重庆市巴南区鱼胡路地块立项报告

-重庆市巴南区鱼胡路地块立项报告一、项目基本情况1、项目位置（1）城市区位项目位于重庆市主城腹地的巴南区，巴南区是重庆主城区，重庆大都市区之一，处在重庆市西南部，东与涪陵、南川接壤，南与綦江相连，西与江津、九龙坡、大渡口毗邻，北与南岸、江北、渝北、长寿交界。巴南区前身是历史名邑巴县，商代时巴人就在此立国建都。1994年12月撤县建区，成立巴南区。截止2013年底，巴南区辖8个街道、14个镇，幅员面积1834.23k㎡。2010年，巴南区常住人口为918692人。巴南区旅游资源丰富，主要有鱼洞乌皮樱桃、五布柚等地理标志产品，以及南温泉、东温泉、圣灯山国家森林等景区景点。2016年上半年，全区工业经济紧紧围绕“去产能、调结构、稳增长”路线，积极淘汰落后产能，加大新项目投产力度，加快产业结构升级，全区工业增加值增长12.2%，工业总产值和增加值增速均位居主城第一位。板块区位项目位于主城九区最南边的巴南区，半小时到达核心观音桥、解放碑商圈，重点打造中央活动区（CAZ），集聚多元化端产业，承担都市部分功能。项目位于巴南区龙洲湾板块，随着巴南政府入驻龙洲湾，区域属于巴南核心新兴发展板块，未来巴南行政中心，包含7个行政村，目前常住人口约4.5万人，预计2020年人口达10万。2、规划条件（1）巴南区规划重庆中央活动区（CAZ）位于巴南区铜锣山以西滨江城市经济带的李家沱、龙洲湾、鱼洞3个城市核心区和巴滨路，规划面积45平方公里，总体功能布局概括为“三圈一带”。三圈即李家沱市级核心商圈、龙洲湾市级核心商圈、鱼洞城市商圈；一带即巴滨路滨江休闲带。中央活动区（CAZ）已纳入市级发展战略，是重庆都市功能拓展区商贸发展的重点布局内容，打造亚洲一流中央活动区，世界级湾区。本地块所在的龙洲湾片区，紧紧围绕“重庆主城城市副中心”、“重庆主城十大开发片区之一”、“重庆市级核心商圈”的战略定位，充分发挥龙洲湾生态山水自然环境优势和新区建设后发优势，通过5-10年努力，把龙洲湾商圈建设成为重庆南部高端现代服务业集聚区、重庆主城环境最舒适的都市休闲商圈、重庆中央活动区（CAZ）的核心功能区，引领南重庆商贸流通和现代服务业发展，体现高端、高尚、高品质，通过金融集聚区、五星级酒店、高端主题时尚购物中心、高品质文化休闲设施和商圈环境，留住和吸引中高端消费人群。（2）规划指标本次招拍挂巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区Q21-5/01、Q22-1/02、Q23-1/01号宗地规划总建设用地面积134793平方米（合202亩），可建计容面积322793平方米，容积率2.39，用途为二类居住用地。规划要求：该地块位于“四山”地区一般控建区，该地块内禁止进行破坏生态环境和自然景观的开发建设活动；确因功能配套要求，需增加或减少全掩埋的地下建设面积的，经论证，可对地块总建设面积进行调整。建设内容：计容总建筑面积不超过32.28万平方米，地块需按相关规定配置社区组织用房和居民公益性服务设施，其配置标准按本项目居住户数每100户配置不小于20平方米进行控制。（规划指标见下页）巴南鱼胡路地块规划指标编号土地位置用途土地面积总计容建筑面积总起拍价（万元）起拍保证金备注报名截止时间(m2)1李家沱-鱼洞组团Q分区Q21-5/01、Q22-1/02、Q23-1/01号宗地二类居住用地134793≤32279316139780699该宗地土地总面积约202亩2017年6月9日12：003、项目现状周边环境地块周边多为山脉/绿地，紧靠龙洲湾枢纽和轻轨，便捷出行。（2）宗地现状地块地面无任何建筑物，东面地块现状有一个高压塔，土储单位交地前将搬迁完成。龙洲湾枢纽站北侧道路可接驳至地块，但距离地块现状有一定高差；北：临近荣盛锦绣南山地块，居住凝聚力加强东：紧靠铜锣山山自然山脉，自然景观较好南、中：市政绿地，并有高压线铁塔西：龙洲湾枢纽和轻轨三号线鱼胡路站，便捷通行全4、配套设施（1）基础配套区域配套基本成型，1.5km范围内覆盖龙洲湾核心城市配套商业：区域规划为主城第七商圈，巴南政务及商贸中心，200万方商业商务，配套基本成型，万达广场和海洋公园开业，区域商业水平显著提升资源：长江、铜锣山山、汉海极地海洋公园、巴南文化公园、老街公园、龙洲公园其他：妇儿医院、三甲医院（巴南区人民）、德普国际学校、龙州湾小学（已开学），后期规划20所中小学布局龙洲湾片区（2）交通状况毗邻渝南大道，公交、轨道、内环快速公共路网发达，下图可看出项目周边路网十分发达，自驾、龙洲湾公交枢纽、轻轨等交通体系发达，出行到周边区县也非常便捷。轻轨：距轻轨三号线鱼胡路600m，此外还有5号线支线和8号线规划中公交：毗邻龙洲湾枢纽站，308、822、358、310等通往渝中、九龙坡、南区、鱼洞等地道路：经在建路连接渝南大道，未来将建成两条道路通往万达广场，3公里外接内环快速，龙洲湾隧道2019年建成后道路体系更畅通。二、出让条件1、出让方式及竞价时间地块采取挂牌方式出让。挂牌截止时间2017年6月9日12时00分，之后转入现场竞价。本案需缴纳竞买保证金161397万元。报名截止时间为2017年6月9日12时00分。2、出让地价及付款方式地块起始楼面价5000元/平米，挂牌起始价161397万元。出让金须在2017年6月23日前一次性支付土地成交款。未按约定的期限支付出让金的，所欠的出让金从约定的到期次日起按日加交所欠出让金1‰的滞纳金。延期付款超过60日，出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让金的，出让人有权解除合同，我方无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。3、交地时间出让合同约定交地时间为2017年7月31日前。4、其他要求2017年10月31日前开工，2020年10月31日前竣工；如未按照约定日期开竣工建设，每延一日。须承担相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金。三、市场情况1、重庆房地产整体市场分析（1）土地市场情况整体供求情况：2017年1-3月土地供应389.75万方，不及2016年1/5；2017年1-3月土地成交352万方；2017年1-3月成交楼面价3292元/㎡，相较于2016年全年上涨5%。政府控制供地力度，城市核心区供应地开口尤为稀缺，但开发商拿地热情有增无减，主要为品牌开发商拿地为主导。近3年土地市场对比供应量（万方）成交量（万方）楼面均价2014年3592.303188.9425142015年2883.502855.5922712016年2167.602252.5431482017.1-3389.75352.1632922017年后续供地情况：规模上约3000万方，同比2016年基本保持持平，但主力供应区域为茶园、巴南、大学城、西永、华岩等板块，非热点板块供应占比约为60%，城市核心区或主力热点板块供应缺乏，尤其是25万以上2.5容积率以下规模地块。预估2017年重庆土地市场仍旧火爆。区域总供地数量总供地体量区域供应量

占比（%）渝北区11379.8812.77%江北区7220.977.43%北碚区1822.76%渝中区837.671.27%南岸区7821.4527.61%沙坪坝区3196.876.62%九龙坡区11230.517.75%大渡口区9325.0310.92%巴南区13681.0422.89%合计702975.42巴南区土地市场情况：2、区域房地产市场分析地块价值—位于城市重点发展新兴板块，周边商业、医疗、体育设施、公园、交通、教育（规划）配套一应俱全，生活资源丰富；区域市场供销量价分析：整体供销均衡，随着区域逐渐成熟，龙洲湾板块崛起，市场量、价持续上行，到2016年市场容量突破200万方，后市看好。巴南区整体市场格局—需求有支撑，走量稳定。业态成交表现：刚需产品为主，舒适性产品迎来市场契机。3、典型竞品分析竞争板块：周边竞品业态主要为高层、别墅、洋房，高层建面均价突破7300，洋房建面均价突破8700，别墅建面突破10000，目前供货量较少，预计将会在2017年下半年集中加推旭辉城：高层缺货，下批次推售T8高层，报价8100-8500元/㎡中交锦悦：主力在售高层及叠拼，高层价格7200，叠拼建面12000荣盛锦绣南山：首批次入市，价格低于市场预期均价9000元/㎡4、产品定位及定价产品定位思考：总图规划方案：产品价格建议：市场比较法确定静态价格+入市时价格考虑价格增幅（年10%-15%）+动态价格增幅（年10%）定价逻辑说明：地块所属龙洲湾商圈板块，区位发展潜力突出，同时靠近轻轨3号线鱼胡路站点，交通便捷，且靠近规划的巴蜀小学及规划中学，后期项目发展可引入优质学校资源打造学区房溢价。地块背靠南山，景观资源价值突出，项目规划产品力突出，可塑标杆。四、产品定位及规划设计方案根据初步设计方案，项目总建筑面积44.94万平米。其中地上面积32.3万平米：高层住宅-商品房-毛坯（T6）10.71万平米，小高层住宅-商品房-毛坯（T2）8.67万平米，情景洋房-商品房-毛坯7.08万平米，叠拼-商品房-毛坯3.81万平米，商铺-商品房-毛坯1.55万平米，幼儿园-商品房-毛坯0.27万平米，物业管理用房0.13万平米，社区服务中心0.04万平米，架空层0.04万平米；地下面积12.63万平米，其中，普通地下车库10.46万平米，地下设备用房0.63万平米，赠送地下室1.53万平米。表1地块定位分析规划产品形态高层住宅-商品房-毛坯（T6）、小高层住宅-商品房-毛坯（T2）、情景洋房-商品房-毛坯、叠拼-商品房-毛坯、幼托园-商品房-毛坯、商铺-商品房-毛坯（2F）、公建配套产品比例高层住宅（T6）33.38%，小高层住宅（T2）27.02%，情景洋房22.05%叠拼11.85%、商铺4.86%地下室占总建面比28.09%(含地下设备房)地下室层数-2F层地下室单个车位面积35平米/个（含设备房和塔楼投影）不可售面积1868平米（不可售计容面积）拟赠送面积比例高层住宅(T2)30%，高层住宅(T3)17-30%。产品主要产品类型高层住宅（T6）、小高层住宅（T2）、情景洋房、叠拼、商铺、公建配套主要产品拟规划面积高层住宅(T6)：107140平米小高层住宅(T2)：86749平米情景洋房：70771平米叠拼38052商铺：15513平米外墙标准石材、真石漆、质感涂料门窗标准塑钢/铝合金精装情况毛坯单台电梯服务面积高层住宅(T6)：7143平米；小高层住宅(T2)：3630平米产品售价五、项目经济分析1、周边项目土地成交信息2、地块经济效益分析经测算，预计当土地价格为21.80亿元，楼面地价6754元/平方米时，总投资为40.18亿元，按照可售面积计算单方成本为12580元/平方米。结合周边市场、竞品价格分析，按照高层住宅-商品房-毛坯10750元/平，情景洋房-商品房-毛坯14160元/平，叠拼-商品房-毛坯17700元/平，商铺-商品房-毛坯19542元/平，小高层住宅-商品房-毛坯14160元/平、车位价格13.5万元/个（销售80%）计算，预计项目总销售额46.81亿元，税前利润6.09亿元，税前利润率为15.2%。（详见立项测算表）其中，幼儿园及20%车位作为资产持有，货值0.70亿元。六、项目初步开发计划本项目初步计划：在2017年7月底交地的前提下，预计2017年11月初开始桩基施工，2018年4月项目首次开盘，预计项目清货时间为2021年10月，销售周期为3年6个月。七、现金流分析1、项目投资资金计划按照15%的税前利润率，预计本项目总投资40.18亿元，启动资金23.49亿元。安排资金投入计划如下：1）2017年6月23日前缴纳地价（含保证金）21.80亿元。2）预计2017至2022年直接投资（扣除地价）分别约为0.42亿元、2.98亿元、4.21亿元、4.21亿元、2.39亿元和0.30亿元。为确保上述开发计划，项目将于2018年4月初销售，计划2018年至2022年分别回笼资金11.15亿元、19.54亿元、14.14亿元和1.94亿元和0.1亿元。2、项目资金筹措地块最大资金缺口23.49亿，根据目前公司贷款和资金计划，保证金及项目地价支付需集团统筹安排。项目获取后，须向银行借款18亿元，后续开发所需资金可用项目销售回笼，并逐渐归还贷款。3、项目投资收益情况地块按照项目全投资现金流量表测算，项目预计于2017年6月起陆续获取银行借款18亿元，按照年利率4.75%计算，共计财务口径利息1.64亿元，自有资金内部收益率为12.4%，静态投资回收期为18个月，2020年5月实现正现金流。八、项目SWOT分析交通：道路/轨道/公交系统完善，连通主城各区景观：东临铜锣山风景区，景观资