房地产基础概念

房地产专用名词解释

1、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属

关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他

用途的房屋。

2、地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工

作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属

关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的

权属关系，它是一个统称。

3、房地产：也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地

及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所

有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地

产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济

活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用

权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活

动。

6、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集

体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权

是不能出让或转让的。

在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用

权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房

屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。

7、土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和取得土地

利益的权利。土地使用权可以依法转让。

开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获

取土地的方式主要有以下几种：

(1)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协

议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使

用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

(2)土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使

用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的

行为。

(3)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无

偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿

划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规

定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

8、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地(即熟地)。

9、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的

土地。

10、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备

使用条件的土地。

11、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路

和土地平整工作。

12、七通一平：是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、

道路通，土地平整。

13、土地使用年限：首先应该明确，房屋的所有权是不存在

年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业

主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用

的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。

不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用

于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》,

其土地使用年限按国家规定执行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工业用地五十年。

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

(4)商业、旅游、娱乐用地四十年。

(5)综合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地

出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出

让合同中有明确约定)。

必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让

给购房者的。

根据我国《城市房地产管理法》42条规定：”以出让方式取

得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减

去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在

签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家

规定的土地使用年限。

另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就

要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，

只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。

14、开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。

房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会

考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保

证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾

经开发过的项目等等。

对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得《国有土地

使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、

《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证书。

15、开发商的资质等级，高资质等级的开发商通常更容易获

得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。

其中一级企业的开发资质最高。

一级资质

1.注册资本不低于5000万元；

2.从事房地产开发经营5年以上；

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完

成与此相当的房地产开发投资额（提供竣工验收备案证）；

4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相

当的房地产开发投资额；

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管

理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,

持有资格证书的专职会计人员不少于4人（以上人员需提供劳动合同

及社保缴纳证明）；

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上

职称；

8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质

量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9.未发生过重大工程质量事故。

二级资质

1.注册资本不低于2000万元；

2.从事房地产开发经营3年以上；

3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完

成与此相当的房地产开发投资额；

4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相

当的房地产开发投资额；

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管

理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,

持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上

职称；

8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质

量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9.未发生过重大工程质量事故。

三级资质

1.注册资本不低于800万元；

2.从事房地产开发经营2年以上；

3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此

相当的房地产开发投资额；

4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；

5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管

理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,

持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，

统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质

量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8.未发生过重大工程质量事故。

四级资质

1.注册资本不低于100万元；

2.从事房地产开发经营1年以上；

3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管

理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具

有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说

明书》制度；

7.未发生过重大工程质量事故。

16、承建商的资质，承建商的规模实力及企业一贯的优良

作业理念是房屋高质量的直接保证。

目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高,

其实力强、设

备好、信誉好、产品优良率高。

此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评

定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优

良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方

法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项

目的质量如何。

17、监理公司：对于任何一个建设工程来说，都必须有工程

监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。

工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工

程性质和技术特点划分为若干工程类别。

18、商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于

市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、

TOWNHOUSE,别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结

合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建

房……

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

（1）内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用

权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范

围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商

业用房以及其他建筑物。

（2）外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主

管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列

人正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房

及其他建筑物。

19、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的

商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用

性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，

能够适应中低收人家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其

建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合

当地政府所规定的条件，并经过排号购买。

20、公房：也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国

有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，

住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是

可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权

房。

所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投

资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

21、私房：也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购

买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住

宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改

的推进而不断提高。

22、集资房：是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实

行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方

面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人

按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分

产权。

23、廉租房：在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉

租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租

不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退

的旧公房。

24、双限房先由政府出资建房，限价格，目前南京市限价

为6000元以内，限套型面积，目前南京市规定为每套面积80平

米，此类房屋是定向发售给中低收入者。

25置换房指由政府出资建房，用于城市项目建设拆迁时

与居民进行产权置换

26、安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的

住房（属于经济适用房的一类）。它是由国家安排的专项贷款和地

方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。

27、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，

它属于住宅，但同时又融人写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络

功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形

式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会

活动的人群。

28、酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于

1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”

两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客

提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

29、智能化住宅小区：是指通过综合配置住宅小区内的各个

功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种

设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需

求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智

能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综

合服务信息服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网

络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方

便的生活空间。

30、低层住宅：是指层数为1至3层的住宅。低层住宅多出

现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层

住宅的。

31、多层住宅：是指层数为4至7层的住宅。多层住宅常出

现于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好，公摊

面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。

32、小高层住宅：按照国际通行划分标准，小高层住宅是指

层数为8〜16层的住宅。小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之

间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。

33、高层住宅：是指层数在16层以上的住宅。其中，层数

在40层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是

比较少见的，它一般多用于办公等用途。

34、期房：从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房

预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。

习惯上，我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付

使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预

售合同。

35、现房：这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具

备即买即可人住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产

权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理

人住并取得产权证。

开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常

使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环

保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地

产管理部门进行房地产初始登记。

36、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内

的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经

一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

37、尾房：又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的

产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达

到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所

销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少

量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，

或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡

较严重。

38、烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者

错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法

回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，

而是随着项目的不断推进一步步显现出来。

39、二手房：旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一

手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人

多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉

旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取

收益。

40、存量房：即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品

房而言。

增量房;是指新建的商品住宅，也称一手房。

41、毛坯房：“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按

通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这

些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经

过对其较大的改造装修。

42、精装修房：简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要

说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。购

房人只能参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》

和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》，在合同附件三中对

“精装修”的标准进行具体约定。正是因为这样的概念模糊，造

成了“精装修房”成为了开发商和购房者发生纠纷的导火线，更

成为了开发商大搞猫腻的地方。

43、单元式住宅：又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最

常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯

平台直接进入分户口，一般每个楼梯可以安排2〜4户（大进深住

宅每层一梯可安排5〜8月o

如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有

多个楼梯，不论是一梯2户，还是一梯3户，每个楼梯的控制面

积称为一个“居住单元二条形的梯间式多层住宅又称为“连续

单元式住宅”。

如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分

布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。

单元式住宅的特点

（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一

体。

（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，

又能适应多种气候条件。

（3）仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，

保证了邻里交往，有助于改善人际关系。

（4）建筑面积较小，造价经济合理。

单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰拥挤不堪的落后

状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业

化生产的住宅类型。目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、

出租、交换和交易量最高的住宅商品。

44、公寓式住宅：是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每

一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、

厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一

些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

45、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一

般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密

度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、

电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高

的标准，一般为高收入者购买。

46、标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。

47、跃层式住宅：一房占有两层楼，层高为5.6米，下层为

全家活动空间，上层为卧室，动静分离如铁心桥的蓝岸尚城。俗

称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点

是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房

及其他辅助用房可以分层分布在上、下层之间的通道不通过公共

楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房、餐厅、

起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明

确，互不干扰。

跃层式住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼，独院住宅

的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市（尤

其是福建、广东）较为流行，近年来在北方城市的一些高级住宅

设计中，也开始得到推广。

48、复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的

两层空间，层高一般为4。8米左右，较普通住宅（普通住宅层高

通常为2.8〜3.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房

等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提

高住宅的空间利用率。

人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解

为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的

两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有

内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫

生问，二层安排卧室、书房、卫生问等。简单地讲，如果上下两

层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即

从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住

宅。

49、错层住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有3至5个

踏步楼梯联系上下层。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为

没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用

错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较

高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错

层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，

如不是身临其境很难想像得到，所以对于初次进入这种住宅的人

有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零

散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住

宅。

50、跃复式住宅：是在复式住宅设计功能上的一种创新，其

特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐

厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种

住宅的总层高在3.8〜4.9米之间，客厅为共享式。

51、退台式住宅：又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台

阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建

筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造

的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

52、“毛坯型”住宅

“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多

的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混

凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。

这种“毛坯房”每套住宅只设防盗功能的分户门，所有其他

隔离门一概自装，购房者可根据个人爱好和家庭特色设计，装饰

居室，从视觉、触觉、听觉和心理感受以及色彩组合上烘托出居

室主人的性格。此外，对装饰用品也可自由选择符合环保节能型

要求的产品，从而降低装修费用。

53、露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求

而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没

有屋顶，所以称作露台。

54、阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

55、走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。

56、过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。

57、地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房

间净高的1/2者。

58、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该

房问净高的1/3,且不超过1/2者。

59、玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲

过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门

一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

60、玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加

以分割。此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家

有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接

受邮件、简单会客的场所。

61、隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

62、外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三

面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、

亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

63、住宅的建筑结构：所谓住宅的结构，一般而言是指其建

筑的承重结构和围护结构两个部分。

63、框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承

重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶

粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑

提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱

截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内使用。

64、钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要

承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖

或其他材料填充。

钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐

火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，

室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。目前，高层住

宅多采用这种结构，其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

65、住宅的三维空间：无论何种住宅，都可以用特定的宽度、

长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空

间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统

一的标准规定。

商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度）,

这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大

（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难

度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越

高。当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。

因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经

济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可

66、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋

内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因

为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模

数协调标准》(GBJ100—87)规定，住宅建筑的开间常采用下列

参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。目前，一般商品房住宅的开间为3.0〜3.9米，砖混结构

住宅一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结

构整体性、稳定性和抗震性。但同时，小开间住宅也存在着许多

弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积

相对较大，从而使得有效使用面积缩小；同时由于开间小，房间

分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行

改造。

67、住宅的进深：住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间

独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位

轴线之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅

的进深在设计上有一定的要求。根据《住宅建筑模数协调标准》

(GBI100—87)规定，

住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9

米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

虽然进深大的住宅可以有效地节约用地，但在住宅的高度

（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使

住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。目前我

国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右，不能任意

扩大。

68、住宅的层高和净高：住宅的高度可以用“米”或“层”

来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板

面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之

间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100—87）中规定,

住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前

一般商品房的层高都在2.8米〜3.0米居多。

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表

面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层

高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

69、建筑密度：所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规

划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面

积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应

包括构筑物的基底面积。其计算公式为：

建筑密度=建筑占地总面积+总用地面积义100%

例如，某小区的规划建设用地总面积为10000平方米，项目

规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平方

米，则其建筑密度为30%（3000H-10000）o

建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的

空地率和建筑物的密集程度。一般来说，低密度总是配合高容积

率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。

70、绿地率：所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总

和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿

地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），

不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地

率应不低于30%o但同样由于受土地成本的限制，并不是每个

项目都能做到。

这里必须注意，绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规

范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求

距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用

地。此外，还有几种情况也属不能计人绿地率的绿化面积，如地

下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，

也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时

不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计人，所

以绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用绿化

覆盖率的概念。

71、会所：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象

的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件如下：

康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄

球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮

与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以

上一般都是对业主免费或少量收费开放。

72、五证：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规

划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建

设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售

（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销

售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

73、两书：“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用

说明书》。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地

产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承

扭质责任的法律文件和保证文件。

74、内部认购：内部认购房是房地产开发商在未获得《商品

房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方

式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于

内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。

然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预

售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益

也无法受到法律保障。因此，购房者在进行内部认购时应慎重地

考察该房地产项目是否除了《商品房预售许可证》外其他证件都

齐备，以免使自己的合法权益受到损害。

目前，由于商品房内部认购引起不少的法律纠纷，国家也采

取了相关的政策对内部认购的销售形式进行限制与管理。

75、销售面积的测算标准：在我国大部分城市，根据建设部

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品

房销售仍按建筑面积计算价格。

所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建

筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑

面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内

建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=建筑面积二套内建筑面积+分摊的公用建

筑面积之和（即公摊面积）

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积

计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

76、建筑面积的测算原则

一般规定

（1）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算,

其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

（2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围

水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高

2.20米的半地下车库（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

（3）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用

的建筑面积。

（4）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,

按房屋的内墙面水平面积计算。

(5)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0

米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔

楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

(6)房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的

第几层。地下层次以负数表示。

计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋

内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。

(2)多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(3)房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在2.20

米以上的按其墙外围水平面积计算。

(4)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建

筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按

其水平投影面积计算建筑面积。

(5)楼梯、楼梯问、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管

道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

(6)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投

影面积计算。

(7)房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯

间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

(8)原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空问，高度在2.20

米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(9)挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。

(10)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，

均按柱外围水平面积计算。

(11)房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面

积计算。

(12)层高在2.20米以上的地下层(地下室、半地下室、地下

车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、

防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

(13)有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围

水平面积计算。

(14)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙

的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，

以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。

(15)属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等

按柱外围水平面积计算。

(16)与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨篷上

盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

(17)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台

下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平

投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。

(18)机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

(19)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构