第二季度内蒙古房地产行业季度跟踪报告

北京***经济信息咨询有限公司提供2007年5月声明本报告旨在为有意内蒙古房地产行业、有意该行业的投资者服务，通过大量详实、准确的数据和直观、形象的图表，对该行业现状及发展趋势进行了详尽的描述和分析，预测该行业的发展趋势，并对该行业提出投资建议。能够给政府机构、银行、行业相关生产企业在投资机构选择、决策项目上起到一定的辅助作用。1、如无特别注明，报告里的数据均来源于国家统计局。随着数据资源的不断丰富，本报告将不断调整。2、本报告是北京***经济信息咨询有限公司（简称***）研究部门为特定的客户和其它专业人士提供的参考资料。文中内容仅代表***的观点。只供用户参考，并不构成任何投资建议。3、本公司虽已力求报告内容的准确可靠，但本公司并不对报告内容及引用资料的准确性和完整性做出任何承诺和保证。公司以及该公司有关联的任何个人均不会承担因使用本报告而产生的法律责任。4、本报告版权归北京***经济信息咨询有限公司，未获北京***经济信息咨询有限公司事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复印，或向特定读者以外的人士传阅。5、数据截止日期：2007年3月份。正文目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc166407429"图表120007年3月全国房地地产开发景气气指数趋势图图21HYPERLINK\l"_Toc166407430"图表220007年3月全国房地地产开发投资资增长情况224HYPERLINK\l"_Toc166407431"图表320007年3月全国房地地产开发投资资结构25HYPERLINK\l"_Toc166407432"图表420007年3月全国房地地产开发投资资资金来源情情况28HYPERLINK\l"_Toc166407433"图表520007年3月全国房地地产开发资金金流动情况228HYPERLINK\l"_Toc166407434"图表620007年3月全国新建建商品房价格格增长情况330HYPERLINK\l"_Toc166407435"图表720007年3月全国70个大中城城市房屋销售售价格指数330HYPERLINK\l"_Toc166407436"图表820007年1季度内蒙古古房地产开发发投资情况332HYPERLINK\l"_Toc166407437"图表920007年1季度内蒙古古土地购置开开发情况333HYPERLINK\l"_Toc166407438"图表1020007年1季度内蒙古古商品房投资资情况34HYPERLINK\l"_Toc166407439"图表1120007年1季度内蒙古古商品房建设设情况35HYPERLINK\l"_Toc166407440"图表1220007年1季度内蒙古古商品房销售售情况36HYPERLINK\l"_Toc166407441"图表1320007年1季度内蒙古古商品住宅投投资情况388HYPERLINK\l"_Toc166407442"图表1420007年1季度内蒙古古住宅新开工工情况40HYPERLINK\l"_Toc166407443"图表1520007年1季度内蒙古古住宅施工情情况41HYPERLINK\l"_Toc166407444"图表1620007年1季度内蒙古古住宅竣工情情况41HYPERLINK\l"_Toc166407445"图表1720007年1季度内蒙古古住宅销售情情况42HYPERLINK\l"_Toc166407446"图表1820007年1季度内蒙古古办公楼新开开工情况444HYPERLINK\l"_Toc166407447"图表1920007年1季度内蒙古古办公楼施工工情况45HYPERLINK\l"_Toc166407448"图表2020007年1季度内蒙古古办公楼销售售面积情况445HYPERLINK\l"_Toc166407449"图表2120007年1季度内蒙古古商业用房新新开工情况447HYPERLINK\l"_Toc166407450"图表2220007年1季度内蒙古古商业用房施施工情况488HYPERLINK\l"_Toc166407451"图表2320007年1季度内蒙古古商业用房销销售面积情况况48HYPERLINK\l"_Toc166407452"图表2420007年1季度内蒙古古房地产开发发投资贷款情情况50第一章全国房地地产市场运行行分析第一节相关行业业政策对房地地产市场影响响一、土地政策（一）《全国工业业用地出让最最低价标准》2007年1月11日起，新批准新增增建设用地的的土地有偿使使用费征收标标准在原有基基础上提高1倍。1、出让价不得低于于最低价标准准《标准》明确规定定，工业用地必必须采用招标标拍卖挂牌方方式出让，其出让底价价和成交价格格均不得低于于所在地土地地等别相对应应的最低价标标准。全国各各个县、市（区区）级行政单单元应根据所所在土地等别别遵守统一的的最低价标准准，也就是说在在一个行政单单元区域范围围内，凡出让国有有土地用于工工业项目用地地的，都必须执行行同一的最低低价标准。对少数地区确需使使用土地利用用总体规划确确定的城市建建设用地范围围外的土地，且土地前期期开发由土地地使用者自行行完成的工业业项目用地，在确定土地地出让价格时时可按不低于于所在地土地地等别相对应应最低价标准准的60%执行。对使用未列入耕地地后备资源且且尚未确定土土地使用权人人（或承包经经营权人）的的国有沙地、裸裸土地、裸岩岩石砾地的工工业项目用地地，在确定土地地出让价格时时可按不低于于所在地土地地等别相对应应最低价标准准的30%执行。对低于法定最高出出让年期（50年）出让工工业用地，或采取租赁赁方式供应工工业用地的，所确定的出出让价格和年年租金按照一一定的还原利利率修正到法法定最高出让让年期的价格格，均不得低于于此最低标准准。低于最低价标准出出让工业用地地，或以各种形形式给予补贴贴或返还的，属非法低价价出让国有土土地使用权的的行为，要依法追究究有关人员的的法律责任。2、最高等别标准是是最低的14倍土地等别是制订最最低价标准的的核心和基础础。该等别是是根据全国各各个县、市（区区）级行政单单元的社会经经济发展水平平、土地资源源状况、基准准地价水平等等因素，采用综合评评价法确定的的，共分15个等别。土土地等别的划划分基本反映映了各地的社社会经济发展展状况，体现了我国国东、中、西西部地区土地地利用差异。在制订最低价标准准时，明确了最低低价标准与土土地等别相挂挂钩的政策。一一等相对应的的最低价标准准（840元/平方米）是是十五等（60元/平方米）的14倍，体现了区域域土地利用政政策。上海长长宁区、虹口口区等为一等等工业用地，北京怀柔区区、天津武清清区等八等为为252元/平方米，新疆阿合奇奇县、阿克陶陶县等为十五五等工业用地地。经测算，现在各地地工业用地成成本是新增建建设用地有偿偿使用费的5至8倍。在征求求各地意见基基础上，最终按6倍确定最低低价标准。分析：标准出台有有助于稳定住住宅用地价格格。工业用地地出让价有了了最低标准，各地工业用用地的实际出出让价格将有有较大幅度的的提高，这会有效抑抑制工业用地地的过度扩张张，提高工业用用地的集约利利用程度。为各地工业用地出出让确定了一一条价格“底线”，对各地在招招商引资中搞搞恶性竞争、低低价贱卖国有有土地资产等等行为戴上了了“紧箍咒”，为查处低价价出让土地的的违法行为提提供了参考依依据。在土地供应总量不不变的前提下下，地方政府可可以通过调整整土地供应结结构，适当增加住住宅用地的供供应量，促进住宅用用地价格的稳稳定；同时，地方政府从从工业用地出出让中所获土土地收益提高高，有利于抑制制地方政府补补贴工业用地地成本的行为为。《标准》基本体现现了区域产业业政策和土地地利用政策导导向，这有利于缩缩小东、中、西西部差距，有利于区域域间产业结构构的调整和产产业的梯度转转移，促进区域协协调发展。同同时，提高工业用用地的出让价价格，将有效抑制制一些地方因因低价出让土土地而有意压压低征地补偿偿费用的行为为，有利于保护护被征地农民民的基本权益益，促进社会的的和谐稳定。（二）提高建设用用地有偿使用用标准2007年1月11日起，新批准新增增建设用地土土地有偿使用用费征收标准准将在原有基基础上提高一一倍，地方分成的的新增建设用用地土地有偿偿使用费，一律全额缴缴入省级国库库，这将直接遏遏制各地盲目目扩张建设用用地冲动，进而扭转一一些地方政府府“土地财政”的经济发展展模式。土地有偿使用费是是指国务院或或者省级人民民政府在批准准农用地转用用、征用土地地时，向取得出让让等有偿使用用方式的新增增建设用地的的县、市人民民政府收取的的平均土地纯纯收益。根据据规定，新增建设用用地土地有偿偿使用费，是指新增建建设用地的平平均土地纯收收益。现行新增建设用地地土地有偿使使用费征收标标准，是1999年财政部、国国土资源部根根据当时全国国城镇土地分分等和城镇土土地级别、基基准地价水平平、各地人均均耕地状况和和社会经济发发展水平制定定的。然而，从2005年的实际收收缴情况看，中央和地方方实际收缴的的新增建设用用地土地有偿偿使用费不到到全国新增建建设用地出让让纯收益的1/3。现行的新新增建设用地地土地有偿使使用费缴纳标标准，明显低于新新增建设用地地土地纯收益益的实际水平平，无法有效遏遏制各地用地地扩张。从具体城市的新增增建设用地土土地有偿使用用费缴纳标准准变化看：最最高的一等地地区，将从70元/平方米调整整为140元/平方米。中中间八等地区区，将从21元/平方米调整整为42元/平方米；最最低十五等地地区，将从5元/平方米调整整为10元/平方米。分析：标准调整后后，中央和地方方实际收缴的的新增建设用用地土地有偿偿使用费将提提高1倍，达429亿元。虽然然这一数字仍仍低于763亿元的全国国新增建设用用地出让纯收收益，但是已经对对城市规模扩扩张形成经济济约束。此次次对有偿使用用费作出重大大调整，其目的是为为保护耕地，强化土地经经济调控手段段，控制固定资资产投资过快快增长，促进节约集集约用地。提高土地有偿使用用费将直接抑抑制扩张用地地行为。不按按规定的等别别和标准及时时足额缴纳新新增建设用地地土地有偿使使用费的，一律不得办办理用地审批批手续和批准准文件。另外外，土地有偿使使用费征收标标准提高后，对于地产开开发商来说，无疑加大了了土地的成本本。（三）调整建设用用地审批程序序国土资源部发出通通知，对中国城市市建设用地审审批方式做出出重大调整：：此前由国务务院分批次审审批的城市农农用地转用和和土地征收，将从2007年起调整为为每年由省级级政府汇总后后一次申报，待国务院批批准后由省级级政府负责组组织实施、城城市政府具体体实施。对于土地这种不可可再生资源，国家正在加加大监管和宏宏观调控的力力度——把各直辖市市、计划单列列市和省、自自治区人民政政府所在地的的城市，以及人口在50万以上城市的的建设用地都都划归为需报报国务院批准准的范围之内内。与此同时时，《通知》也也给了省级政政府在建设用用地审批方面面一定的“终审权”—省内城市建建设规划内用用地，涉及农用地地转用的，无论面积大大小，市县政府只只需上报到省省政府审批，不必由省级级政府逐批次次呈送国务院院。今后，省级政府将将不只是一个个上报用地材材料的“二传手”。与调整前前相比，国务院批准准的城市建设设用地增加了了省级审核把把关的环节，加大了省级级政府的责任任。《通知》强强化了耕地保保护和土地利利用的省长负负责制，规定：一旦旦本省实际用用地规模超过过年度用地计计划，省级政府及及其领导人就就要被“问责”。权利部分“下放”后，国土资源部部则可以从繁繁琐的审批中中脱身出来，侧重于基础础调研和事后后监控各省年年度建设用地地的规模和总总量。分析：该《通知》的的下发，对于治理一一些地方滥用用土地的行为为，肯定将产生生深远的影响响。但与此同同时，我们也该看看到，随着国家对对建设用地（包包括工业建设设、商品房建建设用地等）的的收紧，普通大众最最为关心的商商品房建设用用地也不可避避免要受到波波及。随着中中央对地产业业各种宏观调调控政策的逐逐一实施，加之土地增增值税等税费费的相继落实实，地产商的利利润空间正在在被一步步压压缩。而如果果“土地闸门”一旦再被收收紧，地产商拿地地的难度肯定定也将随之加加大。地产商商拿地的难度度加大，开发的成本本增加，纳税的数额额陡增，而等待住房房的人群却丝丝毫不减，这样的情况况下，房价可能会会进一步上涨涨。二、税收政策（一）土地增值税税标准2007年1月116日，国家税务总总局发布《关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》，规定从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。通知规定，对符合合1、房地产开开发项目全部部竣工、完成成销售的；2、整体转让让未竣工决算算房地产开发发项目的；3、直接转让让土地使用权权的以上情形形之一的，纳税人应进进行土地增值值税的清算。对对符合1、已竣工验验收的房地产产开发项目，已转让的房房地产建筑面面积占整个项项目可售建筑筑面积的比例例在85%以上，或该比例虽虽未超过85%，但剩余的可可售建筑面积积已经出租或或自用的；2、取得销售(预售)许可证满三三年仍未销售售完毕的；3、纳税人申申请注销税务务登记但未办办理土地增值值税清算手续续的；4、省税务机机关规定的其其他情况等以以上情形之一一的，主管税务机机关可要求纳纳税人进行土土地增值税清清算。房地产开发企业办办理土地增值值税清算时计计算与清算项项目有关的扣扣除项目包括括：1、取得土地地使用权所支支付的金额；；2、开发土地地的成本、费费用；3、新建房及及配套设施的的成本、费用用，或者旧房及及建筑物的评评估价格；4、与转让房房地产有关的的税金；5、财政部规规定的其他扣扣除项目。分析：《通知》中中明确规定，土地增值税税以房地产开开发项目为单单位进行清算算，封堵两大漏漏洞：一是以以分期开发拖拖延清算的漏漏洞，对于分期开开发的项目，以分期项目目为单位清算算。开发项目目中同时包含含普通住宅和和非普通住宅宅的，应分别计算算增值额；二二是账目不清清不能成为逃逃避清算的理理由，对于因账务务不全难以确确定转让收入入、扣除项目目金额，或未按照规规定期限办理理清算手续等等情况，税务机关可可按当地同类类企业的一般般标准、且不不低于预征税税率的税负进进行核定征收收。粗略计算，若1000%从事普通标标准住宅开发发，假定三项费费用率为10%，营业税等相相关税按6%征收，则当毛利率率超过37.544%时，房地产企业业才开始征收收土地增值税税；当毛利率率超过51%时土地增值值税率上升至至40%；当毛利率率超过64.466%时土地增值值税率上升至至50%；当毛利率率超过77.922%时土地增值值税率上升至至60%。而对从事事非普通标准准住宅开发的的企业来说，其没有免征征规定，其增值部分分全额征收增增值税，也就是当项项目毛利率超超过24.088%时起征土地地增值税。之前全国各地土地地增值税基本本都采用预征征收制，这次通知细细化了清算方方法，可操作性更更强，房地产行业业土地增值税税将从“预征”转向“清算”。对于房地地产开发企业业，一旦进行增增值税清算，房地产开发发企业的利润润将会受到一一定影响。考考虑到房地产产企业之前采采取预征的方方式缴纳土地地增值税，因此变更后后的毛利率水水平应在上表表水平之上增增加0.5%-2%水平。除直接影响房地产产企业的盈利利能力外，还预示着国国家对房地产产行业的调控控序幕重新拉拉启。国税总总局的这份通通知表明了政政府要严厉执执行政策，土地增值税税征收的相关关政策1993年就已经出出台，但由于一些些原因一直没没得到贯彻，此份通知从从严从细要求求执行政策，是对“上有政策，下有对策”特殊国情的的深刻体会，避免“光打雷，不下雨”或“雷声大雨点点小”的情况发生生。三、金融政策（一）银行加息2007年一季度度一月和二月月央行连续两两次上调存款款准备金率各各0.5个百分点。中国人民银银行决定，自2007年3月18日起上调金融融机构人民币币存贷款基准准利率。金融融机构一年期期存款基准利利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷贷款基准利率率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档档次存贷款基基准利率也相相应调整。分析：加息对房地地产业的供求求双方都产生生了一定的影影响，从实际效果果来看，其对需求方方的影响大于于对供给方的的影响，因此在短期期之内，需求的下降降会缓解当前前商品房市场场供需不均衡衡的态势，从而能够降降低当前房价价过快的上涨涨速度。此次加息其政策用用意在于保证证经济的平稳稳增长，其针对的是是目前我国固固定资产投资资总规模依然然偏大，银行资金流流动性过剩问问题突出，引发投资增增长过快、信信贷投放过多多等问题，其并不是针针对房地产行行业的特定政政策。1、对市场需求方面的的影响在大半年的时间之之内，央行连续两两次做出加息息举动，在一定程度度上会引发市市场对于中国国进入加息通通道的预期，这种预期会会导致需求的的衰减。对于于房地产市场场的需求方而而言，加息在一定定程度上会减减小自住型需需求者的购房房热情，但更大程度度上会抑制投投资投机者的的购房需求。加息无疑将增加贷贷款购房者的的还款压力。一一笔20年期100万元的按揭揭贷款在此次次加息后每月月增加的偿还还金额是162元，增加的比例例是2.1%。因此可以以说，加息对购房房者而言实际际增加的还款款压力很小，对未来继续续加息的担忧忧所造成的心心理预期的影影响可能会更更大一些。理理性分析，客观存在的的购房需求不不会因小幅加加息而发生改改变，包括投资性性需求也是一一样的。2、对房地产开发商的的影响对房地产开发商的的影响，加息直接增增加了其财务务费用。由于于行业特点所所致，房地产开发发类企业的资资金压力普遍遍较大、资产产负债率普遍遍在60%以上。但加加息对盈利能能力较强的优优质上市公司司的净利润影影响是很小的的。不能一加加息就说要更更多关注负债债率低的行业业或公司，加息对市场场的影响是短短期的，对判断上市市公司的投资资价值不应构构成干扰。具具有较高盈利利能力并能够够保持持续稳稳定增长的公公司仍然是我我们青睐的对对象，此次加息对对市场发出了了一个紧缩信信号。此次加息其对房地地产企业的贷贷款成本影响响并不大，但其对房地地产企业能否否顺利融资产产生了较大的的影响。利率率的提升在一一定程度上要要求银行对其其贷款客户做做出深入调查查以评估其还还款能力，因此资信和和实力一般的的企业将面临临着银行惜贷贷的境地。因因此此番加息息房地产企业业内将继续优优胜劣汰，占据资金和和实力优势的的企业将继续续成为整合行行业的先锋，中小型企业业特别是小型型企业将逐渐渐地退出这个个市场。对于正处在政策调调控之下的房房地产行业而而言，加息的直接接影响尽管并并不大，但无疑如雪雪上加霜，进一步加重重了行业前行行的负担。不不过压力之下下更能体现优优质上市公司司的竞争优势势，对于那些土土地储备丰厚厚、经营管理理先进、盈利利能力强的公公司来讲，加息不会改改变公司既定定的发展战略略，甚至还可能能会在行业整整合推进的过过程中加快发发展进程。（二）央行指定房房地产基金试试点单位央行已指定联华信信托和中信证证券两家作为为国内房地产产基金候选试试点机构，日前他们已已分别编制完完成方案，很快将上报报央行金融市市场司，一旦胜出，将正式推行行试点工作。而而在此前一个个月，天津滨海新新区的房地产产基金“领锐基金”刚刚获得银银监会非银司司“特批”成立。此次试点方案内容容要求以受托托人、投资管管理人以及托托管人资格管管理为主要内内容，这意味着央央行希望通过过试点对房地地产基金的发发行、管理、运运行、回报模模式进行全面面考察。此举举就是为了给给日后房地产产基金领域的的立法和监管管积累经验。就在内地房地产基基金试点低调调潜行之时，继越秀REITs之后，第二只以内内地物业资产产打包赴香港港上市的“佳程REITs”也即将成行行。它以北京京市高级写字字楼佳程广场场为核心物业业，顺利的话2007年7月上市发行行，预计融资额额度为5亿美元左右右。分析：在愈演愈烈烈的投融资活活动推动下，国内房地产产业的话语权权已经开始由由土地向金融融倾斜，这也是未来来房地产业发发展的大势所所趋。土地和和资金是房地地产业的两大大支柱性投入入要素，金融资本的的介入可以使使房地产商的的资产成倍扩扩张，在愈演愈烈烈的投融资活活动推动下，国内房地产产业的话语权权已经开始由由土地向金融融倾斜，这也是未来来房地产业发发展的大势所所趋。2007年“两会会”期间，温总理便明明确提出了房房地产业在国国民经济中的的支柱地位，需要更明晰晰稳定的房地地产金融配套套政策的支持持。对于为数数众多的中小小企业而言，应积极采用用开发商卖方方信贷、联合合开发、夹层层融资、信托托融资、工程程转包融资、获获得外单位投投资等不被大大型企业垄断断的方式进行行融资。而对对于大型开发发商，应在加固融融资基础，扩大土地资资源储备的同同时积极开拓拓融资渠道，探索新型的的融资方式，如房地产基基金、房地产产资产证券化化等，逐步完成向向专业投资商商的战略转型型。宏观调控后，各银银行对资金的的监控力度比比过去严格很很多，对于商业银银行来说，国家金融政政策要执行，但贷款的主主要操作手段段是不变的，主要看企业业的贷款条件件是否符合要要求，中小企业只只要条件符合合也能贷到款款的。当然，国家房地产产调控政策出出台后，中小房地产产企业将面临临挑战，一批不具备备完善资金链链和开发能力力的企业面临临出局。四、《物权法》2007年3月116日中华人民共共和国第十届届全国人民代代表大会第五五次会议审议议通过了《中中华人民共和和国物权法》，自2007年10月1日起施行。从1993年启动物权法起草工作至今，历时14年，终于实现了民众“对私有财产给予平等保护”的美好愿望。新颁布的物权法中中，不仅规定了了平等保护公公私财产并加加大公有财产产保护力度，而且还对住住宅建设用地地使用权期满满如何续期，征地拆迁如如何补偿，小区车位、车车库如何确定定归属等购房房者关心的问问题以法律的的形式明确。1、住宅建设用地使使用权期间届届满的，自动续期。非住宅建设用地使使用权期间届届满后的续期期，依照法律规规定办理。该该土地上的房房屋及其他不不动产的归属属，有约定的，按照约定；；没有约定或或者约定不明明确的，依照法律、行行政法规的规规定办理。2、为了公共利益的的需要，依照法律规规定的权限和和程序可以征征收集体所有有的土地和单单位、个人的的房屋及其他他不动产。征征收集体所有有的土地，应当依法足足额支付土地地补偿费、安安置补助费、地地上附着物和和青苗的补偿偿费等费用，安排被征地地农民的社会会保障费用，保障被征地地农民的生活活，维护被征地地农民的合法法权益。3、物权法还明确规规定了建筑区区划内规划用用于停放汽车车的车位、车车库应当首先先满足业主的的需要；物权权法还对相邻邻建筑物的通通风、采光和和日照做出了了明确规定；；物业法明确确规定，业主可以设设立业主大会会，选举业主委委员会等。分析：物权法中的的物，包括不动产产和动产，其颁布并非非针对不动产产，因此其对房房地产市场的的直接影响较较小，物权法明确确了不动产所所有者的合法法权益，这解决了房房地产市场中中存在的一些些担忧，能够促进房房地产市场的的健康发展。随着经济的发展和和人民生活水水平的提高，广大人民群群众通过辛勤勤劳动积累的的合法私有财财产确实需要要得到切实的的保护。作为为绝大多数家家庭的主要财财产，房地产属于于高价值的耐耐用消费品和和投资品，只有加强保保护人民群众众的房地产私私有权，才能使其放放心地消费和和投资。物权权法通过规定定私人所有权权、业主的建建筑物区分所所有权、土地地承包经营权权、宅基地使使用权等，保护人民群群众的切身利利益，从而激发他他们创造财富富同时促进社社会和谐发展展。物权法对对房地产行业业的影响是潜潜在和深远的的，主要体现在在两方面：（一）对消费者或或投资者的影影响通过强调并维护私私人所有权和和使用权增强强其消费或投投资的信心，具体包括明明确不动产统统一登记制度度、规定住宅宅建设用地使使用权期间届届满自动续期期、明确业主主的建筑物区区分所有权等等。而且，物权法还能能够为物业税税的征收提供供理论基础。（二）对房地产开开发商的影响响通过进一步明确严严格土地管理理和土地出让让方式，并从法律的的角度严格规规范征收拆迁迁工作，促使房地产产市场继续朝朝着规范化和和市场化的方方向发展。再再加上房地产产行业近来的的调控政策，可以说，开发商拿地地和运作的难难度必然会增增加，利润空间也也将随之压缩缩。但随着行行业整合的进进行，那些市场化化程度高、规规范经营、项项目储备丰厚厚的开发商也也将获得较大大的发展空间间。此外，物权法还规规定了权利质质权，扩大了可出出质权利的范范围，增加规定经经当事人书面面协议，企业、个体体工商户等可可以将正在建建造的建筑物物质押，从而促进资资金融通，使权利质押押得以成为企企业融资的新新手段。（三）为物业税的的征收开启绿绿灯近年来呼吁尽快开开征物业税的的声音也是年年年高涨。而而稳步推进物物业税工作已已经是“十一五”期间国家税税务总局的重重要工作之一一。此前对物物业税之所以以迟迟不能开开征的阻碍均均归于物权法法出台的一拖拖再拖。物业业税的开征必必须要以物权权法出台为前前提，只有在所有有权和与财产产所有权有关关的财产权理理清并纳入法法律框架后，物业税的事事实才有根本本的法律依据据。虽然物业税由于相相关配套政策策的不完善而而无法全面开开征，但自2003年国家在出出台的《关于于完善市场经经济体制若干干问题的决定定》中提出，在条件具备备的时候对不不动产开征统统一规范的物物业税的要求求后，开征物业税税的步伐明显显加快。截止止到2006年底，征收物业税税已经在全国国6个城市和地地区进行了试试点，积累了一定定的实际操作作的经验。如如此一来，物权法在20007年10月的正式施施行似乎意味味着物业税开开征已经亮起起“绿灯”。物业税是抑制房地地产价格增长长过快的一种种有力的税收收杠杆工具，主要针对土土地、房屋等等不动产，要求其承租租人或所有者者每年都要缴缴付一定税款款，而应缴纳的的税值会随着着其市值波动动而定。不过过由于目前我我国尚未明确确提出征收物物业税的具体体实施细则和和措施，因此物业税税开征的具体体方案以及其其对中国房地地产市场的影影响均无定论论。五、内蒙古土地政政策（一）加大低价房房土地供应2007年呼市将将严控各项耕耕地征用与矿矿产开发，加大对中小小户型、经济济适用住房和和廉租房等低低价房土地供供应。呼市将加强房地产产市场土地供供应，强化政府对对土地一级市市场的垄断，坚持集约、节节约用地。加加大对中小户户型、中低价价位商品房、经经济适用住房房和廉租房的的土地供应；；对经营性用用地全部实行行招标拍卖。2007年呼市国土部门将严格保护耕地，切实维护农民的权益，并建立完善耕地保护的考核体系，严格推行征地补偿费预存制度，对涉及侵害农民利益的坚决予以纠正。同时，进一步加强国土资源规划管理，对违反规划和计划的用地项目坚决不予审批，对违法用地及时查处，对市区重点项目和迎庆项目提供保障。另外，2007年年还将对矿产产资源开发采采取大矿兼并并小矿，小矿联合做做大，矿产品下游游企业整合上上游矿山企业业等方式，全面开展非非煤矿山资源源整合。淘汰汰年入选矿石石量6万吨以下的的铁选厂，重点查处无无证开采，越界开采，非法转让矿矿业权等违法法行为与勘查查施工单位未未完成法律规规定的最低投投入的行为。（二）调整建设用用地审批方式式从2007年起，城城市农用地转转用和土地征征收由此前的的分批次审批批，调整为每年年由省级政府府汇总后一次次申报，待国务院批批准后由省级级政府负责组组织实施，再由城市政政府具体实施施。城市建设用地审批批方式调整后后，省级国土资资源管理部门门，将于每季度度第一个月10日以前，把本行政区区内城市农用用地转用和土土地征收方案案进行审查汇汇总上报。相相关的城市国国土管理部门门要按规定，将市辖区域域内所有需报报国务院批准准的城市建设设用地请示汇汇总，对具体的转转用征收实施施方案，进行编制与与报批。另外，农用地转用用和土地征收收实施方案经经省级政府审审核同意后，3个月内未实实施征地或实实施征地后2年内未供地地的，将暂缓受理理该城市申报报的新增建设设用地。未按按要求将国务务院批准的城城市农用地转转用和土地征征收方案实施施情况报国土土资源部备案案的，将暂缓受理理该省份申报报的城市新增增建设用地。第二节全国房地地产市场运行行分析2006年，国家家加大了对房房地产市场的的宏观调控力力度。随着国国办发[20005]266号、国办发[22006]337号文件确定定的调控措施施逐步落实到到位，房地产市场场正在朝着预预期的目标发发展。一、房地产开发指指数3月份，“国房景气气指数”为101.222，比2月份下降0..56点，同比下降0..24点。图表SEQ图表\*ARABIC12007年3月月全国房地产产开发景气指指数趋势图（一）房地产开发发投资指数房地产开发投资分分类指数为1101.477，比2月份上升0..03点，同比下降0..16点。一一季度，全国完成房房地产开发投投资35444亿元，同比增长266.9%。完成商品品住宅投资22462亿元元，增长30.44%。其中，经济适用住住房投资888亿元，增长41.66%。（二）资金来源指指数资金来源分类指数数为99.992，比2月份下降0..28点，同比下降3..58点。一一季度，全国房地产产开发企业到到位资金71125亿元，同比增长266.3%。其中，国内贷款17761亿元，增长20.99%；企业自筹筹资金24995亿元，增长23.22%；利用外资资131亿元，增长1.544倍。（三）土地开发面面积指数土地开发面积分类类指数为911.42，比2月份下降1..67点，同比下降122.61点。一一季度，全国房地产产开发企业完完成土地开发发面积53006万平方米米，同比增长0..4%。（四）房屋施工面面积指数房屋施工面积分类类指数为1004.08，比2月份上升0..58点，同比下降1..30点。一一季度，房屋施工面面积12.444亿平方米米，同比增长200.7%。其中，住宅施工面面积9.633亿平方米，增长21.44%；办公楼施施工面积51196万平方方米，增长16.33%；商业营业业用房施工面面积1.422亿平方米，增长11.99%。（五）商品房空置置面积指数商品房空置面积分分类指数为1103.544，比2月份下降1..11点，同比上升9..73点。截截止到3月底，全国商品房房空置面积为为126177万平方米，同比增长2..7%。其中，空置商品住住宅69000万平方米，下降1.2%。二、房地产开发投资资2007年1-33月房地产开开发投资增速速有所加快，房价涨幅则则总体平稳，但部分中心心城市涨幅较较快。2006年增速明显放放缓的房地产产开发投资有有反弹迹象，本应朝小户户型占比70%方向发展的“70-90”政策也远未未完全落实。从从投资情况看看，90平方米以下下普通商品住住房投资仅占占商品住宅投投资的16.1%。表格SEQ表格\*ARABIC12007年3月月全国房地产产开发投资情情况年月全国总计完成额（亿元）同比%房地产开发完成额（亿元）同比%Mar-0714543.61125.33543.7826.9Feb-076535.0123.41785.6624.3Jan-07Dec-0693472.36624.519382.46621.8Nov-0679312.126.616415.73324Oct-0670070.52226.814610.55524.1Sep-0661880.12228.212902.424.3Aug-0652593.66629.111063.07724Jul-0644771.01130.59411.4724Jun-0636368.35531.37694.5924.2May-0625443.47730.35657.6821.8Apr-0618005.66629.64130.9121.3Mar-0611608.429.82792.6820.2虽然2006年以以来国家不断断加大对房地地产市场的宏宏观调控力度度，但房地产开开发投资增速速在2007年反而有所所加快。2006年，全国房地产产开发投资的的同比增幅为为21.8%，低于同期固固定资产投资资增速，并且处于近近几年来较低低水平。1-3月房地产开开发完成投资资3543..78亿元，26.9%的增幅同比比加快了6.7个百分点，同时高于同同期城镇固定定资产投资增增幅1.6个百分点。由由此可见，2007年以来，房地产开发发投资速度出出现反弹。(一)投资区域增长情况况2007年1-33月房地产开开发完成投资资3543..78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加加快6.7个百分点，高于同期城城镇固定资产产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中中部、西部地地区同比分别别增长24..3%、36.2%和29.3%，其中：河南南省和安徽省省同比分别增增长59.1%和52.4%，同比加快19.4和32.4个百分点。图表SEQ图表\*ARABIC22007年3月月全国房地产产开发投资增增长情况(二)投资结构结构2007年1-33月住宅投资资同比增长30.4%，高于同期房房地产开发投投资增幅3.5个百分点。其其中，经济适用住住房投资同比比增长41.6%，经济适用住住房投资持续续下降的趋势势得到扭转。经济适用房房在经历了2005年投资减少少之后，2006年开始增加，投资的增幅幅也迅速扩大大，2007年一季度经经济适用房投投资增幅比2006年同期增加39个百分点。图表SEQ图表\*ARABIC32007年3月月全国房地产产开发投资结结构三、商品房供求分析析从整个一季度情况况来看，全国房地产产市场仍呈现现出小幅上涨涨之势。一季季度，全国房地产产开发企业完完成土地开发发面积5306万平方米，同比增长0.4%。房地产开发投资，增长主要源源于商品房建建设投资的增增长，还有其中的的配套工程的的投资也增长长的非常快，土地开发和和购置面积都都在减少，1-2月土地开发发投资和土地地购置费是近近年同期的最最低水平，从各项建设设指标来看，增幅都出现现了同比下降降，2007年一季度购购置土地面积积、完成开发发土地面积、商商品房施工面面积、商品房房新开工面积积指标的增幅幅都出现了同同比下降。从从供给增长来来看，一季度供给给增长在下降降。房地产市场需求继继续增长，但是增幅比2006年四季度有有所减少，销售面积的的增幅高于2006年的同期，但是低于2006年的四季度度，定金和预收收款增幅高于于2006年同期，但是低于2006年的四季度度，部分城市二二手房交易量量由于受到春春节长假影响响，也出现了下下降。商品住住宅的空置面面积，2006年12月底时候空空置面积降幅幅8%，2007年3月底减少到1.2%。（一）商品房