房地产估价案例与大纲总结

房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析第13页《房地产估价案例与分析》考试大纲第一章房地产估价文书写作考试目的本本部分的考试试目的是测试试应考人员对对房地产估价价主要文书写写作的了解、熟熟悉和掌握程程度。考试内内容第一节房地产估价价文书概述一、房地地产估价文书书的种类及作作用（一一）估价委托托书（二二）估价委托托合同（三三）估价项目目来源和接洽洽情况记录（四）估估价作业方案案（五）估估价所需资料料清单（六六）估价对象象实地查看记记录（七七）估价报告告（八）估估价报告内部部审核表（九）估价价中的主要不不同意见和估估价结果重大大修改意见记记录（十十）估价报告告交接单二、房地产产估价报告写写作的文字要要求（一一）对词义的的要求1.用词准确2.语义鲜明，不不能含混不清清、模棱两可可3.用词不可带带有较强的感感情色彩4.用词简练、标标准，不堆砌砌、不生造5.朝向与楼层层（二）对对语句的要求求1.句子简洁，概概括性强2.搭配得当3.逻辑严密（三）要要防止错别字字和错漏第二二节房地产产估价报告写写作一、房房地产估价报报告的构成要要素二、房房地产估价报报告的写作（一）封封面的写作1.估价报告名名称2.估价项目名名称3.委托人4.估价机构5.注册房地产产估价师6.估价作业日日期7.估价报告编编号（二二）目录的写写作（三三）致委托人人函的写作（四）注注册房地产估估价师声明的的写作（五五）估价的假假设和限制条条件的写作（六）估估价结果报告告的写作1.标题2.委托人3.估价机构4.估价对象5.估价目的6.估价时点7.价值定义8.估价依据9.估价原则10.估价方法11.估价结果12.估价人员13.估价作业日日期14.估价报告使使用期限（七）估价价技术报告的的写作1.实物状况（或或个别因素）分分析2.区位状况分分析3.市场背景分分析4.最高最佳使使用分析5.估价方法选选用6.估价测算过过程7.估价结果确确定三、房房地产估价报报告示例第三三节其他房房地产估价主主要文书写作作一、估估价委托合同同（一）估估价委托合同同内容构成（二）估估价委托合同同写作示例二、估价价所需资料清清单（一一）对房地产产价格有普遍遍影响的资料料（二）对对估价对象所所在地区的房房地产价格有有影响的资料料（三）相相关实例资料料（四）反反映估价对象象状况的资料料三、估估价作业方案案（一）拟拟采用的估价价技术路线和和估价方法（二）拟拟定资料收集集渠道（三三）预计需要要的时间、人人力和经费（四）估估价作业步骤骤和时间进度度安排四四、估价对象象实地查看记记录（一一）住宅房地地产实地查看看记录1.住宅房地产产实地查看内内容2.住宅房地产产实地查看记记录表示例（二）经经营性房地产产实地查看记记录1.经营性房地地产实地查看看内容2.经营性房地地产实地查看看记录表示例例（三）工工业房地产实实地查看记录录1.工业房地产产实地查看内内容2.工业房地产产实地查看记记录表示例（四）在在建工程实地地查看记录1.在建工程实实地查看内容容2.在建工程实实地查看记录录表示例五、估价报报告内部审核核表（一一）估价报告告内部审核表表内容构成（二）估估价报告内部部审核表示例例考试要求要求考生掌掌握本章内容容。第二章不同类类型房地产估估价考试目的本本部分的考试试目的是测试试应考人员对对居住、商业业、商务办公公、旅馆、餐餐饮、娱乐、工工业、农业、特特殊用途等不不同类型房地地产估价的特特点和影响因因素的了解、熟熟悉和掌握程程度。考试内内容第一节居住房地产产估价一一、居住房地地产及其特点点（一）单单宗交易规模模较小，但市市场交易量十十分巨大（二）具有有较强的相似似性、可比性性（三）不不同类型住房房价格内涵差差异明显二、影响居居住房地产价价格的因素（一）影影响居住房地地产价格的主主要区位状况况1.交通条件2.生活服务设设施3.教育配套设设施4.环境质量（二）影影响居住房地地产价格的主主要实物状况况1.建筑结构、类类型和等级2.设施与设备备3.建筑质量4.装修三三、居住房地地产估价的常常用方法（一）市场场法（二二）成本法（三）收收益法四四、居住房地地产估价的技技术路线及难难点处理（一）商品品房估价的技技术路线及难难点处理（二）房改改房、经济适适用住房估价价的技术路线线及难点处理理第二节商商业房地产估估价一、商商业房地产及及其特点（一）商业业房地产及其其种类1-百货店业态态结构特点2.超级市场业业态结构特点点3.大型综合商商场业态结构构特点4.便利店业态态结构特点5.专业店业态态结构特点6.专卖店业态态结构特点7.购物中心业业态结构特点点8.家居中心业业态结构特点点9.仓储商店业业态结构特点点（二）商商业房地产特特点1.收益性2.经营内容多多，业态多样样3.出租、转租租经营多，产产权分散复杂杂4.装修高档且且复杂5.垂直空间价价值衰减性明明显二、影影响商业房地地产价格的因因素（一一）影响商业业房地产价格格的主要区位位状况1.地段繁华程程度2.交通条件3.临街状况4.楼层（二二）影响商业业房地产价格格的主要实物物状况1.建筑品质及及内部格局2.净高3.面积4.装修5.无形价值三、商业业房地产估价价的常用方法法（一）收收益法（二二）市场法（三）成成本法四四、商业房地地产估价的技技术路线及难难点处理（一）不同同经营方式商商业房地产估估价的技术路路线及难点处处理1.出租型商业业房地产2.运营型商业业房地产（二）不同同规模商业房房地产估价的的技术路线及及难点处理1.整幢商业房房地产估价2.整层商业房房地产估价3.同层商业房房地产不同铺铺面估价（三）空置置、烂尾商业业房地产估价价的技术路线线及难点处理理第三节商商务办公房地地产估价一、商务办办公房地产及及其特点（一）商务务办公房地产产及其分类（二）商商务办公房地地产的特点1.所处区位好好，规模大2.多为现代化化的高层建筑筑，功能齐全全、配套设施施完善3.出租经营为为主，多由专专业物业服务务企业管理二、影响响商务办公房房地产价格的的因素（一一）影响商务务办公房地产产价格的主要要区位状况1.集聚程度2.交通条件3.周边环境4.楼层（二二）影响商务务办公房地产产价格的主要要实物状况1.外观形象2.内部装修3.设备、设施施4.智能化程度度5.物业服务水水平6.租户类型三、商务务办公房地产产估价的常用用方法（一一）收益法（二）市市场法（三三）成本法四、商务务办公房地产产估价的技术术路线及难点点处理（一一）商务办公公房地产租金金的求取1.租约问题2.租金构成内内涵问题3.租金支付方方式问题4.地下车库租租金问题（二）整幢幢商务办公房房地产估价的的技术路线及及难点处理1.单纯型商务务办公房地产产2.商住型商务务办公房地产产3.综合型商务务办公房地产产第四节旅旅馆房地产估估价一、旅旅馆房地产及及其估价特点点（一）旅旅馆房地产及及其特点1.饭店、酒店店、宾馆房地地产及其特点点2.旅店、招待待所及其特点点（二）旅旅馆房地产的的估价特点1.转让少且一一般为整体转转让2.功能多样3.一次性投资资大、投资回回收期较长、经经营风险较大大4.价值主要体体现在接待客客户类型及其其能力二二、影响旅馆馆房地产价格格的主要因素素（一）影影响旅馆房地地产价格的主主要区位状况况1.交通条件2.周围环境（二）影影响旅馆房地地产价格的主主要实物状况况1.设备设施和和用具2.经营管理三、旅馆馆房地产估价价方法的选用用（一）收收益法（二二）市场法四、旅馆馆房地产估价价的技术路线线及难点处理理（一）星星级酒店不同同功能用房收收益的测算（二）星星级酒店净收收益的求取第第五节餐饮饮房地产估价价一、餐餐饮房地产及及其估价特点点（一）地地段选择的差差异性（二二）营业收入入的差异性二、餐饮饮房地产估价价的技术路线线及难点处理理第六节娱娱乐房地产估估价一、娱娱乐房地产及及其估价特点点二、娱娱乐房地产估估价的常用方方法（一一）收益法（二）市市场法（三三）成本法三、娱乐乐房地产估价价技术路线及及难点处理第第七节工业业房地产估价价一、工工业房地产及及其估价特点点（一）涉涉及的行业多多（二）非非标准厂房多多，建筑工程程造价相差大大（三）要要区分设备和和建筑物的造造价（四四）受腐蚀的的可能性大二、影响响工业房地产产价格的主要要因素（一一）影响工业业房地产价格格的主要区位位状况1.交通条件2.基础设施3.地理位置（二）影影响工业房地地产价格的主主要实物状况况1.用地面积与与形状2.地质和水文文条件3.房地产用途途三、工工业房地产估估价的常用方方法（一一）成本法（二）市市场法（三三）收益法四、工业业房地产估价价的技术路线线及难点处理理第八节农农业房地产的的估价一一、农业房地地产估价的一一般特点二、农业房房地产常见的的估价方法和和技术路线第第九节特殊殊用途房地产产估价一一、停车库的的估价（一一）地下停车车库特点（二）地下下停车库的价价格特点（三）地下下停车库常见见的估价方法法和技术路线线二、加加油站的估价价（一）加加油站房地产产估价的一般般特点1.位置极其重重要并且分布布离散性较强强2.经营的个性性差异显著3.存在成品油油特许经营权权带来的超额额利润（二二）加油站常常见的估价方方法和技术路路线考试要求求1.掌握居住房房地产及其估估价的特点，影影响该类型房房地产的主要要区位状况和和主要实物状状况，在该类类型的房地产产估价中如何何选用估价方方法；2.掌握商业房房地产及其估估价的特点，影影响该类型房房地产的主要要区位状况和和主要实物状状况，在该类类型的房地产产估价中如何何选用估价方方法；3.掌握商务办办公房地产及及其估价的特特点，影响该该类型房地产产的主要区位位状况和主要要实物状况，在在该类型的房房地产估价中中如何选用估估价方法；4.熟悉旅馆房房地产及其估估价的特点，影影响该类型房房地产的主要要区位状况和和主要实物状状况，在该类类型的房地产产估价中如何何选用估价方方法；5.熟悉餐饮房房地产及其估估价的特点，在在该类型的房房地产估价中中如何选用估估价方法；6.熟悉娱乐房房地产及其估估价的特点，在在该类型的房房地产估价中中如何选用估估价方法；7.熟悉工业房房地产及其估估价的特点，在在该类型的房房地产估价中中如何选用估估价方法；8.了解农业房房地产及其估估价的特点，在在该类型的房房地产估价中中如何选用估估价方法；9.了解特殊用用途房地产及及其估价的特特点，影响这这些类型房地地产的主要区区位状况和主主要实物状况况，在该类型型的房地产估估价中如何选选用估价方法法。第三章不同目目的房地产估估价考试目的本本部分的考试试目的是测试试应考人员对对不同估价目目的在房地产产估价时所起起的作用，房房地产估价的的假设前提，房房地产价值类类型与房地产产估价前提之之间的关系，房房地产价值类类型和估价前前提、房地产产权利和房地地产交换价值值之间的关系系，以及它们们和房地产估估价目的的关关系等的了解解、熟悉和掌掌握程度。考考试内容第一一节建设用用地使用权出出让价格评估估一、建建设用地使用用权出让价格格评估的特点点（一）建建设用地使用用权出让价格格评估应采用用市场价值标标准（二二）估价时点点一般为估价价作业日期以以后某一时点点（三）不不同出让方式式可侧重采用用不同的估价价方法（四四）搜集市场场资料时，尤尤其应注重所所选实例的可可替代性二、建设用用地使用权出出让价格评估估方法的选择择（一）市市场法（二二）假设开发发法（三三）成本法（四）基基准地价修正正法第二节房地产转让让价格评估一、房地地产转让价格格评估的特点点二、房房地产转让价价格评估常用用方法（一一）市场法（二）假假设开发法（三）成成本法（四四）收益法（五）基基准地价修正正法第三节房地产抵押押价值评估一、房地地产抵押价值值内涵及评估估实质二二、房地产抵抵押估价的法法律规定（一）可以以设定抵押的的房地产及对对其抵押时的的要求（二二）不得设定定抵押的房地地产（三三）其他限制制条件（四四）与房地产产抵押估价有有关的规定三、房地地产抵押价值值评估技术路路线及估价方方法（一一）完全产权权房地产（二）不完完全产权房地地产（三三）部分（局局部）房地产产（四）在在建工程房地地产（五五）乡（镇）、村村企业房地产产四、房房地产抵押估估价的注意事事项（一一）估价目的的（二）估估价时点（三）确认认估价对象可可以作为设定定抵押的房地地产（四四）合理确定定假设前提和和限制条件（五）把把握市场风险险防止高估（六）估估价中的谨慎慎原则（七七）市场变现现能力分析（八）说说明与风险提提示（九九）其他第四四节城市房房屋拆迁估价价一、城城市房屋拆迁迁估价内涵及及特点（一一）估价数量量大（二二）涉及面广广，社会影响响大（三三）估价对象象复杂，需要要协调各种关关系（四四）补偿价格格关联性强二、城市市房屋拆迁估估价的标准与与方法三三、城市房屋屋拆迁估价技技术路线（一）“标本房屋”市场价格评评估技术路线线1.确定“标本房屋”的基本条件件2.选择“标本房屋”3.评估“标本房屋”的市场价格格4.评估确定其其他拆迁房屋屋的市场价格格（——）“典型房屋”市场价格评评估技术路线线（三）区区位指导价市市场价格评估估技术路线四、城市市房屋拆迁估估价应注意的的问题（一一）拆迁估价价的估价对象象（二）拆拆迁估价委托托人的合法性性（三）拆拆迁估价的价价值标准、估估价目的和估估价时点（四）拆迁迁估价价格内内涵（五五）几种特殊殊产别房屋的的估价五五、城市房屋屋拆迁估价的的工作方式（一）拆拆迁估价前的的准备工作（二）入入户调查（三）室内内作业，出具具估价报告（四）现现场答疑六、城市房房屋拆迁估价价纠纷的解决决第五节房房地产强制拍拍卖估价一、房地产产拍卖的相关关法律规定二、房地地产强制拍卖卖估价的特点点（一）强强制处分（二）快速速变现（三三）市场需求求面窄、推广广力度小（四）消费费者心理因素素（五）购购买者的额外外支出三三、房地产强强制拍卖估价价的技术路线线四、房房地产强制拍拍卖估价的类类型与方法（一）商商品房（二二）行政趔拨拨地上的房产产（三）在在建工程第六六节房地产产损害赔偿估估价一、房房地产价值损损失的原因及及种类（一一）因规划修修改给房地产产权利人的合合法权益造成成损失1.房屋本身的的规划修改、变变更导致的房房地产价值损损失2.小区内部的的规划修改、变变更导致的房房地产价值损损失3.小区周边规规划修改、变变更导致的房房地产价值损损失4.房地产所在在的区域规划划修改、变更更导致的房地地产价值损失失5.房地产所在在区域大型基基础设施建设设修改、变更更导致的房地地产价值损失失（二）因因在相邻土地地上建造建筑筑物给相邻房房地产造成价价值损失（三）因环环境污染造成成房地产价值值损失（四四）因工程质质量缺陷造成成房地产价值值损失（五五）因施工中中挖基础不慎慎使邻近建筑筑物受损，造造成邻近房地地产价值损失失（六）因因异议登记不不当，造成房房地产权利人人损害（七七）因非法批批准征收、使使用土地，给给当事人造成成损失（八八）因未能履履约使他人工工程停缓建，给给他人造成损损失（九九）因对房地地产权利行使使不当限制，给给房地产权利利人造成损失失二、房房地产损害造造成的损失分分析（一一）房地产损损害的分类1.按照房地产产受损害的部部位划分2.按照房地产产可修复的损损害和不可修修复的损害划划分3.按照暂时性性的损害和永永久性的损害害划分（二二）房地产损损害的赔偿金金额三、房房地产损害赔赔偿估价内涵涵及特点（一）房地地产损害赔偿偿评估内涵（二）房房地产损害赔赔偿评估价值值定义（三三）损害赔偿偿估价的特点点四、房房地产损害赔赔偿估价方法法选择（一一）修复费用用法（成本法法）（二二）损失资本本化法1.净收益减少少收益年期不不变型2.净收益不变变收益年期减减少型3.净收益、收收益年期减少少型（三三）赔偿实例例比较法（四）损害害前后价差法法五、房房地产损害赔赔偿估价的技技术路线及难难点的处理（一）规规划变更导致致房地产价值值损失的估价价技术路线及及难点处理（二）商商品房质量缺缺陷导致价值值减损的估价价技术路线及及难点处理第第七节房屋屋租赁价格评评估一、房房屋租赁价格格评估的特点点（一）住住宅类房屋租租赁价格评估估分为政策性性评估和市场场租赁评估两两种类型（二）租约约对租金估价价有一定的影影响（三三）划拨土地地上的营利性性房屋租赁价价格评估应确确定土地收益益中的国家部部分二、房房屋租赁价格格管理的法律律规定（一一）房屋租赁赁价格应以合合同形式载明明（二）不不同用途房屋屋租赁价格管管理规定（三）私房房租赁价格管管理规定三、房屋租租赁价格评估估常用的估价价方法（一一）市场法（二）收收益法（三三）成本法第第八节房地地产课税估价价一、房房产税估价二、土地地增值税估价价（一）区区分评估目的的，明确评估估内容1.隐瞒、虚报报房地产成交交价格的或转转让房地产的的成交价格低低于房地产评评估价格格又无正当理理由的2.提供扣除项项目金额不实实的（二二）扣除项目目评估方法的的选择1.取得土地使使用权所支付付的金额2.房地产开发发成本3.旧房及建筑筑物的评估价价格三、契契税估价第九九节企业各各种经济行为为涉及的房地地产估价一、企业各各种经济行为为涉及的房地地产估价类型型（一）房房地产权属发发生转移（二）房地地产权属不发发生转移二、估价的的假设前提三、估价价方法的选用用（一）房房地产权属发发生转移的估估价（二二）房地产权权属不发生转转移的估价1.掌握建设用用地使用权出出让价格评估估；2.掌握房地产产转让价格评评估；3.掌握房地产产抵押价值评评估；4.掌握城市房房屋拆迁估价价；5.熟悉房地产产强制拍卖估估价；6.熟悉房地产产损害赔偿估估价；7.熟悉房地产产租赁价格评评估；8.熟悉房地产产课税估价；；9.了解企业各各种经济行为为涉及的房地地产估价。第四章房地产产咨询顾问服服务本部分的考考试目的是测测试应考人员员对房地产市市场调查研究究、房地产投投资项目可行行性研究、房房地产开发项项目策划和房房地产贷款项项目评估等房房地产咨询顾顾问服务的了了解、熟悉和和掌握程度。第一节房地产市场调查研究一、房地产市场调查研究类型（一）整体房地产市场调查研究（二）住宅房地产市场调查研究（三）商业房地产市场调查研究（四）写字楼房地产市场调查研究（五）酒店房地产市场调查研究（六）工业房地产市场调查研究二、不同类型房地产市场调查研究报告内容（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.房地产市场发展现状和趋势分析3.客户分析4.竞争分析（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.商业房地产发展现状及趋势3.商圈（区域）分析4.消费者消费习惯分析5.客户分析（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.写字楼房地产市场发展状况和趋势3.商务圈（区域）分析4.竞争、典型项目研究5.写字楼客户分析（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析2.酒店房地产的发展现状和特点3.酒店消费者分析4.酒店市场竞争分析5.酒店经营者分析第二节房地产投资项目可行性研究一、房地产投资项目可行性研究特点二、房地产投资