商业基础知识-成都商业地产、综合体、零售、公寓、LOFT、售后返租

成都商业基础知识专题培训关键词：零售、公寓

20130225【吉信行-资源运营部】本报告宏观数据来源于国家统计局，其他数据主要来源于吉信行资源运营部信息数据库；本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任。目录商业地产发展趋势成都商业现状成都商业格局

成都城市综合体成都商业地产概况物业研究：零售市场物业研究：公寓市场商业销售模式研究12342

主要研究的物业类型：写字楼、酒店、零售、公寓

商业地产（广义）用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。包含：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园等。

商业地产（狭义）：专用于商业服务业，即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。3

2012年成都人均GDP达到8139美元；

根据相关机构的预测，成都城市化率将在2015年达到70%。25%45%70%85%90%800-1500$传统商业发展消费者价格敏感1500-4000$综合业种的业态多选择，自由购物空间4000-8000$综合性商业形式体验式的购物需求8000-20000$转型商业形式个性消费人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现人均GDP+城市化率欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。商业业态的发展和演变4

随着四大新城的建设，成都市都市副中心发展雏形逐步形成，商业发展郊区化道路正在进行中。

根据《成都市商业网点发展规划》，各组团的整体功能定位如下：郫县温江东升华阳龙泉新都组团发展定位中心城发展以商务中心、购物中心为主体的商业中心及现代服务业。重点发展面向中西部地区的商贸中心功能。龙泉发展组团商业中心及东部地区的主要配送中心，结合龙泉花果山发展休闲娱乐业。华阳发展组团商业中心、现代服务业及滨水休闲娱乐业。东升发展组团商业中心、现代服务业及航空港物流基地。新都—青白江发展组团商业中心、北部物流中心，依托宝光寺、桂湖等历史文化古迹发展旅游业。

郫县发展组团商业中心、生态观光及休闲娱乐业。

温江发展组团商业中心、现代服务业，依托花卉基地发展休闲娱乐业。东：以汽车产业为主，配以工程机械，电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计服务业南：对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能的存在为主西：大力发展体育健身、医疗服务、休闲旅游等产业，配套发展教育培训业，商务服务业，建设全国知名的健康休闲基地北：湿地公园、城市森林绿带、集装箱物流园区等，北部商贸城将成为承担着工业、商贸、物流等职能的现代化活力新区5

2010年，成都商业地产明显步入高速发展期，至2012年，成都主城区及近郊商业库存攀升1100万方，销售压力持续增大。2008年至2012年成都商业地产供应面积增速分别为5%、15%、66%、33%、24%，近三年平均增速达到41%，较2009年，2012年成都商业地产供应面积大幅增长174%，成交面积增长64%。截止2012年末，成都主城区商业库存量约738万㎡，近郊商业库存量约410万㎡。66%33%24%6

成都综合体遍地开花，商业地产爆发式增长据相关机构数据统计：北京、上海

、广州、成都、重庆、沈阳综合体存量领先全国，其中总存量在1000万方以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；而上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万方；其余城市均在500万以下。据相关媒体数据统计：成都商业综合体已经有114个，截至2015年，成都商业体量将新增1000万平方米左右。而据相关资料介绍，根据目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，将比目前的商业体量翻上1.5倍。届时，成都城市综合体与住宅的比值，将远超上海、北京等一线城市。7

成都综合体分布集中度高、未来同质化竞争明显。备注：以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图新世纪环球中心（176万㎡）金牛万达广场（110万㎡）成都大魔方（105万㎡）绿地世纪城（83万㎡）中铁西城（70万㎡）华润万象城（32万㎡）来福士广场（32万㎡）棕榈泉国际中心（26万㎡）复城国际（23万㎡）北城天街（70万㎡）时代天街（180万㎡）世豪广场（77万㎡）阳光100米娅中心（30万㎡）江宇天府城（138万㎡）布鲁明顿广场（17万㎡）传化国际新城（110万㎡）新熙门（12万㎡）唐人街（70万㎡）雄飞中心（14万㎡）北欧知识城（240万㎡）中粮大悦城（25万㎡）环球贸易广场（130万㎡）美年广场（100万㎡）福年广场（18万㎡）绿地国际花都（100万㎡）珠江国际新城（24万㎡）华置广场（43万㎡）摩根中心（13万㎡）晶融汇（18万㎡）城北天地（48万㎡）成都水游城（57万㎡）富森美家居法国风情长廊（50万㎡）沙湾现代城（60万㎡）成都国际商城（32万㎡）仁恒广场（20万㎡）大鼎世纪广场（20万㎡）莱蒙置地广场（14万㎡）富力天汇（30万㎡）国际金融中心（44万㎡）凯德广场天府（28万㎡）华润翡翠广场（14万㎡）在售或已营业未售龙之梦（180万㎡）优品时代（50万㎡）德坤新天地（18万㎡）天来国际广场（60万㎡）协信项目（22万㎡）万科砖石广场（12万㎡）重庆商社创纪中心（39万㎡）太古项目（21万㎡）茂业中心（35万㎡）航天城上城（30万㎡）河畔新世界（28万㎡）五彩城（130万㎡）中航国际广场（35万㎡）东方希望天祥广场（50万㎡）龙湖金楠天街（57万㎡）泓昌嘉泰金融中心（28万㎡）保利国际广场（24万㎡）金沙太阳城（70万㎡）力宝东盟城（150万㎡）花样年龙年国际中心（70万㎡）总体量超3800万方部分对外宣传为城市综合体项目分布图8

市场上默认的综合体概念是指包含酒店、购物、办公、住宅集餐饮娱乐等物业形态的项目；为促进成都综合体的发展，规范行业标准，2012年成都出台综合体标准。“成都标准”首次出现，2012年6月7日，成都在全国率先对大型城市综合体项目进行定义，

制定的《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，对新审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。要求临近轨道交通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。成都标准土地性质规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地选址应临近轨道交通站点；应临两条（含两条）以上道路规划应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成规模二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米9

新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）。序号建设单位建设项目建设位置相邻地铁站点建筑总面积（万㎡）主要业态的建筑规模（万㎡）建设情况1仁恒置地（成都）有限公司仁恒置地广场锦江区新光华路（二环内）地铁1号线锦江宾馆站19.8商业：4.4

办公：6.5已建2群光大陆实业（成都）有限公司群光大陆广场春熙路南口（二环内）地铁2、3号线春熙路换乘点18.7商业：8.6

酒店：6.4已建3成都银港（置业）有限公司、成都乾豪（置业）有限公司大慈寺文化商业综合体项目大慈寺路以南，纱帽街以东，糠市街以南，东顺城南路以西（二环内）地铁2、3号线春熙路换乘点23商业：12

酒店：2在建4成都泰信建设有限公司西部国际金融中心镗钯街与磨坊街交汇处东北侧（二环内）地铁2号线东门大桥站29.4商业：2.7

办公：9.8

酒店：4在建5成都锦尚置业有限公司锦尚中心一环路以西，青和里北段以南，青龙横街以北（二环内）地铁2号线牛王庙站25商业：6.1

办公：9.2在建6龙锦综合开发（成都）有限公司国金中心锦江区大慈寺路以南，红星路步行街以东，江南馆街以北、纱帽街以西（二环内）地铁2、3号线春熙路点76.4商业：16.5

办公：25.9

酒店：5.8在建8成都市宏段房地产开发有限公司宏誉攀成钢汇泉路以东，汇源路以西，同汇街以南，汇泉东街以北（二环内）地铁2号线牛市口站及东大路站计容90，其中非住宅46商业、办公、剧场等在建9成都富力熊猫城项目开发有限公司富力熊猫城二期青羊区顺城大街289号（二期用地）地铁1、4号线骡马市站总建面29.7，计容23.5商业：0.8

办公：17.8

酒店：4.6在建10成都中铁蓉丰置业有限公司地铁4号线中坝站综合体（包含中铁西城项目）西部新城青羊副中心地铁4号线中坝站计容78商业：60

住宅：18在建11成都金牛万达广场投资有限公司成都金牛万达广场金牛区人民北路地铁1号线、6号线人民北路站70商业：16.8

办公：35在建12成都来福士实业有限公司成都来福士广场成都市人民南路地铁1号线省体育馆31.2商业：7

办公：10.4

酒店：5.6

电影院：0.4已建13上海长峰（集团）成都公司龙之梦成华区迎晖路以南，锦绣大道以东地铁2号线、7号线成都东客站55商业：14.4

办公：4

酒店：12在建14华润置地（成都）发展有限公司华润万象城成华区二环路以东，双庆路以南地铁4号线，8号线双林路站32（一期建面18.6）商业：11.2

办公：7.4在建（一期已建）15成都世纪城新国际会展中心有限公司新世纪环球中心人民南路西侧，绕城内侧地铁1号线海洋乐园150商业：31.8

办公：77

酒店：8

文化娱乐：9在建16成都东方希望天祥置业有限公司东方希望天祥大源商务商业核心区地铁1号线世界城50商业：5.6

办公：24.6在建10

目录成都零售市场发展历程成都零售市场发展格局

零售业态研究

成都零售市场发展趋势成都商业地产概况物业研究：零售市场物业研究：公寓市场商业销售模式研究123411

1990之前成都百货大楼1993太平洋百货春熙店1998仁和春天百货人东店2000王府井百货1990年之前，成都市仅有两座历史悠久的国营百货商店：成都百货大楼以及成都人民商场。1993年，成都市第一家外资百货商店——太平洋百货进驻春熙商圈，1997年来自日本的伊藤洋华堂也进驻春熙商圈。1998年，成都市第一家本土非国营中高端百货商店——仁和春天百货人东店开业，该商场以奢侈品牌代理的形式逐渐引入国际知名品牌。2000年，来自北京的王府井百货进驻春熙商圈。次年，同样来自北京的华联集团在盐市口开出其在成都的第一家店。零售形态：百货是绝对主力的零售形态。零售商：国营、外资、本地民营以及国内其他区域的百货零售商开始积极关注成都零售市场。选址：对核心商圈的绝对忠诚，春熙路和盐市口商圈成为绝对首选。品牌：以中档为主，奢侈品牌尚未出现。梳理成都零售市场的发展历程，2000年之前百货是成都零售市场绝对主力的零售业态。12

2002美美力诚百货2004百联天府购物中心2007万达广场2010仁恒置地广场美美力诚是成都市第一个高档/奢侈的百货商店表明成都对奢侈品的较高的接受度和消费力。2004年成都市第一个严格意义上的购物中心百联天府购物中心落成。该物业的建成同时也标志成都市二环商圈的开始呈现。万达广场以其25万㎡的体量成为成都首个大型购物中心，同时也以为着二环商圈逐步成为成都市一个成熟商圈。2010年，仁恒置地广场落成，是成都市第一个高档购物中心，也是成都目前品质最高的购物中心。零售形态：尽管数量上百货商店仍然占优，但是购物中心已经越来越成为零售物业的主要形态。零售商：越来越多的专业零售物业运营商进入成都。选址：核心商圈仍然是选址热点，但是零售基础良好的非核心区域也成为选址目标。品牌：中高档成为优质零售物业的主流，国际知名品牌纷纷进入成都。2000年之后，尽管数量上百货商店仍然占优，但是购物中心已经越来越成为零售物业的主要形态。13

思维拓展：1.什么是集中式商业？“集中式商业”在业内并无标准定义，换句话说，“集中式商业”只是一种业内默认的说法。商铺作为零售业的载体，主要包括了一般的街铺、裙楼商业和独立大型商业，后两者一般可以归类为集中式商业。规模较大业态丰富相互联系统一经营管理集中式商业作为一个整体，需要一个能从项目整体利益的角度出发的运营者来实现经营者之间的平衡。无序经营的结果通常就是外场各自为政，内场惨淡经营。14

思维拓展：2.百货和购物中心有什么区别？业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模4万平米起，5万-15万平米为宜2-3万平米标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品客户根据定位不同而不同（脱离传统商圈）中高收入人群（集中在中心区域）大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长15

多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始进入市场出现了较大规模的零售类物业连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发展出现了小型的零售类物业批发市场较为盛行以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌初级市场成熟市场现代化的购物中心已经出现，国际国内知名连锁经营品牌及零售商纷纷入驻成都。中高档成为优质零售的主流，品牌认知度日益提高。现在的人们在选择商场时，并不仅仅考虑购物，更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求，环境是否愉悦，是否是自己喜欢的风格类型，是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要，购物中心的出现正是迎合了这种潮流。目前成都零售市场主要百货商店包括王府井、太平洋百货、仁和春天百货、美美力诚百货等。主要购物中心包括：仁恒置地、万达、来福士等。购物中心重在情感消费——消费观念从“量的满足”过渡到“质的满足”，开始重视个性的满足、消费的愉悦、购物的舒适度和优越感。零售市场初级阶段零售市场初级阶逐步成长段零售市场快速发展阶段零售市场平稳成熟阶段16

早期近期百货商场人民商场；百货大楼群光百货、星光三越；龙湖三千集等购物中心无万象城；来福士等专业卖场八一家具城；新华书店等宜家；迪卡依等商业街春熙路步行街；染坊街等春熙路步行街；桐梓林欧洲风情街等奥特莱斯无九龙仓奥特莱斯特色商业街跳伞塔科技一条街；浆洗街皮革一条街等锦里古街；琴台路特色商业街等成都市场零售主要业态包含有百货商场、购物中心、专业卖场、商业街、奥特莱斯、特色商业街，各种业态在成都均能发展良好，说明成都市民有较强的接纳能力，同时，成都市以较强的消费能力吸引众多品牌的入驻；品牌覆盖面的提高在成都市场由于缺乏概念新颖、品质高的购物中心而出现一定程度上的阻滞。现有零售物业的定位大多雷同，尤其是中端和中高端市场，在业态组合、品牌组合和运营管理方面，难以找到赢得细分市场的与众不同之处。代表品牌是否在成都广泛经营奢侈品LouisVuitton，Gucci等是高端时尚品牌Diesel，Agnésb等是潮牌Abathingape、Visvim等否快速时尚品牌Zara，H&M等是其他国外知名品牌Jackjones，E-Land等是其他本国知名品牌美特斯邦威，以纯等是随着成都商业地产的高速发展，购物中心越来越多的出现，购物中心同质化竞争严重，招商、经营出现困境。17

开业：6个金牛万达广场开业：2012.12.22东郊记忆更名：2012.11.01华润万象城开业：2012.05.11来福士广场开业：2012.09.23九方开业：2012.09.20奥克斯广场开业：2012.11.29世豪广场开业：2012.11.29更名：1个购物中心扎堆开业，2012年前新开业的商业综合体，政府补贴50万元。18

鹏瑞利青羊广场预计开业：2013年底尚美成箱包皮具城预计开业：2013.1.28枫丹国际预计开业：2013年ICON大源国际中心预计开业：2013.9万景峰预计开业：2013.9优博星光广场预计开业：2013.10万德千雅大厦预计开业：2013.3绿地.世纪城预计开业：2013.8龙湖北城天街预计开业：2013.12天祥广场预计开业：2013底华置广场预计开业：2013部分开业万科购物中心预计开业：2013成都龙潭裕都水乡预计开业：2013阳光新业中心预计开业：2013底棕榈泉国际中心预计开业：2013底中粮大悦城预计开业：2013新世纪环球中心预计开业：2013.8世豪广场二期预计开业：20132013年将有18个商业项目开业，可预见未来竞争的惨烈程度。19

光华商圈双楠商圈科华路商圈锦华路商圈万年场商圈建设路商圈城北专业市场市级商圈商圈特征春熙商圈天府广场-盐市口商圈骡马市商圈二环商圈地理位置中心城区中心城区中心城区二环沿线市场定位中档+中高档中低档+中档+高档中档中档商业形态百货+步行街购物中心+百货+小商铺百货+购物中心以购物中心为主目标群体本地居民+外地游客本地居民+省内居民本地居民周边居住人群首层商铺租金500-2,500元/平方米/月100-200元/平方米/月60-450元/平方米/月60-400元/平方米/月首层商铺售价5-20万/平方米3-20万/平方米2-5万/平方米2-4万/平方米主要业态组合百货、超市、餐饮、娱乐百货、超市、小商品、餐饮、娱乐百货、大卖场、家电、餐饮、娱乐百货、大卖场、家电、餐饮、娱乐优势历史悠久，知名度高，人流量大百货数量多，聚集效应显著国内外品牌的首选之地历史悠久，知名度高，人流量大高端和中低端市场并行，且不同档次区域有效划分地铁将带来更多的人流与春熙商圈的积极互动以购物中心为主，业态较为丰富未来的地铁的通车有利于吸引更多的消费群体周边住宅人群多，消费基数大物业体量大，业态丰富。能满足一站式的消费需求相较市区内更为畅通的交通成都是典型的向都心型城市，商业格局受地缘发展影响。呈现市中心+副中心发展模式。盐市口商圈、春熙路商圈、骡马市是传统的市级商圈。随着城市外延发展，二环路区域级商圈形成。随着郊区房地产的迅速发展，郊区商业逐步登上成都商业地产舞台。从成都商圈发展来看，二环区域商圈发展成熟，商业趋势向郊区扩散。20

随着城市轨道交通建设与郊区房地产的快速发展，郊区商业与市中心商业共同带动城市商业地产发展，竞争激烈。郊区商业登上成都商业舞台南部新区商圈，是目前成都发展最为成熟的郊区商圈；因素主要为：城市发展、政府规划、轨道交通、购买力、开发实力；郊区商业主要为区域内居住和工作人群服务；市中心仍是城市核心商圈成都市城市发展决定了市中心将一直是资源最集中，最受追捧的区域。无论是现在还是将来，市中心商圈（春盐商圈）仍然是城市核心商圈；随着城市外延发展和轨道交通建设以及消费者购买力的提高，成都郊区商业进入高速发展轨道。百货已不是主力发展趋势根据最新的商业业态研究证明，百货业市场份额将逐步下降，转而向专业化、高档化、连锁化发展。购物中心成为未来几年内的主力业态。零售载体——商业街发展迅猛传统街边购物开始分化、聚集。市中心与郊区发展趋势两极化随着人口与城市扩张，中心区商业向高档化、专业化发展；郊区商业向规模化、大型化、主题化发展。向规模化、大型化、主题化方向发展，在业态上与市中心形成差异化竞争，是郊区商业发展的重要趋势。21

目录成都公寓市场的发展历程成都公寓市场的发展格局

变异性公寓产品：LOFT成都商业地产概况物业研究：零售市场物业研究：公寓市场商业销售模式研究123422

公寓原意是指集合式住宅，随着房地产的发展公寓逐渐延伸为一种营销概念，发展至今，公寓已经成为写字楼产品的细分产品。23

商务公寓是一种营销概念由于早期写字楼市场疲软，一些写字楼项目生不逢时，开发商需要对市场进一步细化，细分目标客户群体，并对项目重新包装，于是策划推出了“商务公寓”这个概念。

一些住宅项目，基于同样原因，也将住宅包装成商务公寓，将本项目与其他住宅划清界限。

有的项目情况较为复杂，下面几层楼以写字楼或商业物业立项，上面塔楼以住宅立项，对外宣传统一以“商务公寓”。

在房地产管理部门的概念中只有住宅、写字楼、商场、车位、厂房等分类，在房地产管理局的有关文件中，也没有商务公寓的提法。按照出让的国有土地用途分类，国有土地使用性质共分为以下几类：住宅、商业、办公、车位等。因此，公寓严格来说应属于写字楼范畴。公寓——住宅与写字楼的集合体目前市场上常见几种公寓类型，主要包括居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓（SOHO）、酒店式公寓、服务式公寓、LOFT公寓。​普通公寓商务公寓酒店式公寓服务式公寓LOFT产权年限70年40年40年40年40年代表项目棕榈泉城市春天8号香格里拉公寓复城国际峰汇中心特点住宅用地精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；

具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低；；

非纯写字楼装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计；一般只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务。目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的商务旅游者；价格上，居住时间越长，价格越便宜，居住一周以内的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，居住一周或10天以上的价格比同档次星级宾馆低30%左右。LOFT产品形态建筑高度可以做到6米，；LOFT最大的卖点就是“面积赠送”，买一层送一层；单价高，但实得单价较低；该类产品比普通户型的利润也高备注：酒店式公寓与服务式公寓的差别主要体现在物管，且酒店式公寓从某种意义上来属于服务式公寓中的一类。24

从当前市场上购买40年产权公寓客户群群体来看，40年产权公寓的客户群体较为宽泛，归纳起来就分为纯粹的投资客、首次及过渡性居住兼投资客户、临时居住客户三大类。第一类纯粹的投资客因其地段好，总价低，易出租，投资回报率较高，40年产权公寓成为普通投资客青睐的投资产品。第二类首次及过渡性居住兼投资客户多为刚参加工作、支付能力相对有限的青年置业者。一些眷恋城市繁华的年轻单身客群。40年产权相对较低的总价和不影响后期住宅置业的优势，及成熟完善的商业配套和交通便捷性是这类客户认同产品价值的主要因素。第三类临时居住的客户主要来自外籍人士或需经常出差的商务人士，注重项目的商业氛围和区域价值，购买此类产品方便其因公或其他事务偶尔居住。25

LOFT原意是“屋顶之下存放东西的阁楼”，如今衍伸为“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，具有流动性、透明性、开放性、艺术性等特征。LOFT指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”；LOFT于1998年正式被引入中国，已在京沪、苏杭等城市造就了一大批现代艺术聚集区；曾经的LOFT产品形态建筑高度可以做到6米，远远高于住宅不大于3.6米层高的建筑要求。2010年

《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》中首次明确办公建筑层高不宜超过4.9米。26

目前成都市场，客户对纯办公的写字楼认可度最高、LOFT认可度最低。27供销比存销比写字楼1.7：12.6：1SOHO2.1：12.8：1LOFT2.8：13.6：1写字楼、SOHO、LOFT供销比、存销比对比目前成都LOFT产品主要集中在主城区；近郊区域LOFT存量不到主城区的四分之一，销量不足五分之一，而远郊则完全没有LOFT产品。2012年成都主城区LOFT套数供销比为2.4，近郊LOFT套数供销比约为4.6，近郊销售压力明显；LOFT曾经最大的吸引力在于“高大而敞开的空间”，然而随着一纸禁令，曾经最具吸引力的挑高空间不复存在，4.9米的尴尬高度使得LOFT遭遇“寒流”。高新区最集中，近郊仅在年底有少量去化，成都致规使LOFT产品缺陷，认可度降低，LOFT产品遭遇尴尬。28

公寓发展特征公寓产品对所在区域的配套有较强的依赖性，区域成熟度越高，价格越高，LOFT产品亦然。强烈依托CBD

交通依赖型

完善丰富的商业配套支撑

户型小、创新快、功能适用1、办公需求：目前发展中的小型企业的办公用途（比如广告公司、礼品公司、咨询服务公司等）。2、居住需求：以大中型高新产业的高级白领临时租赁居住；暂时缺资金但又要定居的青年过渡性居住。1、纯投资性客户：有一定闲钱的中小型投资者，年龄段主要集中在30-45岁之间。2、过渡性居住兼投资性客户：因定居、工作而目前又没有资金实力的刚需客户，以85后的年轻人为主。层高5米以上、住宅型、配套好的LOFT产品受市场认可度高。29排名项目层高配套备案面积(㎡)备案金额(万元)1中联英伦联邦APPLER5.7米，使用率高，真正意义的一层变两层商业街、医疗、交通26102.9419956.862龙湖北城天街4.9米，使用率低龙湖大型商业配套19962.6117647.903保利香槟国际5.0米，使用率低简单配套16035.6412618.07中德英伦联邦APPLER龙湖北城天街保利香槟国际新建的住宅、办公LOFT产品层高上限4.9米，未来，高投资性价比的5.6米以上层高产品将不再出现。中德英伦联邦苹果跃层凭借良好的产品优势和投资前景成功俘获消费者放心，放眼大成都绝无仅有，成交客群约六成投资、四成自用。30

产品优势5.7米层高、5.8米面宽、9.3米进深，买一层变二层，59㎡实得123㎡、83㎡实得161㎡，约200%超高得房率，水电气三通。区位优势高新区核心位置，与该项目的相邻的新川创新科技园规划面积10.34平方公里，预计总投资200亿元人民币，预计居住人口12万，就业人数将达到15万。成都LOFT产品在售约32个，主要集中在中心城区、大城南、郫县。31

中铁西城北城天街时代天街北欧知识城美年广场绿地国际花都万科钻石广场花样年龙年国际中心2012年成都在售LOFT项目分布图空港国际城万科魅力之城万景峰锦泰河畔合力达新锐保利中心保利心语白金瀚宫国际大厦缤纷时代广场万通红墙国际香榭国际保利香槟国际招商雍华府金楠汇保利康桥万通金牛新都会南庭（南晶国际）中建投峰汇中心利通时代晶座合能四季映像新和领航中德英伦联邦APPLER融信智慧广场环球时代中心排名项目备案面积(㎡)1中德英伦联邦APPLER26102.942龙湖北城天街19962.613保利香槟国际16035.644利通时代晶座10394.155合景万景峰7829.626万科魅力之城5173.077保利中心4606.018中铁西城4510.929万科钻石广场4212.5710南庭（南晶国际）3611.9211万通金牛新都会3336.0312合力达新锐2095.4313香榭国际1998.914中建投峰汇中心1814.3415花样年美年广场1663.7516保利康桥1309.5317万通红墙国际1226.3818龙湖时代天街1120.0919新和领航820.2920招商雍华府809.09排名项目备案总金额(万元)1中德英伦联邦APPLER19956.862龙湖北城天街17647.903保利香槟国际12618.074利通时代晶座9574.945保利中心6963.826合景万景峰5435.477万科钻石广场5235.778万科魅力之城4378.449南庭（南晶国际）4357.4210中铁西城4127.1111万通金牛新都会2734.2912保利康桥2010.3113香榭国际1690.2814中建投峰汇中心1590.9015万通红墙国际1493.9816花样年美年广场1354.7717合力达新锐1253.5618白金瀚宫国际大厦（昂立大厦）791.8819龙湖时代天街763.1520招商雍华府718.902012年LOFT中德英伦联邦苹果跃层大获成功32目录基本的商业销售模式售后返租模式研究相关案例解析成都商业地产概况物业研究：零售市场物业研究：公寓市场商业销售模式研究123433

常见的销售模式对比模式售后返租返租+回购直接销售承诺租赁操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3-10年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务包括零散出售和整体转让商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目34

售后返租——一分付出，十分收获35

形成条件：开发商大多数是有实力的大开发商，其信誉高，履约能力强，选择开发项目和经营项目均有可行性研究的保证售后返租的回报率比较合理主要与地段和经营项目的利润挂钩售后返租项目主要在繁华街区，升值空间比较大起源于美国六七十年代上世纪90年代中期又经香港传入我国内陆，经深圳、广州，进入海南2002年下半年开始，沿海城市蔓延到我国中西部城市我国法律承认了售后返租的存在，也接受了售后返租在我国的发展售后返租在我国的发展是有条件的，那就是该项目必须是已竣工的工程开发企业可以和其他企业联合售后返租，即开发企业进行房产销售，其他企业进行返租经营未竣工的项目开发企业不得以售后返租的形式进行销售2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”据调查，目前消费者对于售后返租模式最大的顾虑就在于返租期满，如何保证物业的持续收益。36

无法实现返租承诺后期经营风险商铺产权证风险充分了解开发商背景，根据开发商的口碑好坏来决定是否出手。特别要提防一些实力不足的小开发商和“皮包公司”。对要投资项目所在的商圈进行发展前景评估，先确定在返祖合同规定的年限内，该商圈是否能够有足够的发展潜力。在签订购铺合同及返租合同前，应该对合同条款内容进行充分的确认。售后返租典型案例——成都某酒店式公寓37

时间第一年第二年第三年第四年第五年回报比例8%9%10%11%12%19万套一，27万套二的精装花园洋房付全款后第二天开始返租金，租金每季度一返五年租期满，业主可自行选择A继续续约

B自住

C上市交易D原价返还开发商双证齐全，40年产权，5年回报50%，承诺5年后可上市交易，或无理由退房无法实现返租承诺后期经营风险商铺产权证风险解决好购房者信心问题售后返租不得零散经营：售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善租约管理统一市场营销：制定统一的营销推广计划统一服务监督：成立管理委员会，指导、服务、监督承租方的经营活动统一物业管理：有效的进行建筑空间维护和保养统一业态调控：科学的规划布局整体商业空间38

统一管理分散经营统一招商管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理统一业态调控集中式商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台之上。目前市场上大型中高端集中式商业多为自持，便于统一经营管理，例如仁恒置地、群光广场、万象城。华润·万象城——2012年5月11日开业39项目名称华润.万象城位置二环路与双庆路的交叉口占地面积80000㎡总建筑面积32万㎡（商业约24.4，写字楼7.4）停车位1700设计商业地产Callison设计开发商华润置地同类产品沈阳.万象城、杭州.万象城深圳.万象城、南宁.万象城2005.11.15，华润置地取得土地2009.05.20，华润万象城正式开工2010.12.10，华润万象城封顶2011.11.09，华润举行万象城招商成果发布会2011.11.24，华润万象城商铺上市2012.05.11，华润.万象城开业华润·万象城——购物中心（主力百货、服饰为主）40

华润万象城是成都首次引入退台设计，第一个将博物馆引入商业中的购物中心，其品牌商家入驻超200个，具有特色品牌店包括尚泰百货、Ole‘精品超市，百老汇影城，缤纷万象真冰场和NOVO