开发商获取土地使用权的方式

一、开发商猎取土地使用权的方式地，开发商还可以通过补地价的方式猎取土地使用权。是指为猎取土地使用权而支付的费用。土地使用权出让方式有三〔四〕种〔挂牌。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与出售转让土地使用权交换转让土地使用权赠与转让土地使用权土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权伴同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。56土地使用权划拔使用的行为。二、土地费用二、土地费用土地费用是指为取得工程用地使用权而发生的费用。对土地使用权出让金的估算，要依据有偿出让转让和行政划拨两种猎取土地使用权的方式，依实际状况而定。12土地出让金3土地购置〔拍卖、招标〕费45678其他土地费三、容积率与建筑密度建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比〔％，它可以反映出肯定用地范围内的空地率和建筑密集程度。房子盖得“满“，反之则说明房子盖得“稀“。建筑密度=建筑物占地或基地面积/用地总面积建筑密度=〔建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积〕÷工程总用地面积×100%工程用地范围内地上总建筑面积与工程总用地面积的比值。容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率=建筑面积/用地总面积四，房地产一二级市场四，房地产一二级市场房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国全部土地都归国家全部。国家以土地全部者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让〔批租〕并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。，房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业〔房地产开发公司〕，在该地块的土地上建筑好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的全部权一并转让给房地产消费者。二级市场也指建筑好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。房地产的三级市场指房地产商品全部者〔企业、单位和个人〕，将取得肯定年限的土地使用权和房产全部权进展转让或出售的交换、交易市场。五、房地产市场的参与者1、土地全部者或当前的使用者在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一、开发商 房地产商从工程公司到大型的跨国公司有很多种类型。其目的很明确，即通过实施开发过程猎取利润。房地产商的主要区分在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。3政府及政府机构 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规章的权力，又有监视、治理的职能，在有些方面还会供给有关效劳开发商从购置土地使用权开头，就不断和政府的土地治理、城市规划、建设治理、市政治理、房地产治理等部门打交道，以猎取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可销售许可证和房地产产权证书等作为公众利益的代表者政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感建筑业房地产业常常被政府用来作为一“经济调整器，与房地产有关的税费收入又是中心和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。4、金融机构房地产开发过程中需要两类房地产的长期资金或“抵押贷款5房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商展并同时担当附加的一些开发风险但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建筑本钱及施工周期有关，担当的风险相对较少。假设承包商将其业务扩展到整个开发过程并担当与之相应的风险时收益水平。但即便如此，承包商往往能够承受较低的利润水平。6、专业参谋由于房地产开发投资及交易治理过程相当简单者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业参谋公司供给询问效劳。六、房地产的开发流程，投资时机选择与决策分析阶段、2房地产开发前期工作阶段、34工作。四个阶段是：〔831类〕，最高法院关于土地纠纷的司法解释。2，包括建设工程规划的审批，开工许可，工程招投标，建〔同纠纷案件的司法解释。3、房地产销售，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产商与的保险合同。4、物业治理阶段，包括业主委员会的成立、议事规章，治理委员会、章程，合同制定。销售合同中的商定不明有关系。七、可行性争论--时机争论〔鉴别阶段〕：--时机争论〔鉴别阶段〕：主要是笼统估量。准确程度：±30%费用估算：0.1%-1%〔初选工程阶段〕：查。准确程度：±20%0.25%-1.5%--可行性争论〔判定工程阶段〕：主要功能：为了作出正确的推断，得出明确的结论或推举一个最正确方案。准确程度：±10%需要时间：8-12个月费用估算：大型工程0.2%-1%；中小型工程1%-3%--工程评估决策〔结论阶段〕：的方案选择。因而其工作时间与费用也各不一样。通常由于各阶段争论的内容是由浅入深的，业治理八、在房产开发设计阶段规划设计和建筑设计由谁做？规划设计与建筑设计方案技术要点规划设计方案须满足《规划设计土地使用 条件》要求 并依据《建筑工程设计方案编制深度规定》建质[2023]84号中设计深度的要求供给。建筑设计方案须满足《规划设计土地使用 相关标准要求。建设单位、设计单位须书面承诺对规划设计与建筑设计方案及应用相关技术标准的真实性担当法律责任。具体内容须包括—建筑工程工程建筑工程 包括各类建筑物构筑物的性质规模位置、标高、高度、层数、体量、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑颜色和风格等二 市政道路工程工程各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级穿插口设计横断面设计停车泊位的位置和规模道路附属设施等三市政管线工程工程各类管线工程包括地下埋设和地上架设的给水、排水物、道路、行道树和地下各类建设工程的关系九、利率变动对房产开发的影响银行利率变动与房地产业的关系银行利率降低，信贷金额增大，货币供给量增长。当货币供给增长超过房产商品积压，空置现象严峻。〔二〕银行利率变动对房地产价格的影响格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其缘由：一是当利率上升时，储蓄、购置上涨。〔三〕银行利率变动对开发商的影响资本钱加大，贷款负担加重，以开发商年贷款１００亿为例，在贷款利率上调存。十、运行环境对投资者而言最敏感的因素5、房地产市场的运行环境中的〔B〕是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境十一、房产开发交易的实质产权过户十二、农用地征用补偿费如何计算地治理法》里面有明确规定。6-104--6青苗补偿费为当季作物产值附着物补偿费，由设区的市政府制定5---8安置补助费为该乡镇前三年平均产值4---6青苗补偿费，当季作物产值附着物补偿费，设区的市政府制定实际评估值未利用地：土地补偿费为，该乡镇前三年平均产值3---5倍十三、在房产交易过程中，租赁、抵押、买卖取得的权益各是什么设定抵押的权利十四/土地稀缺和土地固定造成房地产什么特性?B)。A．大量投资性B．保值性与增值性C．生产使用的长期性D．受政策限制与其他类型资产相比，房地产具有不同的特征，表现在：性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。耐用性。从某种意义上讲土地前使用具有永续性。建筑物—经建筑完的进步不断地加以改善、调整：以到达最正确利用的状态。影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多投资大量性。不管是房地产申的土地还是建筑物，其投资数额都是可数额的资金。的观点来看，土地供给一般会滞后于土地需求而消灭房地产价格上升的趋势。十五/我国土地制度内容包括以下方面：乡(镇)农民集体全部的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、治理。十六,房地产别称经济学上称为不动产十七、对限购、限价政策的影响当前政府政策对房地产市场营销的影响作用今年来我国房地产价格不断增长房地产市场迎来泡沫经济时代由于近年来房地产价格在持续上涨这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期并不断吸引的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加房地产的价格远远高于与之对应的实体价格房地产泡沫的经济时代也利于房地产长期稳定进展。为此目前国家通过以下政策对房地产市场营销进展宏观影响:1限贷和增税政策的影响。 房地产价格居高不下且高暴利使得很多人投机取巧国家从而对多套住房施行按揭贷款提高首付比例加大个人贷款住房的家庭首付款比例从之前的50%提高到不低于60% 甚至有些城市取消二手房贷款优待对个人购置住房缺乏5年转手交易的统一按销售收入全额征税而之前的税率是依据面积容积率等实行差异化征收此外政府还要求要尽快开征物业税的时间降低交易环节费用加大房地产持有费用从而合理引导消费。从理论上讲由于首付提高必将使一局部需求流出市场使房价有所下跌但实际上限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大在全国范围内来看投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等兴旺城市受限贷和税收影响较大而刚性需求比例较高的城市如武汉、郑州等中部城市受限贷和税收影响小2、限购和限价政策的影响。为抑制房地产投资投机需求国务院将限购住房限购措施有的地区甚至适当施行限价从而影响房地产成交量。通过对各大城市的房地产市场查询觉察这一政策对国家宏观调控房地产行业起着很大的作用比方天津、合肥、佛山等二三线城市的房地产成交量增速都有所缓解房地产价格总体趋于平稳的介入对房地产的价格和商业的投机需求可谓冲击巨大依据国家统计局数据显示保障房建设力度正逐年加大数量从2023年的590万套增加到2023年的1000多万套 保障房建设力度的加强将削减中低收入人群对商品房市场的刚性需求如郑州济南等城市的廉租房和经济适用房的增加降低了商品房的入市需求使商品住房市场被动萎缩从而拉低房地产价格十八、多方面描述房地产市场现状，适当论述在将来短期内房产价格走势全国房地产市场行业进展状况分析国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，将来2—3年我国房地产开发投资20％。有所提高。2—3我国房地产价格仍将保持上升的趋