浙江某地产集团北京项目参观总结

绿城参观总结绿城百合：（2011.07.05）地点：房山区*****城东侧(京石高速公路**出口向西1000米)建筑指标：容积率：1.123（其中南区容积率仅为0.998）绿化率：57.7%停车位：1:0.6总建筑面积：63万平米（分南北2区，现开发的是南区面积22.4万平米）主力户型：（60多种户型）1、99平为2居：2、137平为3居：3、153平的4居：4、193平米四室两厅：5、206平米五室两厅：四．项目优缺点：（沙盘图片）项目突出优点：1、容积率低：四期整体容积率为1.123。以四至五层的板式公寓为主，辅以少量一层两户的点式楼以及小高层、高层建筑。2、绿化率高：园区整体绿化率可达57.7%。园区绿化以大面积广场与带状绿地为主，辅以组团绿化，使整个园区景观浑然一体。3、人车分流：外环路为消防道路，内部为园区道路。最大限度保证园区住户的安定感和私密性。4、组团清晰：北区分五个组团。（叠翠苑(8栋)、春云苑(7栋)、流虹苑(9栋)、霁雪苑(4栋)、玉泉苑(9栋)5、价格合理：2003年开工建设，一期于2004年5月推出。开盘均价为2800元/平米（周边房价均价为1200元/平米）。从04年开始售价到2009年，销售至北区才开始盈利。2011年多层均价18000元/平米，高层15000元/平米售价。持续了8年的时间。整体来看绿城百合公寓的性价比很高。6.环境优越：周边环境安静，空气污染少。定位为宜居生态地产,景观居所。7.产品类型丰富，有60多种户型产品，可供不同需求的客群进行选择。项目突出缺点：项目地理位置较偏远。周边配套设施不齐全，教育资源匮乏。交通状况不好，临近规划中的六环路，但是还未建设通车。五．销售策略：1、建筑建设到二层时候，开始建设景观，建设售楼处，装修样板间。这样在开始销售的时候，绿化景观建设，样板展示都可以投入使用，给购房者一个完美的园区体验。使客户对产品的信任度有所提高。但是这样做的缺点就是施工通道的预留存在一定的问题。对施工配合要求较高。2、绿城开发节奏：项目开工—桩基完成—结构完成—装饰完成—室外市政完成—景观绿化完成—验收完成—交付。六．详细介绍：1.整体风格：建筑及景观的设计和细部的设计上都延续了绿城新古典主意风格。中心大景观的，室外泳池，新古典主义风格的建筑。2.绿化率达到57.7%。突出了绿化和景观设计的重要性。大面积的中心景观设计和宅间景观绿化。使景观包围建筑。在植物的选择上，选用20年以上树龄的成年植株。绿化种植的多样性设计，和色彩的设计。使绿化呈现出色彩和品种的多样性。绿城建筑与景观遵循的基本原则：容积率≤1.0时：建筑必须完全服从景观。容积率≥1.0，≤1.2时：建筑与景观户型融合。容积率≥1.2时：景观完全服从建筑。绿城百合公寓完全服从绿城的这一原则：大面积绿化景观3真正做到了大社区，小住区。组团间通过绿植，高差等限定开来。十分人性化。组团间绿化商业街区也做到了内外的融合。商业街区分为内向型商业街区，和沿街商业。内向型商业街外向型商业街5.整体空间的处理上，分为大型中心景观区和私人的庭院区。景观上的布局形态围合感强做到户户有景。真正考虑到了景观的均好性。中心大景观庭院入户景观6.每两栋楼间又设计有半地下的停车库和自行车停车库与与住宅紧密相连。而半地下停车库均能做到自然采光，通风。满足节能要求。降低物业管理成本（物业费目前为1.6元/平米）。外环小区级道路半地下天然采光车库7.邻里交往：大的中心庭院和室外泳池的设计，加强邻里交往的机会。室外泳池中心庭院8.景观细节的处理：微地形的设计使大面积地下开挖土方量回填，减少运输过程。一般路面与建筑间利用地形设计一定的高差，增加了住宅的宁静感。微地形设计道路与建筑间的高差9.植物种植的多样性，在同一地块有层次感的种植不同种类的植物，既增加了景观的色彩感和观赏性，同时也满足季季有景。植物种植多样性10.曲线景观的设计，增加了景观的亲和性。给人以曲径通幽，园林层叠的美好感受。11.建筑设计：采用新古典主义，三段式设计。凸显建筑的沉稳和端庄。建筑产品多样性的设计分为17.55米得多层，33.2米的（11层）小高层和53.65米的（18层）高层。不同层高，丰富了整体规划的天际线。新古典三段式建筑设计建筑产品多样性12.住宅设计：首层私家花园，顶层阁楼。不同的户型又设计有阳台花架。丰富立面的设计。13.住宅外立面采用真石漆和石材结合的方式。七．售楼处设计：售楼处室外绿城北京诚园地点：北京****公园旁建筑指标：1.容积率：2.542.绿化率：43%3.停车位：1:1.54.总建筑面积：10万平米（包含一栋1万平米左右的公租房）三．户型：1、90、93平方米两居：2、141、178平方米三居：3、265、276、340平方米四居：四．项目定位：高端城市居所五．项目优缺点：（沙盘图片）项目突出优点：1.地理位置优越，位于亚奥，国奥购房圈之内。2.周边景观配套优越，教育资源丰富。奥体公园、鸟巢和水立方等。3.交通便利，路网发达。（12条城市主干道，北苑路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路、北四环和北五环等）4.建筑与景观选用高品质材料。建筑立面全部为外挂石材，景观道路为石材铺地，提升小区品质。5.绿化率相对较高，可达到43%。项目缺点：1.项目整体规模较小。2.项目外环境较差，公租房与高端园区设置在同一地块。3.产品类型单一。六．销售策略：1.建筑建设到4层时候开始装修样板间，园林景观设计开始施工。售楼处同期开始室内装修。待开始销售时，售楼处、样板间、景观设计同期投入使用（三个同期）。给客户带来的直观感受更强。2.目前售价为54000元/平米。销售情况比较好，目前基本销售完，仅剩余15套。受北京调控政策影响较小。项目特点：整体风格：建筑延续了新古典主义风格，运用全石材经典立面、新古典主义园林。超尺度3.2米和3.4米层高、13大科技体系等进行全面精细化的产品营造。绿化景观与建筑项目为2008年拿地，今年年底入住。项目以小高层为主，有一栋楼1万平米左右为公租房。绿城北京诚园总建筑面积10万平方米，共286户。北京诚园地理位置优越，距离鸟巢紧600米。项目属城市高端公寓系列。奥体板块户型设计：户型设计上运用了帕拉第奥圆厅别墅的设计手法。以圆厅延伸出十字内廊。绿城本次设计采用的是户型由装修公司进行设计，设计院进行拼接和立面设计。室内户型设计更引入了男主卧，女主卧的理念。335平米大户型精装修：每平米的装修均价在5400元/平米。室内装修均采用国际知名品牌定制。龙头、花洒品牌：德国汉斯格雅或德国当代或同档次品牌

卫生洁具品牌：德国唯宝或瑞士劳芬或德国杜拉维特或同档次品牌

厨房橱柜品牌：德国阿尔诺或德国柏丽或德国西曼蒂克

厨房水槽品牌：德国铂浪高或瑞士佛兰卡

厨房电器品牌：德国米勒或德国库博士或德国西门子或德国嘉格纳或意大利SME或德国博士

电梯品牌：日本三菱或日本日立或美国奥的斯

空调品牌：日本大金或日本三菱电机

新风系统品牌：日本大金或日本三菱电机或日本松下或同档次品牌

开关面板品牌：法国吉莱或德国莫顿6.景观设计：绿城北京诚园以新古典主义的园林笔触，于绿意围合之下精心锻造移步异景、步步有景的园林风情。将园林的视觉感受，融入人与自然互动之后的体验感，于城市中辟得静谧奢华。地面为石材铺地。采用对称的设计手法。打造出欧式新古典主义的生活情境。对细节的把握到位，每一个栏杆的设计都凸显了精细美感。7.建筑立面设计：修建中（效果图）建筑立面8样板间：样板间由美国willson室内设计公司洛杉矶事务所设计，整体风格为美式风格。营造出较强的生活气息和温馨感。地面采用理石地面和实木相结合。处处体现对细节的把握。样板间9.售楼处：售楼处领秀·慧谷（2011.07.06）一、地点：北京市昌平区京藏高速与北清路的交汇之处。（八达岭高速北安河出口北300米。地理位置二、建筑指标：1.容积率：1.792.绿化率：35%3.停车位：1:0.54.总建筑面积：50万平米5.两限房面积：（没有查询到具体面积）三．户型：1、70平米一居2、82-96平米二居3、114-140平米三居4、201平米四居四．项目优缺点：项目突出优点：性价比较高，就周边回龙观，立水桥房价相比较售价不算高。项目定位较为准确，销售客群针对性较强（定位人群为中关村生命科学园区的客户居多）容积率较低。（容积率为1.79，但是绿化率不高35%）项目缺点：1.项目地理位置相对较偏远。2.周边生活配套设施不够齐全。只有永旺购物中心一个大型商业。3.周边教育资源匮乏。4.售楼处装修一般，绿化景观简陋。五．销售策略：在销售许可证未拿下，没正式开盘前，先进行宣传和推广，提前认购。累计一定量得客群后，正式开盘销售。样板间，装修后售楼处投入使用。这样提前开发大部分客户，以免造成开盘当日冷场现象。六．项目特点1.样板间。样板间装修风格为简欧式，整体格调一般。大量运用金箔墙面和吊顶设计。2．整体建筑风格为现代风格和学院派风格相结合。建筑间距较大，最大为66米。提供更多园林绿化空间。学院派与现代结合的建风格3景观设计：户均绿地面积50㎡以上。只参观了售楼处的景观，景观设计粗糙。有部分枯山水的景观设计，绿植单一。售楼处景观设计4售楼处。5物业为金地物业管理公司。领秀新硅谷项目位置：位于北五环外，西二旗南路。地理位置优越，交通便利。（北五环，八达岭高速，城铁13号线，中关村北大街）项目指标：1.容积率：1.13（C区容积率达约3.0）2.绿化率：30%3.停车位：1:1.454.总建筑面积：47万平米户型：1.66平方米一居2.95平方米二居3.140平方米三居4.220-230平米宽景大宅5.358平米合合院别墅项目优缺点：项目突出优点：1.地理位置优越，位位于上地购房房圈内。2.周边周通便利，南南侧紧邻北五五环，东边临近八达岭高高速。地块临临近13号线、昌平平线等。3．周边生活配套设设施齐全，教教育资源优越越(北外附校，清清华，北大)。4.每一期开发的产品品都是高层与与洋房、别墅墅三种产品，产产品类型丰富富，可满足不不同人群的需需求。5.临近地铁沿线，噪噪音对部分产产品产生不利利影响。6.容积率很低（1..13），为低密度度社区。7.户型设计上有创新新，部分户型型客厅运用了了7米面宽的回回型设计等。使使产品变得有有心意。项目突出缺点：1.绿化率较低，园区区内景观设计计简单，与高高端别墅产品品融合度差。2.每一期开发的的产品都是高高层与洋房、别别墅混杂在一一起，对销售售造成一定影影响。尤其是是高端别墅的的销售。销售策略：1.项目分四期开开发建设06年开盘持续续至今。06年一期开盘盘价位7600元/平米。08年开盘为18000元/平米。2010年开盘四期期均价在25000元/平米。每期期都包含有不不同的产品类类型，有公寓寓，洋房，别别墅三种类型型产品。销售售过程中都先先宣传别墅产产品，其次宣宣传洋房，公公寓产品。销销售过程中也也有别墅客户户提出质疑，就就是高端产品品与中端产品品放在同一园园区内资源共享，影影响品质。这这是销售过程程中的难题，需需要销售员一一一解释。但但是没有影响响销售。2.销售情况受22011年调控政策策影响较小。房房价没有下降降走势。别墅墅销售以北京京稀缺珍藏为为切入点，提提升别墅亮点点。项目特点1．四期综合容积率在在1.3左右，但是是C区高层较多，密密度较高，单单独地块的容容积率达约3.0，容积率较较高。与前三三期相比，销销售有所影响响。2.整体建筑风格格为现代与学学院派相结合合的建筑风格格。建筑色彩彩上采用土红红色和褐色结结合的色彩。符符合周边高校校众多的环境境。3.销售住宅为毛毛坯房，有样样板间，样板板间设计风格格为现代新中中式。在户型型设计中，