新时期房地产政策探讨与展望

新时期房地产政策探讨与展望任宏博士（英国）/教授/博导

主任委员院长住建部全国高等学校工程管理和工程造价学科专业指导委员会重庆大学建设管理与房地产学院2014年3月上篇房地产市场要素分析房地产市场政府房地产公司购房者政府、房地产开发公司、购房者是房地产市场的三大参与主体，同时也是影响房地产市场发展的三大要素。1.影响房地产市场的三大主体要素购房者其他政府房地产公司1.1房地产市场要素分析——政府房地产利益蛋糕政府在房地产市场中的角色土地供应者土地完全控制在政府手中，政府可以控制土地的供应量、供应类型及转让价格。市场参与者政府通过出让土地和设立国有企业参与房地产开发，获得房地产市场的收益。调控主导者政府需要稳定经济、防范金融风险、保障社会公平、解决民生问题，因此政府又设法抑制高扬的房地产市场价格、抑制房地产开发投机行为。1.1房地产市场要素分析——政府政府究竟从房地产销售中拿走了多少收入？根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例甚高已经成为不争的事实。1.1房地产市场要素分析——政府

城市土地是十分稀缺和不可移动的资源，是城市存在和发展的基础，是城市最大、最具活力、最有增值潜力、最容易被政府控制的重要资产。土地出让面积逐年上升，政府每年从房地产销售中取得的大量资金用于城市基础设施建设，提升了城市形象，改善了城市居民生活条件，展现施政者城市建设业绩，但是政府通过牺牲土地换来出让金收入的第二财政之路具有不可持续性，不利于整体的城市规划和发展。土地财政和物业税的征收收入支出获得收入费用减免出售土地土地换项目截留挪用基础设施政府体制福利城市市民福利土地费用的资金流程1.1房地产市场要素分析——政府政府在房地产市场中分得了相当份额的“蛋糕”，并将自己的利益与开支紧紧地结合在一起。由于不可分割的利益关系，政府在“房地产热”中无形起到了推波助澜作用，屡次的调控始终达不到降低房价、稳定市场的目的。so1.1房地产市场要素分析——政府购房者其他政府房地产公司房地产利益蛋糕1.2房地产市场要素分析——房地产公司房地产公司是房地产开发的实施者，是房地产利益的创造者，同时也是国家经济发展的主要推手之一。房地产公司房地产公司的目标是在房地产市场上实现利润最大化和占有更大的市场份额，同时也是房价上涨的主要推手之一。房地产公司在房地产市场中的角色1.2房地产市场要素分析——房地产公司资料来源：CEIC、WIND、国泰君安地产研究房地产投资占GDP比重房地产业直接及间接带动GDP的10.3%。1、房地产业自身的增加值直接计入GDP，占GDP的4.63%。2、房地产投资的关联产业对GDP的贡献度最大，占GDP的5.45%。3、房地产投资会带动住房消费建材和家具家电等耐用消费品需求增加，占GDP0.18%。房地产业对经济发展贡献突出1.2房地产市场要素分析——房地产公司2013年3月29日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院在京共同发布“中国房地产百强企业研究成果”。中国房地产百强企业总资产十年间复合增长率达到39.4%，净资产增长15倍，净利润增长26倍。房地产公司随着房地产业的发展获益颇多高额利润成为房地产公司追求的目标1.2房地产市场要素分析——房地产公司近些年来，很多其他行业的企业选择进入地产，包括家电、服装、食品、家居、金融、制造业等，房地产业成为了名副其实的“唐僧肉”，谁都想来咬上一口。据统计，最近几年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，利润丰富的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。房地产的高额利润促使各行企业积极参与房地产利益分配1.2房地产市场要素分析——房地产公司非主营房地产的公司参与房地产利益分配2012年福布斯中国富豪榜中，上榜的400名富豪，有128名在各自的所属行业中涉及了房地产业务。而前100名中有34名涉足房地产行业，其中一半的公司主营业务不是房地产开发。1.2房地产市场要素分析——房地产公司物价上涨价格信号失真趋利性效果产业结构经济结构发生变化国民经济比例失调房产业赚钱导致产业结构变化1.2房地产市场要素分析——房地产公司“全民房地产”

n1n2n3……

1.3房价过快上涨会导致产业结构变化联想家电连锁新希望万家乐隆鑫、长安房地产房地产是个高利润的行业,因此众多企业都蜂拥进入这个行业.摩托,汽车,电器,生物科技等行业的企业都把触角伸向了房地产行业.由于房地产也的带动性,其他下游行业如建材,钢铁,水泥等企业也盲目的扩大生产.但是房地产也是高风险行业,很容易受到政策等方面的影响.房地产业需要有专业人才、专业经验来运作，这也是外行的软肋。在市场上风头很劲的外行中，目前还缺乏对行业走势的准确判断。这种灵魂人物不是从其他行业的人一朝一夕即能成就，更无法从企业外空降。

“国际大公司里面就很少房地产公司。现在内地很多做得很好的企业企业去做地产，这是中国企业的悲哀”1.3房价过快上涨会导致产业结构变化购房者其他政府房地产公司房地产利益蛋糕1.4房地产市场要素分析——购房者近年来，投资投机性购房之风愈刮愈猛。一些炒房者结伙在部分城市炒房，炒房似乎成了只赚不赔、一夜暴富的“游戏”；消费者受开发商故意制造房源短缺的诱导，陷入“房价还要涨”的心理恐慌，不停地追高买房；有关数据表明，城市家庭自有住房的比例占到了80%，城市户均住房1.08/套，这说明房地产市场真正的刚性需求并无多数人预期大。房地产具有投资和消费双重属性。1.4房地产市场要素分析——购房者存银行——“温水煮青蛙”

物价上涨快，当银行存款利率小于同期CPI的上涨幅度，实际利率出现负利率的情况。居民在银行的存款随着时间的推移，购买力逐渐降低，银行存款“缩水”。

2012年CPI和存款利率（一年期）的比较图实际利率=存款利率-CPI“房产在大多数时间是抵御通货膨胀的工具”——投资大师彼特·林奇1.4房地产市场要素分析——购房者投股市——股市有风险，投资须谨慎1.4房地产市场要素分析——购房者股市和房市之间有着天然的关联性。股价下跌，股市从制造财富的场所变成吞噬财富的黑洞机构和操盘者的操控炒作，股市动荡，相比股市，楼市更为平稳和安全股市涨，账面资产膨胀，提高房市购买力，助推房价1.4房地产市场要素分析——购房者广义货币供应量M2可视为社会购买力+可用于投资的储蓄。M2过高于M1（狭义货币）被认为投资相对需求过剩。2012年底，国内M2规模达到近100万亿人民币，同比增长13.8%。与此同时，M1增幅却有限，这就意味着民众手中的多余的货币需要寻找投资出路。寻找投资出路2012年广义货币供应量（M2）规模1.4房地产市场要素分析——购房者房地产——保值增值，投资涌入

据一项针对国内6大城市居民的投资意向调查显示，即使是在楼市股市低迷的状况下依然有超过40%的居民投资时选择购买房产时选择购买房产。居民投资渠道过于狭窄，而房地产具有投资和消费的双重属性。

房地产具有稳定性，有着保值增值的作用，还可以传给下一代，基于如此考虑，更多人倾向于投资房产。1.4房地产市场要素分析——购房者民众投资渠道唯一性——投资性买房1.4房地产市场要素分析——购房者截止至2012年，中国中产阶级占总人口的24.6%，若刨去农村人口（占总人口48.63%）则占到了50.59%，居民消费剩余的比例不断上升，这就意味着早富裕起来的那批中产阶层不仅能买得起大房子，还能购房投资，，但是为什么要买那么多房子？这背后还有另外一个问题，就是，不买房子，他们买什么？缺少投资渠道是大量资金涌入地产投资市场的重要原因之一。民众投资渠道唯一性——投资性买房1.4房地产市场要素分析——购房者要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。三方形成房地产利益三角链房地产公司购房者投资者政府土地土地费税收政策调控所得税房产税资金房产(增值收益)房地产项目使地方政府获得高额的土地收益和税费收入；房地产项目开发使房地产开发公司（包括非主营房地产的公司）获得高额的利润；房地产满足购房者的刚性需求和投资投机需求。2.房地产市场“三角利益链”分析房地产利益链条的循环不断提高新购房者的进入门槛，终会将之后的新购房者拒之门外。新购房者承受了巨大的风险和高房价的沉重负担。但对于新加入的购房者来说，他们既未享受到房价上涨带来的红利，还不得不承受已经形成的高房价所带来的负担。长此下去，住房需求得不到满足的群体将成为社会矛盾爆发的隐患。2.房地产市场“三角利益链”分析中国房地产市场的“利益三角链”紧紧地结合在一起，牢不可破，三方均享受着房价上升所带来的收益。中国房地产市场三大主体要素之间的利益链关系，使三大主体皆不希望房价下跌。这也是国家进行多次宏观调控，房价始终降不下来的重要原因。受害者则是后来新加入的购房者，但往往这部分的购房者都是具有刚性需求的真正客户而非投资者。要打破这种局面，使国家宏观调控真正实施，并且保证其在地方实行的力度。使楼市调控走出“越调越涨”的怪圈，我们就要切中要害，切断利益链条。2.房地产市场“三角利益链”分析下篇新时期房地产政策解读第一章新时期下房地产政策核心1.1习李政策的核心理念政府的归政府市场的归市场中央农村工作会议，习近平表示，要稳步推进农村改革，创造条件赋予农民更多财产权利。对中央工作部署，要准确领会政策要点和要领，不能随意解读，想怎么干就怎么干。城镇化不是土地城镇化，而是人口城镇化，不要拔苗助长，而要水到渠成，不要急于求成，而要积极稳妥。1.1习李政策的核心理念高房价一直是舆论批评焦点的主要原因是，房地产市场未形成合理的价格梯级分布，中低收入群体无力承担普通商品房的价格。1.2中低档收入群体剥离带的钱够吗？汽车供应的阶梯价格奥迪R85万元以下100万以上50—100万元20—50万元5—20万元奇瑞QQ3速腾奥迪A4L宝马5系住宅价格供应多层高层花园洋房别墅500万100万150万200万200元自行车1.2中低档收入群体剥离习李上台以后，房地产领域改革的思路是：将中低收入群体逐渐从房地产市场剥离，让“居者有其屋”。从而使房地产成为一种普通商品。数据表明，香港大约40%的中低档收入的市民，是由政府负责其最基本生存所需房屋空间，政府承担了其应有的义务，房产作为一种商品，其价格不再引起激烈的社会矛盾。1.2中低档收入群体剥离小结一旦将中低收入群体从商品房市场剥离，使“居者有其屋”1：房价上涨对社会、民生、政治影响则比现在大幅度降低2：房价上涨越高，税收越多，高房价与全民矛盾转上移化为与中产以上阶级的矛盾。3：政策倒逼商品房投资性特征降低，市场注重商品房的实用性与舒适性。第二章城市形态与土地政策土地供应多元化与供应增加的最大优势是，城市发展模式由高密度向低密度转变，提高城市发展质量。城市发展建设理念简单、雷同必然造成发展模式的单一。城有了，城市的特点没有了。身处大城市中，我们不知道自己究竟是在北京上海？千城一面or2.1城市发展模式的转变香港纽约加拿大拉斯维加斯不同的城市形态对比2.1城市发展模式的转变是高楼林立还是错落有致？是高层建筑还是低层形态？哪种城市形态最可持续？是否千篇一律的采用高楼大厦+大广场的中国东部城市的发展模式？瑞士瑞士因特拉肯不同的城市形态对比2.1城市发展模式的转变控制性荷载低层：竖向荷载高层：水平荷载风荷载：非线性地震荷载：非线性低层、多层和高层建筑对比高层建筑中，水平荷载和地震作用对结构设计起着决定性的作用荷载效应的最大值(轴力N、弯矩M和位移Δ)可用下列式子表达：高层建筑质心较高，使得水平荷载造成的弯矩较大，抗风、抗震要求高，产生一系列不利影响（1）荷载2.1城市发展模式的转变高层建筑水平荷载引起的过大侧移要求采用更多额延性材料-钢筋，即配筋率要求较高，较大的刚度和配筋率的提高导致更高的成本。（2）配筋住宅（8度设防）钢筋含量（kg/m2）多层30小高层（11~12层）48~55高层（17~18层）58~62高层（18~33层）65~752.1城市发展模式的转变（3）地基承载力：高层建筑自重大，要求对地基承载力有更高的要求，金茂大厦仅在2008年一年之内就下沉了6厘米之多，并造成一定范围的地面开裂。结构嵌固：深基础或者地下室，进一步加大经济负担2.1城市发展模式的转变（4）公摊系数地下室面积较大，一般做特殊要求人防工程必须有转换层、设备层、防火层等公共空间电梯井、电梯前室、机房防排烟的风道及管道井公摊系数0％~5％公摊系数7％~13％公摊系数15％~20％公摊系数20％~25％别墅低层洋房带电梯的小高层高层住宅2.1城市发展模式的转变（5）交通高层建筑人口密度大，同等路况条件下，单位出行人多，交通压力大；中低层建筑人口密度小，同等路况条件下，单位出行人少，交通压力小。2.1城市发展模式的转变（6）运行成本高层建筑水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量系统运行成本高；高层建筑物业管理费用高；从每天清晨打开大门，到晚间最后一盏灯火熄灭，黄浦江畔的金茂大厦每天的运行成本是100万元人民币。陆家嘴金融中心有语云：“金茂开门一百万”。2.1城市发展模式的转变目前电梯寿命最多15年，由于高层楼宇的电梯数量、运力不足，使得电梯超载成为常态，从而也极大加速了电梯磨损，电梯故障频发，维修成本加大；上下班高峰期，垂直运输压力大。（7）电梯2.1城市发展模式的转变（8）消防高层建筑结构材料多为钢材，耐火耐候性较差。火灾隐患多，火势蔓延快；消防救援设备能力有限，扑救难度大；人员逃生困难。试验证明，身强力壮的消防队员从85楼往下跑，最快的也要35分钟。广州建业大厦火灾上海高层住宅楼特大火灾2.1城市发展模式的转变（9）心理影响“高楼综合征”问题突显。纽约世贸中心案例已证明：超过80层的高楼对人的心理会带来很大的压力，容易造成恐慌、紧张感。世贸中心建好后就出现80层以上无人问津的问题。2.1城市发展模式的转变（10）对居住权益影响高层建筑住户左邻右舍，楼上楼下，难免相互干扰，私密性较差2.1城市发展模式的转变（11）视线与阳光高楼破坏城市规划的天际线，蚕食天空，挡住视线和阳光；

夏天，高楼幕墙反射的光对周边环境会造成光污染。2.1城市发展模式的转变高层建筑对城市自然特征、轮廓线、对景的影响，它的外部空间的设置，它所引起的视线、阳光遮挡等引发了新一轮的城市规划问题，而低层可有效规避这一点。高层住宅劣势明显（11）视线与阳光2.1城市发展模式的转变（12）屏风效应、热岛效应高层建筑犹如天幕，阻碍自然风进出，这种屏风效应使城市内的空气转差、不见天日、闷热难挡，影响周边居民的生活环境、空气质素、景观及自然光，令相对内陆地区的空气流动减弱，气温升高，易形成“热岛效应”，加剧地区性的空气污染问题，令区内居民患呼吸道毛病的比例增加。2.1城市发展模式的转变北京雾霾天气形成的原因北京市政府新闻办公室在其官方微博《北京发布》上，对雾霾天气的成因进行了分析，主要为以下三点：

根本原因在于：空气流动性不好，空气自净能力差。直接归咎于北京市外高内低的城市物业型态2.1城市发展模式的转变北京城市布局明显以环路为分界线，市区空间布局类似一个外高内低，外密内疏的内凹型结构，如铁桶般将北京团团围住。使得建筑流场低，城市内部空气流动性较小，污染物不能及时排出，形成雾霾天气。三环、四环沿环线分布的建筑物性质也比较均匀。总体高度和密度都大于二环以内建筑；二环以内建筑物以低矮为主，即属于15M以下建筑；五、六环沿线主体建筑虽比三、四环稀疏。沿环路分布形态很不明显。但几条高速路沿线建出现频率较大。建筑性质与三、四环比较类似,以多层高层建筑为主。国家人口密度（人/平方公里）日本338中国138中国（除去宁夏、青海省、西藏、新疆、甘肃省）222地区人口密度（人/平方公里）东京5986福州（主城区）1634低层建筑群2.1城市发展模式的转变日本人口密度远高于中国，但是其一层建筑比例为10%，二到五层的住宅比例为77%。低层建筑群——日本东京2.1城市发展模式的转变东京大阪不同层数占地区建筑比例（%）123-56-78-1011-1415+日本9.1954.8523.073.873.993.941.09北海道8.3862.9918.162.224.113.160.97东京1.5841.5830.426.987.539.382.52福冈县16.1135.3721.827.959.507.351.90神户市1.6239.1028.627.059.1211.393.09大阪府3.8140.1328.016.808.549.343.37京都府2.6346.3730.789.444.545.950.29广岛县7.7360.1218.103.665.114.031.25低层建筑群——日本2.1城市发展模式的转变低层建筑群——日本层数日本不同层数建筑所占比例2.1城市发展模式的转变日本住宅用地仅占国土面积的3.0%以我国人均居住面积35平方米，平均容积率为2，总人口13.39亿人计算，我国住宅用地仅占总面积的0.244%，即使平均容积率为1，也只有不到0.5%，远远低于日本住宅所占比例。因此在中国采用低层建筑形态，完全可行。低层建筑群——日本2.1城市发展模式的转变2.2土地确权十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，简单地说，确权就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证办法给使用权人。确权及土地所有权证的发放也意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。土地确权，承认并保护了农民的合法权益，最大限度的盘活了农民沉睡千年的资产，有利于农民致富，缩小城乡差距，实现城乡统筹发展。年份项目1978198519941997200120022003城乡居民收入比2.57:11.8：12.86:12.47:12.90:13.11:13.24:12.2土地确权2.3土地资源来源广泛，供应量充沛1.互换2.出租3.土地股份合作4.土地入股5.土地转包6.宅基地换房，承包地换社保农村土地流转模式：

相对于城市，我国农村具有十分广阔的土地，农村土地加入流转无疑将使土地资源具有充沛的供应量。成功案例：互换：重庆江津模式新疆沙湾模式出租：安徽小岗模式

土地股份合作：广东南海模式山东枣庄模式土地入股：上海奉贤

土地转包：浙江温州重庆忠县宅基地换房，承包地换社保：重庆九龙2.3土地资源来源广泛，供应量充沛土地资源多样化转让占比国内房地产行业多年的发展，形成诸多的问题，其一是政府向拥有土地使用权的农民征收土地时，补偿价格经常发生争执。而另一方面，拥有土地使用权的村集体常常越过政府征收土地而出让，甚至自己盖小产权房出售。

三中全会公报中提到，要给农民以土地的部分产权，这就意味着地产商有可能从政府之外的村集体甚至农民组织那里拿到所需土地，这将促进我国土地资源供给的多样化。2.3土地资源来源广泛，供应量充沛我国目前尚处于城市土地需求增长最快的城市化中期。土地稀缺性加强。为满足城市化发展中的城市土地需求，需增加土地的供给。城市用地供给的增加表现为城市数量的增加与现有城市用地规模的增加，即城市土地增量供给，城市土地增量供给主要通过将农用地非农化实现的。同时，农村大量的宅基地将随着农村剩余劳动力的进城而闲置。2011年农村宅基地用地面积为1.364亿亩，相当于124个北京市区（农村宅基地用地面积=农村居民点用地面积2.48亿亩*村庄居住建筑用地比例55%。北京市区面积为735平方公里）1981-2010年城市化水平与城市建设用地面积宅基地置换2.3土地资源来源广泛，供应量充沛小结政治上的一大步才能带动政策上的一大步，只有打破现有体制机制格局，改变土地供应模式，才能从根本上解决城市发展问题。

第三章房产税环卫安保道路绿化环境治理消防公共设施公共管理建筑单体是构成城市的基本单元,都直接或间接的不同程度的消耗社会成本社会成本的消耗者自然应该为其买单，而房产税则是最好的方式之一3.1房产税的本质地区房产税美国房产税以房地产评估值的一定比例作为税基。现今,美国50个州均征收。英国依据房地产评估值,实行累进税率,地方政府决定税率,目前在0.67%-2%之间加拿大依据房产市场价值的一定比例,由各地具体规定,住宅用地的税率在1.1-1.73%德国依据评估价值的196-1.5%征收法国不动产持有者,每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自有房产装修后出租,按税基的34%缴纳15%-30%的营业税。税基包括公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金。瑞典征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房,税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。3.2国外房产税概况地区房产税意大利依据税务评估价值的0.4%-0.7%西班牙依据税务评估价值征收,一般低于市场价值的50%,税率在3%智利设起征点,征收额以评估价格计征,税率为1%-2%。居民住房和农业用地评估价格低于3.3万美元的免征,对于商业用地则全额征收日本日本的财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠与税。固定资产的标准税率为14%韩国韩国的财产税和综合土地税高达30%,并经进一步调整,财产税和土地税将会被韩国整合为资本收益税,对第二套房产和第三套房产的税率将分别增加为50%、60%新加坡新加坡对所有房产征收,自住房产的税率为4%,其他类型的税率为10%香港若房地产作出租用途,则租金需要交纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以15%的标准税率向香港拥有土地或楼宇的业主征收3.2国外房产税概况美国日本在美国，政府对不动产征收物业税，其占到地方政府的财政资金75.43%。3.3房产税（物业税）——国外地方政府的主要收入来源在日本，由市政当局对土地、房屋及应折旧资产征收物业税，税收占财政收入的60%左右。英国在英国，地方政府不仅对物业所有者征收物业税，对租用该物业的人同样征收，其税收占财政收入70%以上。香港在香港，政府对土地和楼宇的业主来自物业的收入（如租金）征税，其占到财政收入的50%以上。即使在世界上最贫困的肯尼亚，物业税占地方财政收入的比重达到68.56%；从物业税收入占地方税收收入总额的比例来看，发展中国家的课征比率普遍低于发达国家，最大相差值达11.82个百分点；几个国家(地区)物业税的征税对象及税率比较国家或地区征税对象及税率比较美国不动产经评估的财产价值；税率大约1%到3%英国居民住宅；税率不低于1.1%日本土地、房屋和建筑物、商业有形资产应税财产评估价值；标准税率为1.4%加拿大土地、建筑物和其他不动产的评估价值；税率1%到5%新加坡房屋、建筑、公寓和土地等财产年值；自住房产的物业税率是4%，其他类型为10%香港所有建筑物、建筑物的组成部分、桥墩、码头等建筑物所有房地产的评税租值；税率16%3.3房产税（物业税）——国外地方政府的主要收入来源国际上物业税通常按照“以支定收”原则计税和征收，即根据市政设施、公共服务等公共性支出确定物业税总计征税额，配置以健全的物业税公告制度和申诉制度。财产税的税率(r)通常是由下面的公式计算出来的。E：Expenditure，某一地方政府在一个财政年度中的计划支出总额NPR：NonpropertyTaxRevenue，为其预计的非财产税财政收入(E-NPR)：即为地方政府在此年度所需的财产税收入NAV：NetAssessedValue，为该地方政府辖区内财产税应税财产的评估净价值

美国私人住宅要交房地产税(realpropertytax，也称“不动产税”)，这是一种地方税，一半由县(county，也译为“郡”)、市(city)或者校(schooldistrict)征收。州法律往往对征收房地产税有一定规范，有些地方征收的房地产税有一部分上交给州里，但是有些地方的房地产税全归地方。它们靠这笔钱来维持当地政府开支和社会服务，比如消防急救、公共安全、社会福利、公立教育等等。其中，公立中小学是一个大头。

在美国，房地产税和公立中小学教育密不可分。将近一半的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学经费也有40%以上来自房地产税。根据美国人口普查局的数据，在2007年到2008年，美国公立中小学的经费来源只有约8.1%来自联邦政府，其余约48.3%来自州，约43.7%来自地方。而地方政府的收入其实主要就是房地产税。取之于民，用之于民3.4房产税的使用3.5物业税案例——英国市政税简介英国版的新物业税于1993年4月1日起征，其名称为市政税（CouncilTax），也被称作家庭税、住宅房屋税、地方议会税，居民居住的房屋是其主要征税对象。英国同时也有针对于营业用房征税的税种：营业房屋税，与市政税不同，营业房屋税属于中央税种3.5物业税案例——英国市政税简介作为地方税的一种，市政税的征收基数是居民房产的市场评估价值（1991年4月1日评估版），实际税率由地方政府自主确定，最低税率一般在1.1％左右；表象化的税收乘数有某一国确定，一般为A-H八档对应八个乘数，具体市政税额根据市政预算确定。3.5物业税案例——英国市政税简介市政税之于地方政府而言是非常重要的税源。在英国，市政税总体保持稳步增长态势，英国居民每年平均需要支付的市政税额为800英镑。在1994～1995年度，英格兰的市政税收入为93亿英镑，占地方政府收入的21%。到2003～2004年度，市政税额迅速增长为190亿英镑，占到地方政府收入的26%。

市政税是英国地方政府实现民主自治和调节经济的根本手段。居民和地方市政建设的唯一财政连接纽带便是市政税,地方政府调整支出的主要手段也是市政税。市政税主要用于以下3个方面：①社会服务、支付教育、房屋修缮、交通设施、娱乐设施、公共卫生设施的支出；②提供警察和消防服务、改善居住环境；(3)地区长远规划和发展。3.5物业税案例——英国市政税实例3.5物业税案例——英国市政税实例东柴郡市政委员会（CheshireEastCouncil）以市政税为主来提供所有的本地服务。这些广泛的服务包括垃圾收集，公路申请和修建，对儿童和成年人的社会关怀，学校，图书馆和休闲中心等公共服务。每个家庭（少数例外）定期会收到一份市政税缴纳通知单，缴纳金额取决于各家各户的物业，按照1991年4月1日版评估标准得到的评估价值。3.5物业税案例——英国市政税实例

①市政税缴纳前先由评估办公室事先将物业价值分成A-H八个档次（形成规范后只需调整少数有变动的物业即可）A当次最低，H档次最高；然后评估办公室将各家各户的物业按评估值的不同归属于A-H的某一档次。之后会使用所谓的“乘数”套用计算每档每户市政税。

英格兰市政税评估级次表级次英格兰房屋评估值（1991年4月1日）税收乘数A低于￡40,0006/9B￡40,001-￡52,0007/9C￡52,001-￡68,0008/9D￡68,001-￡88,0009/9E￡88,001-￡120,00011/9F￡120,001-￡160,00013/9G￡160,001-￡320,00015/9H高于￡320,00018/9数据来源：.uk/3.5物业税案例——英国市政税实例②市政委员会根据所管辖民众需求列举市政税计征额及用途。所计征的市政税总额，用来支付居民日常生活中所享用的大部分公共服务支出。资料册会对居民解释东柴郡市政委员会249万英镑市政财政预算的详细用途以及各家各户缴纳的市政税额明细。

东柴郡2011-2012年度预算

单位：万（英镑）2010-20112011-2012净额科目毛支出收入净支出30666.8儿童及家庭31877.81198.730679.18638.9成人帮扶（含就业）16129.66516.39613.31485.0健康医疗2133.41078.21055.23.5908清洁及环境服务5.25231500.13752.2103.9社区安保783.2759.024.2442.9规划与政策732.4432.5299.91233.0再生育3064.61914.01150.614009.3文艺演出和生产14683.41559.513123.91357.4资本融资1391.601391.661528.0以上累计76048.314958.361090.0-38790.8特别补助金037.3754-37.3754428.8储备金511.40511.4840.5其它675.50675.524006.5总市政预算77235.252333.724901.5304.0宗教344.30344.324310.5财政总需求77579.552333.725245.8资料来源：.uk/③根据总