基于利率角度：居民真的买不起房吗

一、房贷利率已至低位，销售却未明显改善当前房贷利率已下至史最低区间年来地产期行背下，引导人房款率降成从求进地调控主政之一据央行数，季末人房贷利为4.3比年高下了129。其中二度于率政策集季行幅最达到7B虽然相比一下周（24-2016年高达24BP利率幅本周力度为时一左，但目房利的对水已至209来的历史外根壳研院11月测的03重城的流首套房利为.09月降3B主二贷利为.9续个月维不当政框架套二房利率已近限首套房LP-20二房LP60BP。图： 个人住房贷款利率今年以来快速下行19P 图： 首套和二套房贷利率均已接近框架下限 个人住房贷款利率6.965.634.524.344.347.57.06.56.05.55.02009/032009/032009/122010/092011/062012/032012/122013/092014/062015/032015/122016/092017/062018/032018/122019/092020/062021/032021/122022/092020/02

个人住房贷款利率

6.05.85.66.05.85.65.45.25.04.84.64.44.2 首套房贷利率二套房贷利率4.914.092019/11

首套和二套房贷利率2020/052020/082201122020/052020/0822011221022021/052021/082021/112022/022022/052022/082022/11： ：贝壳研究院部分城市的首套房利下限突破4.10年9月29日行会阶段调差化房贷政符条的可自决在底维下调或消4.1首房贷利下。至2月8日在合件城市中绝多已首贷利做调其天汉襄等2城市的首利已至.90石家温等7个降至.80清的调最大降至.70；和云两则接消首套率限此有兰州、哈尔滨等少部分城市的首套利率尚未发生变动。而在不符合条件的城市中大多经前调套利已到4.0限水。重城的况来看一城的套率持在.30以其京甚达了.85南、杭州核二城及二线市首利均已遍至4.此，目前一城外城基已政限下对套贷率出最大程度调。图： 重点城市首套房贷利率（截至202年12月8日）城市首套房利率城市首套房利率城市首套房利率城市首套房利率北京.5武汉.0南昌.0宜昌.0上海.5长沙.0南宁.0襄阳.0广州.0成都.0东莞.0大理.5深圳.0重庆.0佛山.0秦皇岛.0天津.0济南.0清远.0岳阳.0南京.0青岛.0石家庄.0湛江-苏州.0郑州.0昆明.5包头.0杭州.0西安.0兰州.0安庆.5宁波.0大连.5贵阳.0济宁.5福州.0哈尔滨.0泉州.0常德.0厦门.0无锡.0温州.0北海.0合肥.0海口.0泸州.0桂林.0资料来源：中信期货研究（标红的为国家统计局70个大城市中满足调整首套房贷利率下限要求的城市）绝大多数城市的二房利率已降至4.90。京、海个二外，他能城的套房利已遍至490框下水。套房利目尚政策持破套贷率下导二利续处于“无降的态两者间差在一大至2B。们为，为刺改型求二房贷率定下空间。图： 重点城二套房贷利率（截至202年12月8日）城市二套房利率城市二套房利率城市二套房利率城市二套房利率北京.5武汉.0南昌.0宜昌.0上海.5长沙.5南宁.0襄阳.0广州.0成都.0东莞.0大理.0深圳.0重庆.0佛山.0秦皇岛.0天津.济南.0清远.0岳阳.0南京.5青岛.0石家庄.0湛江.0苏州.0郑州.0昆明.0包头.0杭州.0西安.0兰州.0安庆.0宁波.0大连.5贵阳.0济宁.0福州.0哈尔滨.0泉州.0常德.0厦门.0无锡.0温州.0北海.0合肥.0海口.0泸州.0桂林.0资料来源：中信期货研究（标红的为当前二套房贷利率尚未降至4.0的城市）房贷利率下调并未售的明显改善。全的地销情，14月商品成受情呈现加下趋4当月比幅过95月份央下首房率限20PPR调降5P方府之繁政策降低房贷利率，调控力度逐渐增强，商品房销售在政策推动下迎来一定回升6月月比幅窄至8但民购需实际并有到提升。前疫积求消完后受贷件影，7当成积同比跌再扩三整体售况见显善入10月房率调降政继强是民的房心有此到修加疫冲地产销再拐向0月当同跌再跌到2前售持压。图： 10月商品房销售面积当月同下滑232% 图： 30城商品房成交面积11月比下滑248%万平方

商品房销售面积当月同比 2018年 2019年

万平方

30大中城市商品房成交面积同比 2018 2019-9.6-9.6-17.7-16.2-18.3 -28.9-31.8-39.02020年 2021年 2022年 2020-9.6-9.6-17.7-16.2-18.3 -28.9-31.8-39.0300002500020000

0-5-10-15

25002000

-7.2

-13.5

0-10-201000100005000

-20-25-30-35-40

-24.-23.9-45.3

-44.6

-18.7-33.0

-18.0-24.8

-30-40-50001月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12

-45

-52.401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12

-60资料来源：中信期货研究所 资料来源：中信期货研究所不同能级城市的商房售存在显著分化据品房售高数可以看前30大城成交积然现上周比滑0.比11月份幅有显分城能来线市的售况对好二线城市前临大三线市期政推下有幅暖整形依然严峻城之出显的分现主原在于需系况不一线城供长偏此即调政没大度放长到的需求也不释对房市形有支二三城居的房求被严重抑制，虽然目前需求端利好政策已基本出尽，但地产销售仍未见明显起色图： 上周30城商品房成交同比滑202%

图： 上周30城中一线城市商品房成交同比下滑279%万平米 30大中城商品房成交面积 2018201920202021202260050040030020010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

万平米 30大中城：一线城市商品房成交面积180 2018 2019 2020 2021 2022160140120100804001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：中信期货研究所 资料来源：中信期货研究所图： 上周30城中二线城市商品房交同比下滑232%

图1： 上周30城中三线城市商品房成交同比上升5.1%万平米 30大中城：二线城市商品房成交面积 201820192020202120223503002502001505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

万平米 30大中城：三线城市商品房成交面积200 2018 2019 2020 2021 20221801601401008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：中信期货研究所 资料来源：中信期货研究所整体年来利率经大下对地销的善极其有且续偏弱行于12月5日低机构款备率.25分点我预此降过后，5年以上PR概率再回，房款利率有迎普那利率降策否能挥效？产售何迟不见回？文从力意愿个度入居民房求到制真正原因。二、能力受限叠加意愿钝化，利率调降政策果边际递减居民对住房的需求其房能力和购房意愿双影响其房力进一拆为付付力和本息力意愿主取于民收入的预情，及房能带的额益。图1： 居民购房需求分析框架：中信期货悲观的收入预期和高还贷压力是当前抑居购房的首要因素据中指研院调数影响民房求因中目最重的是对未来业收的观和较的贷占比1和49反购房需减的要即居认当买不会面沉的贷未来还可因就和入况变得力一大此期价跌也是当影购需的个重因，比近0。房下的期会致居民的房益严重响资购需会得刚和型住房需的民迟购计待好购机而比前的因素，首付居购的响对较，占6首压体控。图1： 就业和收入预期悲观是影响居民购房的首要因素居民购房置业的主要影响因素60504020100：中指研究院基于以上对购房需求的定性分析，为准确衡量居民的购房能力和购房意愿判断率降策作效，们居的支付还付能及收入预和房益行定量论。（一）购房能力：付能力尚可，还本力偏弱首付支付能力：处在对合理区间从增量角度来看居民首付存储年限处在对理的区间之内民付存年为付额户均增蓄比储蓄人可配入-均消费性别以2-4的首比民平均要费-7的间积攒首，是个对理的限。图1： 居民首付存储年限在37年左右首付存储年限 2成首付 2成首付/户均新增储蓄 4成首付/户均新增储蓄3成首/户均新增储蓄87654322010201120122013201420152016201720182019202020212022：从存量角度来看居民中的存款和金融资基能够完成最低比（20-30的首付支付据科院民门产债口径数以2.7人（人普口和3.8公安户口均规进测到09年我居部户通和存为2元和26元占年房售总价的22和5根口小的行融构贷支行算2021年民家庭均在9-22元左，套房的1-18。是数体是全国民平水虑到镇民庭均款一明高全平再加上房家储普会在际进转此以测结对民际的首付付力所估此外居家户持超过8万的财基和股票等他融产也以减一的付力因此我认居的付支付能基可满最要求。图1： 公安部户籍口径下居民户均通货及存款为新房均总价的25左右

图1： 人口普查口径下居民户均通货及存款为新房均总价的22左右元 户均存款（央行金融机构信贷收支表，公安部户籍口径） 元 户均存款（央行金融机构信贷收支表，人口普查口径）400000

户均通货和存款（社科院居民部门资产负债表，公安部户籍口径新房销售套均价*20

400000

户均通货和存款（社科院居民部门资产负债表，人口普查口径新房销售套均价*20350000300000

新房销售套均价

350000300000

新房销售套均价*30250000 250000200000 200000150000 150000100000 100050000 5000002005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

02005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021： ：还本付息能力：整体弱，且提升空间有限居民的还本付息能力可以用月供收入比和月供储蓄比两个指标来进行衡量体现的是在支付过付以后每月用于偿贷的支出对居民的压大月供收比月储比计算式下：月供入=民庭本付支/均支入月供蓄=民庭本付支/均增蓄新增城居人支配入城居人费性出其民还息支房售总价除付后贷款部分按一的款（20年/0等本息还方进模测算所们居首和二房还付能分别行计首使用大多人房所择比首房为0套为4020-021房贷利率采用贝壳研究院发布的首套和二套房贷利率月度数据的年度平均值，2022年房利采新的1的套二率，为4.和4.。此外我在制均支配入人消性出等据变情下进行了222年供入月供蓄对贷率动的感测，察今年以来贷率调居还本息力改程以及来率降继续强化居还付能的提空。图1： 73的首套购房者选择3成付比 图1： 48的二套购房者选择4成以首付比样本银行首套房首付比例的占比情况73.019.573.019.54.92.67060

样本银行二套房首付比例的占比情况17.617.410.76.55017.617.410.76.54050304030 20201002成 3成：

3.5成 4成及以上

1004成及以下 5成 6成：

7成 8成月供收入比和月供蓄的安全线分别为50和10据壳的调查数2.3的访接受月收在30以是个多认为相对适区只少数可接还支在收的050为居民月收比安月供蓄进虑了居储倾的安全线为00。供蓄过10味居处不敷的态。图1： 723的受访者可接受的月供收入比在30以下受访者可接受月供收入比百分比情况53.724.318.653.724.318.62.90.55040302010010以下 10-30 30-50 50-70 70及以上：贝壳研究院月供收入比仍处于较水平且改善空间有算结显示今以居民供的升势发了本扭，到了208前的。在30和0贷期，居当购首房月供入分为0和1，购买套的供入分为38和4基于安线明过居民舒以201年的贷率行得到今房利未生调降的设首房收入为7-7套为41-50比前际况分高6和3个分左以利下一定度改了民还贷能力但整来于月收比几的速上民前然临较高的贷担购需因此到显制。考虑之房利大率会续降以极情下套.70、二套.50的贷率测得首房收入为38-49约为37-5相当际水并有著低因此我认即后利率下调策续码也会对民还付能产生显改作。图1： 首套房月供收入比在4051左右 图2： 二套房月供收入比在3847左右 首套月供首套月供收入比（20年期限，3成首付）供比年3付）临界值临界值55504535302008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

二套月供收入比（20年期限，4成首付二套月供收入比（30年期限，4成首付临界值临界值临界5048464442403836343230282008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022：（虚线为利率下调前水平， ：点线为利率下调至首套3.0、二套4.0的水平，下同）月供储蓄比长期呈现降趋势但可能是居民蓄意愿提升所致月收入不供蓄整体现动行势尤其今以过速下滑后至008年来史最区但这两点要意（居前的首房供蓄为7-13右二房储蓄为01124左仍然于10安线民贷不低2供蓄之以供收入呈不的动势键在月供在于蓄近年疫情和宏经下等素响民风厌情上升储意显增致新增储蓄的整体增速高于月供增速，从而使得月供储蓄比呈现长期下降趋势因然年贷下调月储比量的贷担速居民的住购能随提是储意也高民际购为不增反。此样极情居民来月储比动情进测得首套为10-1房为6-2比分别了5和4个分点左幅其关注时0贷期限二房供蓄为96已降至100的线以。是我认如果民风厌情得不到改，使这情下也法正发购需求。图2： 首套房月供储蓄比在17%-15左右 图2： 二套房月供储蓄比在11%-14%左右 1701601501401301201101009080

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

15014013012011090

首套月供储蓄比（20年期限，3成首付）首套月供储蓄比（30年期限，3成首付）临界值 二套月供储蓄首套月供储蓄比（20年期限，3成首付）首套月供储蓄比（30年期限，3成首付）临界值 二套月供储蓄比20年期限，4成首付） 二套月供储蓄比30年期限，4成首付）临界值： ：住户存贷款差额45图2： 住户存贷款差额45万亿 住户存贷款差额4035302520151052002005/062006/032006/122007/092008/062009/032009/122010/09211062012/032012/122013/092014/062015/03215122016/092017/062018/032018/122019/092020/062021/032021/122022/09：综合上们居民前购能整偏未房利继续下所来改空也相有在他因素发改的况仅依靠率降很大幅升民购需。房贷 月供收比下降幅度月供收比下降幅度月供储比下降幅度月供储房贷 月供收比下降幅度月供收比下降幅度月供储比下降幅度月供储比下降幅度1年房贷利率利率.6（0年限）.7-（0年限）.6-（0年限）1-（0年限）4-首套房当前房利率利率继下-中性.0.5.92.87.65.97.6利率继下-极限.0.2.2.4.7.2.71年房贷利率..7-.2---二套房当前房利率利率继下-中性.0.49.8.59.19.89.1利率继下-极限.0.2.1.6.2.1.2资料来源：中信期货研究所（二）购房意愿：入期及购房收益未见转购房意愿难以提升居民购房意愿持续位于较低水平。根据央行储户问卷调查数据，今年以来，居民来3个预加购支的数比续下三度降至1.1的较水根中究院调数有需求受者比年5月份以同经了显降近个虽没续二度下趋是也尚未任改迹。接反出民前偏的购意。图2： 未来3个月预计增加购房支的居民占比为17% 图2： 有购房需求的受访者占比降至低位水平未来3个月预计增加购房支出占 未来3个月预计增加支出占:购房17.122201816142012013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09

66 有购房需求的受访者占比有购房需求的有购房需求的受访者占比6260585654502022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10： ：中指研究院收入预期：持续悲观抑制以刚需为主的房求居民可支配收入增下收入预期趋于观去即在房力高的情民具强的房重因之在可配入速高于房利这味民在房的贷力不断升所对抱有相对观预而一季城居人支配入比长.4已低于5.住贷利到二度收增继降至3.同房率为4.6两之的距一步大居收预因此速行购意受到严重制虽到季收增已渐升与房利相水民的悲观情绪也有所缓和，但整体仍处于较低水平，所以购房意愿也没有明显改善城镇居民人均可支配收入：累城镇居民人均可支配收入：累计同比个人住房贷款加权平均利率1614121086422002009/032009/092010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/03215092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09：失业率大幅波动下民业预期悲观进一步低收入预期201末起失业开急上，其是31个城以及124岁轻体就情快速恶至年5月左右失率迅回但好趋延三月之后，入8月，业再次升目稳在高位，业势旧峻。在失率幅动民对来就预持下行户卷数据显示认当就势较业易数占自年初来速下滑即在业况好转二度没出回三度比降至9.7破了203以的历最水居就业悲情持扩导致对来收情缺信心购意随降。城镇调查失业率 31个大城市城镇调查失业率就业人员调查失业率:25-59岁城镇调查失业率 31个大城市城镇调查失业率就业人员调查失业率:25-59岁人口就业人员调查失业率:16-24岁人口-右轴当期就业感受:"形势较好,就业容易"占比 当期收入:"增加"或"基本不变"占比-右轴7 20 28 9524 906 1720 855 1416 804 1112 752018/012018/042018/07202018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/01221042021/072021/102022/012022/042022/072022/102013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/03221092022/032022/09： ：此比资改善购需的刚性求房的付和还贷力依于期收入况以性对居就和入况变动具有高敏此当下差收预抑的是刚为的房求。2.购房收益：不断下行抑制以投资需求为的房需求房价跌幅持续扩居预期降至低点居购房愿断升另一个重原是房持上涨乐预但隔7房再罕进入下行年4月0城品宅格数同由转且持续扩到0份当已至-.4相月降0.pc据储户问调数年来居对价上预持续低到季访者中预未房还继上涨人占已至1.历最点很度上抑了民购意。图3： 今年上半年以来，商品住宅价格快速下滑 图3： 居民对房价上涨的预期趋于悲观70城商品住宅价格指数当月同70城商品70城商品住宅价格指数:当月同比121086420-2-62012011/042011/102012/042012/102013/042013/102014/042014/102015/042015/102016/042016/102017/042017/102018/042018/102019/042019/102020/042020/102021/042021/102022/042022/10

预期未来房价上涨的受访者占比未来房价预期:未来房价预期:上涨占比3430262218142012013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09： ：我们房下对房超收率影进测算房额益主要取于4个上涨房成本机成,计式如下：购房额益=房涨收-贷本购成本理收率其价涨益房价涨带的价益受价比跌影响房本指房总的价出借成是指房款利部受房贷率会是指房支用理所产的理益率影响。购房超额收益率为且速下行严重抑制购房求据算221年下房超益率正时民购意的面响已开始显进入202房超收率始速行到8月已-.7，随后个小回0月份房额益升4.95是这要理财收率下房身的益况有何善而加化一理财收益有回房额收率将续行势房益走仅对投资需造严抑，也迟刚善需求释。图3： 201年下半年起购房超额收转正为负且快速下行购房超额收益率超额收益率-右轴商品住宅销售超额收益率-右轴商品住宅销售面积累计同比100 2580 2060 1540 1020 50 0-20 -5-40 -102011/02202011/022011/072011/122012/052012/102013/032013/082014/012014/062014/112015/042015/092016/022016/072016/122017/052017/102018/032018/082019/012019/062019/112020/042020/092021/022021/072021/122022/052022/10：综合述析们居民弱购意主要于观收预，以及续负未好的购超收益未民购意提的键能在于居收的房的稳。总体来看，今年以来房贷利率下调已在一定程度上减轻了居民的购房负担但是依利调政无法变民房力购房愿续弱现而提高民支收仅能解付房的重压而也助高居民购意而效升购需此段来调贷率效果将边递，提居收入有能为求善的要提。三、需求分化持续扩大，二三线城市成为扭全局的关键二线及以下城市占商房销售面积的绝大分从去10年右时间来看不能城商房销面的比在大差且对定2020年，一线市地销面占比为二城为32而城占65过国售积一半因此虽一的品销降较回暖最是全层的影极有二及以其三线市的销售况全具非重要影，当到点关。购房需求的结构性续扩大根中研的调数年5月份以来受者有房求的数比断降但是不能城降趋势和降度同有房需的访占也在较差中一城市的购需在7月降低点随又渐幅升到0份在7左右相比5月降了6个分点二城购需变动势一城类，但整下幅明提10月有房求访者为61相比5月降幅到2百点四线市购需在段时内终持行势，到10月占为45且降最，了13百分。前看一、二线三线市间房需的异均达1，一城稳性，二三线市到影较大因差还持上升。图3： 三四线城市商品房销售面积占比超过65% 图3： 不同能级城市的购房需求存在较大差异1009080706050403020100

不同能级城市商品房销售面积占比 4 5 5 4 4 5 5 4 5 4 3 2 3 29273132323433313166656464626364

不同能级城市有购房需求的受访者占比 一线城市 一线城市三四线城市二线城市80757065605550402022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10中指研究院 ：不同能级城市居民房主要影响因素存在异对于线市储存款不足居购的响大，比为8限松是访最待调放松政策型占为38均远于他级市反映一城特的品房市场况一面房价高存大购能力重足居一方面也不居有买房受限政约而无实购对线和三四城相的高的贷力是响民购置极重的素，占比过50；同降首比二城居民期的策型而下调房利对四城来说受迎映同城居购压结的不同值关的期价下对三线市民购的响度当大，尤其三线市甚超过还压，显稳定价重性。图3： 不同能级城市居民购房置业的主要影响因素 图3： 不同能级城市居民更期待的调控放松政策类型不同能级城市购房置业的主要影响因素一线二线一线二线三四线504030

不同能级城市受访者更期待的调控政策类型50403020 2010 100 0： ：根据述们有必对同级市购房求况别行深入讨（以对能级市分主依样本市平情中一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括苏州、南京、天津、厦门杭、汉长成、连南青、南郑、、安三线城市括家、山东莞南）（一）一线城市：房力极高，但不改变需张的现实1.购房能力：首付支付还本付息能力均严偏弱首付支付能力平均平低从量度看的首存年过。分以3和4成付对居的付储限行测结显一线城市存年相前有显但居还均少要费2-26年的间蓄付远合理平。从存角来居均存无满最首要于乏科居民部资负表径省级据里们据央的融构贷支表数据户存进测得到2021年线市户均款为4149占新销套的80左虽考到口径镇庭存高于国蓄际转及有其金资产问居实首付支付力一程上于测结，是一城市30以的比，居民有存和融产还完无满最要此一城民总体的付付力低。图3： 一线城市首付存储年限为206年左右 图3： 一线城市居民户均存款占新房均价的10左右一线城市首付存储年限年

户均存款（公安部口径）：一线城市3成首付/户均新增储蓄：一线城市 4成首付/户均新增储蓄：一线城市元 户均存款（人口普查3成首付/户均新增储蓄：一线城市 4成首付/户均新增储蓄：一线城市0 1400000351000030 80000025

新房销售套均价*30：一线城市20152010 2012 2014 2016 2018 2020 2022：

40000020000：

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021还本付息能力：远低于合理水平。无论从月供收入比还是月供储蓄比来看居民还付能都不能足房测算线市的月供收于208小后渐于定当，在0和0贷限下，民买套的供收比别为05和1，但于50的线，甚至居的部入高购二房月入为高首比明显低于套为68和8，但然安范之。此外居当的供蓄比处极位，套房为26-3套房为73212远超00的全水平居民贷担重但全国层面同一城居的月储自216左右经了续的下（020年疫导特殊年民性支明下而入动相对较新储因幅上造月储过快以221年供储蓄比幅升映民新储快上的况我认为016209年的储蓄升能在时价快上的景下民倾于收用购而不是消；近更能是为民险好低，蓄愿强。图3： 一线城市首套房月供收入比在10510%左右 图4： 一线城市二套房月供收入比在68-4左右15014013012010090

一线城市首套房月供收入比

一线城市二套房月供收入比二套月供二套月供收入比：一线城市（20年期限） 二套月供收入比：一线城市（30年期限）90858075706560首套月供首套月供收入比：一线城市20年期限）首套月供收入比：一线城市30年期限）201020112012201320142015201620172018201920202021

552010201120122013201420152016201720182019202020212022： ：图4： 一线城市首套房月供储蓄比降至25%-30%左右 图4： 一线城市二套房月供储蓄比13%-22%左右520

一线城市首套房月供储蓄比

350

一线城市二套房月供储蓄比480440400360320280

310二套月供二套月供储蓄比：一线城市（20年期限） 二套月供储蓄比：一线城市（30年期限）230190240

首套月供储蓄比：一线城市（20年期限）首套月供储蓄比：一线城市（30年期限）2010201120122013201420152016首套月供储蓄比：一线城市（20年期限）首套月供储蓄比：一线城市（30年期限）

150

2010201120122013201420152016201720182019202020212022：研究所 ：从首付支付和还本付息两方面来看，一线城市居民的购房能力都严重不足但是便全产行持低的况线市房求复速度也对快其因要在以两1需长紧的况使部分需短内到制也不对产售成重影（购能的一线城居收远于平水此然民平的房力低但是对实的房来，购房担在受围内的。2.购房意愿：有一定修复持续为正的超额收使居民的购房意愿得一支撑。自021年半年以来一城商住格的涨度续低今年0份已至26。但是全房普下的背线市价仍逆正出商品房求强韧这种况刚和型购需不受严削弱。此外对民房益测算果示虽近年线市购超收益率相比016左已显降，是年来依然本持在上也就是说，一线城市居民现在购买住房，仍然能获得超过投资理财产品的收益率，这使部对益要不高投性求留居的房愿得到一定撑。图4： 2021年下半年起一线城市品住宅价格增速降但仍维持正增长 70城商品住宅价格指数:一线城市：当月 70城商品住宅价格指数:一线城市：当月同比

图4： 今年以来一线城市购房超额收益率在0%以上附近波动40353025151050-5-10

250200150500-50-100

50超额收益超额收益率:一线城市-右轴 商品住宅销售面积累计同比：一线城市30100-102012011/072012/042013/012013/102014/07215042016/012016/102017/07218042019/012019/102020/07221042022/012022/102011/04202011/042011/102012/042012/102013/042013/102014/042014/102015/042015/102016/042016/102017/04217102018/042018/102019/042019/102020/042020/102021/042021/102022/042022/10： ：综合述们一线市民平购能力重得分购房求到这并改商房需紧的量房较强的居需依存此年房额收率续正有慢回升趋民购意没有幅低因线城的房求来以较快的度得复。（二）二三线城市稳房价或成为销售回要条件购房能力：已有明显善，但仍相对偏弱首付支付能力线城市改善空间三线市相对理增角来看，二线市民首存年限改空三市则对以3和4成首付测居的付储年结显和三城的储限乎相同民本需用1-13的间攒这个间对长但由于当前线市套的低首比普至2该例行算线城市的付储限进步至6左间对合此目对二线城市低付成为轻分民房力提购需的方法。从存角来二市居的付付力最低付（3有一定离三城居则基可满最要20里们样用央行金机信收表径的据户存进测算到221年城市居民均款为2732万元占房售均的15-7右三市居民户存约为1-25元，房的13-15右。虑上所的算口径镇全的款蓄代转及有的融产问们认为三城居的付付能基可满最比例首要求而城市则有定难。图4： 二线城市首付存储年限在103年左右 图4： 三线城市首付存储年限在6-3年左右二线城市首存存储年限年 3成首付/户均新增储蓄：二线城市 4成首付/户均新增储蓄：二线城市1716151413121110982010201120122013201420152016201720182019202020212022

三线城市首付存储年限2成首付/户均新增储蓄：三线城年 3成首付/户均新增储蓄：三线城14 4成首付/户均新增储蓄：三线城131211109876542010201120122013201420152016201720182019202020212022： ：图4： 二线城市居民户均存款占新房销售套均价的17左右款安径二市元

图4： 三线城市居民户均存款占新房销售套均价的13-5左右元 户均存款（公安部口径）：三线城市 新房销售套均价*20：三线城新房销售套均价*30：三线城户均存款（人口普查口 新房销售套均价*20：三线城新房销售套均价*30：三线城600000550000500000450000400000350000300000250000200000150000

新房销售套均价*20：二线城售*：城

550000500000450000400000300030000025000020001500001000002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

1000002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021： ：还本付息能力二三线城均相对较弱线市情况年来居民买套的本息能有定升买二房能则于付比下调而在30年和0贷期下线城居的套月收入比为52和6套房供入分为和6基都于5的安全以以221的房利对供入做敏性析得首房为61-7二房为546当实情分高8个和5百点右虽然利下对民还能力生一的善果但其对平处于较高此房不会现显未来率续调居月供能力提空得极限件首房供入比前均降5pct，二套降2.pc有显的善线市民月蓄比在今已一下的况仍超过100安全且来有8百分点左的善们为利降政不改二城居民还本息力低情。图4： 二线城市首套房月供收入比超过50的安全线 图5： 二线城市二套房月供收入比升至49-1左右二线城市首套房月供收入比 首套月供收入比：二线城市（20年期限首套月供收入比：二线城市（30年期限临界值

二线城市二套房月供收入比二套月供收入二套月供收入比：二线城市（20年期限） 二套月供收入比：二线城市（30年期限）临界值临界值5550454035402010201120122013201420152016201720182019202020212022：

302010201120122013201420152016201720182019202020212022：图5： 二线城市月供储蓄比在15%-70%左右 图5： 二线城市月供储蓄比提升至17%-17%左右260240220200180160140120

二线城市首套房月供储蓄比 首套月供储蓄比：二线城市（20年期限首套月供储蓄比：二线城市（30年期限2010201120122013201420152016201720182019202020212022

200190180160150140130120110100

二线城市二套房月供储蓄比 二套月供储蓄比：二线城市（20年期限） 二套月供储蓄比：二线城市（30年期限）2010201120122013201420152016201720182019202020212022： ：三线市民还付能力为年付的遍下而所弱月供收比民贷压今以明上达自200以历史最高。前三城居民买套的供入比为57-72，二套房的供入约为669均过全间据测，比率调，居民套的供入平均了9.pc房下了.7p有的改善作用；但是房贷利率下调对首套和二套房月供收入比带来的下降空间也仅剩1.9pct和2.5ct左极为限从供蓄来居的贷担基本没有何解二房至明上均于全范之善间样较小此首比调不是个全策它降低付力同也大幅提升民还负担以三城降首比没有得商房售修复速度于线市。图5： 三线城市首套房月供收入比在50的安全线以上 图5： 三线城市二套房月供收入比约为5669%首套月供收入比：三线城市20年首套月供收入比：三线城市20年期限）首套月供收入比：三线城市30年期限）临界值85756545

三线城市二套房月供收入比二套月供收入二套月供收入比：三线城市（20年期限二套月供收入比：三线城市（30年期限临界值临界值7570656055504540352010201120122013201420152016201720182019202020212022

302010201120122013201420152016201720182019202020212022： ：图5： 三线城市首套房月供储蓄比约为16-15% 图5： 三线城市二套房月供储蓄比约为12-15%220210200190180170160150130120

三线城市首套房月供储蓄比 首套月供储蓄比：三线城市（30年期限）首套月供