《房地产企业资本结构优化研究6100字（论文）》

房地产企业资本结构优化策略研究—以华夏幸福为例TOC\o"1-3"\h\u29390引言 1283801华夏幸福资本结构现状分析 185301.1公司简介 1116491.2华夏幸福资本结构现状分析 161241.2.1纵向趋势比较分析 1324351.2.2横向行业比较分析 280532华夏幸福资本结构存在的问题 3103282.1资产负债率过高 4196872.2流动负债占比较大 4244532.3股权过于集中 4115113优化华夏幸福资本结构的对策 4251323.1适当降低资产负债率 486063.2平衡企业长短期负债 5243243.3降低股权集中度 510447结论 6１０引言我国房地产属资金密集型产业，受国家宏观调控的影响愈发显著。2015年中央经济工作在会上提出“去产能，去库存，去杠杆，降成本，补短板”五大任务，去杠杆是其中一项重要任务。房地产整体环境从2016年三季度调控开始呈现趋紧。2017年各地调控差别化明显，政策强调住房的居住属性。2018年两会重申“房住不炒”的定位，继续实行差别化调控，由短期调控平稳过渡到长效机制。同年年底的中央经济工作会议中提出，构建房地产市场健康发展长效机制，继续坚持房住不炒的定位。房地产政策调控在未来一段时间内将仍延续这一主基调。房地产市场调控及监管力度增强、防风险去杠杆、信贷环境紧张、融资渠道收紧、融资成本上涨等，威胁着地产公司的生存和发展[1]。由此，合理的资本结构对地产公司健康发展意义重大，优化资本结构以防范风险是当前地产公司需要重点关注的问题。公司资本结构决定了公司治理结构的选择，也决定了债权人和股东之间的力量强弱，债权融资和股权融资间的差异将导致二者的结构具有不同特征，债权人和股东对公司的决策也会有不同取向，从而最终影响公司的治理效率。1华夏幸福资本结构现状分析1.1公司简介华夏幸福（SH600340）秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，是中国领先的产业新城运营商。公司通过创新型的PPP市场化运作模式，在规划设计、土地整理、基础设施与公共配套建设、产业发展和城市运营等领域为区域提供全生命周期的可持续发展解决方案。公司以“产业优先”为核心策略，为区域导入并培育产业集群；同步建设并运营居住、商业、教育、医疗等配套，以实现区域的高质量、可持续发展。华夏幸福主要分为产业新城和地产开发两大业务板块，通过开展产业新城业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施和公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业和人口的导入，提升区域价值，并创造第三产业消费需求；通过开展地产业务，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域黏性。两大业务板块相辅相成，共同支撑公司业务发展。1.2华夏幸福资本结构现状分析1.2.1纵向趋势比较分析根据修正后的MM理论，公司资本结构中引入一定的债务融资具有税盾效应。一般来说，债务融资成本低于权益融资成本，且债务利息可以抵税，而股利则是税后支付。债务融资可以使管理层受到刚性约束，促使代理成本减少。此外，债务融资向私人债权人传递公司私有信息比向公开资本市场更为便利，且这种信息沟通方式可有效降低公司的资本成本。大多公司出于上述考虑都会使用一定的债务融资，但过度依赖也会加大公司经营风险和财务风险。一般而言，公司所处业不存在激烈竞争，其未来现金流量的可预测性就比较强，经营风险较低，因此可以较多的依赖债务融资；反之，公司的经营现金流量高度波动，且资本需求难以预测，则可能主要依赖权益融资。此外，公司的资本结构也会受到公司财务弹性和管理层的风险偏好等因素的影响。下述指标有助于评估公司资本结构的合理程度，并且可以辅助债权人判断债务的保障程度。一般而言，下述指标越低，债务的权益安全点就越厚，债务的保障程度就越高。而华夏幸福下述指标除若干微微下降外，大部分都有上升的态势。表1华夏幸福2017-2019资本结构参考指标201920182017资产负债率%86.6581.1084.78长期资本负债率%71.9767.4267.29权益乘数7.495.296.57流动资产/总资产%89.8192.7289.46非流动资产/总资产%10.197.2810.54非流动负债权益比率256.76206.95205.72流动负债权益比率554.17614.81629.71资产负债率是公司总负债占资产总额的比率，它反映的是公司资本结构的整体情况。根据啄序融资理论，除去银行贷款外，于地产公司而言债务融资因其税盾效应是个很好的融资选择。由于地产公司项目前期投入金额大、资金需求量也大，资产负债率较其他行业而言也相对高一些，地产业内认为80%是资产负债率的警戒线。华夏幸福在近三年的资产负债率均超过80%，属于高负债型地产公司。这与其本身的业务构成有关。在2019年年报披露显示，城市地产开发占主营构成61.51%，产业发展占28.51%。而产业新城的投资、开发、建设与运营全链条周期正常会比普通地产公司更长，投资更大，这就较好地解释了其高负债率。权益乘数反映了公司财务杠杆的大小，权益乘数越大，说明公司向外融资就越多，公司财务杠杆越大，财务风险就越高。华夏幸福2019年权益乘数比过去两年都要高，达到7.49，前两年分别为6.57和5.29，说明了华夏幸福的财务杠杆越来越高，财务风险发生的可能性也越来越大。1.2.2横向行业比较分析根据中国房地产业协会《2020中国房地产上市公司测评研究报告》百强名单中，华夏幸福排名第11。本文选取该名单中排名前五的上市公司与其进行对比，这五家公司分别是中国恒大、万科、碧桂园、保利地产、中国海外发展。由表2可看出：在资产负债率方面，最高值为碧桂园89.36%，其次就是华夏幸福86.65%，最低为中国海外发展59.52%，而测评研究报告显示的行业均值为68.09%；权益乘数同样是碧桂园第一高，其次是华夏幸福，最低为中国海外发展；流动负债率反映公司依赖短期债权的程度，其中最高为万科A，为86.77%，最低57.71%，华夏幸福介于之间；非流动负债率反映公司资金来源结构的独立性和稳定性，其中最高为中国海外发展42.29%，最低为万科A，13.23%，华夏幸福为31.66%。除上述数据外，测评研究报告显示，上市地产公司总体上还呈现以下几个发展特点。从运营规模上看，2019年上市地产公司在总资产均值、业务收入均值和净资产均值增速上均实现了较高速的增长，并有向头部聚集的趋势。2019年地产行业向头部集聚趋势明显，从总资产累计值占比来看，排名前17家公司的总资产累计值占比已超过50%，排名前55家公司总资产累计值占比超过80%。从上市地产公司总资产规模来看，年末总资产超过千亿元级别、超过3000亿元级别以及超过万亿元级别的公司分别有57、14、4家，共占上市地产公司总量的27.14%，而过万亿元级别的公司依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股[2]。从偿债能力上看，2019年地产公司负债水平保持稳定，财务风险整体可控。从企业资产负债率的分布看，2018年约有42%的企业资产负债率低于行业均值68.09%；约有26%的企业处于68.09%-80%之间；另外有29%的企业高于80%，这一区间的上市地产公司有新城控股、万科、碧桂园、恒大等，华夏幸福也在此列。2019年地产公司融资环境偏紧，开发贷、股债融资及海外融资等受到不同程度的收紧，宏观政策从上半年的去杠杆转为下半年的稳杠杆，货币政策经过四次定向降准后由紧转向中性。全年地产公司开发到位资金共16.59万亿元，同比增长6.4%，增速回落1.8%。进入2019年四季度，融资环境有好转迹象。同样，华夏幸福此时的融资性净现金流转正。表22019年中国A+H地产股前五与华夏幸福对比指标主要指标1中国恒大2万科A3碧桂园4保利地产5中国海外发展11华夏幸福资产负债率（%）83.5884.5989.3677.9759.5286.65权益乘数6.096.499.404.542.477.49流动资产/总资产（%）83.8284.7285.8990.5578.1789.81非流动资产/总资产（%）16.1815.2814.119.4521.8310.19有形资产/总资产（%）99.898.4999.9613.9199.997.79归属母公司股东的权益/全部投入资本（%）8.4431.318.9927.0845.7922.73带息债务/全部投入资本（%）83.6052.6473.0758.5738.7971.59流动负债/负债合计（%）73.7886.7783.7367.4157.7168.34非流动负债/负债合计（%）26.2213.2316.2732.5942.2931.662华夏幸福资本结构存在的问题2.1资产负债率过高从以上分析可知，华夏幸福的资产负债率远远的高于行业均值。资产负债率高说明企业负债严重，高负债规模必然导致利息成本增加。财务成本的大幅增加不仅会导致财务风险的增加，还会对企业的财务利益相关者产生一定的负面影响。对于债权人来说，企业偿债能力的降低对资金和利息的安全回收带来了潜在的威胁。对于股东来说，承担更高的利息成本必然导致剩余利润的减少，所有者权益的侵蚀。当企业营运资金不足时，日常经营面临更大的破产风险，容易出现资金破裂。华夏幸福连续5年负债率高达78%以上，已经偏离行业正常水平，面临偿债风险，将使公司陷入经营困境。2.2流动负债占比较大一般来说，短期债务占总体的一半水平是合理的。从2015年到2019年，华夏幸福的流动负债分别为46.05%、42.85%、43.06%、54.41%、60.37%。流动负债占的比例大于非流动负债。说明公司目前负债水平过高，公司债务结构相当不合理。而流动债务的比例可以反映公司对短期债务资金的依赖度。比率越大，对公司的短期债务资金的依赖性就越强，面对短期债务偿还的流动性压力，风险就越大。同样，当面临加息、通胀等金融市场环境的变化时，公司的资本周转率也会受到直接影响，对公司的经营活动构成潜在威胁。2.3股权过于集中通过对华夏幸福的股东持股比例进行分析发现，前五大股东的持股比率都是75%以上，远远超过了业界平均值。与前五名股东内部持股比率相比，前五名股东取得绝对的比例优势，其地位相当明确，可以取得对公司的统治权。说明公司股权过于集中，股东有绝对的话语权，对于公司治理会有阻碍。华夏幸福的大股东拥有其他股东无法竞争的股份，它实现了对一家容易受到大股东和小股东问题影响的公司完全控制。3优化华夏幸福资本结构的对策3.1适当降低资产负债率从上文的分析可知，公司的债务结构深刻地影响着资本结构。华夏幸福最近几年的资产负债率远高于行业平均水平。因此，华夏幸福应结合企业自身条件和实际经营所需要的资金合理安排负债和资产的结构，将其资产负债水平应逐步调整到与行业平均水平相当。华夏幸福降低资产负债率主要从以下几方面着手进行：第一，制造消费者随着经济的发展快速增长，同时对制造品质的要求越来越高，对基础设施以及服务要求也越来越高，同时对制造产品的特色化和个性化，以及对制造需求的差异化也日渐明显。应针对这类需求加快产品的品质以及创新力度，更好的满足消费者的需求，从而提升公司的业绩[3]。第二，建立财务风险预测机制。这种机制的建立可以对企业潜在的风险进行提前的一个预判和防范措施。华夏幸福能够出现的财务风险的一个原因就是资产负债率偏高，可以先建立资产负债结构的财务风险机制，使企业的管理层提前知道公司存在的财务风险从而提出预判，资产负债率主要反映企业的长期偿债能力，而流动比率和速动比率可以反映当下发生财务风险的状态和危险程度的大小。基于对上述的分析，则可以预先知道企业是否存在财务风险，在财务风险来临之前可以使企业管理者采取有效的安全的实施措施，将财务风险的成本降到最低。华夏幸福应合理的建立有效的资产负债结构，及时处理各种债权债务的关系，对于没有及时还款的借款与债权人达成债务重组协议，从而有效化解资产负债率过高带来的危机。3.2平衡企业长短期负债根据权衡理论，企业债务增加虽然带来抵税效应，增加企业市场价值，但同时也加大了企业的财务风险。此时，企业应平衡收益和风险。华夏幸福短期借款与长期借款所占的比例严重失衡，短期借款比重维持50%之上，长期借款逐年降低。一旦企业经营不善，盈利能力下降，企业财务风险随之增大[4]。所以公司应积极主动调整借款结构，减少短期借款占比，提高长期借款的比重，有效地防范化解财务风险。合理的公司债务比例应该是根据自身的运营情况，制定长短期不同的贷款计划。通过利息低贷款时间长的长期贷款去实现公司的长期战略所制定的发现计划，比如购固定资产或新建厂房等；通过利率相对较高而贷款时间相对短的短期贷款来满足公司短期运营的业务需求，比如材料采购等。通过长短期贷款的合理分配，达到企业的贷款资源利用率最大化，利息最低，同时也是将贷款的风险降低。3.3降低股权集中度华夏幸福的股权集中度较高，需要合理的降低其一股独大的状态，那么对股权进行调整和股权的多元化是比较有效的措施。具体可以从以下几个方面进行改善：（1）华夏幸福可以引入一些对制造产业感兴趣的投资者，这些投资者需要对公司的社会地位、公司业绩、竞争优势、经营模式、价值理念或者战略发展等有兴趣。并且可以建立一个良好的平台，依托平台以筹资的方式吸引一些投资者，这些投资者可以参与公司管理，分散股权进而达到股权优化的目的。（2）为避免股权过于集中，也可以将一些小股东的持股比例进行一定的调整，使持股比例上升，或者引入投资者用分配较高的股权来吸引投资者。适当的降低第一大股东的持股比例，使其他股东持股比例上升，以几大股东共同经营管理和监督公司的方式进行公司管理。（3）大力引进战略、投资、运营等方面经营管理者人才，并分给他们一定的股份，让他们对公司进行合理的管理，拥有所有权可以将股权的激励作用充分的发挥出来。同时还需要对公司进行管理体系的建立，使他们充分理解经营权和管理权的区别，避免职责混乱。按照企业治理体系原则的要求，无论是企业经营者、决策者的义务与基本权利，还是监督者、投资者的义务与基本权利，都应该在法律法规的约束下有所保障。（4）公司的正常运营是在公司治理体系中各个组织人员的相互配合下完成的，公司人员应该明确职责确定分工，这样才能避免工作中出现不履行职责或者履行职责不到位的现象。公司的高效的运作，需要的是治理体系中各个组成的密切合作，相互之间应该相互配合、相互协调[5]。在正常的公司法定代表人管理体系中，需要建立合理有效的制衡机制，这里所说的制衡体制是全方面的制衡体制，不仅包括不同利益结构之间的制衡，还包括同机构不同层级之间的制衡。股权结构的建立与完善，直接关系到公司的运营，并起到了控制作用。股权结构的合理分配，可以同时给予持股人和投资人有效的保障。华夏幸福需要改变现在股权集中度过高的状态，建立健康良好的股权结构，这样华夏幸福才可以长期可持续发展。结论企业的资本结构是财务管理的重要内容之一，与企业的筹资、投资以及利润分配决策息息相关，直接关系到企业价值最大化以及各利益相关者