初步可行性研究报告

一、工程背景与概况1、工程可研目的：该工程的建设投资是否可行2、本报告的编制依据：《烟台城市居住区规划设计标准》《烟台市规划治理条例》《中华人民共和国城市规划法》〔房层建筑局部〕《住宅建筑设计标准》《烟台市城市规划治理局地块规划设计条件》国家计委《房地产开发工程经济评价方法》《建设工程经济评价方法与参数〔其次版》《烟台市房地产开发工程资本金猪肚治理方法》《投资工程评估方法与实务》《烟台城市房地产开发经营治理条例》二、主要技术经济指标规划总用地面积总建筑面积80亩160000平方米包括多层住宅面积中高层住宅面积33600平方米93500商铺面积12023平方米用途商住综合建筑密度49.45%绿化率10.1%车库343个三、编制说明一、工程描述1、工程名称：半岛花园2、建设单位：丰达地产3、地址：烟台市莱山区4、规划条件：5、公共配套条件：银行、医院、学校、超市、餐饮、消遣各种根底设施齐全。6、总体规划方案：7、建筑方案：供电、供水、排水、电力、电信、燃气、热力第三局部投资环境争论一、烟台市房地产市场进展状况〔一〕烟台市城市进展状况烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部，位于东经119°34′～121°57′，北纬。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱21413013745.95平2643.60702.5206.62千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商651.69万人(2023)各区域的功能地位福山区——工业中心开发区——外向型、现代化工业中心牟平区——休闲、消遣、度假中心城市空间构造围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以自然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间构造。根底设施大路。2023年末大路通车里程14515.9公里。其中一级大路通车里程830.2公里，高41420106处为国家一类开放口岸，已与70100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐力量8315万吨。2023年，全市港口20852.523.2%154.1万万标箱；完成507万人次。54270多架次班133.5618.0%2.49万46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位的优势地位，领先形成以效劳业为主导的产业构造，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创引领区。角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域进展；适时“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。到2023200万人以上。构筑贯穿全市一体的环状经济带，成为聚拢产业、承载人口的重要区域。一是做大做强北部沿海产业带。二是突破进展南部沿海产业带。三是培育贯穿南北的两条进展轴。144平方米以下。〔二〕烟台市房地产进展状况2023年2023年2023年区域名应称积芝罘区莱山区开发区供面化积消面消化率应积供面化积消面消化率674059%956770%513466%885562%553665%795063%芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成格外简单。本地客户格外排斥此版5000元/㎡，烟台城市中心区，商业和办公集中。11000元/㎡,7500元/㎡，烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。格外适合开发高端物业，近年供给量也急剧上升。组团均价：一12023元/8000元/㎡，烟台政治文化中心，政策导向性格外明显，也带动区域的快速进展，是进展最快的区域，目前供量及将来潜在供给量5000-6000元/㎡，牟平区，区域进展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡，烟台刚性需求集中区域，以旧城改造工程为主，工程较多，供给量极大。组团均价4000-5000元/㎡之间，烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，进展格外快速，区域供给量较大且产品均面对刚性需求〔福山地缘性居民及局部开发区低层务工人员3800元/㎡，以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供给量较大。组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/3000-4000元/㎡〔过去和现在的开发数据和状况分析；今后几年的进展趋势〕2、烟台市房地产市场供给分析市场供给量大，2023年，烟台市政府开头加大了土地供给的力度，一系列数据均高202311月底，烟782359232427㎡，同比增加了281％；规划建筑面积为15246073㎡，同比增加了277％；平均单宗土地面积约为115448㎡，同比增加了110％。线海景低于东向，成为一线海景位置的价格凹地。09山靠海的工程最为市场承受，2023年品质内功决胜的时代将开头，高层产品主力总款开头200万左右，别墅产品日渐稀缺，存量多为大面积套型，别墅类产品已消化局部多为尚未入住或刚刚入主阶段，4.5层洋房渐渐成为空白，总体高端市场主销价格集中9000-11000之间3、烟台市房地产市场需求分析阶层仍将是烟台购房的主力群体。4、烟台市房地产市场价格分析烟台五区近几年建商品房均价走势51795815517958155990421336835000元4000亿：3000位单2023100002023 2023 2023 2023 2023二、烟台市细分房地产市场分析〔针对工程的定位来分析〕1、主城区分析2023年，我市将乐观推动事关经济社会进展全局的六大重点工程〔海阳核电、芝罘湾区域整体开发改造、大南山景区、雨岱山渔人码头、国际机场飞行区改扩建、烟台港、九大区片〔〔红旗路、山海南路、化工南路、学院路、通世南路、青年南路〕以及烟大铁路轮渡、中韩铁路轮台”成为将来烟台城市规划的总体目标。加强城市根底设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。八大组团，形成组团式滨海城市格局2、片区分析〔重点分析细分市场的供给、需求、价格、将来的进展态势〕101000元到达今日的数千元甚至上万元，而且全市的最高房价就在这里产生。这里代表了烟台的最高居住水平，作为烟台的成熟社区，周边大环境好，交通便利，始终备受购房者关注。1010大华旗下的上海滩花园、万光府前花园等等，均为重量级的楼盘工程。10年来，莱山区的房价的走势：据统计，1994年—19961000元左右；1997年—19991800元左右；2023年—2023年，每平方米到达2600元左右；2023年—2023年，每平方米到达4000元以上。莱山区的房价高与低相差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在迟家4000绿化好。步入莱山，如同走进绿色家园。另外，体育公园的建起，烟台市政府的迁入，这些也给莱山区的房价打了一支“兴奋剂一个层位，这些因素无不昭示着莱山房价将坐上烟台头把交椅。房地产开发商也正是看准了这一点，同时也吸引了大量“房虫”的关注，房价随之一路狂升。据了解，莱山区24年，该区500元左右。第四局部区位条件分析一、工程的区位调查〔一〕工程周边根底设施调查：5路,7路,10路,17路,33路,45路,50,52,53,55路万民阳光大药房等医疗机构完善医学院、烟台商贸技术学院、烟台大学文经学院等教育资源丰富行等金融效劳业完善。超市：麦千车超市、佳世客购物中心等购物便捷。餐饮：咖啡厅、快餐店、饭庄、西餐厅等，一应俱全。〔二〕工程周边人文环境及生活配套设施〔三〕工程周边市政设施状况〔四〕工程周边消费者调查与潜在楼盘供给量得分析，争论工程地块所具有的区位价值。二、工程周边主要竞争物业分析二、工程周边主要竞争物业分析为确定本工程开发的竞争策略供给依据。三、工程的优势和劣势的分析〔一〕工程状况〔二〕工程优势和劣势分析〔三〕工程优势和劣势应对策略分析陷，为工程定位、投资分析做预备。第五局部工程定位二、工程定位〔一〕产品定位〔二〕目标客户定位1、助理客户群2、主力客户范围3、目标客户细分〔三〕市场形象定位〔四〕价格定位：尽量使用市场比较法来做工程的营销筹划。具体包括：工程的产品筹划〔指对工程规划设计方案的建议、工程〕第六局部工程实施进度体工作及进度；并据此编制工程实施进度表〔横道图。参照《房地产开发》第七章内容第七局部财务评价一、总投资本钱费用估算〔一〕土地费用〔二〕前期工程费估算〔三〕建安工程费〔包括设备费用〕〔四〕治理费用〔五〕财务费用〔六〕销售费用〔七〕不行预见费〔八〕总本钱费用二、租售收入及税金估算四、工程的财务评价1、利润表和静态评价指标2、现金流量表与动态评价指标分析〔〕第八局部风险分析出盈亏平衡图。单因素敏感性分析：针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地本钱和建设投资，对这三个变量进展单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。画出敏感性分析表〔EXCEL实现敏感性分析〕第九局部工程评价的结论先列出工程投资收益相关经济指标汇总表，对个指标结果进展分析，得出相关结论。第十局部附表土地费用序号序号费用名称计算基数单位单位金额估算说明元/平方米万元1土地费用亩万元/亩前期工程费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1方案设计费2初设及施工设计图设3计费可研费4地质勘探费5工程监理费6异地人防费7城市建设配套费8白蚁防治费9规划许可执照费9.1多层9.2中高层、商业、车库、10公建建设工程综合效劳费11施工用水电12质量监视费13招投标费14劳测费15合计公司治理费序号 费用名称序号 费用名称计算基数单位单价元/m2金额估算说明万元1公司治理费用2合计销售推广费序号 费用名称序号 费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/m2万元1推广费用2销售费用1.1%0.55%3合计财务费用序号 费用名称序号 费用名称计算基数单位单价金额估算说明1公司财务费贷款额×9%×贷款年限2合计营业税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明1营业税及其附加总收入×5.75%2印花税总收入×0.5%3合计投资打算与资金筹措表序号序号季度工程11.11.21.31.41.51.61.71.822.12.22.32.4总投资土地费用公司治理费财务费用不行预见费销售推广费销售税费资金筹措资本金银行借款工程垫支投资工程用款打算表序号 年度 合工程〔季度安排〕 计1土地费用〔%〕〔万元〕2前期工程费〔%〕〔万元〕3备费〔%〕〔万元〕4公司治理费〔%〕〔万元〕5财务费用〔%〕〔万元〕6不行预见费〔%〕〔万元〕7销售推广费〔%〕〔万元〕8销售税