战鼓整体营销策划方案

项目市场定位与策四．策略建促销建5．2宣传5．3创意及诉5．4宣传推广策5．5媒介的组合策略.本小组以专业的为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优人:的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。与美誉度都比较高。长株潭一体融城商业更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的价值，，市俯，广电中心，报业，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，500加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的在此置业安居。由于房地产业发商品房、安居房、房、宅等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于体育中心，德仁小区有特殊XX 栋17层.2栋12层和一栋4层组成.价格：住宅均价 2000元/平方 3500元/平方 3080元/平SWOT1XX8、有停车场，物业合理3、竞争对手的宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知5、项目规模不大，难以一时公众宣传：中轴线上的蓝调生20007.SWOT①周边外来人口较多，人流复杂，环境较差，影响买家心理宣传：住小电梯房等于买了进体育馆的永久入场SWOT①该楼盘是福星路一带为数不多的小区楼盘，小区定位鲜明易于吸引买家④建筑设计为电梯多层，小住宅，且物业合理，对买家有极大的①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，湘钢，空气污染大，影响销售②周边外来人员多，且时常有发生，影响买家入住信心③该楼盘周边生活配套设施不齐全，且多为装饰材料，影响楼盘档次⑤小区档次低，区内规划不完善绿地不够集中欠佳224988564020061223宣传：大户人家，尊荣生价格：电梯小起价1780元/平方米均价2088元/平方SWOT①为同区域少有的独有大户型小区，易于吸引买家②本小区外部建有一幢建筑（局），有碍整体建筑美感③周边外来人员多，管理有隐患开发商：金侨房地产开发（）项目名称：金侨广项目地址：丝绸中路（附近11项目简介：由7栋24层的建筑组成，其中1—4层为高档综合商业设施，5层并建造空中花园，6—24层为公寓住宅。20088.11%宣传：揽尽人生繁华，从此登上1688元/SWOT③位于金侨打造的金侨世纪城中心，居住氛围浓，配套设施全⑥开发商是本土企业，具有超强品牌优势①位于主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家意欲①大学：湖南⑧医院：湘潭妇幼院最便捷的交通，湘潭市约有80%的车经过由于项目为成熟生活区物业，拥有优良的条件。但目前该区域的外部条件劣势较为明充分利用优越的交通环项目的交通环境较为优越，故可利用具备的优越的条件来谛造一个“河东中心区宜商宜随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方的严峻问题就是，产品的消费是由于项目周边同档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣营造现场舒适环境，引起冲策略上营造的热烈气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户。体现“”的面对多元化的目标客户，须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划中体现以客为尊的诚意和“”的理念。通过融合项目“”的，可以把握潜在客户，打动他们的心，促进。从以上几点企划思路出发，对项目的市场定位，规划设计销售策略等方面一一作出2000年以前上马的项目已没有了当时的风光，区域市场热点已被多元化。所以，本项目的不完善且建设路交通干线，噪音污染无法回避。而本项目和他们相似，故此，项目能“河东中心区宜商宜住精品住宅典范以此定位项目所处区域，居民文化质素较高，而且设有多项公建配套，生活便利。但项目的环种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”——多，营造了一大批工薪阶层及商户。这也是我们的客户，随着福星路的拉通，交通网络已将新旧城区一线贯通，彼此距离将拉得越来越近。外区及外地选择本区域置业也出现了的可能性，关键是要选择价钱合理，有升值潜力的楼盘，以此概念，整个湘潭配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。此外，对于外来而言，群居意识是影响他们选择居住地点的重要因一.分析：附近繁荣的商业中心，商业网点，以及该区工厂，造就了一批在该区工作的工薪一族，此类阶层对置业概念注重经济实惠，环境优雅，交通方便，同时享受现其他区域进分析：其他区域如河西区域等，欲改换生活环境，选择划的东部城市中心作为置业对象，同时享拥划带来的新设施新配套。分析：由于不满现时的拆迁安置区域，想通过拆迁重新别寻居所地方，划区域为此类当然，一个项目的目标客户可能不只以上几项分析的客户，然而针对该项目的特点来说，敝组员认为上述分析基本已囊括了近八成目标买家，只要能抓住这批客户的心1、阶自用：大众市民（含拆迁户），安居保值：高薪收入阶层（含户及现时租屋）。因为楼宇的价值会随通涨而上升，而租屋的则如流水般而去，住宅置业既能保值又可安居。换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的，房改房的原居者中青年人为主（28~55岁34610万~30休闲享受——各项休闲设施近在300米半径以内之理想住家对准大多数的消费群体）据某市场公司对湘潭楼市的分析，湘潭市大部份的消费15353550万，能够接受50万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~30万元这3.1住宅总套数：200套估算总造价：9000投资方式：自筹与银行相结项目建设单位：湘潭中庭房地产开发公司项目使用功能设置：A.B1--5楼为商业铺面A.B5--125--17CD南本等。随着湘潭城市中心东移，河东板块迅速成为地产商投资重地，其育中心板块处，这里周边配套齐全，交通更是四通八达，随着体育中心的改建提上 15670平方 39270平方保留面 2820平方 20100平方 16350平方容积 建筑密 车 195土地价 80万/2000以来，在加快住宅建设和深化城市住房制度的推动下，以住宅为主体的房地①商品房价格长势趋缓，量有些微下降2005年仍在上涨，但涨幅不断回落。200575.375.31112.9元/方（包括二手房）3.82186.7元/平方。价格长势趋2005245.7410.3点74.0811218.4047亿，10.62005年，湘潭市土地价格依然维持运行态势，其中居住用地价格为60.6万/亩，同8.7个百分点。这可从其量上看出。境才算好，从而忽略日后该类设施的成本，实用率、管理和自身能力等本项目市场定位与策根据湘潭市目前房源信息，河东地区商品房来定位。如下 起价1828元/平方米 均价2300元/平方米 起价1718元/平方米 均价1900元/平方米 起价1728元/平方米 均价1900元/平方米 起价1900元/平方米 均价2100元/平方米金侨广场 起价1700元/平方米 均价1900元/平方米 起价1328元/平方米 均价1680元/平方米⑵价格政50物业管理人性化，聘请（XX物业公司）时间就是生命，湘潭市80%车经过质生活”的如鸿景山庄、岚园新城、等)己打破有瓦遮头”的居住思维，逐渐向享受型住宅过渡。故高素质20072008 15670平方 39270平方 2820平方 20100平方 16350平方容积 19580万/2000元/3500元/3080元/项目2003001000 20 100税 1200合 7470自有22415229自有利润⑴直接成本变动时各项经济指标的变化（预测成本为6270万）。 预测成本预测成本×105％预测成本×110％总投 毛利 预测售价×95％预测售价 900074702220万元，税102014%46%1年。投资价值十分，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资利润率远远高应利用楼盘围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将⑵户外设考虑，车站灯箱、车身等其它户外。通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起冲动，促进。形式二：置业问卷，以抽奖的形式向买家提供额外折扣或现金。同时，留住3．2．促销建选择适当的时间和地点，通过适量的投放，营造销售利用贵公司原有广阔的一手及二手，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来给予，从而开发旧客资源。展销会期间提供额外折扣及，可以促使客户尽快，降低风险。根据项目的实⑴一年物业有效促进⑵一年体育中心游泳池门提供住宅质量保和住宅使用说明在前提供住宅质量保和使用说明书。一则可以体现发展商实力，二则可以使房屋质量免费”，可大大增强客户的信心。住宅质量保和住宅使用说明书内容如下，以供参考：住宅质量保50131.、厨房和卫生间地面、室、管道渗漏1年1.渗2.3.室、地面渗、顶棚抹灰层脱落1年1.批荡抹灰层出现空鼓、开裂、脱2.11.2.111.排水管堵塞2.3.泛111（厂家应已提供该项保修内容但可协助维修，由业主承担。增加其超前入市的可能性。同时，根据的《湖南省商品房预售管理条例》建议项目的手续一次付款特惠按揭按揭付款超轻松按揭付8899193折签书时付10000元签书七天内（扣除定金）30%2435%20%10%4住宅，更是一种高品位的生活模式和象征”的概念，待项目推出市场后更以这一概念，4．1.选择建。⑵晨⑶湘潭交通频道,城市电台、音乐电台价格低，听众广，能以高频率的来提高受众对项目的认识度⑷户外和指示路①在楼盘附近做指示路牌,如体育中心附近④车站的灯利用户外的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围⑸DM（DirectMail）4．2.宣传施、豪华、室内装修，到价格战、战、战等各种的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊。“河东新城市中心区宜商宜住精品公寓典范4．3创意及诉1、创起都市精英的注意。2、诉3感的平面表现手法，围绕项目，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地4．4宣传推广策敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以将以鲜明的都市风格和的都市生活，树立起“德仁小区——新城市中心升起的一颗璀璨，精致都会生活的一颗新2、第二阶段延续第一阶段的策