对收益法在房地产估价中应用的

HYPERLINK"/thread-1294040-1-1.html"对收益法在房地产估价中应用的探讨论文关键词：房地产收益法估价论文摘要：：本文从房地地产评估的角角度研究了目目前我国房地地产评估的基基本方法--收益法。本本文首先概述述了我国房地地产估价方法法的现状、特特点。其次本本文提出了收收益法在房地地产估价应用用中存在的问问题，如：适适用范围有一一定的局限性性、折旧费是否否应该扣除等等。最后本文文对收益法在在房地产估价价中的运用进进行了探讨并并提出了一些些的建议，如如：健全估价价体系、规范范估价流程、引引入国际评估估准则。本文文的基本逻辑辑进程是提出出问题到分析析问题，然后后解决和探讨讨问题。一、目前我我国房地产估估价方法的现现状我国的现代代房地产估价价活动起步较较晚，所运用用的估价理论论体系基本上上是从西方国国家引进的，随随着中国加入入WTO，距离国外外房地产估价价机构进入我我国估价市场场日期的日益益逼近，中国国房地产估价价市场日益成成熟，鉴于我我国目前的国国有土地使用用权有限期出出让制度，与与英美等国家家的土地私有有制有所不同同，决定了房房地产估价理理论体系特别别是实际运用用时应有相应应变化。在我我国，房地产产估价有收益益法、成本法法、市场法、剩剩余法、路线线法等其它方方法，收益法法是进行房地地产估价工作作采用的最主主要的方法之之一，它是从从房地产的经经济效用出发发来评估房地地产价格的方方法，它不但但具有充分的的学术理论依依据，而且具具有十分重要要的实践意义义，在国内广广泛地应用于于收益性房地地产、房产、土土地价格的估估价。二、收益法法在房地产估估价中应用的的特点（一）收益益法的定义收益法是指指通过估测被被评估资产未未来预期现金金流量的现值值来判断资产产价值的方法法。它服从资资产评估将利利求本的思路路，即采用本本金化和折现现的途径及其其方法来判断断和估算资产产价值。该思思路认为，任任何一个理智智的投资者在在购置和投资资与某一资产产时，所愿意意支付或投资资的货币额不不会高于购置置和投资的资资产在未来能能给其带来的的回报，即收收益额。收益益法利用投资资回报和收益益折现等技术术手段，把评评估对象的预预期产生能力力和获利能力力作为评估标标的来估测评评估对象的价价值。这种方方法根据评估估对象的预期期收益来评估估其价值，容容易被资产业业务各方所接接受。（二）收益益法应用于房房地产的估价价的基本原理理收益性房地地产在未来的的时期内形成成源源不断的的预期收益,它利用经济济学的预期收收益原理，即即为该房地产产的产权人在在拥有该房地地产的期间内内从中所获得得的各年现金金流量的现值值之和。对于于收益性房地地产的购买者者来说，其主主要目的是为为了取得收益益性房地产所所能够带来的的直接的或潜潜在的收益。所有者让渡出去去的权利必然然要在经济上上得以实现，房房地产购买者者必须一次性性支付一定的的金额，补偿偿房地产所有有者失去的收收益。这一货货币额每年给给房地产所有有者带来的利利息收入必须须等于他每年年能从房地产产获得的纯收收益。这个金金额就是收益益性房地产的的理论价格，用用公式可以表表示为：房地地产的价格=纯收益/资本化率，它它包含着三个个假设前提：：1、收益每每年不变实际收益是是在现状下对对被评估房地地产实际取得得的收益，它它受到多种因因素的影响，所所以在确定纯纯收益时，通通常不能直接接用于评估。例例如：当收益益权利人在法法律、行政上上享有某种特特权或受到特特殊的限制，致致使房地产的的收益偏高或或者偏低；收收益人经营不不善，导致亏亏损，纯收益益为甚至为负负数。这时候候必须对实际际收益进行修修正，剔除其其中特殊的、偶偶然的因素，取取得在正常的的市场经济条条件下的房地地产用于法律律上允许最佳佳利用方向上上的纯收益值值。2、资本化化率确定资本化率在在现状中通常常也不是确定定不变的，在在不同的用途途、不同的地地区、不同的的时间、不同同的性质的房房地产，由于于投资的风险险有高有底，因因此在实际评评估工作中，一一定要依据房房地产所依据据的环境确定定资本化率。3、收益为为无限年期一般情况运运用收益法时时，理论上假假设收益为无无限年期，否否则不适合用用收益法对房房地产进行评评估。（三）收益益法在房地产产估价中的优优点收益法与成成本法、市场场法、剩余法法、路线法等等其它方法相相比有以下主主要优点：1、理论依依据充分收益法是以以预期理论为为依据，将受受托估价的房房地产的未来来现金净流量量折现值之和和作为其现在在的价格，与与市场法和成成本法相比，是是一种具有理理论基础的方方法。市场比比较法，通过过类似房地产产实例与待估估房地产的比比较，确定待待估房地产的的价格，尽管管比较符合人人们的现实经经济行为，但但是以价格求求价格，并没没有说明价格格形成的依据据。成本法从从费用着眼，确确定价格，有有一定理论基基础，但有一一定的应用限限制，例如不不可再生的城城市土地就不不能用成本法法进行估价。2、运用范范围广泛无论是纯粹粹的土地还是是单纯的建筑筑物，或者两两者合二为一一的房地产，重重要的是有收收益性的或者者具有潜在的的收益性，都都可以运用收收益法进行估估价。特别是是对于不能用用成本法估价价、不可再生生的城市土地地，收益法同同样也可以适适用其估价。3、符合购购买者的理念念通过收益法法所确定的收收益价格，实实质是一种需需求价格。对对于房地产的的购买者来说说，他购买房房地产所愿意意支付的代价价，自然以他他期望该房地地产在未来所所能给他带来来的收益为依依据，而不会会去考虑该房房地产在开发发建设过程中中花费的成本本。收益法还还可以充分考考虑资产的各各种贬值因素素，并且它是是用未来收益益来衡量房地地产的资产的的价值，所以以其结果较容容易被投资者者所接受。三、收益法法在房地产估估价中存在的的问题（一）收益益法在适用范范围有一定的的局限性对于有收益益性房地产来来说，收益法法是最有效的的估价方法，但但是对于非收收益性房地产产，如居住房房地产、政府府机关、学校校、公园等公公用、公益性性房地产的估估价来说，就就不能运用收收益法进行估估价。在信息息资料比较全全，比较案例例比较多的情情况下，市场场法能比收益益法更好地评评估出房地产产的真实价值值。（二）折旧旧费是否应该该扣除在实际际应用中存在在较大的争议议在运用收益益法进行房地地产估价的时时候，人们的的传统观念都都认为折旧费费应作为费用用扣除，而在在实际应用当当中许多专家家对这样做法法提出质疑，认认为把折旧费费应作为费用用扣除不恰当当。（三）纯收收益及资本化化率的确定比比较困难由于收益法法需要预测未未来收益，而而且还要对收收益所承担的的风险进行度度量以及受房房地产市场发发展变化及社社会经济条件件各个方面因因素的影响，其其结果受主观观判断和未来来不可见因素素的影响比较较大，因此收收益法的应用用，需要比较较发达和成熟熟的资本市场场，需要评估估人员具有更更加精湛的专专业知识。然然而，收益法法在我国的评评估理论和实实践中都有薄薄弱地方，收收益法的推广广在理论和实实践中都遇到到了一些问题题，如评估实实践中各种参参数的选取的的依据和来源源，企业基础础财务数据的的不完备，行行业、市场信信息的获取去去到难等等。（四）仅根根据预期的纯纯收益来确定定价格，可能能脱离实际首先纯收益益是购买者期期望的未来的的纯收益，是是一预测为基基础。与实际际的收益额不不一定相符合合。其次，收收益法仅仅从从预测收益的的角度考虑价价格，完全忽忽视成本费用用的大小，这这样是考虑不不够全面。四、收益法法在房地产估估价中的改进进之探讨根据前文的的分析，笔者者认为，以收收益法对房地地产进行估价价，应该注意意以下几个方方面的问题：：（一）以同同类房地产的的现（市）价价作为收益额额的计价基础础通常对房地地产收益额的的确定是直接接计算，本文文认为这样计计算不科学，在在确定某房地地产收益时，本本文建议以类类似房地产的的收益作比较较，同时也要要对市场走势势作准确的预预测，以便更更准确的确定定纯收益，减减少误差。因因为正常的纯纯收益由于实实际收益受到到多种因素的的影响，不能能直接用于评评估，必须对对实际工作中中某些特殊原原因如经营不不善、法律上上、行政上某某些特权或者者特殊的限制制加以剔除，取取得正常的市市场条件下的的房地产用于于法律上允许许最佳利用方方向上的纯收收益值。目前确定收收益额的主要要有三种：利利润总额、净净利润、净现现金流量，相相应的收益额额确定方法为为利润总额法法、净利润法法、净现金流流量。本文建建议采用目前前国际上比较较通行的方法法净现金流量量法，这也是是大家比较愿愿意接受的一一种方法。净净现金流量法法相对于其它它方法来说，它它符合资产经经营中不断追追加投资和回回收投资的动动态过程，比比较真实的模模拟企业在未未来经营中收收益的实现途途径和过程。因因为它以收付付实现制为原原则，排除了了人们主观认认定的固定资资产折旧费的的干扰；同时时，它不仅考考虑了现金流流量的数量而而且考虑到受受益的时间和和货币的时间间价值；而且且它还是税后后指标。因此此净现金流量量就比利润总总额和净利润润更能客观地地反映企业或或技术资产的的净收益。（二）折旧旧费不应该作作为费用扣除除目前很多运运用收益法进进行房地产估估价的报告中中均把折旧费费当作费用扣扣除，本文认认为应当把折折旧费作为房房地产一种投投资，不应当当把折旧费当当作费用扣除除。折旧虽然然是损耗，但但这种损耗是是为取得收益益而发生的贬贬值，是资产产价值的时间间表现形式。由由于资产，特特别是固定资资产在一个限限定时间内并并不能耗完，它它对企业生产产经营的贡献献因其年复一一年存在而存存在。需要指指出的是，这这其中也包括括无形资产、递递延资产的摊摊销。这种贡贡献从价值角角度上讲就是是折旧，所以以，折旧的存存在从另一个个角度看，折折旧在整个资资产使用期限限内并未真正正发生支出，也也没有一个企企业因折旧的的存在而准备备大量资金用用于支付，但但是这就所形形成的价值却却被企业以收收入形式获得得。从另一个个角度看，折折旧在整个资资产使用期限限内并未真正正指出，也没没有一个企业业因折旧的存存在而准备大大量资金用于于支付，但是是这就所形成成的价值却被被企业以收入入形式获得。然然而折旧在现现实中并没有有实际支出，而而是作为业主主提留，它不不同于总费用用中的维修费费、管理费、保保险费、税费费等都属于实实际支出。因因此本文认为为应当把折旧旧费作为房地地产一种投资资，不应当把把折旧费当作作费用扣除。（三）确确定资本化率率资本化率实实质上是对未未来收益的折折现率，其大大小对委托估估价房地产价价格的高低影影响极大。因因此，它指的的是适当合理理的资本化率率。收益法中中采用的适当当合理的资本本化率，应该该等于与获取取房地产上所所产生的纯收收益具有同等等风险的资本本化率。在不不同的用途、不不同的地区、不不同的时间、不不同的性质的的房地产，由由于投资的风风险有高有底底，因此在实实际评估工作作中，一定要要依据房地产产所依据的环环境确定资本本化率。在实际运用用收益法进行行房地产估价价时，目前通通常是采用直直接选取法来来确定资本化化率，但是采采用此方法误误差较大。本本文认为在收收益法评估实实务中宜采用用以下两个步步骤：1、首先利利用分析工具具和分析技术术初步确定资资本化率(1)利用用财务分析技技术。运用各各种财务指标标对公司经营营结果，财务务状况进行分分析，通常有有财务比率分分析法，杜邦邦分析方法等等。(2)利用用经济、管理理战略分析技技术。如市场场结构-行为-绩效分析方方法、产品寿寿命周期分析析模型、波特特的物种竞争争要素分析模模型、增长——份额矩阵分分析法、SWOT分析法等。(3)利用用统计分析工工具和技术。常常用的统计分分析工具有EXCEL软件、SPSS统计分析软软件等，常用用的统计分析析方法有平均均分析方法、相相关性分析方方法、回归分分析方法、时时间序列分析析方法等。(4)利用用层次分析法法层次分析法法。这是一种种综合定性和和定量的分析析方法，可以以将人的主观观判断用数量量化形式表达达和处理，形形成相对的客客观判断标准准，用来处理理一些多因素素、多目标、多多层次的复杂杂问题。2、其次采采用行业基准准收益率加物物价指数调整整法、安全利利率加上风险险调整值法和和收益风险倍倍数法来最终终确定资本化化率根据估价对对象所处地区区现在和未来来的经济状况况、房地产市市场发育状况况、土地取得得方式、物价价指数状况以以及估价对象象的用途，新新旧程度等确确定风险调整整值来确定资资本化率，这这样取得的资资本化率就比比较真实可靠靠。因为合理理的分析工具具和技术可帮帮助评估师对对信息对分析析更全面和更更透彻，充分分挖掘所收集集的资料中的的有效信息，减减少由于分析析遗漏等方面面产生的风险险，定性与定定量的相结合合使得分析的的过程和结果果更加科学、客客观更具说服服力，同时还还可以节约评评估的时间和和精力，减少少评估的时间间和成本风险险。（四）在建建立收益法评评估模型时进进行检验收益法评估估中大量的使使用了统计学学原理和数理理统计分析方方法，这要求求我们建立的的评估模型时时进行拟合优优度、总偏差差和显著性检检验，这是科科学的使用收收益法评估的的必要条件，我我们以前的收收益法评估中中并没有足够够重视检验，我我认为这是不不适合的。由由于统计检验验理论本身已已经非常成熟熟，本文在此此不再详述。五、其他应应该改进的地地方为了准确反反映估价对象象的价格或价价值，提高估估价结果的精精度，本文认认为还应当：：（一）提高高估价人员的的规范意识、全全面理解和把把握《房地产产估价规范》精精神《房地产估估价规范》作作为房地产估估价的操作技技术规范，是是房地产估价价人员在进行行房地产估价价的全过程的的行为准则和和技术指导。我我们要深刻理理解和把握规规范的涵义、精精神实质，从从进入房地产产估价这个行行业开始，我我们在承办业业务开始到估估价报告出具具、估价底稿稿归档的时候候，都必须严严格执行规范范，而且我们们平时需要加加强学习和交交流，以便更更好的提高执执业水平。（二）健全全估价体系，规规范估价流程程在承办业务务后，估价人人员应严格按按照估价程序序，对估价对对象的产权等等资料进行必必要的鉴定，两两名或多名估估价人员到估估价对象现场场进行勘察，进进行全面、细细致的市场调调查。这样我我们对资料汇汇总、认真分分析，把握对对价格或价值值影响的主次次因素来