房地产开发企业成本核算项目及其内容

房地产开发企业成本核算项目及其内容依据《企业产品成本核算制度（试行）》及财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》讲解整理。一、土地取取得成本土地取得成成本，是指为为取得土地开开发使用权（或或开发权）而而发生的各项项费用，包括括土地买价或或出让金、大大市政配套费费、契税、耕耕地占用税、土土地使用费、土土地闲置费、农农作物补偿费费、危房补偿偿费、土地变变更用途和超超面积补交的的地价及相关关税费、拆迁迁补偿费用、安安置及动迁费费用、回迁房房建造费用等等。在实务中，通通常可以根据据管理要求进进一步分为政政府地价及市市政配套费、合合作款项、红红线外市政设设施费、拆迁迁补偿费。1、政府地价及及市政配套费费：支付的土土地出让金、土土地开发费，向向政府部门交交纳的大市政政配套费、交交纳的契税、土土地使用费、耕耕地占用税，土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等。2、合作款项：：补偿合作方方地价、合作作项目建房转转入分给合作作方的房屋成成本和相应税税金等。3、红线外市政政设施费：红红线外道路、水水、电、气、通通讯等建造费费、管线铺设设费、接口补补偿费。4、拆迁补偿费费：有关地上上、地下建筑筑物或附着物物的拆迁补偿偿净支出，安安置及动迁支支出，农作物物补偿费，危危房补偿费等等。二、前期工工程费前期工程费费，是指项目目开发前期发发生的政府许许可费、招标标代理费、临临时设施费以以及水文地质质勘察、测绘绘、规划、设设计、可行性性研究、咨询询论证费、筹筹建、场地通通平等前期费费用。在实务中，通通常可以根据据管理要求进进一步分为勘勘察设计费、报报批报建增容容费、“三通一平”费、临时设设施费。1、勘察设计费费包括勘测丈丈量费、规划划设计费、建建筑研究用房房费、其他。勘勘测丈量费：：包括初勘、详详勘等。主要要有：水文、地地质、文物和和地基勘察费费，沉降观测测费，日照测测试费、拨地地钉桩验线费费、复线费、定定线费、施工工放线费、建建筑面积丈量量费等。规划划设计费：规规划费：方案案招标费、规规划设计模型型制作费、方方案评审费、效效果图设计费费、总体规划划设计费。设设计费：施工工图设计费、修修改设计费、环环境景观设计计费等。其他他：可行性研研究费、制图图、晒图、赶赶图费、样品品制作费等。建建筑研究用房房费：包括材材料及施工费费。2、报批报建增增容费报批报建增增容费包括报报批报建费、项项目整体性报报批报建费、增增容费。报批批报建费：包包括安检费、质质检费、标底底编制费、交交易中心手续续费、人防报报建费、消防防配套设施费费、散装水泥泥集资费、白白蚁防治费、墙墙改基金、建建筑面积丈量量费、路口开开设费等、规规划管理费、新新材料基金((或墙改专项项基金)、教教师住宅基金金(或中小学学教师住宅补补贴费)、拆拆迁管理费、招招投标管理费费等。项目整整体性报批报报建费：项目目报建时按规规定向政府有有关部门交纳纳的报批费。增增容费：包括括水、电、煤煤气增容费。3、“三通一平平”费：三通一平费费主要包括临临时通水、通通电、通路，场场地平整。临临时道路：接接通红线外施施工用临时道道路的设计、建建造费用。临临时用电：接接通红线外施施工用临时用用电规划设计计费、临时管管线铺设、改改造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用。临时用用水：接通红红线外施工用用临时给排水水设施的设计计、建造、管管线铺设、改改造、迁移等等费用。场地地平整：基础础开挖前的场场地平整、场场地清运、旧旧房拆除等费费用。4、临时设施费费临时设施费费包括临时围围墙、临时办办公室、临时时场地占用费费、临时围挡挡。临时围墙墙：包括围墙墙、围栏设计计、建造、装装饰费用。临临时办公室：：租金、建造造及装饰费用用。临时场地地占用费：含含施工用临时时占道费、临临时借用空地地租费。临时时围板：包括括设计、建造造、装饰费用用。三、建安工工程费建筑安装工工程费，是指指开发项目开开发过程中发发生的各项主主体建筑的建建筑工程费、安安装工程费及及精装修费等等。1、建筑工程费费建筑工程费费指项目开发发过程中发生生的主体内列列入土建预算算内的各项费费用。主要包包括基础造价价、结构及粗粗装修造价、门门窗工程、公公共部位精装装修费、户内内精装修费。基基础造价：包包括土石方、桩桩基、护壁（坡坡）工程费，基基础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。结构及粗粗装修造价：：主要包括砼砼框架（含独独立柱基和条条基等浅基础础）、砌体、找找平及抹灰、防防水、垂直运运输、脚手架架、超高补贴贴、散水、沉沉降缝、伸缩缩缝、底层花花园砌体（高高层建筑的裙裙楼有架空层层，原则上架架空层结构列列入裙楼、有有转换层结构构并入塔楼）。门门窗工程：主主要包括单元元门、入户门门、户内门、外外墙门窗、防防火门的费用用。公共部位位精装修费：：主要包括大大堂、电梯厅厅、楼梯间、屋屋面、外立面面及雨蓬的精精装修费用。户户内精装修费费：主要包括括厨房、卫生生间、厅房、阳阳台、露台的的精装修费用用。2、安装工程费费安装工程费费包括室内水水暖气电管线线设备费、室室内设备及其其安装费、弱弱电系统费。室室内水暖气电电管线设备费费主要包括：：室内给排水水系统费（自自来水、排水水、直饮水、热热水）；室内内采暖系统费费（地板热、电电热膜、分户户燃气炉、管管道系统、暖暖气片）；室室内燃气系统统费；室内电电气工程费：：包括楼栋及及单元配电箱箱、电表箱、户户配电箱、管管线敷设、灯灯具、开关插插座、含弱电电工程管盒预预埋。室内设设备及其安装装费：通风空空调系统费：：包括空调设设备及安装费费用、空调管管道、通风系系统费用；电电梯及其安装装费；发电机机及其安装费费：包括发电电机供货、安安装、机房降降噪费；消防防系统费：包包括水消防、电电消防、气体体灭火、防排排烟工程费；；人防设备及及安装费：包包括密闭门、气气体过滤装置置等。弱电系系统费：居家家防盗系统费费用：包括阳阳台及室内红红外探测防盗盗、门磁、紧紧急按扭等；；对讲系统费费用：包括可可视及非可视视对讲系统费费用；三表远远传系统费用用：包括水、电电、气远程抄抄表系统费用用；有线电视视费用：包括括有线电视、卫卫星电视主体体内外布线及及终端插座费费用；电话系系统费用：包包括主体内外外布线及终端端插座费用；；宽带网：包包括主体内外外布线及终端端插座费用等等。四、基础设设施费基础设施建建设费，是指指开发项目在在开发过程中中发生的道路路、供水、供供电、供气、供供暖、排污、排排洪、消防、通通讯、照明、有有线电视、宽宽带网络、智智能化等社区区管网工程费费和环境卫生生、园林绿化化等园林、景景观环境工程程费用等。主要包括：：室外给排水水系统费、室室外采暖系统统费、室外燃燃气系统费、室室外电气及高高低压设备费费、室外智能能化系统费、园园林环境工程程费、环境卫卫生费。1、室外给排水水系统费室外给水系系统费：主要要包括小区内内给水管道、检检查井、水泵泵房设备、及及外接的消火火栓等费用；；雨污水系统统费用。2、室外采暖系系统费：主要要包括管道系系统、热交换换站、锅炉房房费用。3、室外燃气系系统费：主要要包括管道系系统、调压站站4、室外电气及及高低压设备备费高低压配电电设备及安装装：包括红线线到配电房的的高压线、高高压柜、变压压器、低压柜柜及箱式变压压设备费用；；室外强电管管道及电缆敷敷设：室外强强电总平线路路部分费用；；室外弱电管管道埋设：包包括用于电视视、电话、宽宽带网、智能能化布线的管管道预埋、检检查井等费用用。5、室外智能化化系统费停车管理系系统费用：包包括露天停车车场管理系统统、地下室或或架空层停车车场管理系统统的费用；小小区闭路监控控系统费用：：包括摄像头头、显示屏及及电气系统安安装等费用；；周界红外防防越系统费用用：红外对扫扫等；小区门门禁系统费用用；电子巡更更系统费用；；电子公告屏屏费用等。6、园林环境工工程费园林环境工工程费指项目目所发生的园园林环境造价价，主要包括括绿化建设费费、建筑小品品、道路、广广场建造费、围围墙建造费、室室外照明、室室外背景音乐乐、室外零星星设施。绿化化建设费：包包括公共绿化化、组团宅间间绿化、一楼楼私家花园、小小区周边绿化化支出；建筑筑小品：雕塑塑、水景、环环廊、假山等等；道路、广广场建造费：：道路广场铺铺设、开设路路口工程及补补偿费等；围围墙建造费：：包括永久性性围墙、围栏栏及大门；室室外照明：室室外照明电气气工程，如路路灯、草坪灯灯；室外背景景音乐；室外外零星设施：：儿童游乐设设施、各种指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座座椅、阳伞等等。五、配套设设施费公共配套设设施费，是指指开发项目内内发生的、独独立的、非营营利性的且产产权属于全体体业主的，或或无偿赠与地地方政府、政政府公共事业业单位的公共共配套设施费费用等。配套设施费费指房屋开发发过程中，根根据有关法规规，产权及收收益权不属于于开发商，开开发商不能有有偿转让也不不能转作自留留固定资产的的公共配套设设施支出。主主要包括以下下几类：1、在开发小区区内发生的不不会产生经营营收入的不可可经营性公共共配套设施支支出，包括居居委会、派出出所、岗亭、儿儿童乐园、自自行车棚等；；2、在开发小区区内发生的根根据法规或经经营惯例，其其经营收入归归于经营者或或业委会的可可经营性公共共配套设施的的支出，如建建造幼托、邮邮局、图书馆馆、阅览室、健健身房、游泳泳池、球场等等设施的支出出；3、开发小区内内城市规划中中规定的大配配套设施项目目不能有偿转转让和取得经经营收益权时时，发生的没没有投资来源源的费用；4、对于产权、收收入归属情况况较为复杂的的地下室、车车位等设施，应应根据当地政政府法规、开开发商的销售售承诺等具体体情况确定是是否摊入本成成本项目。如如开发商通过过补交地价或或人防工程费费等措施，得得到政府部门门认可，取得得了该配套设设施的产权，则则应作为经营营性项目独立立核算。该成本项目下按按各项配套设设施设立明细细科目进行核核算，如：游游泳池：土建建、设备、设设施；业主会会所：设计、装装修费、资产产购置、单体体会所结构；；幼儿园：建建造成本及配配套资产购置置；学校：建建造成本及配配套资产购置置；球场；设设备用房：配配电房、水泵泵房土建及装装修费；车站站建造费：土土建、设备、各各项设施。六、开发间间接费开发间接费费，指企业为为直接组织和和管理开发项项目所发生的的，且不能将将其直接归属属于成本核算算对象的工程程监理费、造造价审核费、结结算审核费、工工程保险费等等。为业主代代扣代缴的公公共维修基金金等不得计入入产品成本。在实务中，通通常可以根据据管理要求进进一步分为工工程管理费、项项目营销设施施建造费、物物业管理完善善费。1、工程管理费费主要包括工工程监理费、预预结算编审费费、行政管理理费、施工合合同外奖金、工工程质量监督督费、安全监监督费、工程程保险费。工工程监理费：：支付给聘请请的项目或工工程监理单位位的费用；预预结算编审费费：支付给造造价咨询公司司的预结算的的编制、审核核费用；行政政管理费：直直接从事项目目开发的部门门的人员的工工资、奖金、补补贴等人工费费以及直接从从事项目开发发的部门的行行政费；施工工合同外奖金金：赶工奖、进进度奖；工程程质量监督费费：建设主管管部门的质监监费；安全监监督费：建设设主管部门的的安监费；工工程保险费。2、营销设施建建造费广告设施及及发布费、销销售环境改造造费、售楼处处装修、装饰饰费、其他。广广告设施及发发布费：车站站广告、路牌牌广告；销售售环境改造费费：会所、推推出销售楼盘盘(含示范单单位)周围等等销售区域销销售期间的现现场设计、工工程、装饰费费；临时销售售通道的设计计、工程、装装饰等费用；；售楼处装修修、装饰费：：设计、工程程、装饰等；；样板间：包包括样板间设设计、装修、家家具、饰品以以及保洁、保保安、维修费费。主体外搭搭设的样板间间还包括建造造费用；主体体内样板间销销售后回收的