2023年甘肃省房地产估价师制度与政策征收土地的范围考试试卷

甘肃省２023年房地产估价师《制度与政策》：征收土地的范围考试试卷本卷共分为2大题5０小题，作答时间为１8０分钟，总分１０0分,6０分及格。一、单项选择题(共2５题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R／U系数。其中，Ｒ/Ｕ系数是指＿_。ﻭＡ.出租单元内建筑面积与可出租而积的比值

B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值

C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值

D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值2、某宗房地产2023年的纯收益为50０万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命３５年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

A：23６0万元

B:2500万元ﻭC：２722万元

Ｄ：28４５万元

E:工业用地的监测点评估价格３、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、９００万元、5０万元、６0万元、１５0万元、12０万元，投资利润率为２0％，则成本利润率为。

A:17.13%ﻭＢ：1８.3０%

Ｃ:１8.61%ﻭD：2１.47%

E：工业用地的监测点评估价格4、房地产开发项目竣工并具有竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：开发商

Ｂ:承包商

C:相关的政府部门

D:监理单位ﻭE:借款协议5、货币发行,应将所需数额列入国家综合信贷计划中,并作为__加以合用。

A.国家信贷资金

B.国家预算资金

C.国家承担资金

D．国家计划资金6、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是＿_。

Ａ.均衡原理

B.预期原理ﻭC．竞争原理

D．替代原理7、Ａ市B房地产开发公司欲建一住宅社区，该地块面积为１0000。经城市规划部门批准，该项目的容积率为５。该社区允许建设的住宅总建筑面积约为。ﻭA:30000ﻭB：500０0

C:7000０ﻭD：１0０00

Ｅ:执行层的组织协调８、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的告知》规定，国家指导性参考价格为普通征询报告，每份收费元。ﻭA：100—3００ﻭB:１０0~500ﻭC：300—8０0ﻭD：30０—1０00

Ｅ:执行层的组织协调９、开发投资的投资者重要是。

A：赚取开发利润

B：保值增值

Ｃ：获得收益

D：消费

E:借款协议１0、对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是。ﻭA：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B:在正常市场和运营状态下净收益大于零的连续时间ﻭC:由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D:剩余经济寿命与实际年龄之和的时间ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格ﻫ11、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。ﻭA．按照房地产的用途和等级划分的

B．按照房地产的交易形式划分的

C．按照地区范围划分的

D．按照房地产购买者目的划分的12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年，土地使用权出让协议约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为５0年。假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。

A：２.００%ﻭB：2.13％ﻭＣ:2．22％ﻭD：2.５０%ﻭE：工业用地的监测点评估价格１3、假如某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以进行估价。ﻭA：保持现状前提

B：装修改造前提

C：转换用途前提ﻭD：重新运用前提

Ｅ：工业用地的监测点评估价格14、房地产估价的重要难点是。ﻭＡ:市场行情变化不定ﻭB：供需变化引起价格变化ﻭC:房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握ﻭＤ：房地产价格的影响因素影响限度不同ﻭE：工业用地的监测点评估价格15、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

A:一级资质要有1５名以上专职注册房地产估价师ﻭB:二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

E：执行层的组织协调16、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2023年试题)ﻭＡ：替代性

B：发展性

C:地区性ﻭD:复杂性ﻭE：借款协议1７、鉴定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为_＿。

Ａ.０.060ﻭB．０.9４0

C．1.06０

Ｄ．1.０6418、导致公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A.成本加成定价法ﻭB.价值定价法ﻭC.目的定价法

D.认知价值定价法１9、某建筑物实际通过年数为２023,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差导致功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效通过年数为2023,剩余经济寿命为202３，残值率为４%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。ﻭＡ．4３．2%

B.50％

Ｃ.56.８％

D.70%20、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。

Ａ:1０％

B:２0％

Ｃ：30％

D:40％ﻭE：执行层的组织协调2１、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文献是。ﻭA:地方性法规

Ｂ:政府规章

Ｃ:部门规章

Ｄ:自治条例

E:执行层的组织协调２２、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为８%,通货膨胀率为6％,则该项房地产投资的实际收益率为。ﻭA:９.26％

B：１0％

C：1132％ﻭＤ：12％

E：借款协议23、以下四种方法中,相对而言求取净收益A最合理的方法是。

A：过去数据简朴算术平均法ﻭB:未来数据简朴算术平均法

C：未来数据资本化公式法ﻭD:过去数据加权算术平均法ﻭE：工业用地的监测点评估价格２4、在一国金融机构体系中居主体地位。ﻭA：政策性银行ﻭB：非银行金融机构ﻭＣ:中央银行

D:商业银行ﻭE：执行层的组织协调２５、在房地产开发项目投资估算中,房屋开发费不涉及__。ﻭA．建筑安装工程费

Ｂ．公共配套设施建设费ﻭＣ.土地费用

D.基础设施建设费二、多项选择题（共2５题，每题2分,每题的备选项中,有2个或２个以上符合题意,至少有１个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得０．5分)1、在求取净收益中,运营费用涉及。

A：房地产持有环节的税收ﻭB：房地产折旧费ﻭＣ：房屋保险费

D：房地产抵押贷款还本付息额ﻭE：为承租人提供的服务费2、在划分路线价区段时，应符合的条件涉及()。

A.形状相似ﻭＢ.在同一条街道上只有一个路线价区段ﻭＣ．面积接近

D．地块相连

E．可及性相称3、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款,贷款利率为6％,假如在20２3内按月等额偿还,该居民月还款额是（)元。ﻭＡ．240

B．6２2ﻭC.31２

D．87４４、下列关于拍卖保存价规则,说法对的的是。

A:保存价是拍卖的必备条件ﻭB:保存价的修改权从属于保存价的拟定权,归委托人享有ﻭＣ：委托人拥有保存价的拟定权ﻭD:拍卖人拥有保存价的拟定权ﻭE:保存价通常是保密的,仅限委托人和拍卖人等有限人知情5、根据保险的近因原则，保险补偿责任的拟定应根据__之间的因果关系来判断。ﻭＡ．投保人与保险标的ﻭB．被保险人与保险标的ﻭC．保险事故与保险标的的损失

D.保险人与保险标的的损失6、下列房地产不得用于抵押的有。ﻭA:无地上建筑物的出让土地使用权

B：无地上建筑物的划拨土地使用权ﻭＣ：所有权或使用权有争议的房地产ﻭＤ:依法查封扣押期间的房地产

E:幼儿园等公益教育设施7、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的重要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。ﻭA.第一产业

B.第二产业ﻭC.第三产业

Ｄ．新兴产业8、某市去年住宅的实际销售量为50０万m2，预测销售量为４50万m2,平滑指数为0.8,则运用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。

A.45０ﻭＢ.475

Ｃ．49０ﻭＤ.5009、下列属于免征契税范围的涉及。

A：事业单位承受土地、房屋用于教学的ﻭＢ:社会团队承受土地、房屋用于出租经营的ﻭC:城乡职工,多次购买公有住房的ﻭＤ：因不可抗力失去住房而重新购买住房的ﻭE：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的10、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能,涉及。

A:分散风险职能ﻭB:组织经济补偿职能ﻭC:融通资金职能

D：防灾防损职能

E:分派职能ﻫ１1、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为１0％,而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4,那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。

Ａ：10％ﻭB：１１%ﻭC:13％ﻭD：1４％ﻭE：借款协议12、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。

A．国务院

B．国务院建设行政主管部门ﻭＣ．城市规划主管部门ﻭＤ.土地管理局13、某房地产投资者以３00万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为2023,按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为1０万元,则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

Ａ．１0%ﻭB．11.2７％ﻭC．14.１８%ﻭＤ.22.55%１４、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围拟定后，拆迁范围内的个人不得。ﻭA:转让房屋

Ｂ:租赁房屋ﻭC:迁移户口ﻭD:新建、扩建、改建房屋

Ｅ:改变房屋和土地用途15、建设工程进度控制工作的重要内容涉及。

Ａ:施工现场的调研与分析

Ｂ:编制项目建设工程进度计划

Ｃ：监督项目施工进度计划的执行

D:制订勘查计划ﻭE:对项目建设总周期目的的论证与分析16、若按等比例选择投资品,则预期收益最大的投资组合应是＿_。ﻭA．股票+债券

B.股票＋投资基金

C．债券+投资基金ﻭD.股票+投资基金+债券17、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述对的的是__。ﻭA.核定为三级，并设3年的暂定期

B．核定为三级,并设1年的暂定期ﻭＣ.核定为暂定级,并设1年的暂定期ﻭD．核定为暂定级，并设3年的暂定期1８、保险的基本原则有__。ﻭＡ.最大利益原则ﻭB.权责一致原则

Ｃ．保险利益原则ﻭD．近因原则ﻭE.损失补偿原则19、在中，通常有一家或数家大型百货公司是重要租户。ﻭA：市级购物中心ﻭB：地区购物商场ﻭC：居住区商场ﻭＤ:邻里服务性商店

E：借款协议20、下列有关税收的表述中，对的的有__。

A.财政局对外出租的经营用房免征房产税

Ｂ.集体土地使用人无须交纳土地使用税

Ｃ．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税ﻭD．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产ﻭE．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税21、假设某类住宅的价格从3０00元／m２下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到１00０套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

Ａ．-1.33ﻭB．-0.66

C.0.6６

D．1.5322、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__,土地复垦费、土地荒凉费用于土地的调整与治理。

A．集体财政ﻭＢ.国家财政

C．土地开发与农业发展

D.土地管理部门的业务开支2３、设计方案评价原则重要有。

Ａ:经济合理性与技术先进性相结合的