房地产开发商筹措项目资金方式

PAGEPAGE36EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地产开发商筹措项目资金方式一、筹措项目00资金的内涵涵传统的筹措资金金方式是一个个公司主要利利用自身的资资信能力安排排筹措资金。外外部资金拥有有者在决定是是否投资或是是否提供贷款款时的主要依依据是公司作作为一个整体体的资产负债债、利润及现现金流量状况况，对具体项项目的考虑是是次要的。筹筹措项目资金是为一个个特定项目所所安排的融资资，贷款人在在最初考虑安安排贷款时，以以该项目的现现金流量和收收益作为偿还还贷款的资金金来源，以该该项目资产抵抵押作为贷款款的安全保障障。如果项目目的经济强度度不足以保障障贷款安全，则则贷款人可能能需求借款人人以直接担保保、间接担保保或其它形式式给予项目附附加的信用支支持。筹措项目资金至至少有项目发发起方、项目目公司、资金金提供方3方参与；项项目发起方以以股东身份组组建项目公司司；资金提供供方为项目公公司提供资金金(或投资者购购买项目债券券)；资金提供供方(债券投资者)主要依靠项项目本身的资资产和未来的的现金流量作作为还款保证证，原则上对对项目发起方方的项目以外的的资产，没有有追索权或仅仅有有限追索索权。筹措项目资金的根本特特征就是融资资不仅仅是依依靠项目发起起人的信用保保障或资产价价值，贷款银银行主要依靠靠项目本身的的资产和未来来的现金流量量来考虑贷款款偿还保证。因因此，筹措项目资金风险分担担，及对筹措措项目资金采取周密密的金融安排排，并将此项项目有利益关关系的各个方方面的承诺和和各种形式的的保证书结合合起来，不使使任何一方承承担项目的全全部风险，是是筹措项目资金活动的重重要内容。二、房地产开发发投资的特点从2002年开开始，房地产产业在我国飞速速发展。统计计数字表明，2002年，随着中中国加入世贸贸，国内房地产的资金金比重陡增11.8%。一波房地地产开发投资资的浪潮在我我国已经展开开。房地产开发投资资要求巨大的的资金投入。投投资规模大、投投资回收期长长是房地产开开发投资的共共性，但房地地产对资金的的要求尤为突突出。购物中中心、特色商商业区、shopppingmmall、商商品房等的建建设一般都需需要大量的资资金，而且，房房地产建设经营期一般还有2-3年长，需要有雄雄厚的资金准准备。因此，资资金问题，历历来都是开发发商最为关注注和颇费心机机的问题。任任何一家房地地产开发公司司，能否介入入房地产市场场，除了取决决于其技术能能力、管理经经验以及它在在以往的房地地产发展过程程中赢得的信信誉外，还取取决于其筹措措资金的能力力和使用资金金的本领。许许多开发商都都是因为资金金问题对房地地产望而却步步。房地产具有高风风险、高收益益的特性。其其收益主要来来源于租金收收入、销售收收入，而能否否获得收益很重要的的在于物业价价值的上升和和销售比率的的上涨。目前前在我国的许许多城市尤其其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金金来源方式及及房地产行业状状况对融资的的影响目前我国房地产产资金主要来来自于房地产产开发商、销销售收入的再再投入、商业业经营者自身身的积累和传传统的外源融融资方式，也也可归为三块块：自筹资金金、银行贷款款和房屋销售售款。其中自筹资金中中有30%到40%来自于开发发商流动贷款款，再加上建建筑公司对项项目的垫付款款；而房屋销售款款中，绝大部部分是银行个个人房屋抵押押贷款。因此此可以说，房房地产开发中中80%至90%的资金是来源于银行行的。开发商自身资金金积累主要是是指开发企业业自身的资金金和以企业为为基础的股权权融资，前者者积累过程相相当缓慢，而而后者目前在在我国利用有有限。而传统的外源融融资主要是银银行贷款、信信托投资、承承包商带资承承办等，其中中尤以银行贷贷款为主。而而银行贷款提提供资金的数数量和使用期期限都有严格格的限制。银银行贷款项目目的风险首先先是由开发企企业完全承担担，然后由银银行承担，非非常不利于风风险分散。而而项目融资具具有融资金额额巨大、风险险分担的特点点，对于大型型的房地产项项目可以考虑虑采用项目融融资的方式，来来实现融资目目标和风险屏屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据联合证券的统计，截至目前我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ股上市公司数的6.3％。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。发达国家的经验验表明，房地地产企业的融融资必须以多多元化，才能能够更好化解解金融风险。目目前，我国房房地产金融以以银行信贷融融资为主，股股权融资比例例较小，其融融资格局较为为单一的特征征十分突出。我我国房地产企企业的实践也也证明，只有有那些通过在在证券市场实实现融资的企企业，才可能能成为房地产产业中的佼佼佼者，才有希希望使企业真真正发展壮大大。1998年至今今，我国房地地产业平均每每年都以22％的速度增增长，2003年更是达到到了32.5％的增速；；在这样的增增幅之下，房房地产市场由由于运作不规规范，金融体体系相对不成成熟，也相应应产生了一些些负面的问题题，从房地产产开发企业来来看，本身的的企业运营机机制、开发体体系、资本金金的充足率都都远远未达到到一个成熟的的房地产行业业的需要。众众所周知，房房地产行业是是一个资金高高度密集性的的产业，房地地产开发周期期长、投资需需要的资金量量巨大，在我我国地产业潜潜规则发生变变化的今天，资资本的实力成成为决定房地地产开发企业业发展最关心心的问题。原原有房地产开开发主要的融融资渠道主要要是依靠自有有资金+银行贷款，进进入2004年，央行收收缩银根，央央行“121号文件”的执行，要要求开发商自自有资金必须须达到30％，而这30％须是所有有者权益，对对地产信贷大大举的“围追堵截”，从限制自自有资金、到到封顶放贷，开开发企业依靠靠商业银行完完成过桥等融融资做法在上上半年已举步步维艰；目前前银行的信贷贷政策已经基基本执行到位位，未来的政政策不会更严严厉，但目前前的政策也不不会有松动。在在金融紧缩之之后，房地产产信贷变得更更加困难。同同时，国务院院也表态，宏宏观经济调控控的目标已经经初步达到。但但是，宏观经经济调控是一一个长期的过过程，因此，也也不会松动，尤尤其是今年内内不会有大的的松动。因此，所有这些些背景都使得得部分开发商商在资金无法法到位情况下下不得不到处处求助，或者者拱手转让项项目，甚至错错失巨大商业业机会，所有有问题都集中中反映了目前前我国房地产产行业的调整整大形势，而而在这个大形形势之下，只只有及早调整整开发策略、融融资充足的地地产商才能够够得以生存和和发展。四、项目资金的的基本筹措模模式主要有三三方面的特征征：1、在贷款形式式上。①一个有限追索索或无追索的的贷款；②购买项目一定定的资源储量量和产品；2、在信用保证证上。①要求对项目的的资产拥有第第一低押权，对对于项目的现现金流量具有有有效的控制制；②要求把项目投投资者一切与与项目有关的的契约性权益益转让给贷款款银行；③要求项目成为为一个单一业业务的实体，除除了项目融资资安排外，限限制该实体筹筹措其他债务务资金；④对于从建设期期开始的项目目，要求项目目投资者提供供项目的完工工保证；⑤市场方面，要要求项目具有有类似“无论提货与与否均需付款款”或“提货与付款”性质的市场场合约安排。3、时间结构上上。无论融资方案如如何复杂，其其包括的两个个阶段是：项项目的建设、开开发阶段和项项目的经营阶阶段。几种具具有代表性的的融资模式有有：①投资者直接安安排融资的模模式；②投资者通过项项目公司安排排融资的模式式；③以“设施使用用协议”为基础的融融资模式；④以“杠杆租赁赁”为基础的融融资模式；⑤以“生产支付付”为基础的融融资模式；⑥以“黄金贷款款”为基础的融融资模式；⑦BOT项目目融资模式。五、具体的房地地产开发商筹筹措项目资金金方式1、迂回融资。先成立“类基金金”投资公司，再再通过信托、收收购等方式将将不良资产集集中起来，形形成一个巨大大的资金池。因因此，就可以以很方便灵活活地获得各种种资金支持，融融资渠道相对对来讲就会开开通很大。“类基金”投资公司除除了可以把银银行当作一个个资金来源，还还可以培养很很多定向私募募人，包括一一些上市公司司、机构投资资人，这正是是很多中小型型房地产开发发商想做而又又做不到的。就现在的情况而而言，许多中中小型房地产产开发商可能能正遇到这样样的问题：自自己已经拿到到了立项与规规划许可证，但但是已经没有有多少钱再来来缴纳土地出出让金，资金金链说断就断断了。在这种种情况下，完完全可以让投投资管理公司司来接手，做做“过桥资金”，帮助自己己把资金链连连接上。那么么过桥资金是是怎么一回事事呢？它是在在项目确定以以后进入成熟熟期之前为房房地产开发商商提供资金支支持的方式。这这种形式，可可以在不增加加项目负债率率的情况下优优化公司结构构，非常有利利于中小型房房地产公司的的持续发展。它它的方式相对对也很灵活，可可以进行阶段段性股权质押押，也可以购购买预售物业业面积，不一一而足。而出出于优化合作作方面的考虑虑，投资管理理公司往往还还会允许开发发商在项目具具备银行贷款款的条件下溢溢价回购股权权和物业面积积，这种方式式往往可以大大快人心，令令开发商更加加认同这种融融资模式。除此以外，针对对项目的不同同，投资管理理公司还会帮帮助一些中小小型房地产开开发商找到投投资方。从此此以后，开发发商就不愁没没钱用了。既既拿到了过河河钱，又找到到了投资商，这这恐怕是许多多中小型房地地产开发商想想都想不到的的事情。2、通过并购的的方式来融资资国内各中小企企业可以通过过并购的方式式解决融资难难的问题，首首创就是在被被并购的过程程中成长壮大大的，有实力力的大公司提提供资金帮助助中小企业完完成项目，最最终达到双方方共赢的目的的。有土地的的小公司可以以为大公司提提供开发的平平台。中国房房地产业通过过近１０年的的发展，已经经具备并购的的能力，宏观观调控大环境境的变化也要要求国内的房房产企业不得得不进行并购购。而且从全全球房地产行行业的发展历历程来看，并并购也是必然然之路。“并购”既可以解决决中小企业的的融资难问题题，也可以重重新组合行业业之间力量，完完善企业结构构，实现利润润最大化。3、业内联合这种做法在地产产业界已经开开始启动，把把部分开发企企业在其他产产业的投资闲闲散资金聚集集，投入到需需要资金的行行业内企业，完完成互助与自自救，使资金金的利用达到到最佳化。但但是，此种方方式由于资金金量不够充足足，且在资金金投向、项目目评估等方式式上无法配套套跟上，造成成实际操作举举步维艰。所所以，这种方方式只能局限限在小范围、资资金量需求不不大的项目中中实行，而相相对大规模、大大资金的投入入就无能为力力了。4、卖地代建楼楼卖地代建楼，是是指开发商将将楼盘土地按一定定的大小分成成众多的小地地块，然后就就以地售价向向市场销售土土地，另外加加收一定的土土建费和杂费费，买家买一一地块，开发发商就根据小小区规划或合合同的约定代代建楼宇。而而价格也往往往比同类房地地产的市场价价格低，因此此，也很受部部分消费者的的喜爱。开发发商通过“卖地代建楼”的方式，既既回收了之前前买地的费用用，又得到了了建设费用，可可以保证建设设工程的顺利利进行，而且且也将以后的的商品房销售售款项提前收收取了。因此此，开发商不不仅得到了项项目开发所需需的资金，还还将收益也提提前回收了。5、建筑商垫资资建筑商垫资在房房地产开发中中是极为普遍遍的现象。换换言之，占相相当比例的开开发资金是通通过建筑商从从银行贷款来来的。而出现现这种建筑商商垫资的情况况，是由于建建筑企业竞争争十分激烈，而而且为了保证证房地产项目目前期开发的的可持续性，开开发企业在公公开招投标时时，往往会选选择有能力垫垫资建设的建建筑商。在项项目开发完毕毕后的销售阶阶段，再根据据销售状况分分批返还给建建筑商。开发发商一般都把把项目给那些些对自己让利利幅度最大或或给自己好处处最多的建筑筑商。投资利润通过房房地产开发的的形式转移到到了房地产商商手中，所以以房地产业是是个暴利行业业，大小房地地产商趋之若若鹜，没钱也也上，办法就就是要建筑商商垫资开工。房房地产商将建建筑发包给建建筑商，这个个建筑商叫总总包，总包将将工程分段或或分门别类发发包给二包，二二包再发包给给三包。依次次类推，到了了最后一关，叫叫做包工头。这这样经层层剥剥皮，包工头头的利润就很很微薄了，连连串下来，民民工工资就没没了保证。如如今，卡紧建建筑贷款，意意味着自有资资金不多的建建筑商可能没没有能力接到到工程因而最最先断炊了。过过去的情况是是建筑公司愿愿意为工程贷贷款垫资，甚甚至使用流动动资金贷款垫垫资，开发商商只需在主体体工程封顶之之后支付一半半工程款，余余款则在售完完楼后再支付付。而过去通通常在主体工工程封顶时，预预售其实早已已开始了，如如果市场形势势好，资金回回收会很快，支支付工程款应应绰绰有余，不不会出现拖欠欠建筑商资金金的问题。但但现在的只有有在主体封顶顶时才可以售售楼，开发当当初的定位与与市场现在的的需求如果不不相适应，销销售就会产生生困难，资金金链就会断裂裂，金融风险险就会出现。

按照121号文文的规定，房房地产商申请请银行贷款时时，自有资金金不能低于开开发项目资金金的30％，建筑企企业的垫款以以及挪用流动动资金贷款的的方式受到了了严格限制，这这对房地产企企业的资金链链形成了巨大大的压力。如如果不能寻求求到新的融资资渠道，众多多中小房地产产商将被迫退退出市场。而而对于商业银行行来说则面临着着两难境地。6、预售商品房房款项的再投投入开发企业在向房房地产管理部部门申请预售售许可，取得得《商品房预预售许可证》后，可以进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。有关法规规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。这就是预售商品房款项的再投入，而销售房款再投入中大部份是客户的消费信贷。7、海外房地地产基金投资资其重要方面是寻寻找和评估适适宜投资的房房地产项目，然然后与海外基基金按照一定定的出资比例例结合，再以以多种方式投投入到选好的的房地产项目目中去。这里以万科的“曲线贷款”打开境外融融资之门为例例。万科要将将所持有的中中山项目80%的股权转让让给一家由HI设立的名为BestGainInvesstmentt的公司，由由于该公司万万科也持有35%的股权，从从而在融资安安排完成后，万万科直接和间间接持有的该该公司权益只只有48%。从形式上上看，HI取得了中山山项目的控股股权，是如假假包换的FDI(外国直接投投资)。该次次融资的载体体万科中山公公司的注册性性质是中外合合资公司，由由深万科和万万科的附属公公司香港永达达投资公司共共同投资设立立，该公司权权益实际上完完全属于万科科。但通过中中外合资的形形式，为以股股权形式取得得境外融资打打开了方便之之门。然HI拥有中山项项目52%的股权，但但并不拥有实实际的控制权权。而根据双双方的合同约约定，在项目目回款之后，万万科将以LIBORR(同业拆借利利率)再加几个点点的利息赎回回股权。也就是说，这实实际上是一笔笔商业贷款。但但由于商业贷贷款属于资本本项目，直接接的境外信贷贷显然有违目目前的外汇管管制，因而才才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商商业贷款之实实。这个融资资安排，相当当巧妙地满足足了有关的管管制要求。在在法律上，这这算是一笔股股权融资。8、租赁融资（1）出租人的的房地产。如果某开发商拥拥有一块土地地，可根据某某租户的要求求开发建设房房地产，并与与其签订长期期租赁合同。开开发商可用每每年将定期获获得的租金作作为抵押，申申请开发项目目全额的长期期抵押贷款。只只要开发商每每年获得的租租金收入大于于他每年需偿偿付的抵押贷贷款本息，他他就有利可图图。而且，开开发商除了有有权获得租赁赁期间的租金金收入之外，在在租赁期间他他仍保留出租租物业的所有有权，租赁期期满后，可重重新获得物业业的占用权，视视情况自己经经营或出租或或转卖。此外外，由于贷款款利息是在税税前支付的，开开发商保留物物业的所有权权，物业的折折旧计入成本本，也在税前前支付，开发发商还能因此此获得一定的的免税额度。而而对承租人来来说，只要其其经营收入足足以支付租金金，他当然愿愿意做这样的的投资。（2）承租人的的房地产。是指开发商通过过租赁方式获获得土地的使使用权和占用用权后，自己己开发的房地地产。由于开开发商获得的的是长期的、排排他性的租赁赁权益，他就就可以此作为为抵押向银行行申请长期抵抵押贷款。通通常为了减轻轻贷款人的风风险，贷款人人总是要求土土地的出租方方承诺将其获获取土地租金金的时间后于于支付贷款本本息。也就是是开发商以租租赁权益和土土地租金为抵抵押申请长期期抵押贷款，但但只要他的经经营收入足以以覆盖贷款本本息和土地租租金，他就能能够实现利润润。由于租金金在财务上是是作为经营成成本，可以在在税前支付的的，开发商也也因此获得一一定的免税额额度。9、回租融资开发商为某项物物业的所有人人，想要保留留对该物业的的使用权以便便从经营此物物业中获得收收入，同时又又希望出让该该物业的所有有权进行融资资来减少资金金的占用；投投资者拥有充充足的资金，可可以向开发商商提供融资服服务，同时也也希望借此获获得较高的投投资收益。于于是，开发商商可以将物业业以低于市场场售价的价格格出售（一般般不会低于其其市场价格的的75％，即回租租融资的比例例高于抵押贷贷款比例的上上限），及时时获得资金的的回收，并与与投资者签订订长期回租合合同。由于物物业的售价低低于市场水平平，因此开发发商向投资者者支付的租金金也低于市场场水平。对于于投资者，回回租可为其带带来高于抵押押贷款的投资资回报率，而而且他对物业业拥有控制权权，租期结束束后可将物业业继续出租或或出售，获得得更可观的回回报。对于开开发商而言，回回租融资的最最大好处就是是可以少占用用自有资金，此此外租金在财财务上作为经经营成本，应应从纳税收入入中扣除，开开发商可因此此获得一定的的免税额度。但但回租融资对对开发商的经经营水平也提提出了更高的的要求——其预期经营营收益率必须须高于回租融融资的成本。另另外，回租期期满后，开发发商并不能获获得物业的产产权。10、回买融资资可弥补回租融资资对开发商的的不利因素。其其思路十分简简单：一家贷贷款机构买下下某物业，然然后再卖还给给开发商。物物业的购买价价格一般为其其市场价格的的80％，也就是是说开发商的的融资比例达达到了80％。这种融融资方式之所所以对融资双双方都有吸引引力，因为对对贷款机构来来说，回买贷贷款的利息收收入高于普通通抵押贷款的的利息收入，同同时还可以以以所有权人的的身份参与分分享物业的经经营收益；对对开发商而言言，不仅可以以获得高比例例的融资，而而且在贷款还还清以后，便便可以得到物物业的产权，此此外，开发商商还可因此提提取物业的折折旧计入成本本，以获得免免税额度。11、通过项目目工资融资项目融资即项目目的承办人(即股东)为经营项目目成立一家项项目公司，以以该项目公司司作为借款人人筹借贷款，并并以项目公司司本身的现金金流量和收益益作为还款来来源，以项目目公司的资产产作为贷款的的担保物。商商业房地产融融资可以采用用通过组建项项目公司进行行融资的方式式。包括通过过项目公司、项项目子公司、合合伙制结构3种模式：(1)通过项目目公司安排融融资由投资者共同投投资组建一个个项目公司，以以项目公司的的名义建设、拥拥有、经营项项目和安排有有限追索融资资。项目建设设期间，投资资者为贷款银银行提供完工工担保。第一一，项目投资资者根据股东东协议组建项项目公司，并并注入一定的的股本资金；；第二，项目目公司作为独独立的生产经经营者，签署署一切与项目目建设、生产产和市场有关关的合同，安安排项目融资资，建设经营营并拥有项目目；第三，项项目融资安排排在对投资者者有限追索的的基础上。在在项目建设期期间，投资者者为贷款银行行提供完工担担保。(2)通过项目目子公司安排排融资建立项目子公司司，以该子公公司的名义与与其它投资者者组成合资结结构安排融资资。由于项目目子公司缺乏乏必要的信用用记录，可能能需要投资者者提供一定的的信用支持和和保证。第一一，容易划清清项目的债务务责任。第二二，项目融资资有可能被安安排成为非公公司负债型的的融资；第三三，在税务结结构安排上灵灵活性可能会会差一些。(3)通过合伙伙制项目安排排融资通过项目公司安安排项目融资资的优点：法法律关系较简简单，便于银银行就项目资资产设定抵押押担保权益，融融资结构上较较易于被贷款款银行接受、投投资者的债务务责任清楚，项项目融资的债债务风险和经经营风险大部部分限制在项项目公司中，易易实现有限追追索和非公司司负债型融资资，可利用大大股东的资信信优势获得优优惠的贷款条条件，项目资资产的所有权权集中在项目目公司，便于于管理，管理理上较灵活，项项目公司可直直接运作项目目，也可仅在在法律上拥有有项目资产，而而将项目运作作委托给另外外的管理公司司。通过项目目公司安排项项目融资也有有一些缺点：：缺乏灵活性性，很难满足足不同投资者者对融资的各各种要求，主主要表现在：：在税务安排排上和债务形形式选择上缺缺乏灵活性，虽虽然投资者可可以选择多种种形式进行投投资，但由于于投资者难以以直接控制项项目现金流量量，各个投资资者难以单独独选择债务形形式。12、大发展商商的融资过程程资产规模小的开开发商一般都都是直接从银银行贷款，但但规模稍大的的地产开发商商除了直接从从银行贷款之之外，一般都都会先持有一一家上市公司司的股权，然然后再通过“迂回战术”向银行套取取更多资金。第一步，地地产开发企业业首先会在资资本市场上寻寻找一些陷入入亏损的上市市公司B，然后通过过公司A控制上市公公司B。当找到合合适的开发项项目时，在地地产开发企业业的控制下，A与B共同出资成成立地产项目目公司C。项目目启动初期由由上市公司承承担大部分成成本及风险。一一般的方法是是，在项目启启动之初，上上市公司B持有C的绝大部分分股权；A仅占小股。接下来，公公司C预付土地出出让金、获得得“四证”(国有土地使使用权证、建建设用地规模模许可证、建建设工程规划划许可证、建建设工程施工工许可证)，成立房地地产项目开发发公司D。按照2003年央行出台台的;121号文件规定定，预付的土土地出让金必必须是自有资资金，但实际际操作中，公公司C预付的土地地出让金通常常来自于银行行的贷款，由由上市公司提提供担保。而而通常只需先先期投入总投投资额的30％，即可启启动项目，滚滚动发展。其其中，土地出出让金占相当当大的比重，一一般会占到总总投资额的10％－30％。在在预付了土地地出让金，取取得“四证”后，公司D即可申请银银行开发贷款款，用于设计计规划等项目目费用，一般般由其母公司司C或上市公司司提供担保。同同时，建筑施施工企业进入入并垫资施工工费用，而垫垫资施工往往往是建筑施工工企业中标的的主要条件。其其中，建筑安安装企业垫资资数量视施工工进度而异，一一般，在项目目完成时，垫垫资数量可能能占到建筑安安装成本的50％。由于上上市公司对C公司绝对控控股并成为资资金的主要来来源，因而承承担着大部分分成本及风险险。而这部分分风险其实又又由银行来承承担。第第二步，回笼笼预售款前后后，摊薄上市市公司所持股股权。按照原原政策规定，必必须在住宅主主体结构封顶顶、高层完成成2／3后才能进入入销售阶段，对对购房者才可可发放按揭贷贷款。但在实实际运作中，往往往刚刚兴建建甚至在规划划阶段就开始始预售，预售售资金用于后后期项目建设设等(但会计上这这部分收入并并不能入帐，所所以在上市公公司的财务报报表中反映不不出来这一块块)。在预预售后不久，公公司A即开始大幅幅度增资，其其追加资金则则可能利用预预售收入，即即A以其他资金(大多是银行行贷款)追加投资，取取得对公司C的绝对控股股地位。增资资完后，再把把预售款转到到公司A；被A控制的上市市公司B却不追加投投资，其股权权被稀释，只只能获得投资资收益。第三步，项项目竣工，公公司A享有大部分分收益。项目目竣工后，公公司C以项目总投投资额30％的投入，获获得总销售额额30％的毛利或或者18％的净利润润。按照对公公司C的股权比例例进行利润分分成，A获得大部分分利润，上市市公司B承担了初期期高成本及风风险(实际上这部部分风险主要要由银行来承承担)，最终却获获得了小部分分利润。13、开发商贴贴息委托贷款款所谓“开发商贴贴息委托贷款款”是指由房地地产开发商提提供资金，委委托商业银行行向购买其商商品房者发放放委托贷款，并并由开发商补补贴一定期限限的利息，其其实质是一种种“卖方信贷”。开发商出出资贴息贷款款给购房者买买房，对承办办的金融机构构而言，能够够有效地规避避金融风险，换换而言之，风风险的承担者者由银行变成成了开发商。但“卖方信贷”对房地产开开发商有三个个方面的好处处：第一，解解决了融资问问题，开发商商利用委托贷贷款进行融资资的货币乘数数模型Ｅ＝ＡＡ（１＋２００％／８０％％）ｎ，其中中，Ａ为开放商初初次投入的委委托贷款预定定金额，Ｅ为获得回收总总房款资金数数量，ｎ为委委托贷款的周周转次数。由由于开发商委委托贷款提供供房款８０％％的按揭比例例，销售后回回笼资金中增增加了买房人人２０％的首首付款，只要要委托贷款周周转三次，开开发商利用这这种方式可回回笼资金几乎乎翻了一倍。低低成本的融资资对于开发商商来说，既可可作为销售利利润归入自有有资金，也可可直接投入工工程建设，特特别是因为自自有资金的提提高能够更好好地满足开发发商３０％自自有资金的难难题，更容易易得到商业银银行开发贷款款。使得资金金链更加的宽宽余起来。第第二，实现提提前销售。按按照央行１２２１号文件的的规定，开发发商必须在“结构封顶”时才能取得得商业银行的的个人购房贷贷款的按揭，开开发商从办得得“四证”，并获得销销售许可证，到“结构封顶”还需要平均１年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。目前我国商品房销售中８０％以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决达一问题。第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市市场营销更容易被购房者接纳。14、住房“假假按揭”融资通常认为，住房房“价按揭”是在真实的的材料和主体体名义下构建建起来的，房房地产开发人人以本单位职职工或其他关关系人作为名名义购房人，假假借购房向银银行办理个人人住房贷款，从从而套取银行行资本的行为为。“价按揭”主要要有以下表现现行为：A、无购房事事实之按揭。即即开发人通过过内部员工、关关联企业员工工，采取伪造造假身份证等等方式，虚构构购房事实，在在银行办理按按揭贷款，再再用贷来的款款归还开发商商的其他债务务或挪作其他他用途。B、返租按揭揭。即开发人人与购房者相相互串通，以以高出同地段段房产价格成成倍的价格进进行购房交易易，通过购房房者向银行就就高价部分进进行按揭，为为开发商套取取现金，此后后开发人分期期以租金形式式将贷款本金金连同高息返返还购房者的的融资方式。C、虚构购房房按揭。在公公安机关确定定楼盘名称和和门牌号码之之前，房地产产开发商通过过不断变动临临时门牌号码码，虚构房产产，对同一套套房产重复按按揭。D、虚增面积积按揭。房地地产开发人利利用实际购建建的房屋与图图纸的偏差，通通过承诺减少少支付首期付付款或降低实实际房价和返返租等方式，虚虚增面积进行行按揭。15、证券市场场融资我国房地产企业业证券市场融融资少，有其其历史原因，主主要是因为1992年至1994年间房地产产泡沫，使得得国家决定禁禁止房地产企企业上市。具具体来说，证证监会就在96、97年连续出台台文件，明令令禁止房地产产企业上市。如1996年12月26日，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。”1997年9月10日，中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。直到1999年年7月，建设部部出于拉动内内需、拓宽房房地产企业融融资渠道的需需要，经国务务院批准，拟拟推荐三家房房地产企业上上市试点。2000年4月30日，证监会会确定北京的的天鸿宝业、深深圳的金地集集团、天津综综合开发公司司为解禁后首首批在证券市市场发行股票票的房地产企企业，这三家家企业随后分分别在2001年3月、4月和9月发行上市市。2001年至2004年上半年，房房地产公司共共在证券市场场融资99.7亿元。2004年房地地产企业的融融资将走向多多元化。其中中，证券市场场是房地产企企业融资的主主要渠道之一一，房地产公公司在证券市市场融资大大大增加。在这这个证券市场上，各各种金融创新新产生了层出出不穷的房地地产金融工具具,包括投资基基金、信托证证券、指数化化证券等。正正是通过各种种投资者在房房地产金融市市场上对证券券化金融资产产的自主购买买，证券市场把本本来集中于房房地产信贷机机构的市场风风险和信用风风险有效地分分散到整个金金融市场的各各种投资者手手中。据联合合证券统计，2004年，目前已已经经过证监监会批准的房房地产公司总总融资规模已已近70亿元，加上上年初两家房房地产公司上上市，2004年房地产公公司在证券市市场的融资规规模已相当于于过去3年总融资规规模的四分之之三，房地产产公司在证券券市场融资规规模将创下历历史新高。借壳上市，发行行债券融资仍仍是房企上市市的捷径。2003年已知将落落实香港主板板上市计划的的国内房地产产企业有：上上海复化、SOHO中国、首创创置业、上海海仲盛和天津津顺驰五家，到到香港股市去去融资是2003年国内房企企的最大亮点点。2003年国内债券券市场将迎来来常规发展的的一年，在新新增债券市场场发行量、发发债主体上均均和以往有很很大变化，华华远集团获准准发行6亿元的企业业债券。因为近年来资本本市场对房地地产企业的限限制，借壳上上市成为房地地产企业上市市融资的主流流。有业内人人士认为，如如果能够巧妙妙地运用借壳壳上市的技巧巧，可以达到到事半功倍的的效果。如亿亿城股份正是是采取了巧妙妙的借壳上市市手段，才获获得了今天的的发展。16、股权融资资方式这种投资方式是是指投资人将将风险资本投投资于拥有能能产生较高收收益项目的公公司，协助融融资人快速成成长，在一定定时间内通过过管理者回购购等方式撤出出投资，取得得高额投资回回报的一种投投资方式。股权融资的方式式有多种，最最常见的是以以合资形式成成立项目公司司，双方根据据项目所需资资金，特别是是启动资金的的缺口按比例例投资，实现现销售后，利利润同样按比比例分红。通通常这都是一一种短期的融融资方式。出出资的方式也也不都是现金金，也有土地地等其他方式式。股权融资不像银银行融资，尽尽管有利息和和还款期，但但银行毕竟只只是外部监督督，不介入企企业的内部管管理。股权融融资的双方不不仅要根据投投资的比例分分红，更麻烦烦的还要分权权，除了以股股东会、董事事会名义共同同决策外，也也要派管理人人员。由于合合作双方的背背景、企业文文化、经营理理念、管理方方式以及个人人风格都不可可避免的存在在差异，但良良好的沟通、建建设性的关系系、公正的心心理，以及以以项目和发展展为重的基准准是合作成功功与否的关键键。如果单纯纯地为了融资资而融资，或或被动的融资资，不是高瞻瞻远瞩和战略略性的积极融融资，都可能能给未来的合合作埋下破裂裂的祸根和无无法调和的矛矛盾。股权融资方式是是很多不具备备银行融资和和资本市场融融资条件的房房企和资金实实力差的中小小项目公司最最便捷和可操操作的方式。目目前的房地产产行业，尤其其是北京房地地产正赶上百百年不遇的机机会，在大量量业外和国外外，特别是港港台的巨额资资金虎视眈眈眈的窥探着房房地产这个最最后的暴利孤孤岛的情况下下，关键是看看是否具备合合作的基本质质素和基本条条件，现在已已经毫无疑问问地进入了偶偶然成交和迅迅速成交的年年代。股权性的融资优优点在于：①可以增加一个个融资渠道，不不一定是债券券性融资；②可以获得持续续发展的资本本；③可以解决短期期流动资金；；④对知名度和品品牌度影响都都很好；⑤对雇员的期权权激励。不过，股权性融融资有特别的的严格规范；；股权有可能能分期制；成成本还是比较较高。在国际际市场上，都都是债券性融融资成本比股股权性融资成成本要低，因因为在一个比比较成熟的股股票市场，分红利润润要做到股票票估价的5％，但国内内现在大家都都没有达到这这个水平。操作步骤：①对融资方的债债务债权进行行核查确认②签订风险投资资协议书：确确定股权比例例、确定退出出时间、确定定管理者回购购方式、确定定再融资资金金数量及时间间、确定管理理上的监控方方式、确定协协助义务。③在有关管理部部门办理登记记手续17、债权融资资方式债权融资是指债债权人运用现现有或将来的的债权来融通通资金的过程程。目前我国国最多的是债债权融资的方方式，并且这这种债权集中中于从银行获获得的贷款、企企业之间的欠欠债和预收的的贷款。目前前由于我国金金融市场的开开放程度较差差，即使用债债权融资也还还有许多可利利用的金融工工具未被充分分的利用，如如信托基金和和企业债券等等工具的应用用。债权融资资则是最常见见和常用的一一种融资方式式，如果从银银行或金融机机构借款，这这种借款常常常为短期的或或专项的流动动资金或开发发贷款，不利利于房地产开开发企业从事事较长建设期期过程中的运运用安排，增增加了企业现现金流的控制制难度。发行行企业债券或或信托基金则则有可能使长长期债务增加加、短期债务务减少，更有有利于企业的的资金计划安安排。债权性性融资就是银银行贷款、企企业债券。债权性融资现在在在中国比较较难，目前企企业发债要通通过国家有关关部门批准，而而国家更愿意意支持那些重重点大中型基基础建设项目目。所以，一一个地产公司司去发信贷会会很难批。还还可以到境外外去发债务。欧欧洲发债务的的利率，大概概一厘左右，一一年下来可能能百分之一的的利息都不要要。但债权性性融资也有其其优点和缺点点。优点在于于债权性融资资特别便捷，相相对成本比较较低；缺点是是发债压力较较大，所以风风险也比较大大。方式：投融资双双方签定借贷贷合同进行融融资，确定相相应固定利率率和收回贷款款的期限。18、债转股的的融资方式债转股是指投资资公司或银行行组建资产管管理公司，把把原来与房地地产企业之间间的债权债务务关系，转变变为资产管理理公司与企业业间的控股与与被控股的关关系。债权转股权权后，原来的的还本付息就就转变为按股股分红。债转转股不但可以以使企业丢掉掉债务包袱，而而且减少了银银行坏帐损失失，盘活和加加快回收不良良资产，有利利于缓解金融融风险。企业业在减轻债务务之后就可以以进行公司改改造，重新组组织生产，在在资产管理公公司的监督下下从事经营活活动。资产管管理公司只是是阶段性持股股，最终或转转让给境内投投资者或被企企业回购或上上市。因此，债债转股的实质质就是企业将将债务和风险险阶段性的转转移给资产管管理公司，并并将投资公司司或银行从债债权债务关系系中解脱出来来。投融资双方开始始以借贷关系系进行融资，投投资方在借贷贷期间内或借借贷期结束时时，按相应的的比例折算成成相应的股份份。债转股对于于企业的意义义应该在于，债债变成股以后后，可以缓解解企业高额存存量债务在短短时期内的还还本付息压力力，从而给经经营不好的企企业一段较为为宽松、从容容的"软"时间约束，来来解决其长期期存在的政策策性负担问题题，提高其竞竞争和盈利能能力。只有在在这段“软”时间约束里里，企业能够够消除其竞争争和盈利能力力低的根本原原因，并要求求企业最终能能给资产管理理公司支付比比银行利息更更高的投资回回报。可转换换债券兼具股股票和债券的的特点，当股股市低迷时，投投资者可选择择享受利息收收益；当股市市看好时，投投资者可将其其卖出获取价价差或者转成成股票，享受受股价上涨收收益。因可转转换债券有收收回本金的保保证和券面利利息的收益，而而且其投资者者往往受回售售权的保护，投投资风险比较较小，但是收益可可能很大，同同时，可转换换债券的转股股和兑付压力力也对公司的的经营管理者者形成约束，迫迫使他们谨慎慎决策、努力力提高经营业业绩，这些因因素使得可转转换债券对投投资者很有吸吸引力。事实实上，发行可可转债与增发发新股非常类类似。如果可可转债全部转转股成功，其其实是相当于于按转股价增增发了一批股股票。区别是是增发新股当当时一次性全全部计入总股股本，而可转转债是延期渐渐次转入总股股本，因而，可转债可认认为是一种“推迟的股本本融资”，而对上市市公司来说，发发行可转换公公司债券的优点十分分明显。由于可转换债券券兼具股票和和债券两者之之长，融资规规模大，融资资成本低，灵灵活性强，适适应性广，而而且可以利用用财务杠杆以以增加股东财财富和优化企企业资本结构构，优点十分分明显，目前前由于利率水水平。资金使使用成本较低低，公司支付付的债息可作作为固定开支支计入企业成成本，避免交交纳公司所得得税企业财务务费用支出少少，避免了公公司股本在短短期内的急剧剧扩张，尤其其在二级市场场处于低迷，融融资环境发生生了重大变化化的情况下，发发行可转换债债券将有助于于企业取得最最大的融资效效益，是值得得满足条件尤尤其是资产负负债率较低的的上市公司优优先选用的融融资方式。可可以预料，可可转债以其独独有的特点，对对投资者以及及企业有较强强的吸引力，从从而使其在特特定条件下成成为上市公司司再融资的首首选作为新生事事物，今后可可转换债券在在我国证券市市场的应用前前景十分广阔阔。19、房地产信信托融资信托，简单地讲讲，是投资者者基于对信托托公司的信任任，将其财产产权委托给信信托公司由其其运作，信托托期限满后收收回本金和运运作收益的一一种理财形为为。是现实生生活中储蓄向向投资的有效效转换途径之之一。信托品种主要是是通过以下方方式参与到房房地产企业中中的。（1）信托贷款款。信托投资公司通通过设计推出出信托品种募募集到资金后后贷给房地产产企业。这种种形式和商业业银行贷款基基本上相同。主主要有三种具具体方式：A、债权信托。由于上调存款准准备金，部分分商业银行为为了缓解头寸寸的紧张，将将房贷资产出出售给信托公公司，也可称称为是一种准准资产证券化化形式。信托托以购买信贷贷资产的途径径间接参与房房地产企业。B、前期贷款。因为商业银行对对房地产企业业贷款必须在在“五证”办全后才可可进行，而对对于自有资金金不足、进度度达不到银行行贷款条件的的项目，便可可通过信托贷贷款形式取得得资金用于征征地、拆迁等等前期投入，在在此期间再办办理各项审批批手续，当审审批通过后再再向银行申请请贷款。C、主要贷款。也就是信托贷款款直接参与房房地产企业开开发项目的全全部过程。与商业银行贷款款相比，信托托贷款有以下下几个特点：：期限较短；；对资金及收收益安全性要要求较高；利利率相对较低低；单纯依靠靠信托资金，开开发规模会受受到一定限制制(信托合同不不超过200份，筹集5000万每份不低低于25万)；适用于滚滚动式开发形形式等。（2）股权信信托。房地产股权信托托的一般运作作模式是集合合资金以股权权的方式对项项目公司投资资，信托公司司派出董事或或财务人员参参与项目管理理，在信托终终止时，项目目公司股东或或第三方公司司溢价回购信信托股权。信信托投资公司司通过募集资资金对房地产产开发商阶段段性持股使大大型开发项目目得以顺利进进行。“121”号文文件中规定：：申请贷款的的房地产企业业自有资金不不能低于项目目总金额的30%。这对于资资金规模上亿亿元的开发项项目而言，注注册资本金最最低在3000万元以上，并并且企业的全全部资金不可可能只投入在在一个在建项项目上。去年年重庆国投推推出的“世纪星城股股权信托计划划”是个典型例例子。“世纪星城”预计总金额额达8.9亿元，前期期投入已完成成2.8亿元，已取取得土地和建建设用地许可可证，开发商商北京顺华的的注册资本为为1.5亿元，不能能满足30%的下限(1.5//8.99<<30%)，重庆国投投发行股权信信托计划募集集2亿元对北京京顺华增资，使使其注册资本本达3.5亿元，这样样便可顺利申申请银行贷款款，而且2亿元的使用用效益远在银银行贷款之上上，也没有改改变企业的资资产负债结构构。作为新的的一种信托品品种，2003年房地产运运用股权信托托募集的资金金近10亿。这种形式的信企企合作方式有有以下明显特特征：A、对于这种阶阶段性持有的的股份在信托托期限结束后后的处置，现现有两种方式式：一是开发发商或公司其其它股东回购购；二到期拍拍卖。信托的的目的不是去去长期控制某某家房地产开开发商，而是是通过这种方方式去运作投投资委托的资资金以达到预预期的理财效效果，为委托托人(投资者)谋取较好的的投资收益，本本身也从中获获取一定的信信托报酬。B、股权信托在在这份合同中中具有拥有表表决权的优先先股的性质，作作为股东每年年的回报率在在合同中是固固定的，不参参与利润分成成。在信托期期限内占到开开发商股份的的控股或者相相对控股地位位，能够参与与企业的重大大资金投向的的决策，以及及新的募集资资金计划等。这这对于房地产产企业的规范范化程度要求求也较高，但但这是任何一一家企业正常常发展中的起起码要求，也也是为了保证证信托品种的的安全性，收收益性。（3）受益权信信托。信托公司以受托托的信托财产产衍生的权益益优先享有权权对投资者发发行受益权凭凭证，募集到到资金后再让让渡给房地产产企业，是财财产信托的一一种。中煤信信托(中诚信托的的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很很好的受益权权信托的典范范。荣丰公司司将其开发的的市场售价3.27亿元人民币币的部分房产产委托给中煤煤信托，设置置财产信托，荣荣丰公司享有有该财产的全全部受益权，中中煤信托向投投资者发行受受益权证，将将部分受益权权出售给投资资者，投资者者优先于荣丰丰公司享有这这部份权益。一一举为荣丰公公司融集资金金近1.8亿元。按成成本价2200元/米计算，可可开发近8万平米相当当于6层6单元的板式式楼10栋左右，一一个完整的花花园式小区，售售完可使开发发商获取近6000万元的利润(扣除融资成成本约4%)。这种融资方式最最大特点是几几乎不用额外外的担保，而而且是资产证证券化的有益益尝试。它是是以企业资产产的未来预期期现金流入作作为信用基础础去化解让渡渡资金使用权权中的风险，使使资产的有形形价值向无形形价值延伸、扩扩展，这样不不仅使得信托托的风险隔离离功能发挥的的淋漓尽致，而而且作为财产产信托可以适适当规避资金金信托合同不不超过200份的限制，为为企业筹得更更多成本较低低的资金。信信托财产不属属于信托投资资公司的固有有财产，当受受托人破产清清算时，信托托财产不属于于破产财产不不参与对债权权人的分配。对对于委托人而而言，当委托托人破产清算算时，信托财财产也不得被被清算(除非受益人人为唯一的，在在这种合同里里受益人不是是唯一的)。中煤信托托推出后得到到管理层的默默许。从这种种角度考虑发发行受益权信信托向房地产产企业融资不不失为时下首首推的一种方方式。（4）租赁权信信托租赁权信信托，就是商商业房产的所所有者将商铺铺的租赁权转转让一定年限限，投资者在在购买租赁权权后自己并不不参与经营，而而是委托信托托公司进行统统一管理，享享受回报，信信托期满由物物业所有者或或承租方回购购商铺剩余年年限的租赁权权。"爱建新城"地下商铺租租赁权信托计计划是由爱建建信托集合多多个委托人拥拥有的"爱建新城"地下商铺租租赁权，委托托给上海市第第一百货商店店股份有限公公司进行经营营管理，收取取经营收益。第第一百货于信信托计划生效效后受托经营营管理"爱建新城"地下商铺，并并于2年后信托计计划期满受让让剩余年限的的租赁权。开开发商爱达置置业将"爱建新城"地下商铺的的房产所有权权抵押给爱建建信托，并将将与信托财产产等值的流动动资产信托给给爱建信托，作作为到期支付付信托收益和和实现信托目目的的履约保保证。从信托财财产交付的原原始形态进行行分类，租赁赁权信托属于于集合资金信信托的范畴，委委托人将其合合法拥有的资资金交付给信信托公司，购购买物业的租租赁权，因此此在发行上仍仍受200份的限制。租租赁权转让的的目的就是用用现有的资产产为公司或项项目融资，改改善其现金流流水平，其本本质就是一种种资产证券化化产品。（5）房地产产投资信托（类类房地产基金金信托）房地产投投资基金（REIT）是指符合合特殊法律要要求，在股市市上市，致力力于收购并经经营商业性房房地产的公司司，其投资、经经营项目包括括出租用公寓寓楼、商场、写写字楼、医疗疗中心(如养老院)、娱乐场所所和仓储设施施等，也有一一些REIT从事纯金融融操作，投资资于按揭贷款款的组合业务务。由于我国国到现在为止止仍然没有出出台产业基金金法，因此也也就没有真正正意义上的房房地产基金，但但国内现在所所发行的某些些房地产投资资信托产品已已具有房地产产基金的一些些初步特征。北京国投投仿效房地产产基金的运作作模式，集合合运用信托资资金购买法国国欧尚天津第第一店的物业业产权，投资资人实际拥有有该产权。信信托资金所购购物业的租户户是在世界500强企业中排排名175位的法国欧欧尚超市集团团，目前在全全世界范围内内共有大型超超市300家、小超市600家。北京国国投与欧尚签签定了"20++20"年的租约，因因此信托资金金购买的是带带长期、稳定定租约的房地地产项目，这这种运作方式式在我国房地地产金融市场场是一大创新新。在信托期期末，北京国国投将以该物物业为依托，发发行下一个信信托计划或处处置该物业用用于归还上一一期投资人的的本金，另外外，开发商承承诺在信托期期限内以信托托计划资金上上浮10%的价格回购购该物业。房地产投投资信托与租租赁权信托的的不同之处在在于租赁权信信托以一种短短期信托凭证证的形式发行行，具有短期期性（2~3年）和优先先股的特征，而而房地产投资资信托，如前前例中北京国国投与欧尚签签订的"20+220"年租约是一一种长期、稳稳定性的投资资。由于立法法的缺位，房房地产信托只只是房地产基基金的一个雏雏形，房地产产基金的优势势并没有真正正得到发挥，由由于房地产基基金是上市发发行的，投资资者可以随时时买入或者卖卖出，而房地地产投资信托托目前没有一一个交易平台台，不能随时时变现；房地地产基金可以以同时运作多多个项目，领领域涉及土地地开发、项目目开发、物业业租赁、资产产证券化和不不良资产处置置，而房地产产信托一般只只针对单个项项目。但是信信托"受人之托，代代人理财"的契约关系系制度构造了了一个天然的的基金平台，是是我国房地产产基金的先锋锋。（6）优先购房房权22004年春春节前，北京京国投推出了了苹果社区优优先购买权信信托，引起了了地产金融业业界和消费者者的普遍关注注。申请购买买该信托产品品的消费者首首先通过电脑脑选号获得购购买资格，以以相当于两成成购房款的价价格购买该信信托产品，获获得以6000元/平方米的优优惠价格购房房的资格，该该笔资金同时时充抵购房首首付款，其余余八成房款可可办理20年按揭贷款款。优先购房房权可以转让让，也可以由由开发商今典典集团回购。优先购房房权的巧妙之之处在于通过过信托平台用用消费者的钱钱建房，消费费者由间接投投资变为直接接投资。信托托公司的职能能在这里变得得尤为重要。与与委托代理不不同，信托公公司作为受托托人要履行谨谨慎勤勉之责责，由于委托托人管理不善善造成信托财财产损失的，受受托人要进行行赔偿，而在在委托代理关关系中，委托托人损失自负负；信托公司司还具有专家家理财的职能能，对信托财财产以自己名名义统一管理理和运用，在在委托代理关关系中，委托托人要对项目目进行决策，受受托人遵照执执行，因此对对委托人的素素质要求较高高，不适于广广大投资人。信信托制度无疑疑为普通投资资人提供了一一个良好的外外部理财工具具，适应了社社会与经济发发展的要求。无论是租租赁权信托还还是优先购房房权信托，一一般都是采取取集合资金的的模式，由受受托人购买某某项权利，期期满再由用资资机构溢价回回购该项权利利，实现信托托资金的退出出。信托公司司一般要求融融资机构提供供抵押或担保保，尤其对于于开发程度比比较低的项目目，如果没有有安全保证措措施，一旦资资金链条断裂裂，项目的风风险无疑会大大大增加。（7）烂尾楼信信托位于成都都的精图大厦厦5年前由于流流动资金断流流，已完成了了90％的工程被被迫停工，并并被法院查封封，其资产按按现值评估为为2.2亿元，负债债为1.1亿元，由于于巨额债务和和日后的销售售风险无人接接手。衡平信托托巧妙地发挥挥了信托财产产破产隔离的的功能，以未未来的现金流流吸引投资者者，获得了大大厦续建的资资金。按照《信信托法》的规规定，大厦所所有的债权和和股权委托给给信托公司进进行登记确认认后，受托期期间的信托财财产便具有了了隔断各种债债务纠纷的"防火墙"功能，原本本已查封的，可可以自动启封封。信托财产产的独立性同同时改变了收收入与财产的的分配顺序，未未来产生的收收入首先要支支付信托收益益，然后清偿偿所欠债权人人的债务，剩剩余收入由大大厦所有者享享有，也就是是说信托受益益人享有优于于债权人和所所有者的权利利，充分体现现了信托本身身所具有的法法律和制度优优势。信托作为一种灵灵活的融资工工具，可以解解决房地产开开发过程中各各个阶段的资资金需求，也也可以针对房房地产业的特特殊问题提出出解决方案。在在房地产与信信托结合的多多种形式背后后，潜藏着两两个基本动因因。①突破政策限制制房地产业业历来是国民民经济的支柱柱产业之一，由由于投资额大大、周期长、流流动性差等特特点，其发展展一直受到广广泛的关注。在在房地产开发发的融资模式式中，我国基基本是以银行行贷款为主导导的，在121号文件出台台前，信托融融资只是作为为银行贷款的的补充，对尚尚不符合贷款款条件的项目目提供过桥融融资。进入2003年，宏观经经济进入新一一轮增长阶段段，在支持固固定资产投资资高增长的外外部融资中，银银行贷款居于于首位，2003年1至8月增幅超过50%，而其中三三分之一的资资金投向房地地产业。2003年1~7月，全国有11个省份房地地产投资增速速超过50%，35个大中城市市有10个房地产投投资增速超过过70%，有些城市市连续两年房房价每年上涨涨20%，有的甚至至上涨30%。为了防范范可能的金融融风险，人民民银行于6月份出台了了《关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知》（简称121号文），对对房地产企业业的经营模式式产生了重要要影响，主要要方面如下：：a、房地产开发发贷款商业银行行对未取得土土地使用权证证书、建设用用地规划许可可证、建设工工程规划许可可证和施工许许可证的项目目，不得发放放任何形式的的贷款，房地地产开发企业业申请银行贷贷款，其自有有资金（指所所有者权益）应应不低于开发发项目总投资资的30%。商业银行行发放的房地地产贷款，只只能用于本地地区的房地产产项目，严禁禁跨地区使用用。b、土地储备贷贷款商业银行要要严格控制土土地储备贷款款的发放，对对土地储备机机构发放的贷贷款为抵押贷贷款，贷款额额度不得超过过所收购土地地评估价值的的70%，贷款期限限最长不得超超过两年。商商业银行不得得向房地产开开发企业发放放用于缴纳土土地出让金的的贷款。c、建筑施工企企业流动资金金贷款用途商业银行行要严格防止止建筑施工企企业使用银行行贷款垫资房房地产开发项项目。d、加强个人人住房贷款管管理商业银行只能对对购买主体结结构已封顶住住房的个人发发放个人住房房贷款。121号文件对对房地产开发发各阶段的贷贷款条件都作作出了严格的的规定，使房房地产开发企企业不得不改改变现有的融融资模式，寻寻求新的通道道，打通新的的平台。信托托作为唯一能能连结货币市市场、资本市市场和产业市市场的金融工工具，此刻走走入房地产企企业的视线，开开启了与房地地产业在更广广泛领域更深深层次的合作作。比如股权权信托对自有有资金不足30%无法取得开开发贷款的企企业具有很强强的吸引力，优优先受益权转转让可以为完完成外部施工工而装修费用用不足的企业业解决资金问问题，今典集集团的苹果社社区曾经酝酿酿发行房地产产消费信托，解解决封顶前不不能发放个人人住房贷款的的问题，引起起广泛的关注注。②信托独特的制制度优势从制度安排来看看，信托的最最大功能是为为社会提供了了一项优良的的外部财产管管理制度。社社会经济越发发达，对外部部财产管理制制度的需求也也就越强烈。信信托作为一种种优良的财产产管理制度，源源于其独特的的制度设计，即即信托财产所所有权与收益益权相分离，信信托财产的权权利主体与利利益主体相分分离，正是信信托区别于其其他财产管理理制度的根本本特征。由信信托的这一根根本特征还引引申出信托另另外两个重要要特性，即财财产独立性与与信托有限责责任。信托一一旦设立，信信托财产即与与委托人、受受托人的其他他财产相分离离，若委托人人或受托人因因故破产，信信托财产不在在清偿范围之之内。有限责责任是信托的的另一重要特特征，它根源源于信托财产产的独立性，信信托中的有限限责任是全面面的，在信托托的内部关系系中，即使未未能取得信托托利益或造成成信托财产的的损失，受托托人也不以自自有财产负个个人责任，未未能取得信托托利益的可以以不向受益人人支付，信托托财产有损失失的，在信托托终止时只将将剩余财产交交给受益人即即可；在信托托的外部关系系中，信托管管理的连续性性不因受托人人的欠缺而影影响其成立，已已成立的信托托不因受托人人的更迭而影影响其存续。如何寻求求更有效的制制度设计来进进行财产转移移与管理是经经济制度中的的一个本质要要素。信托在在这方面显示示出独特的优优越性，这是是由信托不同同于其他类似似设计的制度度特征决定的的，信托提供供的是一种带带有稳定性、弹弹性和安全性性的财产转移移与管理设计计。a、稳定性信托的这这一特点可以以从与委托代代理的比较分分析中来得到到论证。委托托代理通常也也涉及到为他他人利益而管管理财产，但但其关系极不不稳定，只适适合于短期的的财产管理，这这是因为委托托代理原则上上于当事人一一方死亡或丧丧失民事行为为能力时即归归于消灭，而而且被代理人人可以随时取取消委托代理理人，也可随随时辞去委托托。而信托一一旦设定，除除委托人在信信托文件中明明确保留了撤撤销权外，委委托人不得废废止或撤