城市中心区高层豪宅项目成功要素分析2012

城市中心区高层豪宅项目成功要素分析瑞尔特房地产顾问机构——弘辉华侨路项目豪宅定位探讨策划条件假设假设不考虑地块规划用途的限制，根据市场需求和地块现状，目前项目产品定位有四个方向可供选择：本报告对项目发展的第一个方向进行探讨。报告思路报告思路：通过选取国内一线城市中心区和南京主城区高层豪宅项目，分析其特征，进而找到其成功的要素。为弘辉华侨路项目的定位“商业+大户型住宅（豪宅）”寻找依据，分析其定位为城市中心区豪宅项目的可行性。在可行的情况下，如何操作？若不可行，其制约因素是什么？在其它方向定位上，可获得哪些参考？全国高层豪宅南京高层豪宅特征分析若可行？对比华侨路项目若不可行？怎么操作？总结成功要素制约因素是什么？目录豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；是在住宅市场发展到一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。第一部分中国豪宅项目案例豪宅最直接的衡量标准：稀有——区域地段、环境景观的稀缺性；尊贵——高价值、居住人群的高层次；高品质——产品的高素质、高品位、高附加值。一、上海豪宅项目案例项目地址浦东区花园石桥路28弄开

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商汤臣海景花园有限公司占地面积20066㎡建筑面积141894㎡开盘时间2006年10月交付时间2006年12月31日物业管理上海汤臣物业管理有限公司物业费10元/㎡·月

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率40%

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率7.07总

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数220（450-600㎡）销售价格均价110000元/㎡1、汤臣一品（上海）汤臣一品坐落于陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅（两幢40层和两幢44层）和1幢高级会所组成，最高达153米。号称“中国第一豪宅”。豪宅案例项目简介项目功能配置特殊位置汤臣一品正坐落于黄浦江270度转角处，属浦东看江最佳的位置电梯能否运作，一切靠掌纹，永大日立高速电梯空气系统日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统整体橱柜德国PoggenPohl，“储备区、存储区、清洗区、准备区、烹饪/烘烤区”五大功能区明显划分厨房家电世界最高档次的嵌入式厨房电器Gaggenau门窗防弹铜门和防弹窗，在门上镌刻着经典的西方植物图案，细部镶嵌水晶，主人入室全凭指纹卧室沿袭了古典欧式的金壁辉煌，采用落地窗浴室采用挪威Nexans地坪加热系统，下沉式按摩池，意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国Hansgrohe、Pharo淋浴。豪宅案例项目地址长宁区镇宁路111号开

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商上海裕昌房产发展有限公司

占地面积10066㎡建筑面积29864㎡开盘时间2008-04交付时间2009-03物业公司上海世邦魏理仕物业顾问公司物业费8.5元/㎡·月绿

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率35%容

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率2.8总

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数100户（96套288㎡，4套530㎡）销售价格50000-70000元/㎡（均价60000元/㎡）停车位150个（1：1.5）装修标准8000元/㎡2、王子晶品（上海，曾经名为万宝国际广场）豪宅案例王子晶品占地1万多平米，为两幢高28层的豪华建筑，提供96套面积为288平方米的顶级公寓以及4套面积为530平方米的复式大宅。主卧室270度圆弧大窗，每套公寓均以欧洲简约奢华的精致设计风格装修交付，德国当代龙头配以施华洛世奇限量版水晶手柄、天然石材结合德国地板全地暖设施、芬兰通力观光电梯入户。王子晶品与五星级晶品酒店之间由花园连廊相接，能同时向王子晶品提供五星级酒店式入户服务，同时享有公寓和酒店的两座会所。服务内容包括宾利车队、专属司机服务、家政处理、房间入户服务、24小时大堂经理、水疗温泉及健身会所、私人管家和各类财务保管等。项目简介项目功能配置电梯芬兰通力观光电梯空气系统美国BEAM中央吸尘系统，大金双独立中央空调系统，加拿大LIFEBREATH中央新风系统保安系统红外线监控系统智能化设施采用智能IC卡电梯管理系统供热系统德国REHAU地暖供水系统中央软水和直饮水系统,日本SEKISUI同层排水系统门窗防火防盗钢板实心木门，断桥隔热铝合金豪宅案例豪宅案例项目地址卢湾区济南路8号开

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商印尼三林集团占地面积17567㎡建筑面积65000㎡开盘时间2007-04交付时间2009-05物业公司雅诗阁国际管理物业费16元/㎡·月绿

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率5.5总

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数308户（83-148平米）销售价格100000元/㎡3、济南路八号（上海）豪宅案例济南路8号位于“济南路8号”，由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成。作为印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司所有的豪华公寓，济南路八号是由诸多拥有丰富豪华住宅管理经验的资深人士倾情打造的最新作品。位于雅加达的“四季豪庭”--亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓项目也是这个团队的精品之作之一。五星级精品酒店运营商为济南路八号提供超高标准的服务和管理。提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。项目功能配置电梯8部空气系统中央空调保安系统可视电子对讲系统门窗铝合金双层中空玻璃；木饰面实心门（防火）外墙石材；幕墙；其它；室内精装来自欧洲最新设计的家私融合了意大利B&Bltalia的经典，公寓还配有丹麦的Bang&Olufsen的家庭音响，和以简约设计而闻名于世的Artemide系列灯具。厨具德国的Poggenpohl橱柜和整套的Gaggenau内置豪华厨具。浴室德国的Dornbracht智能家庭温泉水疗系列和Grohe的国际顶级卫浴设备。项目介绍豪宅案例奢华解析“济南路8号”的奢华体现在两个方面：其一是沪上首家提供五星级酒店管理的豪宅，欧洲著名精品酒店管理品牌帕默斯顿酒店集团PalmerstonHotels&Resorts担纲物业管理。提供贴身服务、室内服务和会所管理，主要包括门童开门，大堂经理二十四小时待命，家政、客房服务、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。其二，非凡的室内装璜。来自欧洲最新设计的家私融合了意大利B&Bltalia的经典，配有丹麦的Bang&Olufsen的家庭音响，和以简约设计而闻名于世的Artemide系列灯具。厨房配备了德国的Poggenpohl橱柜和整套的Gaggenau内置豪华厨具。浴室有德国的Dornbracht智能家庭温泉水疗系列和Grohe的国际顶级卫浴设备。豪宅案例营销解析“济南路8号”共分东西两栋，原为ING旗下的“盛捷服务公寓”。印尼三林集团花3.3亿美元买下所有权，进行重新改建。三林集团聘请美国著名设计师ErikBrookeHayden对其室内装潢彻底翻新，而ErikBrookeHayden在业界以专门为五星级酒店以及豪华寓所专案设计而著称。为了进一步彰显“济南路8号”的奢华品味，公司特意邀请国际巨星入住公寓，巩俐欣然接受，据了解该套公寓约700万人民币。项目地址朝阳区东三环北路23号开

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商香江国际占地面积92100㎡建筑面积720000㎡开盘时间2007-08交付时间2008-12物业公司仲量物业管理公司物业费16-19元/㎡·月绿

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率7总

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数180户（110-800㎡，300-400㎡为主）销售价格均价70000元/㎡停车位270个（1：1.5）1、御金台（北京，财富中心二期）二、北京豪宅项目案例豪宅案例北京财富中心占地9.21公顷，总建筑面积72.7万平方米，地处东三环北路，CCTV新址对面，占据CBD规划的核心区域，是北京中央商务区核心地段规模最大的综合性商务建筑群之一。建筑标高199.9米，百米之上产权私有，仅180户；四叶风车状楼体，全生态玻璃幕墙设计；CBD摩天社交官邸，御金台高区每户均可获得270度观景视野面；皇脉尊贵，天造地设。项目介绍项目功能配置电梯系统5部美国OTIS高速电梯，梯速6米/秒；轿厢采用高顶设计，电梯系统采用IC卡式选层程序。空调系统采用风机盘管加新风的中央空调系统，冷源采用蒸汽双效吸收式制冷机组，热源为市政热力；厨卫设有变频排风系统，有利于新风补给。消防系统消火栓系统，自动喷洒系统。弱电系统楼宇自控系统，消防报警及紧急广播系统，闭路监控系统，门禁系统，巡更系统，停车场管理系统，可视对讲系统，三表远传系统，卫星接受及有线电视系统，通讯及宽带，智能家居布线系统。建筑结构四叶风车状的平面布局，确保60%以上的户型都有270度弧形的视野和采光。建筑幕墙中空LOW-E低辐射节能玻璃幕墙。建筑大堂基于业主的尊贵身份及社交生活，御金台共设有5个大堂。豪宅案例豪宅案例项目地址北四环中路27号（水立方正西侧）开

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商北京盘古氏投资有限公司占地面积39360㎡建筑面积418484.70㎡开盘时间2007年09月交付时间2008年08月物业管理北京世邦魏理仕物业管理公司物业费28元/月·㎡绿

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率30%容

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数3栋共192户（一层一户，618㎡）销售价格均价75000元/㎡停车位2200个2、盘古大观（北京）豪宅案例盘古大观，位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。项目总占地面积39360㎡，总建筑面积418484.70万㎡，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊联合组成。国际公寓高80.3米，地上19层，地下3层。特殊建材：外立面采用无色差花岗岩；411米龙廊之上，共有66根龙柱和66颗“龙头”，“龙头”全部是用重达50吨的整块花岗岩，由工匠按照传统工艺手工雕刻而成；龙柱的基座，通体无接缝，以整石雕刻。项目简介项目功能配置电梯瑞士迅达，两梯一户空调系统独立分户式水冷中央空调，独立的日本大金VRVⅢ系顶级空调系统，大市政供暖安防系统户内设置可视对讲、紧急求助、可燃气体探测器、住户报警等中水系统市政中水独立系统再深度处理外立面外保温共有五层，包括：挤塑聚苯板+空气层+铝板+空气层+白色花岗岩外立面，保温性能卓越，更可有效节约能源；门窗系统采用世界顶级的铝合金门窗断热桥设计门窗玻璃采用法国圣戈班Low-e玻璃幕墙窗，三层中空、内充惰性气体，户门采用世界顶级品牌德国Biffar安全户门，防盗、防火、防弹，安全性能卓越朝向景观主卧和客厅均为朝东方向，面向奥运会主会场，窗体为2.4*4.8的突破性尺度，视野开阔、通透明亮；“鸟巢”和“水立方”美景盛况一览无余；层高层高3.75米，顶层5米豪宅案例项目地址朝阳区新源南路与新源街路口开

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商SOHO中国占地面积8000建筑面积66333㎡开盘时间2007年12月交付时间2008年10月物业管理第一太平戴维斯物业顾问物业费16元/月·㎡绿

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率6总

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数180户（140-350㎡）销售价格36000-67000元/㎡（均价45000元/㎡)3、SOHO北京公馆（北京）豪宅案例SOHO北京公馆位于燕莎商圈的中心区域，由德国著名设计师“曼哈德•冯•格康”及其率领的“gmp建筑设计师事务所”完成的。SOHO北京公馆建筑平面接近H形，两座塔楼（分别为25层和22层）及中间连接体（19层）形成了一个紧凑的建筑整体。项目简介项目内容外立面逐层向上退台形成东西两座塔楼，建筑的非对称性赋予了该建筑独特醒目的形象。建筑所有的角都被修成弧形以突出建筑的水平线条，这些圆弧造型使向上的退台与周边建筑有和谐的呼应。室内部分私有的空中花园式阳台，配置齐备的起居和休息空间，配以经典的木材、石材装修，SPA的浴室连同无限的城市景观。交房时，房间配备了现代感强，工艺精细的家具和配饰。产品特点1、外循环双层幕墙2、竖向旋转百叶窗3、水源热泵系统4、钢框架核心筒结构豪宅案例项目地址朝阳区建外大街2号开

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商北京银泰置业有限公司占地面积31305㎡建筑面积350000㎡开盘时间2005年12月交付时间2007年12月物业管理凯悦酒店管理集团物业费2美元/㎡·月绿

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率21%容

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数216户（130、240平米：一居、两居；550-869平米）销售价格35000-70000元/㎡4、北京银泰中心（北京）北京银泰中心位于CBD东三环国贸桥西南角，物业包含住宅（柏悦居）、公寓、酒店服务式公寓、写字楼。北京银泰中心拥有CBD最豪华的极品公寓：主楼高达249.9米，仅有21套极品公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居，其中21套柏悦府为国际级商业首脑度身定制。在这座摩天大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼。周围聚集了大量北京最高档的写字楼、公寓和酒店。项目简介项目功能配置景观俯视天安门等北京中心城区主要景观电梯双轿厢客梯的运用在北京属首例，高区梯速为6m/s，低区梯速为3.5m/s。公共部位公共部位选用高档石材、木材、地毯等装修材料，配以国际级水准的家具、灯具、雕塑、和配饰建筑设计由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。景观设计（1）立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合；（2）细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一；（3）水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。豪宅案例豪宅案例1、红树西岸（深圳）项目地址南山区滨海大道与沙河东路交汇东北开

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商深圳红树西岸地产发展有限公司占地面积75101㎡建筑面积255300㎡开盘时间2005年5月交付时间2007年12月物业管理深圳百仕达物业管理有限公司物业费7.5元/月·㎡绿

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率77%容

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率3.4总

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数1301户（120-520，以150-260为主）销售价格35000元/㎡三、深圳豪宅项目案例豪宅案例豪宅案例2、蝴蝶谷（深圳）项目地址福田区侨城东路紫竹三道开

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商深圳市博厚实业有限公司占地面积4160㎡建筑面积25022㎡开盘时间2006年12月交付时间2007年12月物业管理第一太平戴维斯物业费5.80元/㎡·月绿

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率20%容

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率3.99总

户

数63户（210-405平米）销售价格60000元/㎡豪宅案例蝴蝶谷位于福田区侨城东路紫竹三道，占地4160平方米，总建筑面积25022余平方米，容积率3.88，绿化率20%左右，是一栋-2+30的高层。项目简介项目功能配置产品外形线条不拘一格、空中别院、无电梯间、园林穿插于客饭厅与起居空间、大型露台以及花园步道替代了室内走廊户型复式厅高5米，平层跃式厅高3.8米，居住空间高3米；设厅卧落差电梯专梯专户的私有电梯设指纹识别，3梯1户或3梯2户车库半地下通风的开敞式车库设计将自然风、阳光导入车库，立体绿化引导自然、清新的空气吹散了停车场中的沉闷,特备的母子车位为家庭来客、提供多一份细致周边配套周边中小学、商场、医院、银行、邮局等配套全项目地址江干区钱江新城内开

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商杭州欣盛房地产开发有限公司占地面积81008㎡建筑面积226000㎡开盘时间2006年10月交付时间2009年4月物业管理南都物业物理有限公司物业费5.1元/月·㎡绿

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率2.8总

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数730余户（200平米以上）销售价格约1300万元/套1、东方润园（杭州）四、杭州豪宅项目案例豪宅案例欣盛·东方润园位于钱江新城核心区沿江黄金地段，占地8.1万平方米，总建筑面积22.6万余平方米，容积率2.8，建筑密度13.91%，绿化率40%左右，是一个超高层与高层建筑组成的健康型、享受型的低密度社区。项目简介项目功能配置地段傲踞钱江新城最核心地段，立体交通网络景观坐拥一线钱塘江景电梯三梯两户的电梯配置，专设保姆服务电梯户型户型面宽最宽达21米，主卧开间最宽近7.2米，大开间、短进深设计缔造非凡灵动空间厨房中西厨房革新传统灶间，最大限度地满足住户的饮食需求智能化实现远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能四大系统户式中央新风系统、单元式中央吸尘系统、户式中央空调系统、户式中央燃气热水系统周边配套市民中心、杭州大剧院、华润购物中心、钱江国际实验学校、邵逸夫医院、中国棋院、庆春路过江隧道以及地铁等等专业团队香港刘荣广伍振民建筑师事务所有限公司、泛亚环境国际景观设计公司、美国赫斯贝德纳酒店顾问工程公司（HBA）、香港PAL设计师事务所有限公司、香港梁志天设计有限公司、香港伟安室内建筑设计有限公司、广州集美组室内设计工程有限公司、荷兰国际馆家学院以及上海鸿艺会豪宅案例豪宅案例项目企业品牌地段外围景观配套建筑装修内部景观服务知名度汤臣一品★★★济南路8号★★★王子晶品★★★SOHO北京公馆★★★盘古大观★★★御金台★★★北京银泰中心★★★蝴蝶谷★★★红树西岸★★★东方润园★★★各项目最突出的3个成功要素第二部分南京豪宅项目豪宅案例项目地址玄武区长江路与洪武路的交汇处开

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商广厦（南京）房地产投资实业有限公司

占地面积46644.60㎡建筑面积260000㎡开盘时间2007-08交付时间2009物业公司浙江广厦物业管理有限公司物业费2.8元/㎡·月（A1、A2住宅)，3.8元/平米（A3，LOFT）绿化率33.80%容积率5.5停车位1290销售价格预计二期价格24000元/㎡1、长江路九号豪宅案例“长江路九号”定位于CBD区域内集办公、居住、宾馆为一体的大型城市综合体。

项目分三期，邓府巷和青石街呈T字形贯穿整个地块，将用地分为三部分：一期为两幢住宅、一幢LOFT、一幢商业办公楼及相应地下室；二期为两幢住宅、一幢办公楼及相应地下室，一座幼儿园；三期为酒店及办公的超高层。

一期总建筑面积为107360平方米，其中两幢住宅楼共7万平方米左右都为三梯四户的设计，3到30层标准层，户型面积为133平方米和167平方米，31层为250平方米的跃层，32层为298平方米的跃层。LOFT建筑面积为20160平方米，标准层部分为4.99米的挑高户型，共14层，面积45到102平方米，主力户型50平方米左右，精装修，利用层高优势做出一层夹层，使用面积得到双倍增加。预计将于7月中下旬推出二期房源，10种户型，面积在130-300平米的三房、四房。价格预计24000元/平米。项目简介项目装修配置安保系统大堂监视系统，小区巡防系统；智能系统高档彩色液晶可视对讲分机,家庭信息箱，安装电话、宽带、有线电视；供热系统德国“威能”集团提供的壁挂式燃气锅炉空气系统美国品牌“特灵”中央空调，家庭新风微循环系统；外立面石材;幕墙，外立面说明:现代简约风格。豪宅案例项目地址鼎新路88号开

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商南京建邺城镇建设开发集团有限公司

占地面积20000㎡建筑面积80000㎡开盘时间2007-08交付时间2009物业公司南京金鼎湾物业管理有限公司物业费3元/㎡·月绿化率40%容积率3.3总户数519户（90㎡-200㎡）停车位519个销售价格22000元/㎡2、金鼎湾国际豪宅案例金鼎湾国际，为四幢建筑，高低错落，层次分明。主力户型面积为90平米二房、130平米的三房，小区绿化率约为40%，车位比例约为1：1，是江苏首家通过国家建设部3A性能标准中期检查的精装大宅。项目简介项目装修配置安保系统电梯监视、可视对讲体系，小区周界及底层、顶层防越报警系统、闭路电视监控系统、保安巡逻管理系统；智能系统密码IC双重功能；供热系统德国“威能”集团提供的壁挂式燃气锅炉空气系统美国品牌“特灵”中央空调，家庭新风微循环系统；门窗门：意大利原装生产的“卡门”装甲门，窗：断桥隔热中空玻璃；其他配置太阳能路灯、雨水回收系统，利用天然能源用于小区照明、绿化景观洗车用水；豪宅案例项目地址建邺区庐山路116号开

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商仁恒投资（南京）有限公司占地面积28410㎡建筑面积135606㎡开盘时间2007年下半年交付时间2008年5月物业管理7元/㎡/月绿

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率55%容

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率3.98总

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数254户（143-291）销售价格均价19000元/㎡3、仁恒国际公寓仁恒国际公寓紧邻南京奥林匹克体育中心，是河西中心商务区最北端的重要标志性建筑。由1栋高标准酒店（高度分别为99.35米及149.65米）和1栋酒店式公寓及相关配套设施。占地28410平米，建筑面积135606平米，绿化率55%，容积率3.98。项目简介项目功能配置标志性河西中心商务区最北端的重要标志性建筑户型每户均配有空中私家花园空调公寓的户、内外配套采用户式中央空调VRV系统，公共配套部分采用中央空调系统电梯公寓设有载客电梯14部，选用进口原装高速电梯配置每户配置一套变频多联中央空调、公寓式空气置换系统、地暖系统、热水系统、管道直饮水系统社区配套餐饮、健身、商务、会议、室内游泳池、标准客房、小型高档超市等项目地址建邺区乐山路198号开

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商南京仁恒置业有限公司占地面积353126㎡建筑面积68.7万㎡开盘时间预计2009年8月交付时间预计2010年底物业公司南京仁恒物业管理有限公司物业费——绿

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率85%容

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数——（70-210平米）销售价格预计开盘价15000元/㎡4、仁恒江湾城仁恒江湾城用地总面积353126．5平方米，教育用地面积32000平方米，基本社区中心用地面积15000平方米，实际出让面积30万平方左右，总建筑面积68.7万平米，集居住、商业、办公、娱乐、酒店于一体。项目简介项目功能配置自然景观拥有1400米一线江景和2350亩滨江公园自然景观低密度高绿化85%的绿化率,仅8%的建筑覆盖率,成就了仁恒江湾城一期极大的视野空间内部景观小区内整体抬高的坡地花园,天然成就的生态内河社区配套会所、商业、幼儿园、小学、中学、社区中心等高标准配套产品建设32幢高层住宅,其中33层15幢,32层11幢,30层2幢,29层4幢,部分楼栋高度将达百米立面铝板金属大堂挑高6米的双大堂6大系统低温热水地面辐射采暖系统、空调系统、热水系统、智能科技系统、节能保温系统、新风系统项目地址下关区南通路89号开

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商南京世茂房地产开发有限公司占地面积52㎡建筑面积150万㎡开盘时间2006年1月交付时间现房销售物业公司第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司物业费2元/㎡·月绿

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率2.3总

户

数8000户（93-273）销售价格成交均价10694元/㎡,现价格20000元/㎡5、世茂外滩新城世茂滨江新城地处南京长江、秦淮河口，属南京市政府规划中的“现代化滨江城区”的滨江版块。占地面积51平方米，总建筑面积150万平方米，由高层和超高层组成。项目简介项目功能配置景观坐拥一线长江江景；社区绿化率达65%，规划的近30万平方米的八大主题园林景区立面自北向南以弧形设计并配以线形排列，实现“家家面江，户户有景”户型户型上采用三梯四户和三梯两户设计，客厅及主卧室多朝江面，配以南京罕有的大面积落地窗社区配套设有运动休闲、养生保健两大主题会所，还规划有南京首个私人豪华游艇码头；五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等项目地址建邺区河西大街87号开发商南京朗诗置业股份有限公司占地面积240亩建筑面积30万㎡开盘时间2005年1月交付时间已有入住物业公司南京朗坤物业服务有限公司物业费1.8元/㎡·月绿化率40%容积率1.88总户数2000户销售价格当前价格18000元/㎡6、朗诗国际街区朗诗.国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开发的总建筑面积约30万平米的高科技“健康、舒适、节能”住宅项目，占地240亩左右，以小高层为主，定位国际化街区式住宅。项目简介项目功能配置地源热泵采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。混凝土辐射制冷制热通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热健康全新风经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。外墙墙体外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。外窗窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热；采用双层中空玻璃加LOW-E涂层外遮阳窗外安装铝合金外遮阳卷帘，遮挡直射辐射和漫射辐射，达到节能的目的。屋顶地面屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失隔噪隔声外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施，有效阻隔外界及楼层间的噪声排水噪声处理系统采用后排水卫生设备，在本层把污、废水排入管井中的主管道，有效的解决排水噪声的影响。吸尘排污改变传统垃圾处理方式，统一中央吸尘、使垃圾不在房间停留，统一中央分类，不给细菌滋生条件。第三部分豪宅特征分析主要体现在客户、位置、资源、产品、价格、服务六个方面：1、客户需求特征定义豪宅客户：社会金字塔尖端极少数人群，即当地人口中约1%的最富裕阶层。本项目处城中核心区，区位价值极高，加上大户型的高端定位，针对的客户为1%最富裕阶层的前10%。2、产品特征3、区位与区域特征豪宅的区域性特征体现在不同城市、不同区位产品品质标准及价格水平有很大的差距，很难用统一的量化标准来衡量。4、资源特征

5、价格特征

6、服务特征第四部分豪宅项目成功要素分析1、拥有足够强的市场购买力6月28日，总价3000万元/套起的钟山国际高尔夫别墅一天内卖出5套，当天成交2个亿。锋尚国际公寓北区公寓和沿河别墅，还没等到7月3日正式开盘，2000万元/套起的别墅就被订出8套，30套公寓则被预订一空。曾在2007年以1.9万元/平方米均价制造“长江路9号效应”的楼盘，即将推出位于长江路上的二期住宅，传闻二期均价2.5万元/平方米。这样算下来，一套200平方米的大户型，总价要高达500万元。南京豪宅市场容量在