费，及时做出补救措施，减少浪费，降低成本，提高管理水平。3.3成本管理的绩效企业绩效的任何经济体系的核心问题，成本管理是企业永恒的主和绩效评价的关键内容。绩效评价与成本管理的内在联系因社会经济环境的变迁而动态地向前发展。在当代，知识资本地位凸现、企业竞争加剧和全球经济一体化趋势的彰显，改变了现代企业经营的基本前提企业绩效评价制度是任何经济体系的核心问题，成本管理是企业永恒的主题和绩效评价的关键内容。绩效评价与成本管理的内在联系因社会经济环境的变迁而动态地向前发展。在当代，知识资本地位凸现、企业竞争加剧和全球经济一体化趋势的彰显，改变了现代企业经营的基本前提，使得有形资产无法维持企业的持续竞争优势，无形资产的开发和利用能力已成为企业塑造核心能力、持续竞争优势和企业活力的决定性因素。这一经济背景促使传统成本管理的理论与方法向现代成本管理的理论与方法变迁，对成本管理理论的新进展进行概括需用新视角来探讨企业绩效评价问题，从而在绩效评价与成本管理理论之间搭建了一座沟通的桥梁。成本管理绩效评价是成本管理的主要内容，它是由一定的人员对企业或者员工在一个成本管理的周期内所作的有关成本管理工作进行评价并给出反馈和改进方案的过程，其最终目的是为了提高成本管理的整体绩效有助于更深入地研究企业绩效评价各个行业已经展开成本管理绩效评价。从绩效评价的理论、绩效评价的研究方法、绩效评价的内容到项目绩效评价，再到项目成本管理绩效评价，可以看见绩效评价理论越来越成熟、研究方法的越来越多、评价内容越来越广，而且随着项目管理的流行而逐渐兴起的项目绩效评价，当然更进一步也需要对项目管理的重要部分—成本管理进行绩效评价。前人在绩效评价理论研究和实践探索上都做了大量的工作，但管理工作的难点和首要问题就是因人、因事、因时、因地制宜。对于国际工程承包项目这一组织结构复杂、施工难度大、周期长、环境陌生的特定系统，我们需要建立一套符合国际工程承包企业特点、操作性较强、与国际环境相符的绩效评价模式。这样才能充分调动企业员工的积极性，从当前日益激烈的国际市场竞争中快速脱颖而出，占领行业市场。但由于目前我国的施工企业的对项目成本管理大多数停留在财务指标上，不考虑工程质量效益水平、环境保护、技术创新能力等具体情况。而且如果是国际工程承包项目成本管理绩效评价，还得考虑文化等因素，所以建立健全的项目成本管理绩效考核模式应充分考虑企业的所处的国际大环境、行业特点、竞争力水平等因素。3.4和昌地产成本控制研究3.41运用标准成本法对成本进行控制和研究在企业运营管理的全过程中对各项可能发生成本的活动进行管理和监控，及时发现差异，采取纠正偏差、调节等措施，保证目标成本的顺利实现，这就是成本控制。成本控制的组成一般有三个部分：⑴与成本的预测、决策和计划有关系的目标成本的管理；⑵与成本的计算、分析和调整有关的目标成本过程控制及推进计划的节点监控；⑶对未来成本控制提供有力支持的成本后评估的数据累计、汇总以及分析。成本控制的三个组成部分：事前控制、事中（即过程）控制及事后控制，贯穿于企业的整个运营管理过程中。这其中：事前控制是从项目立项、可行性研究、概念规划设计、建筑单体方案设计、施工图设计（即研究新产品、升级老产品）等方面进行一系列的降本增效的活动，这是整个项目成本控制的关键所在，这个环节成本控制的优劣直接关系到以后产品实施过程中的成本指标与经济效益的高低；事中（过程）控制包含了招采计划、施工准备、确定单位组织施工、产品梭工、产品销售等项目整个实施过程屮的所有人、财、物力的消耗和其他相关联的成本支出的控制；事后控制即是对事前及事中控制的总结和分析，通过对过去管理的总结来累积经验，发现问题，查找差异从而取长补短，发挥经济效益最大化。成本控制系统图成本控制是一个全过程的控制，以成本控制为中心，在土地竞买、决策、设计、招标、施工、竣工各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%~15%，虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。因此，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位3.4.2以十堰地区为例对和昌地产建设成本的控制研究注重成本调研项目开发前需要注重的问题：2.4.1项目开发前期需要关注的问题1.本地化的消费需求。“随行入市，以人为本”，各地人的消费观念似乎对高层楼房比较排斥，存在接受障碍，主要是因为不同城市消费层次和生活习惯以及中小城市长期以来很少有高品质的高层楼房入驻造成的。然而纵观国内的房地产住宅市场，高层是房地产产品的主流形式，且在价格方面，高楼层则高价格，因为高楼层的视野开阔，空气流动性较低层好，高层噪音相对较小。同时，城市化进程的脚步在进一步加快，随着土地资源的日益稀缺以及十堰是山区的特殊地形所限制，高层房地产产品必定是未来城市建筑的发展方向和主流趋势。因此，和昌地产在开发十堰的项目时，要锁定不同的消费群体，具有针对性地开发不同类型的项目以满足目标消费群体的需求，既要符合十堰消费者中低层的消费观念，又要符合未来的房地产发展趋势。2.首次进入新市场的风险，都会遇到前所未有的困难和障碍。比如列举我所在的城市十堰从十堰市民的消费方式以及消费观念来看，十堰地区的消费者思想较为保守，很难接受新的房地产开发商以及新的房地产项目，可能导致水岸项目短时间内不被消费者接受，也就给公司的资金回流造成了阻碍；十堰的气候四季分明冬季也会有降雪，可能会影响施工进度，延长开发周期，导致建安成本等项目成本的增加；十堰市政府的区域规划及房价政策，银行的利息政策，市场的物料价格等因素都会给新的项目带来巨大的挑战，合约管理及营销方式也与以往的项目有所不同，故中海在开发本项目时前，要做好提前防范和及时控制的准备。3.严峻的市场竞争挑战。从当前国内房地产的发展趋势来看，北京等一线城市的发展空间越来越小，更多的房地产开发商，尤其是跨区域发展的开发商，把十堰这样的三线城市作为新的增长点，从而也就导致了三线城市激烈的市场竞争，十堰也不例外，并且也有多处房地产公司以及十堰本土发展起来的地产公司入主十堰市场。激烈的竞争无疑是必须面对的，所以和昌地产应充分依托和昌集团的品牌优势，资金优势，技术优势和人才优势，利用集团的资源来提高在十堰乃至湖北地区面对日益激烈的竞争形势。否则会给集团占据十堰当地市场领先地位带来巨大的冲击和挑战。据悉和昌地产目前在十堰有两处项目，一是位于张万的和昌豪景湾还有就是开发在建的浙江路和昌国际城，现和昌豪景湾基本已全部入住是一个成熟的住宅小区处于项目后期的维护阶段，和昌国际城则处于项目开发期所以集团应具有前瞻性的目光。从近些年来十堰房地产市场的发展状况来看，本地房地产市场处于一种比较良性的健康发展趋势，且无论是房地产投资总额，还是市场供给量及住宅销售面积，都处于逐年逐步稳健上升的态势，没有大幅度的起落，也体现了十堰房地产市场的理性。同时，从纵向角度看城市的发展，对于十堰市房地产而言，房地产开发商仍有较大的市场容量拓展和市场份额提升的空间。从价格水平上看，十堰本是山区建房就要开山这也加大了项目建设前期的开发成本所以本市房地产的总体水平仍然处于一个持上升的过程，虽然近些年由于土地市场的正规化，以及集资建房比例的逐步降低，房地产市场化进程进一步加快，但是同比于其他经济水平比较接近的城市，十堰还是处于一个相对较低的水平，故而从长远来看，十堰市房地产的市场价格和近期国家出台的政策来看十堰房价还是会处在在一个合理的水平。那么和昌地产在十堰的市场价格定位既要符合当下消费者的消费水平，也要为未来价格的提升打好基础，避免因价格过高影响当期销售，或因价格过低导致未来销售价格不易提升。因此，在了解客户需求的同时，要不断地提升公司的营销水平，采用多种营销方式进行产品和客户的细分，以适应不断提升的产品及公司形象。建设成本在地产开发成本中占了相当大的部分，若对和昌地产成本进行有效的控制则必须做好成本调研，详细的成本调研是做好成本控制的基础，首先在进行地产开发之前成立成本控制中心，进行市场成本的调查如该城市房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响，包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等，同时，考察当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响;除此之外，还要针对当地建造成本进行比较，包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》，同时，成本控制中心在营销策划中心提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。(2)完成项目定位在完成市场成本调研后，营销策划中心应针对地产位置、销售指向等确定初选项目的定位，通过总工室进行初选项目的定位可行性分析后，使整体项目拥有确定的定位，则成本控制中心可以更加具有方向性的进行项目各项成本的评估测算，最终想总工室提供《项目策划阶段建设成本测算》的计划，使项目的陈本计算中具备方向性，从而组织可行性的控制方案。（3)实施限额设计完成项目定位后，陈本控制中心则可依据项目成本的测算提出预控指标，提出《建设成本预算》以及《初步设计限额要求及成本控制建议》作为初步设计阶段的成本控制依据，通过总体项目测算及项目方案设计完成后，成本控制中心通过总体方案的初步设计完成《设计阶段成本概算》，并以此作为评审及初步设计成本控制的依据，在施工图设计之前，成本控制中心通过《设计阶段成本概算》及项目编制等对设计图纸阶段的具体建设成本的限额做出标准及成本控制的建议方案，针对土方石、结构、基础、建筑装修、安装、景观等多项工程提出相应限额指标。即完成《图纸阶段限额指标及控制建议》以此为依据作为图纸设计单位的指标要求，通过此对施工设计图进行严格要求及全面审查，确保设计方案最优化。通过完善设计方案从而严格控制成本，达到成本控制目的。（4）施工过程管理在项目招标过程中成本控制中心则需要对招标单位进行审查对比，保证质量的同时选取最具有性价比的单位。完成《招标单位竞争力调查》及《各项招标限额指标》以此为依据进行招标单位的选取，并利用开发规模的方式实现合作方采取薄利多销的方式实现让利，并利用竞争模式使招标单位自觉让利，实施严格合同制度，严格按照合同约定及完成工程质量进行额度支付。使工程在完成成本控制之后仍能保证高质量的完成。从而达到成本控制的目的。（5）结算成本评估通过进行结算后成品评估，编制《项目结算成本评估》，通过对已完成的项目进行结算评估通过对结算金额与预算金额进行对比，分析结算金额与预算金额产生的数据差，对成本控制本身进行准确性与合理性的评估，通过评估完善自身成本控制的优缺，并完成《结算成本逆差分析报告》后对各项目产生的资金逆差进行核算，并交由各相关部门完成逆差原因解释，通过各项目部门的反馈对整体项目逆差进行总结改进。3.4.3经营成本控制研究（1）营销成本控制项目营销成本主要包括营销服务及代理费用、广告费、活动费、营销中心及样板房装修费等。依据相关营销费用制定各项营销费用项目管理制度及奖惩办法，通过各项管理制度的实施控制营销费用的支出，杜绝营销浪及无效营销的出现。使营销方案实施过程中受到管理制度的约束，通过奖惩办法使营销方案的设计实施过程中更加注重成效。（2）管理成本控制管理成本包含了人力资源管理、执行非工程合同管理及固定资产管理等，其中和昌地产管理构成图如图1.1.图1.1和昌地产管理构成图和昌地产公司采用矩阵式与职能式结合架构，该组织结构模式为项目服务，项目的开展可以调动起各个部门的技术储备和人力资源，多个项目同时开展了则可以综合利用各个资源，高效反馈机制则利于优化资源配置，可为项目的顺利完成提供充分高效的内部条件。同时各种职能专家组合在一起，部门分工明确促进资源共享，可有效的减少人员需求减少管理支出。（3）财税成本控制房地产作为周期长资金密度大的行业，需要的资金投入十分巨大，因此资金、财税陈本是地产开发成本构成的重要组成部分，因此对于财税成本的控制显的尤为重要，在项目开发过程中使用年度经营预算模式，灵活筹资建立多重融资渠道规避财务风险是财税控制的重点方向，降低筹资、利息是控制成本的目标，因此完成《融资渠道汇总方案》由此对融资渠道进行汇总对比及分析，选择出最优融资渠道保证资金链畅通，从而降低筹资成本与利息成本。其次通过完善营销部门资金企划，完善资金制度加快资金回流效率等。高额的资金流动则代表了税务陈本份额的比重，做好税务成本的控制则必须建立专门的税务部门负责税务筹划，收集，研究相关税务法规政策，争取完成科学合理的税务规划，清晰各项税收来源避免重复交税过量交税而导致的成本提高。针对各种税收特征制定科学有效的避税方案，降低开发成本。第4章结