小于90平米的三居室户型设计

厉心ATLC设计小于平方米三居室设计前言讲过的相关课程1/城市多层住宅创新……变化、提升价值2/高层小户型设计研究……特点3/小联排的设计研讨……新的市场空间4/应对国六条的户型设计研究……对策5/相对小户型设计探讨……相对、复合我今天谈什么……实践与体会背景七部委联合出台新政关于住房优惠的相关政策具体内容如下：为合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住宅，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中底价位普通住房给予优惠政策支持。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务局备案后，在2005年5月31日前公布。对非普通住宅将征收现行税率（1.5％）两倍的契税，即按3％征收交易契税。背景建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。_国六条2006、5/29明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

背景土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。对于符合“普通住宅”的开发商来说，征税细则表示只要增值额达不到20%，这项增值税将可以免缴。1995年1月，国税总局发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》除了规定具体征收税率之外，还在第十一条中指出，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。背景学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就是90平方米以下的户型、120（144）平方米以下的普通住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，普通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型研究的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言主要研究60～90之间的两房、三房户型。

目录市场部分设计部分成本部分市场部分否定之否定概念

户型大小的决定因素

否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析，其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。小……大……小……大……小计划经济年代发展初期：地价低、房价低房价上涨：总价因素郊区化：房价不高、舒适房价再涨：客户变化市场部分市场部分户型大小的决定因素：楼盘整体1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等）2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略）3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌）4/政策等其他因素楼盘内部1/资源分配2/具体的情况设计部分设计措施

设计关注点设计创新设计部分减少公共交通面积1/一梯多户的情况、走道的处理2/小高层、高层的情况（设备间、管井）3/首层入户门厅的处理减少户内交通面积1/户型组合方式2/走道的处理3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户）根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。1/书房与卧室的复合2/卫生间功能的分开，解决冲突。设计措施设计部分面积的梯级、房间尺寸的匹配1/客厅、主卧室2/厨房、卫生间规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求1/厨房、卫生间2/客厅的家具布置、流线可行结构形式的影响1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度家具尺寸的变化1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。2/床的尺寸在变化3/柜式空调机室外机的尺寸较大。设计关注点设计部分面积计算折减列表（规划与建设口径不一致/地方规定不同）：户型内部1/凸窗、2200以下的落地凸窗2/两层高阳台、露台3/阳台计算一半面积4/户内的两层高空间5/室外空调机位、外墙管井和管道公共空间1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。2/室外的楼梯3/楼梯下部空间设计创新设计部分面积计算折减列表（规划与建设口径不一致/地方规定不同）：公共空间1/一层的花园2/半地下、地下车库等空间不计入容积率模糊地带1/不可利用空间。2/正负零标高的确定3/住户自行搭建设计创新设计创新

89平方米三房系列（1）多层设计创新

89平方米三房系列（1）客厅设计创新

89平方米三房系列（1）客厅设计创新

89平方米三房系列（1）主卧室设计创新

89平方米三房系列（1）次卧室设计创新

89平方米三房系列（1）餐厅、卫生间设计创新

89平方米三房系列（1）厨房设计创新

89平方米三房系列（1）客厅设计创新

89平方米三房系列（1）主卧室设计创新

89平方米三房系列（1）次卧室设计创新

89平方米三房系列（1）次卧室设计创新

89平方米三房系列（1）餐厅设计创新

89平方米三房系列（1）厨房、卫生间设计创新

89平方米三房系列（2）多层设计创新

89平方米三房系列（3）多层设计创新

89平方米三房系列（4）多层设计创新

89平方米三房系列（5）多层设计创新

89平方米三房系列（6）多层设计创新

89平方米三房系列（7）小高层设计创新

89平方米三房系列（8）小高层设计创新

89平方米三房系列（9）中高层两户设计创新

89平方米三房系列（10）中高层两户设计创新

89平方米三房系列（11）中高层三户设计创新

89平方米三房系列（12）中高层三户设计创新

89平方米三房系列（13）中高层三户设计创新

89平方米三房系列（14）中高层三户设计创新

89平方米三房系列（15）中高层三户设计创新

89平方米三房系列（16）中高层四户设计创新

89平方米三房系列（17）中高层四户设计创新

89平方米三房系列（18）中高层四户设计创新

89平方米三房系列（19）中高层四户设计创新

89平方米三房系列（20）中高层四户成本部分成本的影响

精装修成本的影响其他成本影响成本部分户型大小成本比较

：为分析比较户型与成本和关系，以东郊小镇多层为例，现将有关直接与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析：90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米；100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米；110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米；120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米；130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米；以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本越低。户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费用的分摊等。成本部分各种户型精装修工程成本比较不同：由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅考虑直接成本分析。户型成本组成（元/平米）A1B2C184.44平米（二房二厅一卫）104.92平米（三房二厅一卫）113.36平米（三房二厅二卫）甲方单独分包部分187.58168.54184.69甲供材部分96.0179.69114.78工程施工费用170170170其他费用40.9236.7635.48合计494.51454.99504.96成本部分其他成本影响

：同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，也会导致成本上升，特别是车位销售难度较大的楼盘，压力增大。户数增多，销售口相关部门的工作量会增加；总价降低、门槛降低，有可能客户的层次下降，会加大公司包括物业的管理难度，最终也反映为成本增加。设计研究体系

设计深度研究房地产开发设计流程简介户型优势评判户型定位研究户型优势解析户型设计常见问题户型设计细节处理与相关专业的接口