鄂尔多斯市房地产市场调研报告

内蒙古鄂尔多斯市市场调研报告目录HYPERLINK\l"_Toc182794122"一、城市地理位置3HYPERLINK\l"_Toc182794123"二、地块所在区域概况4HYPERLINK\l"_Toc182794124"三、产业状况6HYPERLINK\l"_Toc182794125"四、鄂尔多斯市发展规划7HYPERLINK\l"_Toc182794126"五、鄂尔多斯市宏观经济发展水平8HYPERLINK\l"_Toc182794127"六、鄂尔多斯市房地产市场状况9HYPERLINK\l"_Toc182794128"七、市场评估21HYPERLINK\l"_Toc182794129"八、项目定位初步构想22HYPERLINK\l"_Toc182794130"九、总结与建议23城市地理位置鄂尔多斯鄂尔多斯鄂尔多斯市位于内蒙古的西南部，东、西、北三面被黄河环绕，南邻万里长城，与山西省、陕西省接壤，西临宁夏自治区。鄂尔多斯市与黄河北岸的首府呼和浩特市、钢城包头市形成内蒙古自治区经济最为活跃的“三大火车头”。鄂尔多斯市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8个旗区。全市总面积8.7万平方公里，2006年末全市户籍人口141.0万人，其中蒙古族17万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。地块所在区域概况东胜区处于鄂尔多斯高原中东部，是鄂尔多斯市的行政、经济、科技、文化、交通和信息中心。区域总面积2350平方公里，人口46万，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新区。区内有109国道、210国道、包头—东胜高速公路、包头—神木铁路、准东铁路贯穿境内。距首府呼和浩特257公里、距首部北京800公里、距鄂尔多斯机场15公里、距包头机场80公里。2006年东胜区主要经济指标指标数值同比增长(%)1、生产总值186.87亿元元23.7%其中：第一产业1.61亿元-3.2%第二二产业73.56亿元25.3%第三三产业111.70亿元元23.1%2、实现财政收入50．48亿元71．6%其中：第二产业财财政收入13.41亿元所占比重为27..0%第三产产业财政收入入37.07亿元所占比重为73..0%2007年上半年东胜区主要经济指标指标数值同比增长(%)1、完成生产总值108.56亿元元21.2%其中：第一产业0.22亿元4.5%第二二产业39.76亿元24%第三三产业68.59亿元19.7%零50.44亿元21.5%3、全区金融机构各各项储蓄存款款230.38亿元元40.9%其中：居民储蓄存存款101.86亿元元41.4%4、全区累计完成房房地产开发投投资20.42亿元80.4%5、房屋施工面积314.66万平平米16.3%6、商品房销售面积积69.88万平米米-20.9%7、商品房销售额22.53亿元48.2%8、房地产业实现增增加值2.51亿元34.3%9、商品房均价3224元/平米米48.8%产业状况目前鄂尔多斯市基本形成了绒纺、食品加工、煤炭、建材等几大支柱产业。绒纺鄂尔多斯是全国最大的绒纺生产基地，以将其打造成为“世界级绒纺产业科研生产基地”。鄂尔多斯的绒纺已经是驰骋世界的品牌产品。世界最大的羊绒加工企业——鄂尔多斯羊绒集团总部就座落于东胜区内。食品加工目前鄂尔多斯市重点发展羊肉、积极发展林沙产品加工等特色产业。鄂尔多斯市的农业人口占总人口的42.3％，食品工业的发展，能带动整个农业的发展。东胜的鄂尔多斯酒，准旗开发杏仁露，天骄资源公司的沙棘醋也各有特色。煤炭全市已探明煤炭储量1496亿多吨，约占全国总储量的1/6。全市有东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。目前东胜煤田已探明储量727亿吨，与神府煤田一并被为世界八大煤田之一。建材建材资源是鄂尔多斯境内的一大优势资源。资源遍布全市8个旗（市）。主要有石膏、石灰岩、石英砂岩、石英岩、白云岩、黄土、大理石、花岗岩、石墨等。小结：鄂尔多斯拥有得天独厚的天然能源，将成为“中国的中东”、“富豪的摇篮”。鄂尔多斯市发展规划新行政中心东胜区新行政中心东胜区鄂尔多斯市旧城区（东胜区）与新行政中心（康巴什）相距约为30公里。鄂尔多斯市宏观经济发展水平指标2005年2006年增长（%）GDP550.1800亿元24%财政总收入93.4145.956.2%固定资产投资403.7616．752.8%社会零售品总额151.7182.715.6%年末户籍人口137.91412.2%人民币存款余额305.9388.427%鄂尔多斯市房地产市场状况(1)房地产市场概况2005年鄂尔多斯房地产开发投资17.1亿元，增长188.1%；自2006年以来，房地产投资继续呈迅猛的增速。2006年鄂尔多斯市房屋施工面积为557.9万平方米，增长63.6%；房屋竣工面积271.6万平方米，增长25.9%，房屋竣工率为48.7%。鄂尔多斯自06年以来，房地产交投旺盛，空置率也逐年递减。与2006年房价相比，07年10月房价上升了近一倍，仍以较快的速度增长。小结：鄂尔多斯是中国新兴的能源城市，经济增长居内蒙古自治区前列，人均可支配收入每年都有两位数的增辐，以此带动了鄂尔多斯房地产市场的发展，房地产的供给与需求呈良好势头。（2）鄂尔多斯市楼盘开发分析天骄南板块老城区铁西板块天骄北板块天骄南板块老城区铁西板块天骄北板块区域楼盘名称地址市场供应量及开发发规模特点物业类型天骄北板块世纪城天骄北路与伊煤路路交叉口东北北角占地30万㎡，共13500户，分二期期开发6、12层富业苑天骄路与规划路交交界处，大名名公馆东行1100米占地4.42万㎡，共共600多户，分二二期推货6层安厦家园鄂尔多斯东胜区天天骄路东(伊泰大楼正正对面)占地9.8万㎡，共8820户，分三期期开发6、11层蒙欣家园天骄北路西侧(大大名公馆对面面)占地5.9万㎡,共5500多户,分二期开发发6层天骄北路东方路十十字路口西北北角占地约9万㎡，共共975户，分二期期开发6层天骄路与规划路交交界处（伊泰泰集团北路8800米）占地5.9万㎡，共1178户，分一期期开发独栋、联排、双拼拼九亿大厦天骄北路西侧(大大名公馆对面面)占地约2000㎡㎡，共150多户，分三三期开发9层（电梯）万博广场东胜区天骄路伊泰泰集团北50米处占地8000㎡，共2210户，分一期期开发12-16层东胜区铜川镇铜川川路以西（110防暴中心以以南200米）占地16.25万㎡，共440户，分二期期开发4-6层、独栋、联联排铁西板块满世尚城东胜区校园路与文文化街交汇处处占地8.9万㎡，共6600户，分三期期开发8-11层万正·静林湾铁西新区团结路与与民族街交汇汇处占地5万㎡，共188户户，分一期开开发5-6层华莹·万佳花园东胜区团结路与文文化路交界处处占地8万㎡，共360户户，分一期开开发4、5层、Townhousee老城区板块亿利·城市华庭鄂尔多斯西街“亿亿利城市花园园”东侧占地6.8万㎡，共5549户，分三期期开发16-18层恒信中央花园东胜区伊金霍洛西西街33号(原武警占地14万㎡，共700多多户，分三期期开发14、16层正东·金地天骄路与鄂尔斯大大街交汇处占地12万㎡，共700多多户，分二期期开发12层鑫牛大厦鄂尔多斯大街与伊伊化路交汇处处西南角占地1.69万㎡，共共130户，分一期期开发1-3层商场4-17写字楼华宇名门鄂尔多斯西街与伊伊化路交界处处占地4万㎡，共755户户，分二期开开发16、18层天骄南板块华研·水岸国际鄂尔多斯天骄南路路东,三台基水库库西岸占地180万㎡，分113期开发；其其中一期有33栋，共10000户，6-15层恒利国际广场天骄南路与大桥路路交界西侧占地7万㎡，共720户户，分三期开开发16电梯公寓天骄路与乌审街交交界处占地约3万㎡，共共250户，分一期期开发15、18空中别墅、酒店公公寓大恒郦城鄂尔多斯天骄南路路占地7万㎡，共512户户，分二期开开发6、9、15层馨视界天骄路九兴饭店南南100米处加油站西西占地9.4万㎡，共6670户，分二期期开发6、12层鑫河湾薛家湾镇唐公塔22号公路北占地2.06万㎡，共共150户，分一期期开发6层（无电梯）新行政中心区旗顺家园康巴什新区市中心心占地7.55万㎡，共共290户，分一期期开发7-9层（电梯）小结：(1)目前鄂尔多斯开发的楼盘主要集中东胜区的铁西、伊煤路与天骄北路交界处等区域，而新行政中心—康巴什目前以政府公务员小区为主；（2）从目前鄂尔多斯已开发的楼盘中看，大型楼盘有华研·水岸国际（180万㎡）、世纪城（30万㎡）、东方名筑（16.25万㎡）、恒信中央花园（14万㎡）、正东·金地（12万㎡）等，其它大部份楼盘占地面积在2000㎡至9.8万㎡之间，现时整体市场上大型楼盘不多；(3)去年仍以多层住宅为主，今年在售楼盘中的小高层货量增速较快，小高层和多层已成为市场主导；而别墅产品刚起步,品质水平也不高；写字楼、酒店公寓也逐渐迈向市场；（4）大型楼盘以大面积开发，少量连续推货的市场策略；中小型楼盘以一次性开发，一次性推货的开发模式为主；目前现房比期房的销售较好，一些楼盘的拆迁问题也影响了项目的开发进度；（3）鄂尔多斯市楼盘市场分析区域楼盘名称户型均价（元/㎡）市场消化量及消化化速度客户群分析后续开发量（套）天骄北路板块世纪城65-220㎡3500-38000一期共1256套套多层于06年3月初首推，至至9月已售80%，半年售了了近1000套。但二期108套电梯于07年3月推，现剩剩下十多套，月月售只有12套。附近旧城拆迁户、发发电厂职工、能能源公司高管管，工薪阶层层等，一期多多层的投资客客居多，二期期电梯洋房以以自住为主。开发完毕富业苑75-150㎡320007年4月推5、7、8号楼有96套，开开售当天已基基本售完7、8号楼共50多套，现剩5号楼一套80㎡二房，月月售近20套。大众化的、工薪阶阶层的青年白白领为主。开发完毕安厦家园134-141㎡㎡3888-4788807年10月28日开售两栋共1766套，现只售售了20套。社会中层人群，个个体工商户、附附近学校的教教职工，工厂厂管理阶层等等多层、小高层蒙欣花园90-160㎡4050-5000007年5月开售二期近3550套，现近售售了近80%，月售近47套。旧城拆迁户，刚成成家的青年男男女，主要以以大众化为主主要客户群。开发完毕59-140㎡3300从07年3月份开售975套套，现剩约为为320套，月售77套。主要以本地煤矿主主、大型能源源企业高管、政政府高级公务务员、工薪阶阶层，以及一一些“炒房客”等。300套250-340㎡㎡为主双拼：5800联排：560007年3月开售双拼、联排排、独栋共178套，现剩下20套左右，月月售约20套。本地成功的私人企企业主，大型型企业高管、政政界高官等。开发完毕九亿大厦100-102㎡㎡为主41000下半了公地附拆万博广场85—173㎡4788下政私理旧迁90-137㎡2900-33000一期1、2、3、4号楼已售完；现正正推二期5、6、8、17栋共96套，目前认认购一般。本地公司白领、商商贸人士，以以及一些热爱爱生活、乐观观向上的青年年家庭。250套（多层、联联排、独立）满世尚城85-160㎡3800-47880于07年7月推16、18栋电梯洋房共1007套，现剩约约五套，月售售25套。主要是本地企事业业单位高层人人员，城市白白领，社会新新贵等。开发完毕万正·静林湾101-215㎡㎡4388-4900007年9月16开188套，至100月16日已售了70%，现剩下16套160、170㎡的大面积积户型，两个个月售了170套。的者等年型管京总州等少0华莹·万佳花园120-140㎡㎡为主步梯3800-39000联排4600于07年7月28日开售360套，现剩下下50套，三个半半月内销售了了近300套。主要是城市工薪阶阶层、大富之之家、旧城区区搬迁的原居居民，以及近近20%的投资者等等。开发完毕老城区亿利·城市华庭94-266㎡4780-56330于8月18日开售7、8栋约96套，现剩下约二十十套，月售28套。大型企业高层管理理人员，城市市新兴贵族，成成家立室的青青年男女，以以及少量回迁迁户。150套恒信中央花园86-160㎡内部认购：48000-49000；现公开发售价为55100项目先推1、2号号楼，共约96套，现剩下下约不足十套套。其中约80套为内内部公司员工工认购和安置置回迁户，只只有约16套对外公开开发售。600套正东·金地以60㎡左右为主初步定价：公寓5500；写字楼楼6500现正咨询期间，反反应热烈因拆迁问题阻碍了了工程进展，估估计在明年中中开售。700多套公寓鑫牛大厦06800现公民主华宇名门80-150㎡2400-3800007年3月底推560套，8月份售近90%。一些旧城拆迁户、大大型企业“白骨精”，政府公务务员，工厂中中高层职工等等近200套104、135、143㎡为主3500一期共有33栋（1000多套），于11月中旬先推8栋6层高电梯洋洋房228套，目前已已有1000多个确定意意向。商贸人士、都市白白领、医生、教教师、政府公公务员以及一一些投资客。8000多套恒利国际广场45-75㎡6000将于11月上旬推一栋公寓寓192套，目前反反应热烈。社会新兴的白领、刚刚结婚的小口口之家、自由由职业者等570套公寓140-390㎡㎡4600-58000先推三栋空中别墅墅共250套，于07年7月排号，10月认购，现现剩下约20多套，一个个多月已经售售出近230套。本地高端人士，社社会上成功企企业主，有较较高文化的企企业“白骨精”，以及少量量投资者等。酒店公寓、写字楼楼、商业广场场各一栋。大恒郦城120-190㎡㎡价格未定尚没开盘，目前反反应热。本项目以品质高档档小区为定位位，主要吸引引一些追求高高品味的居住住环境的高端端人群。512套馨视界110-158㎡㎡为主3600-49000于7月28日开售520套电梯洋房房，三个半月月内售约350套；4月初开售150套多层，至4月份底已售80%。主要是附近区域内内的拆迁户，大大众化客户群群为主，投资资客也占了一一部份。开发完毕鑫牛大厦每层860—14000㎡6800现公民主新行政中心区旗顺家园133—246㎡㎡不对外发售购小结：（1）目前鄂尔多斯市主力户型仍是100-120㎡左右的三房二厅为主，这种户型比较合理，且面积比较适中，目前鄂尔多斯市购买主力人群为新兴中产阶级；小户型仍是投资客追逐的产品，大户型占市场份额不大；（2）开发楼盘当中，小高层多采用框架结构，多层一般采用混砖结构，但有的多层也采用框架结构；采用了框架结构，这也使户型的结构塑造增加了灵活性，易受市场欢迎；（3）从整体市场来说，多层均价为3500元/㎡，小高层均价为4200元/㎡，别墅均价为5800元/㎡，均价比起去年上升近一倍，市场潜力较大；（4）市场上的产品从去年的多层为主，到今年小高层为主，产品渐趋多元化，表明了鄂尔多斯市房地产市场消费需求发生了质的变化，人们渴望追求更好的居住环境；（5）鄂尔多斯市整体市场销售速度较快，高性价比、完善的园林设计、个性的绿化景观的楼盘每月销售能达到70-80套，有的价格中等、户型设计合理的品牌楼盘销售速度更理想；（6）鄂尔多斯市对奢侈品的消费能力强，不少高端人群往外地购房的现象较普遍（如北京、海南岛、大连等居住环境较好的城市）；（7）鄂尔多斯的房地产市场比南方一些发达城市的房地产市场落后至少十年，产品的品质相对不高，园林绿化设计较为落后，目前以实用型产品为主导的鄂尔多斯市场难于满足高端消费人群对高品质的小区的需求；（8）鄂尔多斯房地产市场旺季出现在4-7月，淡季出现在9-11月。市场评估鄂尔多斯市依靠着矿产资源、农牧业、旅游等几大天然产业优势，近几年来经济获得了高速的增长；目前鄂尔多斯房地产市场刚起步，楼盘的水平仍处在较低的水平，在强劲的社会购买力下，品质楼盘有一定的市场空间；鄂尔多斯主力的户型在100-120平方之间，以实用型为主；西部日照时间较短，楼距一般较宽，以保持较好的采光。鄂尔多斯全年气温落差较大，气温介于35度到零下30度，供暖设备必不可少；06年鄂尔多斯房地产市场“炒房”现象严重，但由于“限制政策”一声令下，以及房价上升势头减缓，直到07年下半年投资客占购房者比重不断下降，这也表明了鄂尔多斯的房价在急速增长后，回归理性；新行政中心——康巴什的小区主要是单位自建房，不对外发售；鄂尔多斯是中国能源最丰富的地级市之一，被称为“中国的科威特”，未来将成为中国最富有人群的集中区域之一；客户群分析私人企业主、大型公司管理人员、都市高级白领、商贸人士等以自住为主，所占比重约40%；旧城改造回迁的居民、单位员工内部认购、政府公务员的福利分房等不公开发售的，所占比重约为30%；“炒房客”所占比重约为30%；项目定位初步构想产品类别定位本项目总占地约为8000亩，“首战必胜”对项目的全程开发至关重要，建议第一期开发以高品质的Townhouse和拼联