北京房地产大预测分析报告

分析，而我们分析后认为并非如此。●不能简单由空置率高得出过热结论可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物使一些建好的安置房变成空置房。其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面长的。由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。破●2003年土地供应略有增加小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。量入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、计情况不会有大的突破。3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。北京市目前住房成套率为55％，处于住房的增量阶段，意味着有大量居住人口需要改善居没有自己的住房，他们需要进行一次置业。北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京买房置业。因此，北京居住物业的需求潜力很大。●收入上升导致消费结构变化，促使潜在需求转化成有效需求近年来通货膨胀率很低，甚至为负，所以居民的实际收入增长是较快的。随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数●更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求由于房地产产品与其他消费品相比有价格高，决策时间长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以转为有效需求。但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推出市场，将有利于潜在需求转为有效需求。●需求结构将发生变化，自住型需求上升而投资型需求下降的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需更为突出。●不同价位区间供应量的变化元/平方米以上的高价位楼盘供应量最小。我们预测未来中价位项目供应量将有所下降，而高低两端价位楼盘的供应量都将有所上升。还指数依旧是稳中有降，不仅如此，由于一些指数不能反映出来的原因，北京商品房的整体价格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。●伟业指数的走势将稳中有降。道路为主的各项基础设施建设突飞猛进，使人们追求更好居住环境的愿望逐步得以满足。我们预计转移，特别是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，这"两点一线"将有望成为新的热点区域。。本完工，。加强，区域间的差异性将逐渐明显区域差异将弱化，而由产品特征导致的区域差异将加强。即表现为同一区域内产品特征趋同，而不同区域之间的产品差异分化加剧。特别是中关村地区的写字楼开发特征、亦庄开发区的低密度住宅●中关村写字楼开发特征趋显从国务院批准设立中关村科技园区开始，中关村土地开始冻结并纳入统一规划，同时住宅审批办公、商业用房，商铺的价格继续看涨。物业。SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)等，这将对北京市原有的商业供应结构产9、商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大，专业营销队伍所起作用增强随着北京房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，商品司在销售中所占份额增大。●销售速度减慢减少；第二，由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；第三，由于总体供应量的增长稍快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。●预售性强的项目风险加大性强项目指那些流行性、概念性强的产品，由于产品不是以品质取胜，其弊端会随着工程的推进逐渐显现，越接近现房阶段销售难度越大。所以此类产品需要在预售期间实现较快的销售速度。市场上商品房销售速度的减慢无疑会对此类预售性强的项目造成很大威胁。●专业营销队伍所起作用增强销售难度增加也使发展商对营销手段的创新和多样化越来越重视。传统的房地产销售多数是依靠报纸广告的宣传，但现在铺天盖地的广告很难再有开发商预期的效果和作用了。这种情况下采取更为有效的营销手段以吸引消费者促进消费就显得尤为重要。由于发展商自身销售队伍的能力有限，很多发展商会选择委托专业的代理公司来销售楼盘。预计随着房地产专业化程度的提高，市场分工越来越细，地产市场上专业营销队伍在项目销售中所占的比例越来越大。10、产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化●在使用性质方面，会出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目混用类的产品将逐渐退出市场。归结其原因有以下几点：首先，目前居住类建筑与商业金融类物业在开发、销售、使用等各方面存在不少的政策差异，如土地出让金、贷款年限等的不同，这使得发展商将居住物业转化为商务物业的作法有利可图；其次，北京市特定城市区域的发展，如金融街与CBD，会在形成区域内聚集的商务物业形态的同时对周边区域产生辐射影响，带动不同梯次、不同档次的商务物业的发展，中档的商务、商业类的物业从物业的建筑特征、使用特征、档次以及客户需求等各方面都与居住类的物业有转换的可能，这给居住物业的功能转化提供了一个便利的条件。●在社区规划方面，将出现两种发展趋势一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配套，因此不同程度的出现了使用效率低，配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。这样的配套设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施和园林景观相混合，其功能更为适合居住者的实际需求，同时分散设置的配套设施也更节约用地。二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。在这里，客户的成熟是最主要的因素。而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先，避免因总体的布局效果牺牲单体与户型，也就是避免发展商最后的利润沉淀。●在楼型方面，具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多。准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对优劣观念也在发生改变，比如标准层面积较小的塔楼的户型条件实际是优于进深较始为市场所屏弃。●在户型方面，主流产品向紧凑型面积回归以往北京市场中主流产品的户型面积偏高，这主要是因为，一方面居民对提高居住质量或者说居住面积有着迫切的要求，另一方面早期户型进深较大、公摊面积较多、设计不合理，导致户型实际有效使用面积减少。而随着产品设计质量的不断提高，总面积不变的前提下有效面积增加，从而此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。另外一个需要说明的是，虽然主流需求的购有相应的要求，此部分客户购买行为理性，精打细算，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型的产品是其寻找的目标。●郊区产品的低层特征更为明显从北京首批低密度住宅居住者的反馈来看，客户更关注郊区住宅真正应该具备的特征。因此，低密度郊区住宅的接天接地性，作为其居住方式的一个主要不同于城市住宅的方面，在设计中将越来越受到重视。同时，客户对于朝向的评价标准有所变化，对于院落、室内空间的丰富更为重视。从市场竞争的角度来看，低密度产品的竞争日趋激烈，产品的优势越来越集中的表现在产品设为业内人士共同的目标。另外，具有成熟的低密度产品设计经验的洋设计更多的进入国内，与前些年洋设计仅仅借助品牌打市场不同，目前外方设计人员能够更多的介入到实际项目的设计工作中，原汁原味的国外低密度设计也是更为强调住宅与天、地的互相融合。●在空间设计方面，将强调不同功能的居室有不同的室内净高，或是不同的室内地坪高差高差的变化实际是室内空间丰富的重要手段。这实际上是追求产品多样性的客户对产品提出的更高要求