2022年国开电大《资产评估》形考任务1-4答案

2022年电大《资产评估》形考任务1-4答案（全）形考任务一1.什么是资产评估机构？答：资产评估机构是指组织专业人员依照有关规定和数据资料，按照特定的目的，遵循适当的原则、方法和计价标准，对资产价格进行评定估算的专门机构。2.什么是注册资产评估师？答：注册资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得《资产评估师职业资格证书》并经中国资产评估协会登记的资产评估专业管理人员，主要从事资产评估工作。3.什么是评估客体？答：评估客体指被评估企业所拥有的或长期控制的各种财产、债权及其他权利。资产评估客体包括有形资产和无形资产，既包括各种单项资产、部分资产，也包括整体资产。特别是无形资产评估，它对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。4.什么是评估依据？答：为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据，我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析，并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率，结合今后几年内经济增长、物价指数继续上涨，并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素，提出了资产评估收费水平的测算标准。5.什么是资产评估的目的？答：资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分.资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化.一是建立了以执业质量为核心的检查长效机制；二是推动了资产评估准则的贯彻落实；三是促进了资产评估行业执业质量的明显提高；四是建立了一套定性和定量相结合的检查方法；五是培养了一批相对稳定的兼职检查人员。6.什么是资产评估的原则？答：资产评估原则是调节资产评估委托者、评估业务承当者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。7.资产评估有哪些价值类型？答：资产评估特定⽬的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。8.资产评估有哪些理论假设？答：（1）交易假设（2）公开市场假设（3）持续使用假设（4）清算假设9.什么是交易假设？答：交易假设是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。一方面为资产评估得以进行创造了条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。10.什么是公开市场假设？答：就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。形考任务二1.什么是资产评估程序？答：资产评估程序是评估机构及其评估人员执行资产评估业务所履行的系统发性工作步骤。2.什么是资产评估业务约定书？答：本准则所称业务约定书,是指评估机构与委托方签订的,明确评估业务基本事项,约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。3.什么是现场调查？答：现场调查是资产评估八大程序之一,是资产评估不可缺少的步骤,通过现场调查可以准确的了解资产的法律权属和当前的状况,也可以第一时间跟现场工作人员核实资产的相关情况比如是否有大修,是否存在外借或者丢失等。4.什么是资产评估工作底稿？答：资产评估工作底稿是指注册资产评估师执行评估业务形成的,反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录及相关和获取的资料。5.什么是市场法？答：市场法也称市场价格比较法（marketapproach），是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。6.什么是成本法？答：成本法(Costmethod):是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。该方法要求当企业增加对外长期投资时才增加长期股权投资的账面价值。当投资公司能够对被投资公司实施控制时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生增减变动的一种会计处理方法。成本法房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。7.什么是资产的重置成本？答：资产重置成本是指重新建造或购买与被评估资产相同或相似的全新资产需要支付的价格。按照资产重置方式不同，可以将重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两种。8.什么是资产实体性贬值？答：资产实体性贬值也称有形损耗贬值。它是指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成设备实体形态的损耗，引起的贬值。9.什么是收益法？答：收益法(incomeapproach，incomecapitalizationapproach)，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。10.什么是清算价格法？答：清算价格法是依据企业破产法的有关规定,根据企业清算时其资产可变现的价值，评定资产重估价值的方法。清算价格一般是通过市场售价比较法来估算。形考任务三1.什么是机器设备？答：机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的(自然属性)、特定主体拥有或控制的有形资产(资产属性),包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等资产。资产评估中,机器设备不仅包括利用机械原理制造的装置、而且包括利用电子、电工、光学等各种科学原理制造的装置。2.什么是现场工作阶段？答：现场工作阶段是在新建筑之前进行现场评估。现场环境评估通常分为两个阶段。第一阶段旨在确定可能存在的污染物,在第二阶段,我们将更加协调一致地努力具体地确定和描述潜在的问题。鉴于第二阶段所需的专业性质和培训,许多人只在条件需要时才选择这一阶段。3.什么是物价指数法？答：物价指数法是指在资产历史成本的基础上,通过价格变动指数,将其调整为评估基准日时的重置成本。4.什么是功能系数法？答：功效系数法又叫功效函数法，它是根据多目标规划原理，对每一项评价指标确定一个满意值和不允许值，以满意值为上限，以不允许值为下限．计算各指标实现满意值的程度，并以此确定各指标的分数，再经过加权平均进行综合，从而评价被研究对象的综合状况。运用功效系数法进行业绩评价，企业中不同的业绩因素得以综合，包括财务的和非财务的、定量的和非定量的。5.什么是综合估价法？答：综合估价法是用来确定设备本体的重置成本的一个计算方法，经常用于机械工业概算中估算能用非标设备的重置成本。6.什么是成新率？答：成新率法是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估计实体性贬值。7.什么是修复费用法？答：修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状念，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。8.什么是功能性贬值？答：功能性贬值(Df)是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。9.什么是经济性贬值？答：经济性贬值是进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。10.什么是因素调整法？答：因素调整法，亦称"调整分析法”，指以上年度资金的合理占用额为基础，分析计划年度各项变动因素索，加以计算调整后核定流动资金定额的一种方法。形考任务四1.什么是房地产评估？答：房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。2.房地产评估的程序？答：第一，明确评估基本事项。明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象，确定评估基准日：常以年、月、日表示。签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。第二，制定工作计划。第三，实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。第四，测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。第五，综合分析确定评估成果。第六，撰写评估报告。3.什么是基准地价？答：基准地价指的是城镇国有土地的基本标准价格，价格是按不同级别、地段进行评估。总的来说，测算不同用地土地使用权的平均价格。根据国土资源部有关听证的规定，第一次制定基准地价和修改调整基准地价均需由主管部门组织听证。目前基准地价主要反映了低价总体的水平以及变化的趋势，为征收土地税收提供依据。4.什么是楼面地价？答：楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。5.什么是土地取得成本？答：土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。6.什么是土地开发成本？答：土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种费用支出。7.什么是分部分项法？答：分部分项法又称面积比较法(Theunitinplacemethod)，是将委估建筑物先分成各个分部分项工程，如基础、地面、墙壁、楼板、门窗、屋面、装修等，然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项工程的单位成本，分别乘以委估建筑物各分部分项工程的数量单位，再累加得到委估建筑物的总成本。8.什么是容积率？答：容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。9.什么是约当产量法？答：约当产量法指将月末实际结存的