红宝山国防教育基地可行性分析报告

.红宝山国防教育基地工程可行性分析报告2012年5月26日目 录第一章总论1．1企业概况1．2工程概况1．3可行性研究报告编制依据及研究围1．4工程建立的必要性1．5本工程主要技术经济指标第二章工程建立主要容、具体占地和投资分析第三章工程建立条件第四章建立规模及功能标准4．1建立规模和容4．2功能设施标准.第五章建立方案5．1总体规划及总平面布置5．2建筑方案设计5．3公用设施方案5．4消防平安5．5环境保护第六章工程实施进度方案第七章总投资与本钱费用7．1投资估算7．2工程本钱第八章销售收入估算与资金筹措8．1销售收入估算8．2资金筹措第九章工程盈利能力分析第十章工程风险分析及对策第十一章可行性研究结论及建议第一章、总论.1．1企业概况万德企业于1998年成立，该企业是一家集科技、地产、教育、娱乐、商贸等开发、效劳工程为一体的集团性企业。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续开展夯实根底，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋开展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。1．2工程概况〔1〕、工程所在地——工程位于家屯区十里河镇，是市与市的交界处，市的南大门地段。工程地块四至：东至：红宝山村西至：新庄村南至：沿河风景带北至：营路工程占地面积：400亩〔2〕、工程名称——红宝山国防教育基地〔3〕、工程性质——拓展训练、国防教育、休闲度假、绿色农业。〔5〕、投资商——卫通管理。.〔7〕、工程规划与构造设计单位——北方建筑设计集团〔8〕、工程选定施工单位——中洋建立集团。1．3可行性研究报告编制依据及研究围依据国家、省、市有关家屯新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对红宝山国防教育基地工程在建立必要性、市场分析与预测、工程建立条件、建立规模与功能标准、建立方案、投资与本钱估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出工程建立在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。1．4工程建立的必要性1．4．1本工程是家屯新区建立开展的需要家屯新区位于城市南部部边缘，是城乡结合部开展最活泼的地区，是“南进〞战略重要的承接空间之一。距市中心约40公里，距市中心约15公里，距桃仙机场10公里。有营国道、京高速公路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。家屯新区是经市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群开展区。家屯新区管委会为正县(市)级建制，是市政府派出机构，行使市级经济管理权限。家屯新区充分发挥工程平台、载体作用，是南部工业走廊的重要组成局部，到2025年，努力将新城建立成为高速开展的、新型的环保新城。家屯新区规划面积100平方公里，建立现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、新型建材四个主导产业为主的基地。到2025年，.产出达1000亿元。家屯新区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2020年，产出达400亿元以上。开展目标工业母城的开展亮点现代工业走廊的承载节点经济开展的重要支点优越的地理位置及交通物流家屯新区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成局部，为中部城市群所环抱，是东北通往关和必经之地。距市中心40公里，距新民市中心约15公里，是城乡结合部，是南部工业走廊的重要载体，是开展最活泼的地区。公路：四通八达，营路国道贯穿全区，京高速公路从北部经过，距高速公路西出入口仅2公里。铁路：距新建南站仅15公里，距京哈线铁路灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本工程的门前经过。航空：距桃仙机场10公里。目前开通国际航线30多条，可直达国、、日本等多个国家和地区。.港口：距鲅鱼圈港100公里，距港190公里，距港40公里，距港360公里。家屯新区是市政府批准的以现代农业和高科技产业为主的工业集群开展区，同时，也是配合南部部工业走廊开展打造的一个现代效劳业聚集区。随着现代休闲农业成为家屯新区的支柱产业，休闲旅游基地、现代农产品深加工基地、新型建材产业基地也闪亮登场。1．6本工程主要技术经济指标1〕、规划用地面积：平方米2〕、总建筑面积：平方米3〕、现代农业面积：平方米4〕、旅游度假面积：平方米5〕、拓展训练面积：平方米6〕、容积率：7)、预计投资额：亿第二章、工程建立主要容、具体占地和投资分析〔1〕工程建立主要容为提升国防教育素质，提高青少年素质，同时面对社会团体员工进展素质教育，我公司拟利用原十里河废弃采石场建立东北最大的素质训练基地。图一卫星图 图二建成后效果基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，工程完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的能力，年接待训练能力20万人，接待各类旅游及比赛人次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大奉献。该工程建成后将由以下工程组成：军事训练中心：通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家平安意识；进展爱国主义、集体.主义和革命英雄主义教育，增强受训人员组织纪律观念，培养艰辛奋斗的作风，提高受训人员的综合素质；使受训人员掌握根本军事知识和技能。消防教育中心：增强防火意识，教授受训人员在火灾发生时的考前须知和生存技能。灾情教育中心：以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃生等实用技能。日常生活素质提升训练中心：提高青少年日常生活技能，培养青少年自立能力。CS实战体验中心：以实战为背景，采用高科技器械进展战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实.战形式培养青少年反恐意识。科普天文观测中心：科技知识培训，同时进展星象实际观测。国际标准双赛道越野车锦标赛赛场〔附件越野车销售展示中心〕：该赛道按照国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事比赛，同时提供越野车维修改装效劳及销售效劳。国际标准卡丁车赛道：该赛道按照国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性室外锦标赛赛事比赛。沙滩车体验中心：利用赛车车道，做娱乐工程，为该基地的一个旅游设施。登山攀岩拓展基地：利用山体地貌，建立市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。.旅游采摘休闲体验中心：该工程偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。养殖中心：为基地提供绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。模型俱乐部活动中心〔航模、车模〕：吸引市各航模协会举行比赛，提升基地知名度，增加基地收入。水上运动体验区：开展水上运动，增强基地竞争能力，增加旅游收益。宾馆、四合院度假区：该工程为我司方案的二期工程，工程将建立成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。〔2〕用地需求1、军事训练中心建立营房区〔35000平方米〕、军械博物馆〔1000平方米〕、射击训练中心〔2000平方米〕、新闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂〔7000平方米〕、信息化中心、办公区、员工宿舍〔3000平方米〕、防空教育、农业知识展区、军棋模拟操作中心〔1000〕平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。需要建立用地100亩地。2、消防教育中心.建立一个独立的消防体验建筑〔1000〕平方米，利用声光电等高科技手段，建立现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生时的逃生措施。需要建立用地5亩地。3、日常生活素质提升中心建立体验1000平方米体验中心，教育少年日常生活自立能力，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带着下提升青少年的自立能力。需要建立用地5亩地。4、科普天文观测中心建立科普馆〔1500平方米〕，利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远离城市，建立天文爱好者观星台，同时将该中心建立成航天天文科普中心。需要建立用地3亩地。5、水上运动体验区：利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。6、宾馆、四合院度假区：利用工程所在地的自然环境，建立一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。方案假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专业会议等效劳工程。总建筑面积8万平方米，需要建立用地亩地。5、附属设施提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电〔在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明〕、地源〔或水源〕热泵、沼气供给等，同时我司方案投入500万元将山前现有河流进展改造，将该河流打造成该地区水系景观带。〔3〕投资工程市场分析.1、国防教育、日常生活素质提升目前市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次〔7天〕，按照接待能力50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将到达800万元以上。工程综合回报率将到达年15%以上。2、赛车、CS等拓展工程赛车赛事广告费用、CS及各拓展工程收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2000万。可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在工程地建立2000平方米专业越野车销售中心。兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。3、旅游采摘目前省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次〔2天〕，按照接待能力50%计算，在全部建成后，总收费为10万*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。4、宾馆、四合院度假区：该工程为我司方案的二期工程，总投资约为4亿人民币。工程将建立成为高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进展宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。年营业额不低于5000万。上交税费不低于500万。第三章 工程建立条件3．1万德房地产开发具有房地产开发三级资质的专业房地产开发公司。公司管理严谨，有健全的部组织机构、各种规章制度。3．2工程区交通、通讯方便快捷。市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。.3．3开工前的各项准备工作正在紧有序地进展，按方案在2014年10月底就可完成一期开工建立。3．4开发区主管领导和各级行政主管部门对工程十分关心和支持，公司上下齐心协力，工程开工前的准备工作和资金落实工作正在有条不紊地进展。第四章 建立规模及功能标准4．1功能设施标准目前休闲消费需求表达出：对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，效劳设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。设施各空间功能更加明确，设备、装修更加表达个性。根据消费需求特点。4．1．1一期规划：面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。1〕.办公楼、宿舍、食堂；纯框架构造；户型配比：30平米70%80-90平米70%4．1．2设施标准食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；第五章建立方案5．1总体规划及总平面布置工程定位为以“军事训练与休闲度假相结合〞概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。建筑：.〔1〕建筑风格：古朴中式、立面造型丰富美观〔但不要过于复杂〕、上下错落有致、现代、沉稳。〔2〕多层〔电梯〕；〔3〕低层〔含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式〕；〔4〕小高层〔大平层多室、大空间复式住宅等形式〕；〔5〕高层；〔6〕坡屋顶：考虑开窗；〔7〕色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求〔8〕考虑阳台开放形式；构造：构造设计包括地基根底的设计和主题构造设计。地基根底的设计根据场地工程勘察报告、场地的地震危险性综合评价，正确确定地基承载力。根底埋置深度根据地质情况、地下水位情况，综合考虑后确定。景观绿化：充分利用地块原有地形地势,因地制宜,强调个性化,尽量不破坏原有自然地貌,表达自然、生态原则，同时加强对不同高度地块之间的整合，强调统一性。构造布局和道路线形的设计要尽量表达出一种闲暇、安康的生活状态。使看似松散的构造被自由的道路有机的联系在一起，加强了园区规划的整体性，同时摆脱整齐划一的兵营式布局。开车行驶在线形优美的道路上，自然降低的车速和步移景异的视觉效果会使人放松疲惫一天的心灵。〔1〕地势园区的正负零要有景观来确定。在园区地势的处理方面，要摈弃了的平面处理。建筑物布局、水体的流动等都需要地势起伏，这样规划布局会错落有致，建筑和景观都能相得益彰。〔2〕水景园区要有一条环水系，沿水系设计一系列水景，形成一条景观带同时可利用水进展园区植被灌溉等，设计时要充分发挥和挖掘其.在景观和实用两方面的作用。平均水深最好在30cm左右。到了冬季，原来流动的水景都“凝固〞了，且北方地区的结冻时期又较长。但我们可以变劣势为优势，为漫漫寒冻添上些亮丽色彩，同时为物业，为工程的后期开发：a、人工做雾凇、冰挂等冬季景观。b、将园区的河道、水池开发成冰上工程。c、从蒲河的取冰、山上取雪举办冰雕、雪雕活动。〔3〕道路园区的道路布置要考虑人车分流。别墅组团道路要多采用尽端式，加强领域感和归属感。园区的道路要做到通而不畅。〔4〕广场广场和景观要结合来做，考虑实用性。〔5〕植被植被的搭配在颜色和空间处理上。边界要明显，线形变化多样，要简洁明快，有层次感。色彩不宜太花，空间上要有序。植被在与建筑墙体交界局部要防止硬性分隔，要软化处理，种植花卉来掩饰墙基。植被的选择要考虑四季变化。〔6〕周界园区周边监控系统，位置要显眼，给人平安感，园区临主路要做消音屏障，乔、灌木结合作树阵。〔7〕消防通道对于消防通道的处理，要与园区整体风格一致。弱化“通过感〞、强调“领域感〞。宽度要有变化，要布置景点和休闲座椅等。5．2建筑方案设计社区所有楼为框架构造，均到达人车分流.有局部的商业外街.5．3公用设施方案.供水：自行凿井直接供水，完全能够保障园区1000吨的日用水量。排水：生活污水、雨水管道分别设置，由管道分别接入的市政污、雨干管排出。供电：由高新区供电局直接供电，新增容量2000KW.热力：由供热公司24小时供暖。燃气：为高新区目前唯一安装煤气管线的园区，预计在20018年底开拴。通讯：各户均保证预留两处、两至三处电视接口和宽带网接口。5．4消防平安工程四周临街道、交通方便，根据城市规划、消防设计规划，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水泵等。5．5环境保护本开发建立工程对周围环境产生的污染主要是噪声、垃圾、污水和灰尘，在施工过程中将尽量减少，并采取相应的治理措施。第六章、工程实施进度方案第一期：2014年4月—8月，外挂苯板，外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2014年6月—8月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；.2014年7月—9月，绿化、道路完毕；2014年10月15日—20日，撤场、清理，物业介入；投入使用第二期：2014年月中旬前完成二组团的设计规划工作；2014年月完成施工图；2014年月 日正式开工建立；2014年月主体工程；2014年月主体封顶；2015年月— 月，外挂苯板，外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2015年月— 月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；2015年月— 月，绿化、道路完毕；2015年月 日— 日，撤场、清理，物业介入；2015年月 日：投入使用。第三期：2015年月中旬前完成三期的设计规划工作；.2015年月完成施工图；2015年月日正式开工建立；2015年月主体工程；2015年月主体封顶；2016年月—月，外挂苯板，外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；2016年月—月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；2016年月—月，绿化、道路完毕；2016年月日—0日，撤场、清理，物业介入；2016年月日：投入使用。第七章 总投资与本钱费用7．1投资估算国防教育基地本钱分析表序号项止容依据单位造价〔元/平方米〕1土地本钱与政府协议2政府配套费政府规定三通一平费4 土建工程费 按市场价估算规划建筑设计费.6热网挂网及施工费惠天热电的标准7电力入网配套国家规定园区给排水9园区道路10园区绿化景观11园区自来水配套国家规定12园区煤气配套国家规定泵站配套监理费销售费宣传推广费不可预见费18征地契税国家规定19营业税及附加〔综合〕国家规定财务费用管理费用所得税合计7.2工程本钱：工程总本钱费用为：元/平方米×万平方米=万元第八章 收入估算与资金筹措8．1销售收入估算本工程所开发的工程，均不面向社会销售，采取与军队合作经营及自主经营经营方式。.根据本工程建立规模，总建筑面积为：万平方米8．1．2经营价格8．1．3预计收入8．2资金筹措工程总投资约为个亿，其中土地费用为亿，根底设施建立费用亿元，其他包括园区配套费用、绿化费用、推广费用等亿元。资金来源为：资本金投入亿元，一期经营收入转投资金亿元，申请银行固定资产投资贷款亿元。工程前期投入亿，自有资金亿资金缺口亿，第九章 工程盈利能力分析国防教育基地工程盈利能力分析：经过前文对休闲度假的开展概况分析，尤其是今年市委市政府对家屯新区开发建立的大力度支持与投入，可以得出结论：随着家屯新区入